Требование: 1) О признании недействительным постановления об изъятии объектов недвижимости; 2) О погашении регистрационных записей об ограничениях в отношении участков

Обстоятельства: Собственники участков и нежилых объектов полагали незаконным изъятие их имущества.
Решение: 1) Требование удовлетворено, так как развитие застроенных территорий само по себе не является основанием изъятия собственности, не доказано, что развитие невозможно без принудительного изъятия спорных объектов и что изъятие осуществляется для публичных нужд и строительства объектов муниципального назначения, о равноценном возмещении в акте не упомянуто; 2) В удовлетворении требования отказано, так как самостоятельного признания записей недействительными не требуется.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27.01.2017 N Ф09-429/15 по делу N А07-21632/2013

Дело N А07-21632/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Семеновой З.Г., Платоновой Е.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее — администрация) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2016 по делу N А07-21632/2013 Арбитражного суда Республики Башкортостан.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие:
лично индивидуальный предприниматель Гимальдинова Ольга Николаевна (паспорт, далее — предприниматель Гимальдинова О.Н.).
представитель общества с ограниченной ответственностью "Галс-Квадро" (далее — общество "Галс-Квадро"), общества с ограниченной ответственностью "УралСтройИнвест" (далее — общество "УралСтройИнвест"), общества с ограниченной ответственностью "Вектор-Инвест" (далее — общество "Вектор-Инвест") — Байтимирова А.А. (доверенности от 22.08.2016, от 11.01.2017);

Предприниматель Гимальдинова О.Н., общество "УралСтройИнвест", общество "Вектор-Инвест", общество "Галс-Квадро" обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан к администрации, обществу с ограниченной ответственностью "Нефтяная финансово-строительная компания" (далее — общество "Нефтяная финансово-строительная компания"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее — Управление Росреестра) с заявлением о признании недействительным постановления администрации от 18.07.2013 N 3612 "Об изъятии земельных участков, жилых помещений и расселении граждан, проживающих в жилых домах N 117, 128а по ул. Кирова, 2б, по ул. Владивостокской, N 154, по ул. Революционной, и нежилых помещений, расположенных по адресам: ул. Кирова, (ПГК "Шасси"), ул. Революционная, 96/4, 98/1, 98/2, 98/3, 98/4, 154, 154/1, ул. Владивостокская, 1, 3а, ул. Кирова, 107/3, ул. Революционная, рядом с домом N 96, 96/1 в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан" (далее — постановление администрации от 18.07.2013 N 3612) в части, а именно:
1. Пункт 1 в части принятия решения об изъятии земельных участков у землепользователей, являющихся собственниками нежилых помещений, расположенных по адресам: ул. Революционная, 96/4, 98/2, ул. Кирова, 107/3 в Советском р-не городского округа город Уфа Республики Башкортостан, после выкупа указанных жилых и нежилых помещений и компенсации убытков, связанных с изъятием земельных участков за счет средств общества "Нефтяная финансово-строительная компания" (с кадастровыми номерами 02:55:010608:187, 02:55:010608:177, 02:55:010608:193, 02:55:010608:0167, 02:55:010608:0168);
2. Пункт 2 в части принятия решения об изъятии земельных участков, расположенных по адресам: ул. Революционная, 96/4, 98/2, ул. Кирова, 107/3 в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, у собственников земельных участков путем их выкупа в установленном законом порядке;
3. Пункт 3 в части принятия решения об изъятии нежилых помещений, расположенных по адресам: ул. Революционная, 96/4, 98/2, ул. Кирова, 107/3 в Советском р-не городского округа город Уфа Республики Башкортостан, путем их выкупа в соответствии с действующим законодательством за счет средств общества "Нефтяная финансово-строительная компания".
4. Пункты 4, 4.1 в части принятия предложения общества "Нефтяная финансово-строительная компания" произвести за счет собственных средств снос нежилых помещений, расположенных по адресам: ул. Революционная, 96/4, 98/2, ул. Кирова, 107/3 в Советском р-не городского округа город Уфа Республики Башкортостан;
5. Пункт 10 в части обязания общества "Нефтяная финансово-строительная компания" произвести за свой счет перенос ТП-415 общества с ограниченной ответственностью "БашРЭС".
