Требование: О взыскании основного долга по договорам аренды земельных участков, пени за просрочку платежей

Обстоятельства: Арендодатель ссылается на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по договорам аренды.
Решение: Требование частично удовлетворено, поскольку доказательств своевременного внесения арендной платы арендатором не представлено.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27.12.2016 N Ф10-5439/2016 по делу N А08-112/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20.12.2016.
Постановление изготовлено в полном объеме 27.12.2016.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Леоновой Е.В.
судей Бутченко Ю.В., Гладышевой Л.В.
при участии в заседании:
от истца:
мэрия городского округа Тольятти ОГРН 1036301078054 ИНН 6320001741 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;
от ответчика:
общество с ограниченной ответственностью "Неотрейд" ОГРН 1036301007467 ИНН 6321075658 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;
от третьего лица:
индивидуальный предприниматель Коробкова Елена Валериевна не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
рассмотрев в открытом судебном заседании, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Неотрейд" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 26.05.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2016 по делу N А08-112/2016,

установил:

мэрия городского округа Тольятти (далее — истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Неотрейд" (далее — ООО "Неотрейд", ответчик) о взыскании 462 563 руб. 13 коп. суммы основного долга по договору аренды земельного участка от 06.08.2002 N 2304, 1 198 752 руб. 71 коп. сумму пени за просрочку платежа по договору аренды земельного участка от 06.08.2002 N 2304, 280 984 руб. 93 коп. суммы основного долга по договору аренды земельного участка от 14.04.2003 N 2308, 1 158 886 руб. 79 коп. сумму пени за просрочку платежа по договору аренды земельного участка от 14.04.2003 N 2308, 247 558 руб. 39 коп. суммы основного долга по договору аренды земельного участка от 25.02.2005 N 2528, 723 466 руб. 38 коп. сумму пени за просрочку платежа по договору аренды земельного участка от 25.02.2005 N 2528, 778 370 руб. 73 коп. сумму основного долга по договору аренды земельного участка от 04.08.2005 N 2549, 2 795 388 руб. 37 коп. сумму пени за просрочку платежа по договору аренды земельного участка от 04.08.2005 N 2549 (с учетом уточнения).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Коробкова Елена Валериевна (далее — ИП Коробкова Е.В.).
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 26.05.2016 (судья Шульгина А.Н.) исковые требования удовлетворить частично. С ООО "Неотрейд" в пользу истца мэрии городского округа Тольятти взыскано 327 333 руб. 45 коп. — сумма основного долга по договору аренды земельного участка от 06.08.2002 N 2304 за период с 15.01.2013 по 30.09.2015, 496 089 руб. 05 коп. — сумма пени за просрочку платежа по договору аренды земельного участка от 06.08.2002 N 2304 за период с 16.01.2013 по 17.11.2015, 168 704 руб. 43 коп. — сумма основного долга по договору аренды земельного участка от 14.04.2003 N 2308 за период с 15.01.2013 по 30.09.2015, 258 493 руб. 55 коп. — сумма пени за просрочку платежа по договору аренды земельного участка от 14.04.2003 N 2308 за период с 16.01.2013 по 17.11.2015, 247 558 руб. 39 коп. — сумма основного долга по договору аренды земельного участка от 25.02.2005 N 2528 за период с 15.01.2013 по 30.09.2015, 286 299 руб. 79 коп. — сумма пени за просрочку платежа по договору аренды земельного участка от 25.02.2005 N 2528 за период с 16.04.2013 по 17.11.2015, 567 277 руб. 19 коп. — сумма основного долга по договору аренды земельного участка от 04.08.2005 N 2549 за период с 15.01.2013 по 30.09.2015, 805 311 руб. 66 коп. — сумма пени за просрочку платежа по договору аренды земельного участка от 04.08.2005 N 2549 за период с 16.01.2013 по 17.11.2015, а всего 3 157 067 руб. 51 коп. В остальной части иска отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2016 (судьи Ушакова И.В., Поротиков А.И., Щербатых Е.Ю.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, ООО "Неотрейд" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты, направить дело на новое рассмотрение.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа и официальном сайте Верховного Суда Российской Федерации, в суд не прибыли, явку своих представителей не обеспечили.
Арбитражный суд Центрального округа полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей сторон на основании ч. 3 ст. 284 АПК РФ.
В силу ч. 1 ст. 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как следует из материалов дела, 06.08.2002 между администрацией Автозаводского района г. Тольятти (арендодатель) и ООО "Неотрейд" (арендатор) заключен договор N 2304 аренды земельного участка общей площадью 254 кв. м, кадастровый номер 63:09:01 01 002:008, по адресу: Автозаводский район, квартал 18, ул. Автостроителей категория земель: земли поселений, пригодный под монтаж торгово-остановочного комплекса, в аренду сроком на 5 лет с 02.08.2002 по 01.08.2007.
В соответствии с разделом 2 договора за аренду участка арендатор обязан внести арендную плату, установленную пункте 2.1 договора по 31.12.2003, арендная плата с 01.01.2004 по 01.08.2007 устанавливается в соответствии с решениями, принятыми органами государственной власти либо органами местного самоуправления.
