Требование: О взыскании неустойки по договору аренды земельного участка и его расторжении

Обстоятельства: Арендодатель ссылается на ненадлежащее исполнение арендатором своих договорных обязательств.
Решение: Дело передано на новое рассмотрение, поскольку необходимо установить, являются ли нарушения условий договора, на которые ссылается арендодатель, существенными и неустранимыми, влекущими правовые последствия в виде досрочного расторжения договора, а также имеются ли основания для применения к арендатору меры ответственности в виде договорной неустойки.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.01.2017 N Ф07-12187/2016 по делу N А21-2765/2016

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Преснецовой Т.Г., Сапоткиной Т.И., при участии от администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" Воронцова М.В. (доверенность от 11.07.2016), от общества с ограниченной ответственностью "Солнечная долина" Алексеева В.С. (доверенность от 12.03.2016), рассмотрев 12.01.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Солнечная долина" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 01.07.2016 (судья Можегова Н.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2016 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) по делу N А21-2765/2016,

установил:

Администрация муниципального образования "Зеленоградский городской округ", место нахождения: 238530, Калининградская обл., г. Зеленоградск, Крымская ул., д. 5А, ОГРН 1023902057134, ИНН 3918008200 (далее — Администрация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Солнечная долина", место нахождения: 236020, Калининград, Береговая ул., д. 40, ОГРН 1063906153200, ИНН 3906164902 (далее — Общество), о взыскании 150 607 руб. неустойки по договору аренды от 16.09.2004, расторжении указанного договора.
Решением суда от 01.07.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.11.2016, с Общества в пользу Администрации взыскано 150 607 руб. неустойки, договор аренды от 16.09.2004 расторгнут, с Общества в доход федерального бюджета взыскано 11 518 руб. государственной пошлины.
В кассационной жалобе Общество просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт — об отказе в удовлетворении иска. Как указывает податель жалобы, им предпринимались все действия по получению разрешения для завершения строительства и приведения в надлежащее состояние неоконченного строительством здания, в том числе разработана проектная документация и 11.04.2012 получено положительное заключение государственной экспертизы проектной документации на строительство и результатов инженерных изысканий N 39-1-4-0107-12, отказ Администрации в выдаче разрешения на строительство был обжалован Обществом в судебном порядке в рамках дела N А21-1529/2014, для приведения параметров планируемого строительства в соответствии с Правилами землепользования и застройки "Зеленоградского городского поселения" (далее — Правила), утвержденными решением городского Совета депутатов муниципального образования "Зеленоградское городское поселение" от 12.12.2012, Общество обратилось 18.03.2016 в Администрацию за выдачей градостроительного плана земельного участка, оспорило в судебном порядке административный регламент предоставления муниципальной услуги "предоставление градостроительного плана земельного участка", а также обжаловало в судебном порядке отказ Администрации в выдаче градостроительного плана (дело N А21-3945/2016). Кроме того, податель жалобы указывает, что Администрацией не был установлен разумный срок для исполнения обязательств по договору аренды, поскольку имелись препятствия к осуществлению строительства в установленные договором сроки не по вине Общества.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель Администрации просил ее отклонить.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, администрация муниципального образования "Зеленоградский район" Калининградской области (правопредшественник истца, арендодатель) и гражданин Хуссейн Мохамад Хуссейн Эль-Бадауи (арендатор) заключили договор от 16.09.2004 аренды земельного участка площадью 1700 кв. м с кадастровым номером 39:05:01-03-24:0004, расположенного по адресу: Калининградская обл., г. Зеленоградск, ул. Гагарина, 33, в целях завершения строительства и обслуживания здания гостиницы со спортивно-атлетическим залом сроком до 04.04.2052.
Соглашением от 26.12.2006 права и обязанности арендатора по договору переданы Обществу.
Соглашением от 24.10.2011 N 376-КЗО/2011 сторонами внесены изменения в договор в части площади земельного участка (2413 кв. м), его кадастрового номера (39:05:010324:175), сроков исполнения арендатором обязательств по представлению проекта завершения строительства гостиницы, получению разрешения на строительство и завершению строительства гостиницы и др.
Договор аренды и соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.
Согласно пунктам 4.4.10, 4.4.11, 4.4.12 договора (в редакции соглашения от 24.10.2011) арендатор обязался представить проект завершения строительства гостиницы со спортивно-атлетическим залом на рассмотрение и согласование в орган местного самоуправления до 01.06.2012; получить разрешение на строительство до 01.12.2012; завершить строительство гостиницы со спортивно-атлетическим залом, подписав разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выполнив работы по благоустройству территории до 01.10.2014.
В соответствии с пунктом 5.4 договора (в редакции соглашения от 24.10.2011) в случае невыполнения сроков, оговоренных пунктами 4.4.9 — 4.4.12, арендатор выплачивает пеню в размере 0,1% от годовой ставки арендной платы за каждый день просрочки.
