Требование: О признании недействительным договора аренды земельного участка

Обстоятельства: Предприниматель полагал, что при предоставлении спорного участка в аренду обществу нарушены нормы действующего законодательства.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку предоставление участка следовало производить на торгах, так как установлено наличие двух претендентов на спорный участок.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.12.2016 N Ф08-9331/2016 по делу N А32-34211/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца — индивидуального предпринимателя Твердохлебова Юрия Анатольевича (ИНН 263203893013, ОГРНИП 304263219500209), ответчиков: администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), общества с ограниченной ответственностью "РИФ-К" (ИНН 2312034986, ОГРН 1032307161358), Ташу Юрия Аслановича, третьего лица — департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2016 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016 (судьи Еремина О.А., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-34211/2015, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Твердохлебов Ю.А. (далее — предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее — администрация), ООО "РИФ-К" (далее — общество) о признании недействительным договора от 20.07.2015 N 4300021675 аренды земельного участка площадью 525 кв. м (кадастровый номер 23:43:0129049:50), расположенного по ул. Холмской, 17 в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее — департамент).
Определением от 23.12.2015 к участию в деле в качестве соответчика привлечен Ташу Ю.А. (далее — новый арендатор; т. 1, л.д. 72, 73).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016, исковое заявление удовлетворено. Признан недействительным договор от 20.07.2015 N 4300021675 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0129049:50, заключенный администрацией и обществом; на нового арендатора возложена обязанность в течение месяца с даты вступления в законную силу судебного акта возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0129049:50. В удовлетворении требований к обществу отказано. Суды пришли к выводу о том, что оспариваемая сделка совершена с нарушением правил статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), поскольку после публикации информации о предстоящем предоставлении спорного участка в администрацию с аналогичным заявлением обратился истец. С учетом норм статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) договор от 20.07.2015 N 4300021675 является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку нарушает требования закона и имущественные права истца. В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды от 20.07.2015 N 4300021675 суды сделали вывод о недействительности (ничтожности) договора об уступке прав по названному договору новому арендатору, на которого возложена обязанность возвратить участок арендодателю.
В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 27.05.2016 и постановление от 13.07.2016, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Податель жалобы указывает, что в рассматриваемом случае заявка предпринимателя не могла считаться конкурирующей, поскольку не соответствовала требованиям пункта 1 статьи 31 Земельного кодекса, а также постановлению главы муниципального образования город Краснодар от 01.08.2008 N 2201 "Об утверждении перечней документов, необходимых для распоряжения земельными участками на территории муниципального образования город Краснодар". Суды не учли, что истец, направляя заявление, не содержащее всех необходимых документов и сведений, не имел намерения приобрести спорный земельный участок, его действия направлены на воспрепятствование осуществлению другим лицом своего права. Разрешенное использование спорного земельного участка (для размещения магазина) не связано с деятельностью предпринимателя, сведения о которой указаны в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей. Спорный земельный участок предоставлен обществу взамен освобожденного им земельного участка, что подтверждено письмами департамента.
Отзывы на кассационную жалобу в суд не поступили.
Стороны и иные участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 — 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс), представителей в арбитражный суд округа не направили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, в газете "Краснодарские известия" от 27.01.2015 опубликовано сообщение администрации о предстоящем предоставлении обществу в аренду земельного участка площадью 525 кв. м, расположенного по ул. Холмской, 17 в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара, для размещения магазина и кафе (т. 1, л.д. 24).
Предприниматель обратился в администрацию и департамент с заявлением от 06.02.2015 о предоставлении в аренду земельного участка ориентировочной площадью 525 кв. м, расположенного по ул. Холмской, 17 в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара, для размещения магазина и кафе, либо просил провести аукцион по продаже права аренды земельного участка (т. 1, л.д. 25).
В письме от 06.03.2015 департамент сообщил предпринимателю о том, что сообщение в средствах массовой информации опубликовано о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства и не является информацией о наличии свободного земельного участка (т. 1, л.д. 26).
