Требование: О признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки

Обстоятельства: Администрация полагала, что при заключении договора аренды нарушены нормы действующего законодательства.
Решение: Дело передано на новое рассмотрение, поскольку судебные акты, принятые в отношении переданного в залог права, затрагивают права и обязанности не привлеченного к участию в деле лица.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.12.2016 N Ф08-9166/2016 по делу N А32-16167/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца — администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) — Короткой И.О. (доверенность от 18.07.2016; до перерыва) и Бахшян Г.С. (доверенность от 18.11.2015; после перерыва), в отсутствие ответчика — общества с ограниченной ответственностью "Финансы.Экономика.Строительство" (ИНН 2310131504, ОГРН 1082310010551), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Финансы.Экономика.Строительство" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2016 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2016 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Ванин В.В.) по делу N А32-16167/2016, установил следующее.
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее — администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Финансы.Экономика.Строительство" (далее — общество) о признании недействительным (ничтожным) договора от 10.12.2014 N 4300021197 аренды земельного участка площадью 1109 кв. м (кадастровый номер 23:43:0209005:1020), расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Постовая, 28, а также о применении последствий недействительности сделки в виде аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) сведений (записи) о государственной регистрации договора аренды и возложении на общество обязанности возвратить земельный участок истцу.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2016, исковое заявление удовлетворено. Суд признал недействительным (ничтожным) договор от 10.12.2014 N 4300021197 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0209005:1020, на общество возложена обязанность возвратить администрации по акту приема-передачи данный земельный участок. Решением также предписано погасить в ЕГРП запись об ограничении (обременении) права на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0209005:1020 (номер государственной регистрации 23-23-01/585/2014-475). Судебные инстанции установили, что спорный земельный участок сформирован за счет территории общего пользования (зона парков). Предоставление для строительства земельного участка, сформированного за счет территории общего пользования, противоречит нормам действующего законодательства и влечет недействительность (ничтожность) договора аренды от 10.12.2014 N 4300021197. В связи с отсутствием у ответчика правовых оснований для владения земельным участком суд первой инстанции возложил на общество обязанность возвратить участок администрации и пришел к выводу о необходимости погашения в ЕГРП записи об ограничении (обременении) права в виде аренды.
В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 06.07.2016 и постановление от 04.10.2016. Податель жалобы указывает, что на дату заключения договора аренды от 10.12.2014 N 4300021197 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0209005:1020 соответствовал виду разрешенного использования, установленному Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6 (далее — Правила). Представленные в дело сведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (далее — ИСОГД) не содержат информации, актуальной на дату заключения спорного договора. Отнесение земельного участка с кадастровым номером 23:43:0209005:1020 к зоне РО (зона зеленых насаждений) по данным ИСОГД вызвано последующим внесением изменений в Правила. Суды не учли, что согласно градостроительному плану от 17.11.2014 года земельный участок с кадастровым номером 23:43:0209005:1020 расположен в зоне парков (РП). Нахождение данного земельного участка в зоне парков не означает, что он относится к землям общего пользования. Наличие на территории земельного участка с кадастровым номером 23:43:0209005:1020 какого-либо парка, сквера, бульвара материалами дела не подтверждено. Общество указывает, что решения городской Думы Краснодара от 25.02.2016 N 11 п. 6 и от 21.04.2016 N 15 п. 17 о внесении изменений в Правила противоречат Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс), Земельному кодексу Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), поскольку относят к зоне зеленых насаждений земельный участок, предоставленный на праве аренды для строительства кафе.
Отзыв на кассационную жалобу в суд не поступил.
В судебном заседании от 13.12.2016 объявлялся перерыв до 12 часов 10 минут 20.12.2016.
Представители администрации в судебном заседании указали на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление следует отменить.
