Требование: О взыскании долга по договору купли-продажи

Обстоятельства: Продавец ссылался на неоплату покупателем имущества в полном объеме. Встречное требование: О признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки.
Решение: 1) В удовлетворении основного требования отказано, поскольку продавец продал и передал покупателю котельную и тепловую сеть без соответствующих земельных участков; 2) Встречное требование удовлетворено, так как воля сторон была направлена на нарушение императивного запрета, установленного п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ (принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости).

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.12.2016 N Ф08-8558/2016 по делу N А32-47506/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Чесняк Н.В., судей Айбатулина К.К. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от истца по первоначальному иску — закрытого акционерного общества "Кубаньстройпроект" (ИНН 2308071880, ОГРН 1022301196004) — Колесниковой Т.Л. (доверенность от 30.03.2016), от ответчика — акционерного общества "Краснодарстрой" (ИНН 2309033679, ОГРН 1022301172046) — Кушу З.М. (доверенность от 25.10.2016), рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Кубаньстройпроект" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2016 (судьи Николаев Д.В., Герасименко А.Н., Шимбарева Н.В.) по делу N А32-47506/2015, установил следующее.
ЗАО "Кубаньстройпроект" (далее — продавец) обратилось в арбитражный суд с иском к АО "Краснодарстрой" (далее — покупатель) о взыскании 12 603 760 рублей долга, а также 12 661 957 рублей 78 копеек неустойки за нарушение срока оплаты по договору купли-продажи от 21.03.2013 (далее — договор от 21.03.2013).
Покупатель обратился со встречным иском о признании недействительным договора от 21.03.2013 и применении последствий недействительности сделки в виде погашения записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) N 23-23-012512/2013-392 и 23-23-01/2512/2013-395 о праве собственности покупателя на котельную отопительно-производственную общей площадью 614 кв. м и тепловую сеть от котельной по ул. Кореновская, 3 до ввода в литеры N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 объекта "жилой комплекс по ул. им. А. Покрышкина в г. Краснодаре" (протяженностью 2204 м, литера I) соответственно (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования; т. 2, л.д. 138-146).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2016 первоначальный иск удовлетворен: с покупателя в пользу продавца взыскано 12 603 760 рублей долга, 12 661 957 рублей 78 копеек неустойки; во встречном иске отказано; распределены судебные расходы. Удовлетворяя первоначальный иск, суд исходил из того, что продавец обязанности по договору купли-продажи от 21.03.2013 исполнил, а покупатель в полном объеме переданные объекты недвижимого имущества не оплатил. Суд отклонил ходатайство покупателя о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), поскольку не представлены доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд указал, что на момент заключения договора купли-продажи от 21.03.2013 земельный участок под спорными объектами недвижимости в собственности продавца не находился. В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) и пункта 3 статьи 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. То обстоятельство, что на дату государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на котельную и тепловую сеть земельный участок под котельной уже находился в собственности продавца, не свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи от 21.03.2013, поскольку в силу пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее — постановление Пленума N 11) ничтожными являются сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, при условии, что земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу. Суд указал, что действия продавца по передаче в собственность покупателю недвижимого имущества во исполнение оспариваемой сделки, а также действия покупателя по регистрации перехода прав на объекты недвижимости и частичной оплате имущества направлены на фактическое исполнение сделки и достижение соответствующих ей правовых результатов.
Постановлением от 28.09.2016 (с учетом определения от 28.09.2016 об исправлении опечатки в резолютивной части постановления) решение от 21.04.2016 отменено в части удовлетворения первоначального иска и отказа во встречном иске. В удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен. Апелляционный суд признал недействительным договор от 21.03.2013, применил последствия недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение и возложения обязанностей на каждую из сторон вернуть все полученное по недействительной сделке: обязал покупателя вернуть продавцу действующую котельную отопительно-производственную общей площадью 614 кв. м, расположенную по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Кореновская, 3 и тепловую сеть от котельной по ул. Кореновская, 3 до ввода в литеры N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 объекта "жилой комплекс по ул. им. А. Покрышкина в г. Краснодаре" протяженностью 2204 м (литера I); взыскал с продавца в пользу покупателя 19 476 240 рублей, перечисленных в счет оплаты по договору купли-продажи от 21.03.2013; указал, что постановление является основанием для аннулирования в ЕГРП регистрационных записей N 23-23-012512/2013-392 и 23-23-01/2512/2013-395 о праве собственности покупателя на объекты недвижимого имущества и восстановления в ЕГРП регистрационных записей о праве собственности продавца на них. Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о необоснованности доводов покупателя со ссылкой на ничтожность договора от 21.03.2013 в связи с отчуждением объектов недвижимости (котельной и тепловой сети) без соответствующего земельного участка. Поскольку договор от 21.03.2013 был направлен на отчуждение объектов недвижимости без соответствующего земельного участка, на котором они расположены, такой договор на основании статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой как противоречащий пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса и разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 11 постановления Пленума N 11.
