Требование: О признании незаконным решения администрации муниципального образования городского округа об отказе в передаче в собственность арендуемого нежилого помещения, обязании устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем разработки и направления в адрес проекта договора купли-продажи спорного объекта, в котором в счет выкупной цены будет зачтена сумма, затраченная на проведение капитального ремонта и реконструкции

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.01.2017 N 02АП-10763/2016 по делу N А29-4769/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 января 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ившиной Г.Г.,
судей Кононова П.И., Черных Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сысолятиной К.А.,
при участии в судебном заседании:
представителя заявителя — Сырчиной С.Ю., директора,
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автотехника"
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 08.11.2016
по делу N А29-4769/2016, принятое судом в составе судьи Князевой А.А.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Автотехника" (ИНН: 1103023298, ОГРН: 1021100807056)
к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Воркута" (ИНН: 1103007560, ОГРН: 1131103000214),
администрации муниципального образования городского округа "Воркута" (ИНН: 1103023523, ОГРН: 1021100807716)
о признании незаконным решения об отказе в передаче арендуемого нежилого помещения в собственность,
об обязании разработать и направить проект договора купли-продажи с учетом затрат на капитальный ремонт и реконструкцию,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Автотехника" (далее — заявитель, ООО "Автотехника", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Воркута" (далее — Комитет) и администрации муниципального образования городского округа "Воркута" (далее — Администрация) о признании незаконным решения об отказе в передаче в собственность арендуемого Обществом нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Воркута, ул. Ленина, д. 58-в, и о возложении на Администрацию обязанности устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем разработки и направления в его адрес проекта договора купли-продажи спорного объекта, в котором в счет выкупной цены будет зачтена сумма в размере 3 149 306 рублей 05 копеек, затраченная на проведение капитального ремонта и реконструкции.
Решением суда от 08.11.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Автотехника" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Общество отмечает, что с момента подачи им в муниципальный орган заявления от 26.03.2014 до момента направления ему проекта договора купли-продажи нежилого помещения 02.06.2016 прошло более двух лет, что не соответствует требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон N 159-ФЗ), при этом указывает, что не отказывалось от заключения договора купли-продажи, а напротив, получив соответствующее предложение, направило в адрес Комитета с соблюдением предусмотренного законодательством срока письмо о согласии на приобретение арендуемого имущества с возражениями относительно стоимости объекта недвижимости. Также ООО "Автотехника" настаивает на том, что капитальный ремонт в спорном помещении производился при наличии соответствующего согласования, что, по убеждению заявителя, свидетельствует о соблюдении им условия, необходимого для зачета стоимости произведенных неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества.
Комитет представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором опровергает доводы Общества, считает бездоказательными утверждения заявителя о получении им согласия на проведение капитального ремонта арендуемого помещения и не усматривает правовых оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
В дополнительных письменных пояснениях ООО "Автотехника" настаивает на доказанности факта согласования им проведения капитального ремонта.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе, просил обжалуемый судебный акт отменить.
Комитет и Администрация, несмотря на надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в судебное заседание не направили. В этой связи в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.
Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.07.1998 между ООО "Автотехника" (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом (арендодатель) был заключен договор N 278, согласно которому балансодержатель (муниципальное предприятие Жилищный трест N 2) передал, а арендатор принял в пользование нежилое помещение общей площадью 269 кв. м по адресу: Республика Коми, г. Воркута, ул. Ленина, 58-в, с целью использования под магазин автозапчастей.
30.12.2013 между ООО "Автотехника" (арендатор) и Комитетом заключен договор аренды встроенного нежилого помещения (литер А, первый этаж) общей площадью 268,3 кв. м по адресу: Республика Коми, г. Воркута, ул. Ленина, д. 58-в, на срок с 01.01.2014 по 25.12.2014. По акту от 30.12.2013 помещение передано в аренду Обществу.
26.03.2014 ООО "Автотехника" обратилось в Администрацию с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность.
08.04.2016 Администрацией в адрес Общества направлено извещение о том, что вопрос о включении объекта в прогнозный план приватизации на 2015 год будет рассмотрен на очередной сессии Совета муниципального образования городского округа "Воркута".
Решением Совета муниципального образования городского округа "Воркута" от 23.12.2014 N 645 "Об утверждении прогнозного плана приватизации имущества, находящегося в собственности муниципального образования городского округа "Воркута" спорное имущество включено в прогнозный план приватизации на 2015 год.
Письмом от 13.01.2016 N 67 Общество было уведомлено о проведенной оценке стоимости объекта недвижимости; заявителю предложено в течение 30 дней письменно подтвердить свое согласие на его приобретение по установленной оценщиком цене (3 400 000 рублей).
В заявлении от 27.01.2016 ООО "Автотехника" подтвердило свое намерение на реализацию преимущественного права на приобретении арендуемого нежилого помещения, а также указало, что во время эксплуатации имущества, исходя из его технического состояния и предписаний надзорных органов, возникла необходимость в проведении ремонтных работ; в связи с этим Обществом выполнены работы по капитальному ремонту на общую сумму 3 149 306 рублей 05 копеек, которую ООО "Автотехника" просило зачесть в счет оплаты стоимости выкупаемого объекта.
Письмом от 11.02.2016 N 198 Комитет отказал Обществу в зачете затрат на проведение работ капитального характера в счет выкупной цены спорного имущества по причине отсутствия письменного согласия собственника муниципального имущества на проведение таких работ, а также отсутствия документов, подтверждающих соответствующие расходы.
Посчитав нарушенными свои права и законные интересы, ООО "Автотехника" обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с требованиями в рамках настоящего спора.