6. Пункты 14, 14.5 в части признания утратившими силу пунктов 1 — 5.3 постановления главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 24.04.2006 N 1929 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Галс-Квадро" земельных участков, находящихся по адресу: ул. Революционная, 98/2 в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан", а также о восстановлении существовавшего до нарушения положения путем погашения регистрационных записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.09.2013 N 02-04-01/327/2013-583; от 16.09.2013 N 02-04-01/327/2013-815; от 16.09.2013 N 01/327/2013-631; от 13.09.2013 N 01/327/2013-624; от 16.09.2013 N 01/327/2013-757 (с учетом принятого судом в порядке, предусмотренном положениями ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнения исковых требований).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее — Управление архитектуры и градостроительства).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.08.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2014 решение суда оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 03.03.2015 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставлены без изменения.

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2015 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.08.2014, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2014 и постановление Арбитражного суда Уральского округа от 03.03.2015 по настоящему делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Решением Арбитражного суд Республики Башкортостан от 13.05.2016 (судья Абдуллина Э.Р.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2016 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю.) решение суда отменено, заявленные требования удовлетворены частично, постановление администрации от 18.07.2013 N 3612 в оспариваемой части признано недействительным, в удовлетворении требования о погашении регистрационных записей в ЕГРП отказано.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции от 30.08.2016, администрация обратилась в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, решение суда первой инстанции от 13.05.2016 оставить в силе. Администрация ссылается на наличии муниципальной адресной программы "Развитие застроенных территорий городского округа город Уфа Республики Башкортостан на 2007 — 2015 годы", градостроительного заключения от 18.02.2011 N Г3-382/К Управления архитектуры и градостроительства, постановления главы администрации от 07.10.2011 N 5643 "О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Кирова, Подводника Родионова, Революционной, Владивостокской и проспектом Салавата Юлаева в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан", договора о развитии застроенной территории от 07.08.2012 N 32-РТ, заключенного с обществом "Нефтяная финансово-строительная компания". Таким образом, администрация полагает, что оспариваемое постановление от 18.07.2013 N 3612 принято в соответствии с положениями ст. 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации о развитии застроенных территорий. Также администрация ссылается на постановления Правительства Республики Башкортостан от 15.04.2013 N 156, от 28.03.2014 N 136, которыми утверждены адресные программы Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013 г., 2013 — 2017 годы соответственно. Администрация отмечает, что в соответствии с градостроительным заключением от 18.02.2011 N Г3-382/К территория соответствующего квартала входит в территориальную зону ОД-2 и Ж-3, утверждает, что объекты капитального строительства, принадлежащие заявителям, не соответствуют градостроительному регламенту, соответствующие земельные участки заявителей по виду разрешенного использования также не соответствуют указанной территориальной зоне. Кроме того, администрация обращает внимание на то, что 29.01.2014 в соответствии с решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 18.12.2013 N 26/11 состоялись публичные слушания по проекту планировки и проекту межевания территории, ограниченной улицами Кирова, Подводника Родионова, Революционной, Владивостокской и проспектом Салавата Юлаева в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, указывает на то, что по смыслу положений ст. 42, 43, 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации разработка документов территориального планирования городского округа обусловлена публично-правовыми целями градостроительной деятельности, направленными на устойчивое развитие территорий. Помимо изложенного, администрация считает, что в рассматриваемом случае право заявителей на предварительное и равноценное возмещение не нарушено.
Общество "УралСтройИнвест", общество "Вектор-Инвест", общество "Галс-Квадро" представили совместный отзыв на кассационную жалобу, в которой просят в удовлетворении жалобы отказать, постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения. В отзыве предприниматель Гимальдинова О.Н. также просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Проверив законность обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что предприниматель Гимальдинова О.Н. является собственником земельного участка из земель населенных пунктов площадью 5382 кв. м с кадастровым номером 02:55:010608:193, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы; нежилого пристроя общей площадью 75,6 кв. м, литера Е1; мастерской общей площадью 451 кв. м, литера Е, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Революционная, д. 98/2 (свидетельства о государственной регистрации права от 25.02.2011 серии 04АГ N 053983, серии 04АГ N 053986, серии 04АГ N 053985).