На основании постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 17.07.2015 N 5220 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 20.07.2015 заключили договор N 4300021675 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 525 кв. м (кадастровый номер 23:43:0129049:50), расположенного по ул. Холмской, 17 в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара, для строительства магазина и кафе, сроком по 17.07.2025. Указанный земельный участок передан обществу по акту приема-передачи. Договор зарегистрирован в установленном порядке 10.08.2015 (т. 1, л.д. 52-66).
25 ноября 2015 года общество (арендатор) и Ташу Ю.А. (новый арендатор) заключили договор уступки права аренды земельного участка по договору от 20.07.2015 N 4300021675 (т. 1, л.д. 81). Договор зарегистрирован в установленном порядке 18.12.2015.
Предприниматель, полагая, что при предоставлении спорного земельного участка в аренду нарушены нормы действующего законодательства, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
Согласно пункту 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее — Закон N 100-ФЗ) положения Гражданского кодекса об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции названного Закона применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 года (пункт 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Оспариваемый предпринимателем договор аренды совершен после 01.09.2013, поэтому при разрешении данных требований следует руководствоваться нормами параграфа 2 главы 9 "Сделки" Гражданского кодекса в редакции Закона N 100-ФЗ.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В рассматриваемый период порядок предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта регламентировался статьями 30 — 32 Земельного кодекса, в которых детально определялась последовательность действий уполномоченного публичного органа в связи с заявлением заинтересованного лица о предоставлении участка для строительства по указанной процедуре. Уполномоченный орган обеспечивал выбор участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения соответствующих процедур согласования (пункт 2 статьи 31); информировал население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31); оформлял результаты выбора актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны (пункт 5 статьи 31); принимал решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31); в случае принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта оно являлось основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действовало в течение трех лет (пункт 8 статьи 31).
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 и 15.11.2011 N 7638/11 сформулированы следующие правовые позиции. По смыслу положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения, заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами — поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.
При этом Земельный кодекс не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.
Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.
Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют несколько лиц, в рассматриваемый период Земельным кодексом урегулирован не был. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Земельного кодекса, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса независимо от того, является ли этот земельный участок сформированным или лишь проходит процедуру формирования. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Таким образом, при доказанном факте наличия двух претендентов предоставление земельного участка следовало производить на торгах.
С учетом изложенного у администрации отсутствовали основания для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта обществу (постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 27.02.2015 N 1846). Поскольку решение о предварительном согласовании места размещения объекта на спорном земельном участке противоречило нормам Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) у администрации отсутствовали условия для его предоставления обществу в аренду в соответствии с правилами пункта 1 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Конституция Российской Федерации, закрепляя, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9, часть 1), одновременно устанавливает, что порядок и условия пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3), к числу которых относится и Земельный кодекс, предусматривающий в качестве основных принципов земельного законодательства участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, а также сочетание интересов общества и законных интересов граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1).
Нормы статей 30 и 31 Земельного кодекса (в применимой редакции) направлены на реализацию указанных конституционных гарантий и основных принципов земельного законодательства и обеспечивают информирование населения о предстоящем предоставлении земельных участков, публичность, открытость и прозрачность соответствующей процедуры.
С учетом содержания приведенных норм суды правомерно указали, что при наличии нескольких претендентов на земельный участок реализация права на заключение договора аренды такого участка может быть осуществлена только по результатам проведения торгов.
Судебные инстанции, установив наличие нескольких претендентов на спорный земельный участок, руководствуясь статьями 166 — 168 Гражданского кодекса, пришли к верному выводу о том, что проведение торгов по реализации права на заключение договора аренды такого участка являлось для администрации обязательным, поэтому признали договор аренды земельного участка от 20.07.2015 N 4300021675 недействительным (ничтожным) как заключенный с нарушением требований земельного законодательства.
Заинтересованность предпринимателя в участии в публичной процедуре предоставления спорного участка в аренду подтверждена материалами дела (т. 1, л.д. 25), поэтому у истца имеется охраняемый законом интерес в признании договора от 20.07.2015 N 4300021675 ничтожным (абзац второй пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса). Более того, предприниматель в судебном порядке оспаривал бездействие администрации по организации и проведению торгов на право заключения договора аренды названного участка (дело N А32-15315/2015). В удовлетворении требований предпринимателя отказано по причине избрания им неверного способа судебной защиты в связи с заключением ответчиками гражданско-правовой сделки (договора аренды от 20.07.2015 N 4300021675; т. 1, л.д. 29-32).
