Требование: Об оспаривании отказа Комитета имущественных отношений в реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого здания

Обстоятельства: Отказ мотивирован тем, что необходимый для эксплуатации здания земельный участок не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку отсутствие сформированного под зданием земельного участка не предусмотрено законом в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.01.2017 N Ф07-11655/2016 по делу N А56-21792/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 января 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Захаровой М.В. и Кадулина А.В., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Вишневской М.В. (доверенность от 29.12.2016), от общества с ограниченной ответственностью "Стронг" Дремовой М.В. (доверенность от 15.02.2016), рассмотрев 11.01.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.06.2016 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2016 (судьи Барканова Я.В., Колосова Ж.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-21792/2016,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Стронг", место нахождения: 198095, Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 120, ОГРН 1057811751018, ИНН 7838329011 (далее — Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее — Комитет), изложенного в письме от 19.01.2016 N 2720-32, в реализации преимущественного права Общества на приобретение арендуемого здания площадью 333,5 кв. м с кадастровым номером 78:34:4108Б:0:30, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Фермерское шоссе, д. 35-37, лит. А, обязании Комитета совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон N 159-ФЗ), в частности обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации здания в двухнедельный срок с момента принятия отчета о его оценке и направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи в десятидневный срок с момента принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Решением от 30.06.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.09.2016, заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый — об отказе в удовлетворении заявления.
Как указывает податель жалобы, поскольку предметом выкупа в данном случае является здание, подлежит соблюдению принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости; суды применили нормы материального права, не подлежащие применению, а именно положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), устанавливающие порядок реализации исключительного права на приобретение земельного участка собственником расположенных на нем объектов недвижимости.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представитель Общества — в отзыве на нее, пояснив, что Общество было согласно выкупить здание с земельным участком, однако процедура самостоятельного согласования раздела участка в профильных комитетах является в Санкт-Петербурге длительной и сложной.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом (арендодатель; правопредшественник Комитета) и Общество (арендатор) 29.10.2012 заключили сроком до 30.09.2022 договор N 17-А003556 (в редакции дополнительного соглашения от 09.07.2013 N 1) аренды трех нежилых зданий площадью 333,5 кв. м, 573,3 кв. м, 79,7 кв. м с кадастровыми номерами 78:34:4108Б:0:30, 78:4108Б:0:31, 78:34:4108Б:0:34, лит. А, Б, Р, расположенных на земельном участке площадью 3643 кв. м с кадастровым номером 78:34:0410802:1373 по адресу: Санкт-Петербург, Фермерское шоссе, д. 35-37, лит. А.
Общество 19.11.2015 обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого здания с кадастровым номером 78:34:4108Б:0:30 в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.
Письмом от 19.01.2016 N 2720-32 Комитет сообщил, что Общество не обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого здания, поскольку необходимый для его эксплуатации земельный участок не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет в установленном законом порядке, а обращение Общества по вопросу формирования такого земельного участка в Комитет не поступало, и предложил заявителю в целях выкупа здания совместно с земельным участком под ним обратиться в Комитет для корректировки границ земельного участка с кадастровым номером 78:34:0410802:1373.
Общество, считая отказ незаконным и нарушающим его права в сфере осуществления предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанций, придя к выводу о наличии у Общества преимущественного права на приобретение арендуемого здания в собственность в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, признали оспариваемый отказ незаконным и обязали Комитет устранить допущенные нарушения прав Общества. При этом суды со ссылкой на пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ) от 05.11.2009 N 134 указали, что действие Закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает право Общества в последующем приобрести занятый выкупленным зданием земельный участок, находящийся в государственной собственности, в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством.
Кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат изменению по следующим основаниям.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее — Закон N 178-ФЗ), согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ в редакции, действовавшей на момент обращения Общества с заявлением о выкупе здания, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Данное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 того же Закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.
Поскольку перечень условий, при наличии которых арендатор, являющийся субъектом малого и среднего предпринимательства, обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, исчерпывающим образом определен в Законе N 159-ФЗ, суды, установив, что Общество соответствует таким условиям, обоснованно признали незаконным отказ Комитета, оформленный письмом от 19.01.2016.
Суды верно указали, что отсутствие сформированного под зданием и необходимого для его эксплуатации земельного участка не предусмотрено Законом N 159-ФЗ в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества.
При этом ссылка Комитета в оспариваемом отказе на обязанность Общества предварительно обратиться с заявлением о корректировке границ земельного участка с учетом площади, которая занята арендуемым зданием и необходима для его использования, и, как следствие, отсутствие у Общества преимущественного права на выкуп здания ввиду неподачи такого заявления не основана на нормах действующего законодательства, в частности пункта 7 статьи 11.4, пункта 3 статьи 11.10 ЗК РФ.
В силу пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании решения государственного органа должно содержаться указание на признание оспариваемого решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Суд первой инстанции в порядке устранения нарушенных прав Общества обязал Комитет совершить действия, направленные на продажу арендуемого здания без земельного участка, на котором оно расположено, сославшись на положения статьи 39.20 ЗК РФ.
Вместе с тем в силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее — Закон N 137-ФЗ), статьи 28 Закон N 178-ФЗ со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Указанные положения законодательства направлены на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 названного Кодекса.
По смыслу приведенных норм в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте данное имущество выступает совместно. Комитетом не оспаривается, что земельный участок с кадастровым номером 78:34:0410802:1373, на котором наряду с иными принадлежащими Санкт-Петербургу объектами недвижимости, расположено выкупаемое Обществом здание, в соответствии со статьей 3.1 Закона N 137-ФЗ также является собственностью Санкт-Петербурга.
Таким образом, вывод судов о возможности выкупа здания без земельного участка лишь со ссылкой на положения пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ основан на неверном толковании норм материального права и сделан без учета требований статьи 28 Закона N 178-ФЗ, пункта 7 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не согласуется с позицией, изложенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 N 14831/09, от 03.04.2012 N 14556/11.
Поскольку суд первой инстанции в порядке устранения нарушенных прав Общества обязал Комитет совершить действия, направленные на продажу арендуемого здания без земельного участка, на котором оно расположено, при этом данных, свидетельствующих о том, что земельный участок под зданием не может быть в установленном Земельным кодексом Российской Федерации сформирован и выкуплен, не представлено, обжалуемые судебные акты в этой части подлежат изменению.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.06.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2016 по делу N А56-21792/2016 изменить.
Признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, оформленный письмом от 19.01.2016 N 2720-32, в реализации обществом с ограниченной ответственностью "Стронг" преимущественного права на приобретение нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Фермерское шоссе, д. 35-37, лит. А.
Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга совершить действия, направленные на обеспечение выкупа обществом с ограниченной ответственностью "Стронг" нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Фермерское шоссе, д. 35-37, лит. А, с учетом требований Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Председательствующий М.А.РАКЧЕЕВА

Судьи М.В.ЗАХАРОВА А.В.КАДУЛИН