Общество "УралСтройИнвест" является собственником основного строения, цоколь, первый этаж, общей площадью 1536 кв. м, литера Б, а также земельного участка общей площадью 3492 кв. м с кадастровым номером 02:55:010608:177, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Революционная, 96/4 (свидетельства о государственной регистрации права от 11.12.2009 серии 04АВ N 336982; от 27.04.2010 серии 04АВ N 606433).
Обществу "Вектор-Инвест" на праве собственности принадлежат помещения общей площадью 4109,9 кв. м, этаж 2, 3, 4, номера на поэтажном плане: этаж 2: 1 — 10, этаж 3: 1 — 8, этаж 4: 1 — 27, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Революционная, д. 96/2; земельный участок общей площадью 1749 кв. м с кадастровым номером 02:55:010608:187, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Революционная; трансформаторная подстанция N 415 общей площадью 42,1 кв. м, литера А, расположенная по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Революционная рядом с домом 96/4 (свидетельства о государственной регистрации права от 04.12.2008 серии 04АБ N 692622, от 15.10.2009 серии 04АВ N 248509, от 06.08.2013 серии 04АД N 656227).
Общество "Галс-Квадро" является собственником пристроя площадью 81,3 кв. м, этаж 1, номер на поэтажном плане 17, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Революционная, д. 98/2; земельного участка общей площадью 148 кв. м с кадастровым номером 02:55:010608:0167, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Революционная; автомагазина общей площадью 535,7 кв. м, литера Д, помещения площадью 12,2 кв. м, номера на поэтажном плане 28; земельного участка общей площадью 3058 кв. м с кадастровым номером 02:55:010608:0168, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Кирова, 107/3 (свидетельства о государственной регистрации права от 15.07.2009 серии 04АВ N 089941, от 15.07.2009 серии 04АВ N 089645, от 10.08.2009 серии 04АВ N 137809, от 05.12.2011 серии 04АВ N 496974, от 11.11.2008 серии 04АБ N 660592).
На основании ст. 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и Указа Президента Российской Федерации от 21.10.2005 N 1226 "О Совете при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике", Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 — 2010 годы, постановления Правительства Российской Федерации от 04.06.2007 N 344 "Об утверждении Правил предоставления за счет средств федерального бюджета субсидий бюджетам субъектов Российской Федерации на проведение мероприятий по переселению граждан из жилищного фонда, признанного непригодным для проживания, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа", поэтапной реализации постановления Правительства Республики Башкортостан от 27.03.2003 N 82 "О республиканской программе "Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2003 — 2010 годы", ст. 36 Устава городского округа город Уфа Республики Башкортостан, реализации генерального плана городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденного решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан "Об утверждении корректировки генерального плана города Уфы Республики Башкортостан" от 04.08.2006 N 14/4, была разработана муниципальная адресная программа "Развитие застроенных территорий городского округа город Уфа Республики Башкортостан на 2007 — 2015 годы".
Во исполнение муниципальной адресной программы, в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 22.08.2008 N 7/4, ст. 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации издано постановление главы администрации от 07.10.2011 N 5643 "О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Кирова, Подводника Родионова, Революционной, Владивостокской и проспектом Салавата Юлаева в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан" (далее — постановление от 07.10.2011 N 5643), согласно которому в границах указанной территории предусмотрены снос или реконструкция следующих объектов: жилых домов N 117, 128а по ул. Кирова; N 2б по ул. Владивостокской; нежилых зданий N 96/4, 98/1, 98/2, 98/3, 98/4, 154/1 по ул. Революционной; N 107/3 по ул. Кирова; N 1, 3а по ул. Владивостокской.
Управлением архитектуры и градостроительства для составления документов и организации торгов на право заключения договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Кирова, Подводника Родионова, Революционной, Владивостокской и проспектом Салавата Юлаева в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан подготовлено и утверждено градостроительное заключение от 18.02.2011 N Г3-382/К.
