Требование: О взыскании долга по договору купли-продажи арендуемого здания, неустойки и об обращении взыскания на спорное имущество

Обстоятельства: В связи с тем, что общество (покупатель) допустило просрочку внесения платежей более двух раз подряд и на срок более 10 дней, администрация городского округа (продавец) в одностороннем порядке расторгла договор и потребовала возврата стоимости имущества.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку подтверждено ненадлежащее исполнение обществом своих обязательств; обращено взыскание на заложенное имущество путем его продажи с публичных торгов.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.01.2017 N Ф07-10304/2016 по делу N А26-5132/2015

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Боровой А.А. и Сапоткиной Т.И., рассмотрев 18.01.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Адар" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 27.02.2016 (судья Шалапаева И.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2016 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Колосова Ж.В.) по делу N А26-5132/2015,

установил:

Администрация Петрозаводского городского округа, место нахождения: 185910, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, 2, ОГРН 1021000538481, ИНН 1001040505 (далее — Администрация), обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Адар", место нахождения: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Державина, д. 27А, ОГРН 1041000023415, ИНН 1001155104 (далее — Общество), о взыскании 6 535 424,18 руб. долга и 860 168,07 руб. неустойки за период с 16.01.2013 по 22.04.2015 по договору купли-продажи от 06.04.2011 N 201 (далее — договор N 201), 76 519,80 руб. процентов за пользование кредитом в связи с предоставленной рассрочкой платежа, начисленных по состоянию на 01.06.2015, и об обращении взыскания на приобретенный по договору N 201 и находящееся в залоге здание кинотеатра площадью 772,1 кв. м, расположенное по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Чапаева, д. 41 (далее — здание), путем его продажи с публичных торгов и установлении начальной продажной цены в размере 23 222 457,63 руб.
До принятия решения по делу Администрация в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) отказалась от требования о взыскании 76 519,80 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 01.06.2015, остальные свои требования уточнила и просила взыскать с Общества 6 431 943,98 руб. долга по договору N 201 и 860 168,07 руб. неустойки, начисленной за период с 16.01.2013 по 22.04.2015, а также обратить взыскание на здание и земельный участок площадью 2647 кв. м, кадастровый N 10:01:1100140:005, на котором оно расположено (далее — земельный участок), путем их продажи с публичных торгов и установления их начальной продажной стоимости.
Определением от 25.09.2015 принят отказ Администрации от требования о взыскании 76 519,80 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 01.06.2015, производство по делу в указанной части прекращено.
Решением от 27.02.2016, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2016, с Общества в пользу Администрации взыскано 6 431 943,98 руб. долга, 860 168,07 руб. неустойки, начисленной за период с 16.01.2013 по 22.04.2015; с Общества в доход федерального бюджета взыскано 65 460,56 руб. государственной пошлины; обращено взыскание на земельный участок и здание путем их продажи с публичных торгов с начальной продажной стоимостью в размере 43 594 400 руб., что составляет 80% от рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы от 09.02.2016 N 04/5.
В кассационной жалобе Общество просит решение от 27.02.2016 и постановление от 18.08.2016 отменить, взыскать в пользу Администрации 2 625 486,38 руб. долга и уменьшить неустойку, ссылаясь на следующее:
— суд не принял во внимание, что Администрация препятствовала осуществлению Обществом деятельности в здании, так как ее приказ N 656 о переезде спортивной школы в указанное здание не был исполнен, что лишило последнего возможности получать арендную плату за предоставление здания в аренду;
— суд был не вправе обращать взыскание на земельный участок, поскольку он являлся самостоятельным объектом продажи и его стоимость была выплачена Обществом в полном объеме;
— в договоре N 201 завышена стоимость здания, которая, согласно заключению эксперта от 09.02.2016 N 04/5, составляет 19 416 000 руб., в связи с чем, с учетом произведенных Обществом улучшений здания стоимостью 9 001 268,7 руб. и платежей в сумме 7 789 244.92 руб., с ответчика подлежат взысканию только 2 625 486,38 руб.;
— суд также необоснованно не применил статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и не снизил сумму неустойки.
До рассмотрения кассационной жалобы Общество 29.11.2016 через систему подачи документов в электронном виде "Мой Арбитр" обратилось в Арбитражный суд Северо-Западного округа с ходатайством об отложении судебного заседания в связи с обращением к медиатору коллегии посредников по проведению примирительных процедур при Торгово-промышленной палате Российской Федерации в целях мирного урегулирования спора.
Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.11.2016 ходатайство Общества удовлетворено, рассмотрение кассационной жалобы на решение от 27.02.2016 и постановление от 18.08.2016 по настоящему делу отложено на 18.01.2017 на 10 час. 15 мин.
Участвующие в деле лица, надлежаще извещенные о месте и времени судебного заседания, своих представителей в суд 18.01.2017 не направили.
Общество через систему подачи документов в электронном виде "Мой Арбитр" заявило ходатайство о рассмотрении его кассационной жалобы в отсутствие его представителя. Одновременно в этом ходатайстве ответчик сообщил о том, что стороны не достигли соглашения о заключении мирового соглашения.
С учетом изложенного законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в отсутствие представителей сторон.
Как следует из материалов дела, здание, являвшееся собственностью муниципального образования г. Петрозаводск, по договору аренды от 04.03.2005 (далее — договор аренды) находилось в пользовании Общества.
В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон N 159-ФЗ), и в порядке реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого здания, Администрация (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор N 201, по условиям которого первая обязалась продать второму здание и необходимый для его эксплуатации земельный участок.
Договором N 201 предусмотрено, что:
— цена продажи здания, определенная на основании отчета об оценке от 15.04.2010, составляет 23 222 457,63 руб. без учета налога на добавленную стоимость (пункт 3.1);
— в счет оплаты приобретаемого здания покупатель в рассрочку в течение 5 лет перечисляет 14 221 188,93 руб., а оставшаяся часть стоимости здания (9 001 268,7 руб.) засчитывается в счет стоимости неотделимых улучшений здания, произведенных Обществом в период действия договора аренды (пункты 3.2, 3.3);
— при оплате здания в рассрочку сроком на 5 лет на сумму денежных средств, указанных в пункте 3.3 договора N 201, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной третьей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на 09.06.2010 — дату опубликования постановления Администрации от 08.06.10 N 1655 "О предоставлении ООО "Адар" преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации", которая на 09.06.2010 составляет 7,75% (пункт 3.4);
— покупатель производит оплату ежемесячно в срок и в сумме согласно расчету платежей (приложение N 1) и графику ежемесячных платежей (приложение N 2), в соответствии с которым сроком оплаты является 15 число каждого календарного месяца, а последний платеж должен быть осуществлен 15.04.2016 (пункт 3.5);
— с момента передачи покупателю приобретаемого в рассрочку здания и до его полной оплаты оно в силу Закона N 159-ФЗ и Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" признается сторонами находящимся в залоге для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате объекта (пункт 3.7);
— плата за земельный участок в сумме 458 089,82 руб. вносится покупателем единовременно в течение 10 дней со дня государственной регистрации договора N 201 (пункт 3.10);
— право собственности на здание и земельный участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности (пункт 4.1);
— за нарушение сроков перечисления денежных средств в счет оплаты здания и земельного участка покупатель уплачивает пени в размере 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки, при этом допустимой считается просрочка оплаты, которая не может составлять более 10 дней не более двух раз подряд (пункты 5.2, 5.3).
Согласно пункту 5.4 договора N 201 продавец вправе в одностороннем порядке отказаться от его исполнения с момента истечения допустимой просрочки; с даты направления покупателю соответствующего письменного уведомления договор N 201 считается расторгнутым, все обязательства сторон по данному договору прекращаются, однако его расторжение не освобождает покупателя от уплаты пеней.
В случае расторжения договора по причинам, предусмотренным пунктом 5.4 договора N 201, продавец обращает взыскание на заложенное имущество в судебном порядке (пункт 5.5 договора N 201).
По акту приема-передачи от 06.04.2011 здание передано покупателю.
Переход к Обществу права собственности на здание и земельный участок, а также ипотека здания и земельного участка в силу закона 24.05.2011 зарегистрированы Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по республике Карелия.
Обязательства по оплате стоимости земельного участка в сумме 458 089,82 руб. Обществом исполнены, что Администрацией не оспаривается.
Администрация, ссылаясь на нарушение Обществом установленного пунктом 3.5 договора N 201 порядка платежей и на основании пункта 5.4, направила 23.04.2015 последнему уведомление N 525-01-309 о расторжении договора N 201 с 23.04.2015.
Поскольку Общество допустило просрочку внесения платежей по договору N 201 до даты его расторжения, то Администрация обратилась в арбитражный суд с указанным иском.
В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с частями 1 и 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях; в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку; когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Пунктом 2 статьи 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно статье 450.1 ГК РФ предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1); в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).