Администрация 25.02.2016 направила Обществу претензию N 849-10 с требованием об уплате неустойки, начисленной на основании пункта 5.4 договора, также предложила в срок до 26.03.2016 прибыть в Администрацию для добровольного расторжения договора.
Поскольку ответчиком претензия оставлена без удовлетворения, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции согласился с доводами Администрации о том, что нарушение ответчиком условий пунктов 4.4.10 — 4.4.12 договора является существенным, поэтому удовлетворил исковые требования.
Суд апелляционной инстанции, сославшись на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.07.2015 по делу N А21-1529/2014, которым Обществу отказано в признании незаконным отказа Администрации от 25.12.2013 в выдаче разрешения на строительство, указав, что в материалы дела не представлены доказательства невозможности своевременного приведения проектной документации в соответствии с действующими Правилами и получения разрешения на строительство по независящим от Общества причинам, согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие их выводов обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Наряду с указанными основаниями пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также и по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, в частности, при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора его арендатором.
При этом в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Как видно из материалов дела, уполномоченным государственным органом предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок под неоконченное строительством здание гостиницы со спортивно-атлетическим залом общей площадью 2733,2 кв. м, 45% готовности, которое находится в собственности Общества. Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, Администрация сослалась на то, что арендатор не использует земельный участок в соответствии с его целевым назначением, что является существенным нарушением условий договора. Ввиду того, что Обществом нарушены установленные сроки получения разрешения на строительство и его завершения истцом начислена договорная неустойка за период с 09.11.2013 по 25.02.2016 (с учетом уточнения требования).
Вместе с тем суды при рассмотрении настоящего спора ограничились установлением формальных условий применения норм права и не исследовали по существу фактические обстоятельства, в том числе причины, вызвавшие нарушение условий договора аренды, включая действия (бездействия) как арендатора, так и арендодателя, не проверили доводы Общества о том, что оно своевременно приступило к использованию земельного участка, о наличии препятствий со стороны Администрации в получении сначала разрешения на строительство, затем градостроительного плана земельного участка, необходимого для внесения изменений в проектную документацию в части высотности здания, об оспаривании действий Администрации в судебном порядке и длительность судебных разбирательств.
Кроме того, судами не принято во внимание намерение Общества завершить строительство здания и принятие им необходимых мер, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, которым судами не дана надлежащая оценка с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ.
Между тем обоснованность заявленных истцом требований связана, в том числе с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора аренды.
В частности, представленные документы свидетельствуют об обращении Общества 28.05.2012 в установленный договором срок за выдачей разрешения на строительство, к заявлению был приложен проект завершения строительства гостиницы, получивший положительное заключение государственной экспертизы, однако Администрацией не было принято соответствующее решение. Общество 18.12.2013 повторно обратилось за выдачей разрешения, в чем было отказано без указания мотивированных оснований и повлекло оспаривание Обществом отказа в судебном порядке. В ходе рассмотрения дела N А21-1529/2014 установлена невозможность строительства без внесения изменений в ранее представленную проектную документацию в соответствии с действующими Правилами, согласно которым спорный земельный участок находится в зоне ОДЗ 4 и градостроительным регламентом данной зоны установлены предельные размеры разрешенного строительства: максимальная высота зданий — 5 надземных этажей. Для устранения выявленных несоответствий и внесения изменений в проектную документацию 18.03.2016 Общество обратилось в Администрацию за выдачей градостроительного плана земельного участка, в чем было отказано. Общество в судебном порядке (дело N А21-3945/2016) обжаловало действия Администрации, препятствующие исполнению договора аренды.
Исследование и оценка приведенных обстоятельств имеет значение для выводов суда о том, являются ли нарушения условий договора, на которые ссылается истец, существенными и неустранимыми, влекущими правовые последствия в виде досрочного расторжения договора, а также имеются ли основания для применения к ответчику меры ответственности в виде договорной неустойки.
С учетом изложенного принятые по делу судебные акты нельзя признать законными и обоснованными.
Поскольку для принятия законного и обоснованного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, исследовать все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку приведенным доводам сторон и принять решение в соответствии с требованиями законодательства.
Согласно части 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело. По результатам рассмотрения спора суду необходимо распределить расходы по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 01.07.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2016 по делу N А21-2765/2016 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Председательствующий М.В.ЗАХАРОВА

Судьи Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА Т.И.САПОТКИНА