Между администрацией и обществом "Нефтяная финансово-строительная компания" в соответствии с условиями аукциона по продаже права на заключение договоров о развитии застроенной территории заключен договор от 07.08.2012 N 32-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной ул. Кирова, Подводника Родионова, Революционной, Владивостокской и проспектом Салавата Юлаева в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
В соответствии с постановлением главы администрации от 07.10.2011 N 5643 и в целях реализации договора от 07.08.2012 N 32-РТ о развитии застроенной территории, принято оспариваемого постановление администрации от 18.07.2013 N 3612.
Постановлением администрации от 18.07.2013 N 3612 принято решение об изъятии после компенсации убытков, связанных с изъятием земельных участков за счет средств общества "Нефтяная финансово-строительная компания", в том числе, земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010608:193, 02:55:010608:177, 02:55:010608:187, 02:55:010608:0167, 02:55:010608:0168, принадлежащих заявителям; об изъятии нежилых помещений, расположенных, в том числе, по адресам: ул. Революционная, 96/4, 98/2, ул. Кирова 107/3; об изъятии земельных участков, расположенных по адресам: ул. Революционная, 96/4, 98/2, ул. Кирова 107/3 в Советском районе городского округа город Уфа у собственников путем их выкупа в установленном законом порядке.
На основании оспариваемого постановления администрации от 18.07.2013 N 3612 в ЕГРП внесены сведения о прочих ограничениях (обременениях) в отношении земельных участков заявителей (записи от 13.09.2013 N 02-04-01/327/2013-583, от 16.09.2013 N 02-04-01/327/2013-815, от 16.09.2013 N 01/327/2013-631, от 13.09.2013 N 01/327/2013-624, от 16.09.2013 N 01/327/2013-757).
Заявители, полагая, что указанное постановление вынесено администрацией с нарушением порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, установленного Земельным кодексом Российской Федерации, а также нарушает их права как собственников земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, обратились в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
При новом рассмотрении дела суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения заявленных требований, исходил из того, что изъятие спорных земельных участков напрямую связано с исполнением принятых ранее решений о развитии застроенной территории, а также обязательств по договору от 07.08.2012 N 32-РТ о развитии застроенной территории, а цель изъятия соответствует положениям подп. 3 п. 1 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, в подтверждение необходимости изъятия спорных земельных участков для муниципальных нужд суд ссылался на проект планировки и проект межевания территории квартала, ограниченного улицами Кирова, Подводника Родионова, Революционной, Владивостокской и Проспектом Салавата Юлаева в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденный в установленном порядке постановлением администрации от 05.05.2014 N 1868, отметив, что действующим градостроительным законодательством не установлено, что подготовка и утверждение документации по планировке территории должны предшествовать принятию решения об изъятии земельного участка. Также суд не усмотрел оснований для признания нарушенным права заявителей на предварительное и равноценное возмещение.
Отменяя решение суда первой инстанции, и удовлетворяя заявленные требования частично, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.
Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Заявитель по смыслу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказывает факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.
В силу положений статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1) и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (часть 2).
Как неоднократно отмечалось Конституционным Судом Российской Федерации, в случаях принудительного изъятия имущества у собственника — независимо от оснований такого изъятия — должен осуществляться эффективный судебный контроль, который может быть либо предварительным, либо последующим и служит гарантией конституционного принципа неприкосновенности собственности (постановления от 16.07.2008 N 9-П, от 24.02.2004 N 3-П, определения от 11.05.2012 N 758-О, от 03.07.2007 N 714-О-П).
Осуществление такого контроля подразумевает, в том числе, необходимость проверки действительного наличия оснований, указанных уполномоченным органом в качестве целей принудительного изъятия имущества, их соответствия закону.
В силу п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда основания отчуждения предусмотрены законом.
Одним из таких оснований согласно подпункту 3 пункта 2 указанной правовой нормы является изъятие у собственника земельного участка для государственных или муниципальных нужд, что в соответствии с п. 1 ст. 279 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого постановления) осуществляется путем выкупа земельного участка.
Под государственными или муниципальными нуждами при этом могут пониматься потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), но является невозможным без изъятия имущества, принадлежащего частному субъекту. Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016).
