Требование: О взыскании задолженности по договору субаренды нежилых помещений мансардного этажа и пеней

Обстоятельства: Субарендатор своевременно не внес арендную плату.
Решение: Требование удовлетворено частично, поскольку предусмотренный договором гарантийный взнос субарендатора является согласованной сторонами платой за последние три месяца аренды помещений.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.01.2017 N Ф07-12883/2016 по делу N А52-1732/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 января 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Захаровой М.В. и Рудницкого Г.М., при участии от индивидуального предпринимателя Тимохина А.Н. представителей Шалыгиной В.В. (доверенность от 10.01.2017) и Ефремова Ю.А. (доверенность от 24.11.2016), рассмотрев 11.01.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Тимохина Андрея Николаевича на решение Арбитражного суда Псковской области от 02.08.2016 (судья Судакова Н.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2016 (судьи Чапаев И.А., Козлова С.В., Шумилова Л.Ф.) по делу N А52-1732/2016,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Логан", место нахождения: 180024, Псковская обл., Псковский р-н, дер. Родина, Владимирская ул., д. 3, лит. В, оф. 2010, ОГРН 1106027003532, ИНН 6027128792 (далее — Общество), обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к индивидуальному предпринимателю Тимохину Андрею Николаевичу, ОГРНИП 304602736500607, о взыскании 428 967 руб. 74 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2014 по 16.03.2015, 216 359 руб. 84 коп. пеней за период с 05.12.2014 по 31.05.2016 по договору от 16.06.2014 N 193 субаренды нежилых помещений мансардного этажа общей площадью 244 кв. м, расположенных по адресу: г. Псков, Коммунальная ул., д. 73, лит. А.
Решением от 02.08.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.10.2016, иск удовлетворен частично, с предпринимателя в пользу Общества взыскано 62 967 руб. 74 коп. задолженности по арендной плате и 34 254 руб. 45 коп. пеней, в остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый — об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Как указывает податель жалобы, суды не дали оценки представленным в материалы дела письмам Общества от 11.03.2015 N 122 и 12.03.2015 N 123 и не учли, что предприниматель освободил арендуемые помещения 28.02.2015, сдал ключи представителю охранной организации, оказывающей услуги арендатору; выводы судов противоречат изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ) от 09.04.2013 N 13689/12 (далее — Постановление N 13689/12) правовой позиции, согласно которой арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента утраты возможности владения и пользования арендованным имуществом; суды неверно рассчитали размер задолженности, повысив ставку арендной платы со 122 000 руб. до 140 000 руб.; перечисленная сумма гарантийного взноса превышает размер арендных платежей за спорный период.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представители предпринимателя поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Общество о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество (арендатор) и индивидуальный предприниматель Тимохин А.Н. (субарендатор) 16.06.2014 заключили договор N 193 субаренды нежилых помещений мансардного этажа общей площадью 244 кв. м, расположенных по адресу: г. Псков, Коммунальная ул., д. 73, лит. А.
Помещения переданы субарендатору по акту приема-передачи от 05.07.2014.
Согласно пункту 1.2 договора указанные помещения принадлежат Обществу на праве аренды по договору от 07.06.2013 N 43/06/13.
В соответствии с пунктом 2.1 договора он вступает в силу с момента государственной регистрации и действует до 16.06.2017. До момента государственной регистрации данный договор действует как краткосрочный договор аренды, срок действия которого не превышает одиннадцати месяцев. В случае, если по истечении указанного периода договор аренды не будет зарегистрирован в установленном порядке, срок его действия автоматически возобновляется на следующие одиннадцать месяцев на тех же условиях, пока договор не будет зарегистрирован либо не истечет упомянутый общий срок аренды.
Государственная регистрация спорного договора не проводилась.
В соответствии с пунктом 4.1.1 арендная плата за спорные помещения состоит из постоянной и переменной частей. Размер постоянной части арендной платы в течение одиннадцати месяцев начиная с момента подписания акта приема-передачи составляет 122 000 руб. в месяц. Постоянная часть арендной платы вносится ежемесячно не позднее четвертого числа текущего месяца.
Пунктом 4.3 договора предусмотрена обязанность субарендатора в течение трех дней с момента заключения договора перечислить на расчетный счет арендатора 420 000 руб. Данная сумма является гарантийным взносом и засчитывается в счет арендной платы за последние три месяца аренды помещений.
Гарантийный взнос не является задатком и используется арендатором для обеспечения исполнения обязательства по уплате арендной платы, неустойки в случае просрочки уплаты арендной платы, а также возмещения причиненного арендатору ущерба.
Арендатор вправе в любое время удержать из гарантийного взноса суммы задолженности субарендатора по уплате арендных платежей, а также по возмещению подтвержденного материального ущерба. Удержание является правом арендатора и не может рассматриваться как его обязанность.
В случае удержания из гарантийного взноса субарендатор обязан в течение семи рабочих дней с момента предъявления соответствующего требования арендатора восполнить сумму данного взноса.
В случае истечения срока действия договора или его досрочного прекращения по инициативе арендатора тот обязан в течение пятнадцати рабочих дней с даты подписания акта возврата помещений вернуть субарендатору оставшуюся сумму гарантийного взноса с удержанием всех сумм, подлежащих уплате арендатору, за исключением случаев, когда досрочное прекращение договора произошло по вине субарендатора или им нарушен срок возврата помещений.