Признание недействительным договора аренды и возврат участка публично-правовому образованию влечет необходимость реализации в соответствии с нормами действующего законодательства публичных процедур, направленных на предоставление в аренду спорного земельного участка для строительства. Такой способ предоставления земельного участка отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Довод администрации о несоответствии обращения предпринимателя (по форме и содержанию) правилам пункта 1 статьи 31 Земельного кодекса не принимается. Конкуренция в процедуре предварительного согласования места размещения объекта не регламентировалась Земельным кодексом, поэтому в рассматриваемом случае правовое значение имеет факт наличия нескольких лиц, заинтересованных в предоставлении одного и того же (одних и тех же) земельного участка, предопределяющий невозможность установления приоритета для кого-либо из этих лиц и необходимость проведения торгов. Материалами дела подтверждается факт наличия у администрации сведений о нескольких претендентах на получение в аренду спорного земельного участка, что само по себе является достаточным основанием для организации и проведения торгов (т. 1, л.д. 24-26).
Кроме того, опубликованное администрацией информационное сообщение от 27.01.2015 не содержало указания о порядке оформления заявлений заинтересованных в предоставлении земельного участка лиц и прямо предусматривало возможность обращения заинтересованных лиц по вопросам, связанным с предстоящим предоставлением спорного участка, непосредственно в названный орган местного самоуправления (т. 1, л.д. 24).
Наличие в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей сведений о видах деятельности истца, которые не соответствуют виду разрешенного использования земельного участка и предполагаемой деятельности на нем, не препятствует последнему участвовать в публичных процедурах, связанных с предоставлением такого земельного участка для строительства. Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" допускает возможность внесения изменений в сведения об индивидуальном предпринимателе (в том числе и о видах осуществляемой им деятельности), содержащиеся в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (статья 22.2).
Согласно статье 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Неисполнение лицом, участвующим в деле, процессуальной обязанности по доказыванию обстоятельств, входящих в предмет доказывания, влечет для него риск наступления последствий несовершения соответствующего процессуального действия (часть 2 статьи 9 Кодекса).
Из текста постановления администрации от 17.07.2015 N 5220, а также информационного сообщения не следует, что спорный земельный участок предоставлен обществу в качестве компенсации за освобожденный им иной земельный участок. Нормативное и документальное обоснование возможности такого предоставления в спорный период администрация не привела, поэтому суд первой инстанции критически оценил содержание письма департамента от 26.02.2016 N 5386.26 (т. 2, л.д. 38, 39) и правомерно отклонил соответствующий довод ответчиков.
Доводы жалобы о недобросовестном поведении и злоупотреблении предпринимателем принадлежащими ему правами надлежит отклонить.
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса).
Наличию у субъекта экономической деятельности права на обращение в арбитражный суд корреспондирует обязанность органов, осуществляющих публичные полномочия, рассматривать заявления, предоставлять земельные участки в соответствии с требованиями действующего законодательства.
В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. При этом в пункте 5 этой же нормы закреплено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Из представленных в дело документов следует, что предоставление спорного земельного участка для строительства осуществлялось с предварительным согласованием места размещения объекта. Оснований для квалификации в качестве злоупотребления правом (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса) обращения предпринимателя в орган местного самоуправления по результатам ознакомления с публичной информацией (пункт 3 статьи 31 Земельного кодекса) арбитражный суд округа не усматривает.
Иные доводы жалобы судом кассационной инстанции не принимаются, как не влияющие на итоговый результат рассмотрения спора (не способные его изменить). Нормы материального права суды применили верно, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку, приведенные в обжалуемых актах выводы соответствуют обстоятельствам дела.
Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения решения и постановления. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств выходит за пределы полномочий кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 274, 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016 по делу N А32-34211/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.И.МЕЩЕРИН

Судьи В.Е.ЕПИФАНОВ И.В.СИДОРОВА