В пункте 1 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого постановления) указано, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:
— выполнением международных обязательств Российской Федерации (подп. 1);
— размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения (подп. 2);
— иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации (подп. 3).
Судом установлено, что орган местного самоуправление в обоснование изъятия спорных земельных участков не ссылался на обстоятельства, предусмотренные в подпунктах 1 и 2 пункта 1 названной правовой нормы.
Наличие данных обстоятельств судом не выявлено.
При этом в качестве иных исключительных обстоятельств (подп. 3 п. 1 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации), администрация указывала на то, что в целях развития застроенной территории города Уфы Советом городского округа город Уфа Республики Башкортостан утверждена муниципальная адресная программа, во исполнение которой издано постановление главы администрации от 07.10.2011 N 5643, согласно которому в границах указанной территории предусмотрены снос или реконструкция следующих объектов: жилых домов N 117, 128а по ул. Кирова; N 2б по ул. Владивостокской; нежилых зданий N 96/4, 98/1, 98/2, 98/3, 98/4, 154/1 по ул. Революционной; N 107/3 по ул. Кирова; N 1, 3а по ул. Владивостокской. Администрацией и обществом "Нефтяная финансово-строительная компания" заключен договор от 07.08.2012 N 32-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной названными улицами. В целях исполнения договора от 07.08.2012 N 32-РТ о развитии застроенной территории органом местного самоуправления издано оспариваемое постановление от 18.07.2013 N 3612.
Между тем, из норм Градостроительного кодекса Российской Федерации с учетом названных положений ст. 35 Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации не вытекает, что эти обстоятельства влекут безусловное принудительное изъятие имущества у частных лиц.
В соответствии с ч. 2 ст. 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент принятия постановления главы администрации от 07.10.2011 N 5643), решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии — утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры).
Согласно части 3 названной правовой нормы решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.
Таким образом, положения части 3 ст. 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяют условия принятия решения о развитии застроенной территории, на которой расположены многоквартирные дома, и непосредственным образом не распространяются на собственников земельных участков применительно к решению вопроса об их принудительном изъятии.
Само по себе заключение договора о развитии застроенной территории не является основанием для изъятия земельных участков, поскольку такой договор только регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого администрацией, в то время как возможность изъятия земельного участка у собственника обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд.
В силу положений ч. 4, 5 ст. 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, но не могут быть расположены иные объекты капитального строительства, за исключением указанных в частях 3 и 4 данной статьи.
Судом принято во внимание, что согласно п. 3 градостроительного заключения от 18.02.2011 N Г3-382/К испрашиваемая для развития территория квартала входит в перечень застроенных территорий согласно приложению N 1 к муниципальной адресной программе "Развитие застроенных территорий городского округа город Уфа Республики Башкортостан на 2007 — 2015 годы" как территория, разрешенные виды использования существующих объектов и земельных участков на которой не соответствуют градостроительному регламенту.
Вместе с тем, как верно отмечено судом, в приложении N 1 к муниципальной адресной программе, в перечне застроенных территорий городского округа город Уфа Республики Башкортостан в графе "Многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируется" в пункте 96 указан только адрес: ул. Революционная, 98/2. При этом в данном пункте в графе "Объекты капитального строительства, параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту" какие-либо объекты не поименованы.
Доказательства, подтверждающие, что объекты, принадлежащие заявителям, не соответствовали градостроительному регламенту на момент принятия решения о включении земельных участков заявителей в территорию, подлежащую развитию, органом местного самоуправления не представлены (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судом также принято во внимание, что на момент принятия оспариваемого постановления от 18.07.2013 N 3612 земельный участок с кадастровым номером 02:55:010608:193, принадлежащих предпринимателю Гимальдиновой О.Н., имел вид разрешенного использования "для эксплуатации производственной базы" (свидетельство о государственной регистрации права от 25.02.2011 серии 04АГ N 053983).