Гарантийный взнос также не подлежит возврату в случае расторжения договора ранее срока, установленного в пункте 2.1 (пункт 4.3.1).
Во исполнение пункта 4.3 договора субарендатор платежным поручением от 23.06.2014 N 278 перечислил 420 000 руб.
Согласно пунктам 3.4.5 и 5.5 договора любая из сторон вправе до истечения срока его действия отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора, письменно уведомив другую сторону о предстоящем освобождении помещений за три месяца до предполагаемой даты расторжения. При этом течение указанного срока начинается со следующего дня после получения стороной соответствующего уведомления.
Пунктом 7.3 договора за несвоевременную уплату арендной платы предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Уведомлением от 28.11.2014, полученным арендатором 16.12.2014, предприниматель сообщил Обществу о расторжении договора в одностороннем порядке и освобождении помещений с 01.03.2015.
Общество 25.12.2014 направило в адрес предпринимателя претензию N 337, в которой предложило уплатить в срок до 26.12.2014 122 000 руб. задолженности по арендной плате за декабрь 2014 года и 2440 руб. неустойки, а также указало, что в связи с поступлением заявления о досрочном расторжении договора гарантийный взнос согласно пункту 4.3.1 договора не возвращается.
Письмом от 27.02.2015 N 7 предприниматель уведомил Общество о готовности подписать акт приема-передачи арендуемого имущества 27.02.2015 в 17 ч 00 мин или 28.02.2015 в 11 ч 00 мин по месту его нахождения.
В ответном письме от 27.02.2015 N 48 Общество, указав на нарушение субарендатором установленного договором порядка его расторжения, сообщило о возможности принять спорные объекты в соответствии с пунктом 3.4.5 договора не ранее 16.03.2015.
Поскольку Общество своего представителя для приемки помещений не направило, сопроводительным письмом от 02.03.2015 N 8 предприниматель направил в адрес Общества вместе с актом об отказе арендатора от приема помещений от 28.02.2015 односторонний акт приема-передачи от 27.02.2015, указав, что комплект ключей от помещений передан охраннику торгового комплекса "Экватор", в котором расположено спорное имущество.
Ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательства по внесению арендной платы и неисполнение требований, изложенных в названной претензии, явилось основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что предусмотренный договором гарантийный взнос является согласованной сторонами платой за последние три месяца аренды, удовлетворили иск частично.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1). При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 2).
Статьей 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, было предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (пункт 1); по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной (пункт 2); в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3).
В пункте 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Как установлено судами и подтверждено материалами дела, при заключении договора субаренды его стороны достигли соглашения о том, что каждая из них вправе отказаться от его исполнения, письменно уведомив об этом другую сторону не позднее чем за три месяца до предполагаемой даты расторжения; договор в таком случае считается прекратившим свое действие по окончании трехмесячного срока, течение которого начинается на следующий день после получения уведомления о расторжении.
Поскольку уведомление от 28.11.2014, в котором предприниматель заявил об одностороннем отказе от исполнения договора субаренды, получено Обществом только 16.12.2014, то с учетом пункта 5.5 договора он прекратил свое действие с 17.03.2015.
Доказательства того, что сторонами с соблюдением требований пункта 1 статьи 452 ГК РФ достигнуто соглашение о расторжении договора аренды с 01.03.2015, предприниматель в нарушение статьи 65 АПК РФ суду не представил. Сведений о возврате помещений по двустороннему акту до момента прекращения действия договора (до 16.03.2015) материалы дела не содержат. Представленный ответчиком акт об осмотре помещений от 12.03.2015, составленный работником Общества Васильевой О.А. в одностороннем порядке, таким доказательством служить не может.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций, установив отсутствие доказательств, свидетельствующих о расторжении договора в установленном законом порядке ранее 16.03.2015, пришли к правильному выводу об обязанности ответчика внести арендные платежи за спорный период.
При этом ссылка подателя жалобы на Постановление N 13689/12 отклоняется судом кассационной инстанции, так как обстоятельства дела N А67-3141/2011 были иными. В настоящем деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что Общество совершало в отношении сдаваемого им в субаренду имущества какие-либо действия, не дававшие предпринимателю возможности владеть или пользоваться арендованными помещениями.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанций, а лишь выражают несогласие с оценкой судами имеющихся в деле доказательств и установленных фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с чем отклоняются судом кассационной инстанции.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для изменения обжалуемых решения и постановления и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 02.08.2016 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2016 по делу N А52-1732/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Тимохина Андрея Николаевича — без удовлетворения.

Председательствующий М.А.РАКЧЕЕВА

Судьи М.В.ЗАХАРОВА Г.М.РУДНИЦКИЙ