В кассационной жалобе продавец просит отменить постановление и оставить в силе решение. Заявитель ссылается на следующие обстоятельства:
— вывод апелляционного суда о ничтожности договора от 21.03.2013 неверен и сделан на основании норм права, не подлежащих применению;
— суд не учел, что на момент заключения договора от 21.03.2013 продавец не являлся собственником земельного участка под объектами недвижимого имущества, а действия по оформлению прав на земельный участок под объектами недвижимого имущества совершались во исполнение судебного акта по делу N А32-14085/2012;
— суд нарушил нормы права о применении последствий недействительности сделок и возврате сторон в первоначальное положение, поскольку обязал покупателя возвратить продавцу только здание котельной и тепловые сети, тогда как по договору от 21.03.2013 передано также и оборудование для котельной.
В отзыве на кассационную жалобу покупатель просит оставить постановление без изменения, ссылаясь на его законность, обоснованность и соответствие фактическим обстоятельствам, указывает, что обжалуемое постановление исполнено сторонами в части возврата объектов недвижимого имущества, о чем составлен акт приема-передачи от 18.10.2016.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции по делу.
Суд кассационной инстанции объявлял перерыв в судебном заседании до 16 часов 15 минут 20.12.2016, о чем стороны извещены и размещено соответствующее уведомление на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной системе Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено при участии представителя покупателя.
Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.
Изучив материалы дела, проверив в порядке статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, продавец и покупатель заключили договор от 21.03.2013, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить имущество (пункт 1.1 договора от 21.03.2013):
— действующую котельную отопительно-производственную (далее — котельная) в составе здания котельной отопительно-производственной общей площадью 614 кв. м, в том числе: литера "В" — котельная площадью 245,3 кв. м, "под/В" — подвал площадью 27,5 кв. м, "В1" — насосная площадью 257,6 кв. м, "в" — помещение химводоочистки площадью 60,8 кв. м, "в1" — газораспределительный пункт площадью 22,8 кв. м (далее — здание), а также сопутствующее движимое имущество;
— тепловую сеть от котельной по ул. Кореновской, 3 до ввода в литеры N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 объекта "жилой комплекс по ул. А. Покрышкина в г. Краснодаре", протяженностью 2204 м, назначение: нежилое, Литера "I", расположенную по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. им. А. Покрышкина (далее — тепловая сеть).
В соответствии с пунктом 2.1 договора продавец и покупатель по взаимному согласию установили общую цену указанных в пункте 1.1 договора здания, оборудования и тепловой сети в сумме 32 080 тыс. рублей, в том числе налог на добавленную стоимость 18%. Покупатель оплачивает установленную цену в соответствии с графиком, окончательный платеж не позднее 31.08.2013 (пункт 2.3 договора).
Во исполнение условий договора от 21.03.2013 продавец передал покупателю имущество, указанное в пункте 1.1 договора, по актам приема-передачи от 29.04.2013 (приложения N 1, 2 и 3 к договору от 21.03.2013), переход права собственности на котельную и тепловую сеть зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП и свидетельствами о государственной регистрации права.
Покупатель оплатил приобретенное имущество частично на 19 476 240 рублей, в результате чего образовалась задолженность 12 603 760 рублей.
Неоплата покупателем имущества в полном объеме послужила основанием для обращения продавца в суд с иском о взыскании долга и неустойки за просрочку оплаты.
Покупатель обратился со встречным иском, в обоснование которого указал, что договор от 21.03.2013 является недействительным как противоречащий требованиям статей 1, 35, 36 Земельного кодекса, поскольку объекты недвижимости отчуждены продавцом покупателю без земельного участка, на котором они расположены.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречный иск, апелляционный суд исходил из того, что предметом доказывания по первоначальному иску является установление наличия или отсутствия оснований для взыскания долга, а по встречному иску — установление наличия или отсутствия оснований для признания договора от 21.03.2013 недействительным, и руководствовался следующим.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).