Применительно к данному обстоятельству судом верно отмечено, что положение 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации распространяются на объекты капитального строительства, расположенные на застроенной территории, а не на земельные участки, на которых соответствующие объекты расположены. Кроме того, на момент принятия оспариваемого постановления от 18.07.2013 N 3612 на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010608:193 фактически было расположено самовольно возведенное административное нежилое четырехэтажное здание площадью 2270,5 кв. м, что свидетельствует о том, что земельный участок не использовался для эксплуатации производственной базы. Более того, в градостроительном заключении от 30.10.2014 N ГЗ-5395/Ю, подготовленному Управлением архитектуры и градостроительства по обращению предпринимателя Гимальдиновой О.Н., сделан вывод о том, что сохранение самовольно возведенного объекта не противоречит требованиям градостроительного регламента города Уфы. Суд также отметил, что согласно кадастровой выписке от 30.10.2014 N 02/14/1-754348 видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010608:193 является "административные здания".
Судом учтено, что в ответ на обращение общества "Нефтяная финансово-строительная компания" Управлением архитектуры и градостроительства в соответствии с письмом от 02.10.2015 N 7-7853/Ю внесены изменения в градостроительное заключение от 30.10.2014 N ГЗ-5395/Ю, а именно, указано на то, что постановлением администрации от 05.05.2014 N 1868 утвержден проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Кирова, Подводника Родионова, Революционной, Владивостокской и проспектом Салавата Юлаева в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, согласно которым на территории, где расположен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010608:193 предусмотрено строительство двух многоэтажных жилых домов, противопожарного проезда и внутриквартальных инженерных коммуникаций.
Применительно к данному обстоятельству суд верно отметил, что на момент внесения указанных изменений в градостроительное заключение от 30.10.2014 N ГЗ-5395/Ю решением Советского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 19.03.2015 N 2-2573/2015 было признано право собственности Гимальдиновой О.Н. на нежилое четырехэтажное здание площадью 2270,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Революционная, 98/2. На основании указанного судебного акта в ЕГРП 24.06.2015 внесена запись о право собственности Гимальдиновой О.Н. на нежилое здание.
В отношении объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности иным заявителям (обществу "УралСтройИнвест", обществу "Вектор-Инвест", обществу "Галс-Квадро") органом местного самоуправления также не представлены доказательства того, что данные объекты по виду функционального использования не соответствуют градостроительному регламенту, видам разрешенного использования в общественно-деловых зонах, предусмотренным подп. 2 п. 43.2 Правил землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденных решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 22.08.2008 N 7/4, среди которых поименованы такие виды как офисы, представительства, многофункциональные деловые и обслуживающие здания, предприятия торговли, объекты бытового обслуживания, учреждения жилищно-коммунального хозяйства, иные объекты.
При этом согласно общедоступным сведениям единой справочной службы Управления Росреестра земельный участок с кадастровым номером 02:55:010608:177 общества "УралСтройИнвест" имеет в настоящее время разрешенное использование "административные здания"; земельный участок с кадастровым номером 02:55:010608:187 общества "Вектор-Инвест" имеет разрешенное использование "административные здания"; земельный участок общества "Галс-Квадро" с кадастровым номером 02:55:010608:167 имеет разрешенное использование "пристрой автомойка", с кадастровым номером 02:55:010608:168 — "производственна база-автосалон".
Суд обоснованно обратил внимание на то, что определением от 28.01.2014 были приняты обеспечительные меры, в том числе, в виде запрета администрации проводить публичные слушаний по проекту планировки и проекта межевания территории квартала, ограниченного улицами Кирова, Подводника Родионова, Революционной, Владивостокской и проспектом Салавата Юлаева в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан до рассмотрения настоящего судебного спора по существу и вступления в законную силу судебного акта по данному делу.
Между тем, в нарушение наложенного запрета органом местного самоуправления 29.01.2014 проведены публичные слушания, постановлением администрации от 05.05.2014 N 1868 утвержден проект планировки и проект межевания территории квартала, ограниченного улицами Кирова, Подводника Родионова, Революционной, Владивостокской и Проспектом Салавата Юлаева в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Судом установлено, что в соответствии с указанным проектом планировки и проектом межевания территории квартала на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010608:193 планируется размещение двух многоквартирных домов, административно-офисного здания, полуподземного паркинга и внутриквартального спортядра, торгово-офисного здания, административно-торгового здания; на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010608:177 планируется размещение общежития; на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010608:187 планируется размещение ДОУ (дошкольное образовательное учреждение) на 91 место; на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010608:167 планируется размещение торгово-офисного здания, административно-торгового здания; на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010608:168 планируется размещение полуподземного паркинга, торгово-офисного здания, административно-торгового здания.