В подпункте 3.4.16 пункта 3.4 договора установлена обязанность арендатора после государственной регистрации договора аренды в течение 30 дней оплатить арендную плату за период с момента подписания сторонами протокола о результатах торгов по продаже права аренды земельного участка N 3 от 02.08.2002 до момента государственной регистрации договора.
Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 02.08.2007. Стороны устанавливают, что условия настоящего договора применяются к их отношениям с 02.08.2002 (пункт 8.1 договора). Указанный договор зарегистрирован 24.12.2002.
14.04.2003 между администрацией Автозаводского района г. Тольятти (арендодатель) и ООО "Неотрейд" (арендатор) заключен договор N 2308 аренды земельного участка, общей площадью 100 кв. м, кадастровый номер 63:09:01 01 156:0008, по адресу: Автозаводский район, квартал 19, ул. 70 лет Октября, район остановки общественного транспорта "Цветной бульвар", категория земель: земли поселений, пригодный под дальнейшую эксплуатацию объекта временного использования — остановочно-торгового комплекса модульного типа, в аренду сроком на 5 лет с 19.09.2002 по 18.09.2007.
В соответствии с разделом 2 договора за аренду участка арендатор обязан внести арендную плату, установленную пункте 2.1 договора по 31.12.2003, арендная плата с 01.01.2004 по 18.09.2007 устанавливается в соответствии с решениями, принятыми органами государственной власти либо органами местного самоуправления.
В подпункте 3.4.16 пункта 3.4 договора установлена обязанность арендатора после государственной регистрации договора аренды в течение 30 дней оплатить арендную плату за период с момента подписания распоряжения администрации Автозаводского района г. Тольятти N 3591-1/р от 19.09.2002 до момента государственной регистрации договора.
Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 19.09.2007. Стороны устанавливают, что условия настоящего договора применяются к их отношениям с 19.09.2002 (пункт 8.1 договора). Указанный договор зарегистрирован 13.05.2003.
25.02.2005 между администрацией Автозаводского района г. Тольятти (арендодатель) и ИП Штеффен В.И. (арендатор) заключен договор N 2528 аренды земельного участка общей площадью 505 кв. м, кадастровый номер 63:09:01 01 180:0015, по адресу: Автозаводский район, квартал 8, ул. Юбилейная, северо-восточнее дома 87, категория земель: земли поселений, пригодный для дальнейшей эксплуатации павильона модульного "Продтовары", в аренду сроком на 5 лет с 21.02.2005 по 20.02.2010.
В соответствии с разделом 2 договора годовая арендная плата составляет 128 000 руб. Арендатор обязан внести арендную плату по срокам, установленным п. 2.2 договора.
В подпункте 3.4.15 пункта 3.4 договора установлена обязанность арендатора после государственной регистрации договора аренды в течение 30 дней оплатить арендную плату за период с момента подписания сторонами протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка N 11 от 21.02.2005 до момента государственной регистрации договора.
Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 21.02.2010. Стороны устанавливают, что условия настоящего договора применяются к их отношениям с 21.02.2005 (пункт 8.1 договора). Указанный договор зарегистрирован 12.07.2005.
В рамках договора аренды земельного участка N 2528 от 25.02.2005, 21.04.2008 между ИП Штеффен В.И. (арендатор) и ООО "Неотрейд" (новый арендатор) был заключен договор перенайма земельного участка, предметом которого являлась уступка прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 2528 от 25.02.2005 новому арендатору с согласия арендодателя.
04.08.2005 между администрацией Автозаводского района г. Тольятти (арендодатель) и ООО "Неотрейд" (арендатор) заключен договор N 2549 аренды земельного участка общей площадью 361 кв. м, кадастровый номер 63:09:01 01 180:0017, по адресу: Автозаводский район, квартал 8, ул. Юбилейная, восточнее дома 87, категория земель: земли поселений, пригодный для дальнейшей эксплуатации павильона модульного типа "Продтовары", в аренду сроком на 5 лет с 01.08.2005 по 31.07.2010.
В соответствии с разделом 2 договора годовая арендная плата составляет 128 500 руб. Арендатор обязан внести арендную плату по срокам, установленным пунктом 2.2 договора.
В подпункте 3.4.15 пункта 3.4 договора установлена обязанность арендатора после государственной регистрации договора аренды в течение 30 дней оплатить арендную плату за период с момента подписания сторонами протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка N 5 от 01.08.2005 до момента государственной регистрации договора.
Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 01.08.2010. Стороны устанавливают, что условия настоящего договора применяются к их отношениям с 01.08.2005 (пункт 8.1 договора). Указанный договор зарегистрирован 24.11.2005.
Передача истцом в аренду ответчику земельных участков подтверждается актами приема-передачи.
Таким образом, истец исполнил перед ответчиком обязательства по договорам аренды в полном объеме.
Из представленных в материалы дела выписок из ЕГРП следует, что земельные участки, переданные ответчику по всем четырем договорам аренды предназначены для эксплуатации остановочно-торговых комплексов, павильонов и находятся в неразграниченной собственности, все четыре договора аренды с учетом дополнительных соглашений зарегистрированы в ЕГРП.
