Обобщение судебной практики применения положений раздела III части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (за исключением 23 главы)

Вопрос 1. Необходима ли государственная регистрация соглашения об уступке права на денежное требование, вытекающее из договора, подлежащего государственной регистрации?
Анализ норм действующего законодательства и существующей судебной практики
Согласно статье 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Статьей 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия — безвозмездное пользование (ссуда).
Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
В постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.08.2013 по делу N А32-32602/2012 указано следующее.
Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон N 214-ФЗ)).
Согласно статье 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Статья 17 названного Закона предусматривает, что договор долевого участия в строительстве и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пункт 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Из системного толкования правовых норм не следует, что договор уступки денежного требования по договору о долевом участии в строительстве, подлежащему государственной регистрации, не требует государственной регистрации.
По делу N А57-6446/2010 (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.07.2011) рассматривался спор о взыскании задолженности по компенсации за произведенные неотделимые улучшения предмета договора аренды. Истец полагал, что указанное право возникло у него вследствие заключения с арендатором договора цессии.
Окружной суд указал, что согласно пункту 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
В силу данной нормы уступка по сделке — договору аренды производственных нежилых помещений, заключенной на срок более 1 года, зарегистрированной в установленном законом порядке, также подлежала государственной регистрации в порядке, установленном для договора аренды объекта недвижимости.
Иной подход содержится в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.06.2011 по делу N КГ-А40/4808-11.
Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации условия договоров аренды нежилых помещений и договора об уступке прав от 18.04.2008, нижестоящие суды правомерно учли, что в договорах аренды нежилых помещений в обязательстве по оплате ООО "РеМа Иммобилиен" выступает в качестве кредитора, имеющего право требовать исполнения денежного обязательства от должника, указанное право (требование) могло быть уступлено.
Уступая право другому лицу, ответчик лишается возможности предъявить требование об исполнении к должнику. При этом положение должника в обязательстве остается прежним. Уступка права (требования) влечет за собой замену кредитора в конкретном обязательстве, в состав которого входит уступаемое право (требование), а не замену стороны в договоре.
Нижестоящие суды обоснованно исходили из того, что уступка права (требования) по обязательству, в котором уступающий требование кредитор является одновременно и лицом, обязанным перед должником, не влечет перевод на цессионария соответствующих обязанностей цедента. Цедент не освобождается от исполнения продолжающих лежать на нем обязанностей.
Отказывая в удовлетворении иска, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что ООО "РеМа Иммобилиен" уступило право компании С.Р.Р.Б.В. на получение арендных платежей от ООО "Билла", оставаясь арендодателем недвижимого имущества, то есть выполняя все обязанности арендодателя в соответствии с условиями договоров и действующим законодательством, поэтому у компании С.Р.Р.Б.В. не возникло прав на имущество и основания для государственной регистрации такой сделки отсутствуют.
В связи с этим довод заявителя жалобы о том, что договор уступки прав от 18.04,2008 является недействительным, поскольку не прошел государственной регистрации, предусмотренной пунктом 2 статьи 389 и пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, несостоятелен.
Допускается, что арендодатель вправе уступить другому лицу право на получение арендных платежей, оставаясь арендодателем недвижимого имущества, то есть выполняя все обязанности арендодателя согласно закону (капитальный ремонт и т.д.) и, соответственно, оставаясь собственником имущества. Тем самым ни собственник имущества, ни арендатор имущества не меняются, следовательно, нет необходимости внесения изменений в зарегистрированный договор аренды.
Аренда согласно статье 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" рассматривается как обременение права. Государственная регистрация указанного обременения согласно статье 26 данного Закона осуществляется путем государственной регистрации договора аренды. Уступка права получения арендных платежей не подлежит государственной регистрации, так как никаких изменений в обременение права она не вносит: недвижимое имущество, в отношении которого установлено обременение, собственник имущества, которое обременено, и лицо, в пользу которого зарегистрировано обременение, остаются те же самые.
Поскольку истец получил право на взыскание арендных платежей, но не получил никаких прав на недвижимое имущество, государственная регистрация договора уступки прав от 18.04.2008 исключается.
Истец не получил в силу договора об уступке прав никаких правомочий в отношении недвижимого имущества, принадлежащих стороне договора аренды, ~ то есть прав собственника (арендодателя) или арендатора. Аренда согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации есть временное владение и пользование (либо только пользование) имуществом. Собственность в силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации есть право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Таких прав истец не получил, в связи с чем договор об уступке прав не подлежит государственной регистрации, так как не вносит никаких изменений в обременение права на недвижимое имущество.