Таким образом, на части земельных участков заявителей планируется, в том числе, размещение торгово-офисного и административно-торгового здания, что принципиально не отличается от назначения нежилых объектов заявителей.
Судом отмечено, что планируемые к размещению объекты не входят в перечень объектов, названных в подп. 1, 2 п. 1 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации.
Доказательства того, что размещение указанных объектов на земельных участках заявителей обусловлено наличием муниципальных нужд, а также того, что размещение данных объектов невозможно без изъятия земельных участков у заявителей, отсутствуют.
Кроме того, в силу положений ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации и ст. 55 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого постановления) обязательным условием принудительного отчуждения имущества для государственных нужд является предоставление собственнику предварительного равноценного возмещения, в объем которого включается, в частности, рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества.
В связи с этим уполномоченный орган должен принять решение об изъятии путем выкупа как земельного участка, так и объектов недвижимости, находящихся на таком земельном участке, а при несогласии правообладателя с размером компенсации — вправе обратиться в суд с требованием о выкупе имущества.
В отношении выкупа этих объектов недвижимости должна быть обеспечена реализация принципа предварительности возмещения, установленного п. 2 ст. 55 Земельного кодекса Российской Федерации.
Изложенное согласуется с правовой позицией, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011 N 2379/11, а также разъяснениями, изложенными в п. 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
Судом установлено, что в оспариваемом постановлении администрации от 18.07.2013 N 3612 какие-либо предписания, касающиеся обеспечения прав заявителей на предварительное и равноценное возмещение, отсутствуют.
При этом суд обоснованно критически отнесся к сопроводительному письму от 09.10.2014 общества "Нефтяная финансово-строительная компания", направленному в адрес предпринимателя Гимальдиновой О.Н., совместно с проект соглашения о выкупной цене объектов недвижимости заявителя в отсутствие указания на компенсацию за земельный участок, принадлежащий предпринимателю.
Доказательства действительного согласования с предпринимателем Гимальдиновой О.Н. вопроса о равноценной компенсации изымаемых у нее объектов в материалы дела не представлены, равно как доказательства направления уведомлений о выплате надлежащей компенсации иным заявителям.
Принимая во внимание изложенное, установив, что администрация не доказала наличие исключительных обстоятельств, обуславливающих невозможность развития застроенной территории без принудительного изъятия принадлежащих заявителям объектов, не представила доказательств, свидетельствующих о том, что принадлежащие заявителям земельные участки изымаются для каких-либо публичных нужд, что генеральным планом развития города Уфы было предусмотрено строительство объектов муниципального значения на территории изымаемых земельных участков, верно отметив, что развитие застроенных территорий само по себе не может являться способ изъятия собственности у соответствующих правообладателей, объекты которых оказались расположенными на данной территории, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о несоответствии постановления администрации от 18.07.2013 N 3612 в оспариваемой части норме п. 1 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации, правомерно признав постановление администрации от 18.07.2013 N 3612 в оспариваемой части недействительным.
Поскольку на основании оспариваемого постановления администрации от 18.07.2017 N 3612 в ЕГРП внесены сведения о прочих ограничениях (обременениях) в отношении земельных участков заявителей, связанных с предстоящим изъятием земельных участков, признание его в оспариваемой части недействительным является для Управления Росреестра основанием для погашения соответствующих записей. В связи с чем, суд верно заключил, что основания для удовлетворения требования заявителей о погашении в ЕГРП записей об ограничениях (обременениях) в отношении спорных земельных участков в качестве самостоятельного в таком случае отсутствуют.
Все доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку; по существу направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и сделанных судом на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2016 по делу N А07-21632/2013 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан — без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А.СТОЛЯРОВ

Судьи З.Г.СЕМЕНОВА Е.А.ПЛАТОНОВА