Как видно из материалов дела, постановлением администрации от 03.12.2014 N 8970 "Об объединении земельного участка по улице Постовой, 28 в Западном внутригородском округе города Краснодара" образован земельный участок площадью 1109 кв. м (кадастровый номер 23:43:0209005:1020), расположенный по ул. Постовой, 28 в Западном внутригородском округе города Краснодара, путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0209005:1016 и 23:43:0209005:1019, которые ранее были предоставлены в аренду обществу для строительства кафе (т. 1, л.д. 66-67, 99-148).
Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 10.12.2014 заключили договор N 4300021197 аренды земельного участка площадью 1109 кв. м (кадастровый номер 23:43:0209005:1020), расположенного по ул. Постовой, 28 в Западном внутригородском округе города Краснодара, предназначенного для строительства кафе (т. 1, л.д. 60-65). Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации 21.01.2015.
Администрация, полагая, что при заключении договора аренды от 10.12.2014 N 4300021197 нарушены нормы действующего законодательства, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
Согласно пункту 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее — Закон N 100-ФЗ) положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции названного Закона применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 года (пункт 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Оспариваемый администрацией договор аренды совершен после 01.09.2013, поэтому при разрешении данных требований следует руководствоваться нормами параграфа 2 главы 9 "Сделки" Гражданского кодекса в редакции Закона N 100-ФЗ.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (часть 2 статьи 7 Земельного кодекса).
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При этом утвержденные в установленном порядке градостроительные и иные ограничения в использовании территории населенного пункта могут препятствовать размещению (строительству) на земельном участке определенного объекта капитального строительства (статьи 36 и 37 Градостроительного кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).
Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).
Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса перечень территорий общего пользования не является закрытым.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).
Суды установили, что согласно генеральному плану развития муниципального образования город Краснодар, утвержденному решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 п. 15, спорный земельный участок расположен в зоне рекреационного назначения (городские зеленые насаждения общего пользования) (т. 1, л.д. 55-56, 59). По состоянию на 10.12.2014 земельный участок площадью 1109 кв. м с кадастровым номером 23:43:0209005:1020 располагался в территориальной зоне парков (Р.П.) (т. 1, л.д. 95-97).
При таких обстоятельствах суды правомерно указали, что спорный земельный участок, сформированный за счет территории общего пользования, не мог быть предоставлен в аренду обществу в целях строительства кафе.
Соответствующие доводы кассационной жалобы общества суд округа отклоняет.
В то же время имеются иные основания для отмены принятых по данному делу судебных актов.
Согласно части 2 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) независимо от доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой и апелляционной инстанций нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 данного Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, постановления суда апелляционной инстанции.
В силу пункта 4 части 4 статьи 288 Кодекса основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда в любом случае является принятие судом решения, постановления о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.03.2016 видно, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0209005:1020 23.10.2015 зарегистрировано обременение в виде ипотеки права аренды в пользу Советовой Ларисы Алексеевны, возникшее на основании договора залога от 05.10.2015 (т. 1, л.д. 26, 27). Названное лицо к участию в деле не привлечено.
Пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса определяет, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Суд первой инстанции рассмотрел и удовлетворил требования истца о признании недействительным договора аренды и применении последствий его недействительности в отношении спорного земельного участка (статья 167 Гражданского кодекса). Право аренды, возникшее на основании данной сделки, обременено ипотекой в пользу Советовой Л.А., которая к участию в деле не привлечена.
Обжалуемые судебные акты, принятые в отношении переданного в залог права, затрагивают права и обязанности не привлеченного к участию в деле залогодержателя.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2016 следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо устранить допущенное нарушение норм процессуального права, правильно определить субъектный состав и дать надлежащую оценку доводам участвующих в деле лиц, после чего вынести законный и обоснованный судебный акт.
Согласно пункту 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.
Руководствуясь статьями 274, 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2016 по делу N А32-16167/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.И.МЕЩЕРИН

Судьи Я.Е.ВОЛКОВ В.Е.ЕПИФАНОВ