Свои обязательства по внесению арендной платы в полном объеме по договорам аренды ответчик до настоящего времени не исполнил, задолженность не погасил.
Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договорам явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Рассматривая спор по существу суды исходили из следующего.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее — постановление N 582).
В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений (пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13).
Договоры аренды земельных участков были заключены сторонами после вступления в силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельные участки, таким образом, при определении размера арендной платы подлежит применению порядок, устанавливаемый уполномоченным органом.
Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.
Руководствуясь постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, Решением Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 N 972 "О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти", суд обоснованно пришел к выводу о правомерности расчета истца.
Между тем, возражая против заявленных требований, ответчик ссылается на то, что решением от 19.04.2016 Самарский областной суд по административному делу N За-249/2016 удовлетворил заявление Управления Федеральной антимонопольной службы по Самарской области о признании недействующим подпункты 5.1, 5.2, 5.5 пункта 5 Приложения N 1 к Решению Думы городского округа Тольятти Самарской области от 01.10.2008 N 972 "О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти", поскольку указанные подпункты противоречат статье 15 Федерального закона "О защите конкуренции" и основным принципам определения арендной платы, закрепленным Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582.
Однако, на момент вынесения оспариваемого решения подпункты 5.1, 5.2, 5.5 пункта 5 приложения N 1 к решению Думы городского округа Тольятти Самарской области от 01.10.2008 N 972 являлись действующими, сведений о вступлении в законную силу решения Самарского областного суда 19.04.2016 по административному делу N За-249/2016 не имелось, в связи с чем отсутствовали основания для его неприменения.
В нарушение ст. 65 АПК РФ, ответчик не представил доказательств своевременного внесения арендной платы, за спорный период.
Суд обоснованно отклонил ссылку ответчика на заключенный договор от 20.04.2009 между "Неотрейд" (арендатор) и ИП Коробковой Е.В. (новый арендатор) перенайма земельного участка, предметом которого являлась уступка прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 2308 от 14.04.2003 новому арендатору, поскольку указанным договором предусмотрено, что арендатор обязан не передавать участок в субаренду другому лицу без письменного разрешения арендодателя.
В этой связи, при отсутствии в материалах дела согласия о переуступке права аренды земельного участка (перенайме) по договору аренды N 2308, обязанным лицом по указанному договору — арендатором является ответчик — ООО "Неотрейд", который обязан оплачивать арендную плату.
Учитывая заявленный ответчиком пропуск срока исковой давности, требования истца о взыскании с ответчика суммы долга по договорам аренды частично удовлетворены судом.
Истцом заявлено о взыскании пени по договору аренды земельного участка от 06.08.2002 N 2304 в сумме 1 198 752 руб. 71 коп., пени по договору аренды земельного участка от 14.04.2003 N 2308 в сумме 1 158 886 руб. 79 коп., пени по договору аренды земельного участка от 25.02.2005 N 2528 в сумме 723 466 руб. 38 коп., пени по договору аренды земельного участка от 04.08.2005 N 2549 в сумме 2 795 388 руб. 37 коп.
Договором установлено, что в случае неуплаты арендатором арендной платы в установленные сроки арендодатель вправе начислять пени в размере 0,3% за каждый день просрочки от суммы задолженности.
Поскольку, ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды подтверждается материалами дела, требования истца о взыскании неустойки являются обоснованными.
Согласно ч. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
В свою очередь, ответчик заявляя о необходимости уменьшения присужденной к взысканию неустойки, не привел убедительных доводов и не представил доказательств, свидетельствующих об исключительности случая нарушения им условий спорного договора, допускающей снижение неустойки.
Руководствуясь ст. 207 ГК РФ, разрешая требование о взыскании неустойки, начисленной на арендные платежи за период до 30.09.2012, суд обоснованно произвел перерасчет сумм пени с учетом периодов и сумм основного долга.
С учетом изложенного, суд пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении заявленных требований о взыскании пени за просрочку платежа по договорам аренды.
Доводы заявителя не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актов выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,

постановил:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 26.05.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2016 по делу N А08-112/2016, оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий Л.В.ЛЕОНОВА

Судьи Ю.В.БУТЧЕНКО Е.В.ГЛАДЫШЕВА