Исходя из статьи 273, пункта 1 статьи 552 ГК РФ при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Согласно пункту 2 статьи 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 постановления Пленума N 11 сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения, без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Таким образом, законодательством установлен прямой запрет на отчуждение зданий строений, сооружений отдельно от земельного участка.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд установил, что продавец продал и передал покупателю по актам котельную и тепловую сеть без соответствующих земельных участков, в то время как на момент заключения договора купли-продажи от 21.03.2013 и на дату подачи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю документов о регистрации перехода прав по данному договору (30.04.2013, т. 2, л.д. 22) продавцу постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2013 по делу N А32-14085/2012 (резолютивная часть от 14.03.2013) фактически подтверждено право на приобретение в собственность соответствующего земельного участка (т. 2, л.д. 30-41). Данный земельный участок в дальнейшем приобретен продавцом в собственность (т. 2, л.д. 57-59), право собственности на него зарегистрировано за продавцом 08.05.2013 (т. 2, л.д. 64), в то время как переход права собственности на котельную и тепловую сеть к покупателю зарегистрирован 16.05.2013 (через 8 дней после государственной регистрации права собственности продавца на земельный участок).
Апелляционный суд установил, что продавец не сообщал покупателю об имеющемся на дату заключения договора от 21.03.2013 споре о правах на земельный участок и наличии судебного акта, подтвердившего право продавца на приобретение его в собственность. Продавец не доказал, что он предлагал покупателю отложить дату подписания договора купли-продажи в целях реализации котельной и тепловой сети вместе с соответствующим земельным участком, на котором они расположены. При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводам о том, что на момент заключения договора от 21.03.2013 продавец знал о своих правомочиях в отношении земельного участка под спорными объектами недвижимости, в связи с чем воля сторон спорного договора направлена на отчуждение объектов недвижимости без соответствующего земельного участка.
То обстоятельство, что на момент заключения договора от 21.03.2013 земельный участок под спорными объектами недвижимости не зарегистрирован на праве собственности за продавцом, не влияет на наличие в его действиях нарушения установленного законодательством запрета на отчуждение объектов недвижимого имущества без соответствующего земельного участка и не отменяет факт совершения сделки, по которой воля сторон была направлена на нарушение императивного запрета, установленного пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса (принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости).
Сам по себе факт перехода права собственности на объекты недвижимого имущества здания на основании договора от 21.03.2013 не свидетельствует о намерении его сторон создать соответствующие юридические последствия в отношении земельного участка, тем более, что дальнейшие последовательные действия по приобретению земельного участка в собственность продавец совершал и после подписания данного договора.
Таким образом, договор от 21.03.2013 является недействительным в силу его ничтожности, ввиду чего не порождает правовых последствий за исключением реституционных обязательств.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о возможности приобретения покупателем в последующем земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимого имущества по назначению, указав на его необоснованность, поскольку в силу закона сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной.
С учетом изложенного, апелляционный суд признал встречные исковые требования правомерными, а первоначальные — не подлежащими удовлетворению.
Довод кассационной жалобы о том, что суд нарушил нормы права о применении последствий недействительности сделок и возврате сторон в первоначальное положение, поскольку обязал покупателя возвратить продавцу только здание котельной и тепловые сети, тогда как по договору от 21.03.2013 передано также и оборудование для котельной, противоречит представленным в материалы дела доказательствам. Как следует из пункта 1.1 договора от 21.03.2013, такое оборудование является движимым имуществом в составе действующей котельной отопительно-производственной общей площадью 614 кв. м (т. 1., л.д. 14, 15), а значит его неотъемлемой частью. Указанная в резолютивной части постановления обязанность покупателя вернуть продавцу такую же действующую котельную отопительно-производственную общей площадью 614 кв. м охватывает и обязанность по возврату данного оборудования.
Доводы кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка в обжалуемом апелляционном постановлении. Иное толкование заявителем норм права не подтверждает их нарушение судом и не влияет на законность обжалуемого судебного акта.
Оснований для отмены апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы не имеется.
Нарушения норм процессуального права, предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлены.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2016 по делу N А32-47506/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Н.В.ЧЕСНЯК

Судьи К.К.АЙБАТУЛИН Ю.В.РЫЖКОВ