Аналогичный подход изложен в постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14.02.2013 по делу N Ф09-1203/12 (определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.08.2013 N ВАС-6252/13 отказано в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).
Проанализировав условия генерального договора факторингового обслуживания от 31.08.2011 N 00209, суды установили, что все обязательства по предоставлению в аренду спорного здания остались у арендодателя, общество "Брют" уступило обществу "Кредит Европа Банк" лишь право на получение арендных платежей по договору аренды от 08.08.2008 N 1981008/8621Д, оставаясь арендодателем и собственником недвижимого имущества, выполняя все обязанности арендодателя в соответствии с законом, общество "Кредит Европа Банк" не получило никаких правомочий в отношении недвижимого имущества, принадлежащих стороне договора аренды, — ни прав собственника, ни арендодателя или арендатора.
Таким образом, поскольку государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, суды пришли к правильному выводу о том, что генеральный договор факторингового обслуживания от 31.08.2011 N 00209 не подлежит государственной регистрации, так как не вносит никаких изменений в обременение права на недвижимое имущество.
В постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.06.2015 по делу А32-41339/2013 о взыскании с арендатора долга указано, что договоры, предметом которых являлся переход прав арендатора земельного участка, подлежали государственной регистрации в силу закона. При совершении сделок по уступке прав требования платы за уступленные права арендатора земельного участка арендатор не изменялся, им оставалось агентство. Цессия, по которой общество приобрело денежное требование, является самостоятельной сделкой, государственная регистрация которой законом не предусмотрена. В связи с этим суды правомерно отклонили довод ответчика о незаключенности данной сделки.
Выработанный правовой подход
Государственная регистрация соглашения об уступке права на денежное требование, вытекающее из договора, подлежащего государственной регистрации, является обязательной.
Правовое обоснование
Норма пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающая, что соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом, является императивной.
Она является развитием положений статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
Уступка денежного требования, возникшего из договора, является изменением условия этого договора в части стороны, которой причитается исполнение по договору.
В силу положений пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования является сделкой.
В этой связи требование об обязательной регистрации уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации, корреспондирует положениям статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предусматривающим, что государственной регистрации подлежат не только права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, но и сделки с ним.
Требование о регистрации обременении прав на недвижимое имущество является самостоятельным.
Отсутствие возникновения обременении вещных прав на недвижимое имущество в результате заключения соглашения об уступке требования не исключает обязательность его государственной регистрации в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку в силу пункта 4 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации к форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 названного Кодекса, заявленный вывод косвенным образом подтверждается и пунктом 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", где сказано, что соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным.

Вопрос 2. Является ли указание в претензии (об исполнении обязательства по договору) на возможность обращения в суд с исковым заявлением о расторжении договора в случае неисполнения договорной обязанности предложением расторгнуть договор и соблюдением досудебного порядка, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации?
Анализ норм действующего законодательства и существующей судебной практики
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.07.2012 по делу N А63-5878/2011 указано следующее.
Суды в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценили представленные доказательства и пришли к обоснованному выводу о том, что направленная управлением претензия, в которой истец предложил ответчику перечислить задолженность, а в случае ее неуплаты управление будет вынуждено обратиться в суд с требованием о защите нарушенных прав и законных интересов муниципального образования, не содержала безусловного предложения о расторжении договора.
Аналогичный подход содержится в постановлении Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.09.2013 по делу N А43-19732/2012.
Истец в доказательство соблюдения претензионного порядка урегулирования спора представил претензионное письмо от 06.07.2012 N 15, из которого следует, что у ответчика имелась задолженность, которую истец просил погасить в течение пяти дней с момента получения данного письма. В письме содержится уведомление о возможном обращении субарендодателя в суд с иском о расторжении договора субаренды в случае неоплаты долга в указанный срок.
Представленная в дело претензия не содержит предложения ответчику расторгнуть договор.
Иные претензии, содержащие предложения расторгнуть договор субаренды, не представлены в материалы дела.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что претензионный порядок в части разрешения спора о расторжении договора истцом не соблюден, а следовательно, исковое заявление в этой части подлежит оставлению без рассмотрения.
В постановлении Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.02.2004 по делу N Ф03-А73/03-1/3741 при анализе содержания пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указывается, что предупреждение о расторжении договора, содержащееся в уведомлении, само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора субаренды.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в постановлении от 23.10.2012 по делу N А60-7158/2012 признал правильным вывод апелляционного суда о несоблюдении истцом порядка, установленного статьями 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку претензия не содержит предложения о расторжении договора. В претензии комитета, направленной в адрес предпринимателя, об оплате задолженности по арендной плате и пеней, указано, что комитет оставляет за собой право на досрочное расторжение договора в силу п. 8.2 договора аренды.
В постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.07.2015 по делу N А32-11870/2013 указано, что в претензии администрацией изложены требование о погашении задолженности по арендной плате и предупреждение о возможном предъявлении иска в арбитражный суд. Предложение о расторжении договора аренды названная претензия не содержит. Поэтому, независимо от наличия (отсутствия) доказательств направления (вручения) указанной претензии кооперативу, установленный статьей 452 Гражданского кодекса досудебный порядок расторжения договора аренды не мог быть признан соблюденным. Аналогичный подход отражен в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа в постановлении от 22.07.2015 по делу N А32-11868/2013.
Иной подход содержится в постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14.02.2013 по делу N А64-4534/2012.
Администрация обратилась к обществу с претензией, в которой потребовала от арендатора в течение 10 дней после получения претензии погасить имеющуюся задолженность по арендной плате.
Кроме того, в претензии сообщалось, что, если по истечении указанного срока оплата не будет произведена, администрация обратится в суд с иском о расторжении договора.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора по требованию арендодателя, в связи с чем удовлетворил заявленные исковые требования.
Выработанный правовой подход
Указание в претензии (об исполнении обязательства по договору) на возможность обращения в суд с исковым заявлением о расторжении договора в случае неисполнения договорной обязанности не является предложением расторгнуть договор и соблюдением досудебного порядка, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Правовое обоснование
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
Законодательством не установлена форма такого предложения, однако его содержание должно быть вполне определенным, позволяющим контрагенту установить волю стороны по договору на его расторжение или изменение. То есть предложение изменить или расторгнуть договор должно быть прямо выражено в обращении к контрагенту.
Уведомление о допущении возможности в будущем расторгнуть или изменить договор в случае негативного поведения стороны не является соблюдением требований пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.