Пунктами 5.4 и 5.5 договора N 201 его стороны предусмотрели право продавца в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор N 201 в связи с допущенной Обществом просрочкой оплаты более 10 дней более двух раз подряд, письменно уведомив об этом покупателя, а также право в связи с этим на обращение взыскания на заложенное имущество. Иные последствия расторжения договора N 201 его стороны не предусмотрели.
Поскольку Общество допустило просрочку внесения платежей по договору N 201 более двух раз подряд и на срок более 10 дней, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Администрация вправе была в одностороннем порядке расторгнуть договор N 201 и, не требуя возврата здания и земельного участка, взыскать с покупателя его полную стоимость с учетом ранее произведенных платежей.
Общество, возражая против удовлетворения иска Администрации о взыскании стоимости здания и земельного участка представило суду платежные поручения от 28.04.2015, 08.05.2015, 20.07.2015, 29.07.2015, 04.08.2015, 13.08.2015 об оплате по договору N 201 на общую сумму 100 000 руб.
Принимая во внимание установленную договором N 201 стоимость здания, подлежащую зачету стоимость неотделимых улучшений здания, произведенных в период его аренды (9 001 268,7 руб.), и проверив представленный в материалы дела расчет задолженности, не оспоренный Обществом, суд первой инстанции правомерно взыскал с последнего в пользу Администрации 6 431 943,98 руб. задолженности и 860 168,07 руб. предусмотренной договором N 201 неустойки, начисленной за период с 16.01.2013 по 22.04.2015.
При этом суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные доказательства, пришел к обоснованному выводу о том, что Общество не представило относимые и допустимые доказательства того, что Администрация препятствовала Обществу извлекать доход из использования здания, что, в свою очередь, повлекло невозможность производить оплату платежей по договору N 201, а также того, что начисленная неустойка несоразмерна нарушенному обязательству.
При таком положении суды первой и апелляционной инстанций правильно не применили положения статьей 333 и 404 ГК РФ.
Пунктом 1 статьи 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее — Закон об ипотеке) также предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (часть 1 статьи 50).
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (статьи 310, 450 ГК РФ), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора (например, основная сумма долга и проценты по кредитному договору, задолженность по выплате арендной платы).
Из перечисленных норм права, а также пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, следует, что Администрация в целях удовлетворения требований, вызванных неисполнением условий договора N 201 вправе обратить взыскание не только на здание, находящееся у нее в залоге, но и земельный участок, на котором расположено это здание.
Согласно статье 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок (пункт 1); начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях (пункт 3).
Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, которая в случае спора определяется самим судом; если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).
Поскольку соглашение о начальной продажной цене заложенного имущества сторонами в суде не было достигнуто, то с целью установления рыночной стоимости земельного участка, а затем и земельного участка вместе со зданием как единого объекта недвижимости, определениями от 11.11.2015 и 20.01.2016 по делу были назначены судебная экспертиза и дополнительная судебная экспертиза, производство которых поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр судебно-оценочной экспертизы" (далее — ООО "ЦСОЭ") Козюпе Сергею Петровичу.
Согласно заключениям эксперта ООО "ЦСОЭ" от 24.12.2015 N 63/5 и от 09.02.2016 N 04/5 рыночная стоимость земельного участка составляет 29 989 924 руб., а рыночная стоимость здания и земельного участка как единого объекта недвижимости — 54 493 000 руб. (стоимость здания — 19 416 000 руб., стоимость земельного участка — 35 077 000 руб.).
С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно требование Администрации об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворил и установил начальную продажную цену земельного участка и здания в размере 80% от рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта ООО "ЦСОЭ" от 24.12.2015 N 63/5.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанций, а лишь выражают несогласие с оценкой судами имеющихся в деле доказательств и установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с чем они подлежат отклонению судом кассационной инстанции.
Ввиду того, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 27.02.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2016 по делу N А26-5132/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Адар" — без удовлетворения.

Председательствующий С.В.АФАНАСЬЕВ

Судьи А.А.БОРОВАЯ Т.И.САПОТКИНА