Суд первой инстанции установил, что к моменту обращения заявителя в суд уполномоченными органами совершены юридически значимые действия, предусмотренные положениями Закона N 159-ФЗ и Гражданского кодекса Российской Федерации и необходимые для реализации Обществом права на выкуп арендуемого нежилого помещения (обеспечено заключение муниципального контракта об оказании услуги по рыночной оценке спорного имущества; утвержден план приватизации и условия приватизации арендуемого имущества; в адрес заявителя направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения); учитывая, что ООО "Автотехника" не согласно с отказом Комитета произвести зачет стоимости произведенных им капитальных работ в счет выкупной стоимости имущества, определил, что заявленные Обществом в порядке главы 24 АПК РФ требования по существу направлены на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора в части согласованной без разногласий цены, что обуславливает действия Комитета как стороны по договору, а не как властно-распорядительного органа, и признал, что между сторонами наличествует преддоговорный спор, который подлежит разрешению в порядке искового производства. Принимая во внимание изложенное, а также отсутствие в деле документов, свидетельствующих о том, что указанные заявителем затраты понесены с целью улучшения состояния арендованного имущества и были согласованы с арендодателем, суд не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных требований.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней и отзыва Комитета, заслушав директора Общества, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из следующего.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее — Закон о приватизации). В соответствии со статьей 1 названного Закона под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
Одним из основных принципов приватизации муниципального имущества является соблюдение регламентированного данным Законом порядка (статья 2 Закона о приватизации).
Пунктом 5 статьи 3 Закона о приватизации предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Таким федеральным законом является Закон N 159-ФЗ, который регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Реализация преимущественного права на приобретение арендуемого имущества осуществляется в порядке, установленном статьей 9 Закона N 159-ФЗ. Часть 3 названной статьи определяет порядок действий уполномоченного органа при получении им заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и сроки их совершения и, в частности, предусматривает, что такие органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Исходя из своего буквального толкования данная норма предусматривает предельный срок, в течение которого уполномоченный орган обязан лишь обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; значительная продолжительность указанного срока определена законодателем с тем, чтобы в случае наличия такой необходимости в соответствии с требованиями антимонопольного законодательства представлялось возможным совершить действия по проведению торгов на право заключения соответствующего контракта. Порядок и сроки проведения оценки исполнителями такого договора (контракта) установлены Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; Закон N 159-ФЗ проведение оценки третьими лицами не регулирует. В этой связи сроки проведения исполнителями оценки стоимости выкупаемого имущества не включены частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в общую продолжительность процесса реализации хозяйствующим субъектом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; исполнителям договора (контракта) на проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества двухмесячный срок не адресован; предельные сроки проведения оценочных мероприятий Законом N 159-ФЗ не определены; следовательно, необходимый для проведения оценочных мероприятий срок прерывает течение общего срока, установленного пунктами 1 — 3 части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.
Вопрос о сроке исполнения оценщиком муниципального контракта, а также о времени, необходимом оценщику для проведения расчетов и составления отчета, не связан с вопросом соблюдения уполномоченным органом регламентированных Законом N 159-ФЗ сроков.
При таких обстоятельствах и в отсутствие соответствующих доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает признаков противоправного бездействия уполномоченных органов в связи с совершением ими юридически значимых действий, установленных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, в течение длительного периода (с марта 2014 года до июня 2016 года) времени с момента обращения Общества с заявлением о реализации им преимущественного права выкупа арендуемого имущества. Более того, несмотря на соответствующие возражения заявителя в апелляционной жалобе касательно данного обстоятельства, не получившего оценки в обжалуемом судебном акте, оспаривание бездействия уполномоченных органов предметом настоящего спора не являлось.
В связи с тем, что после произведенной оценки рыночной стоимости спорного имущества ООО "Автотехника" подтвердило намерение на его выкуп и не оспаривало определенную выкупную цену, а к моменту рассмотрения данного дела по существу получило от муниципального органа проект договора купли-продажи, суд первой инстанции, исходя из позиции заявителя, обоснованно определил, что требования Общества, по сути, направлены на преодоление условия договора о стоимости имущества, не предусматривающего возможность зачета понесенных заявителем как арендатором расходов на проведение работ капитального характера, и правомерно квалифицировал указанное обстоятельство, как свидетельствующее о наличии между уполномоченным органом и Обществом преддоговорного спора, который не подлежит разрешению в порядке главы 24 АПК РФ.
Порядок прекращения обязательства путем зачета стоимости произведенных работ регулируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, что свидетельствует о гражданско-правовом характере имеющегося между сторонами по данному делу спора (осуществление зачета по соглашению сторон является результатом согласованного волеизъявления, базирующегося на принципе свободы договора) и необходимости выбора соответствующего характеру спора способа защиты.
Выбор способа защиты зависит от характера спорного правоотношения и регулирующих его норм права. При этом возможность выбора лицом, полагающим, что его права нарушены, того или иного способа защиты предполагает необходимость учета им характера допущенного в отношении него нарушения, поскольку выбранный им способ защиты должен способствовать восстановлению его нарушенного права и удовлетворять материально-правовой интерес.
Рассмотрение гражданско-правового спора по правилам главы 24 АПК РФ ставит Комитет и Администрацию в неравное с заявителем положение, возлагая на ответчиков дополнительные процессуальные обязанности.
В связи с этим следует признать, что ООО "Автотехника" избран ненадлежащий способ защиты своего права, что предопределяет отсутствие оснований для удовлетворения заявленных требований, однако не лишает Общество возможности разрешить спорную ситуацию путем обращения в суд в установленном порядке.
Кроме того, в соответствии с частью 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В нарушение требований статьи 65 АПК РФ заявитель не представил суду в данном деле необходимых в данной ситуации и достаточных доказательств согласования проведенных им работ капитального характера с собственником муниципального имущества (его уполномоченным представителем (органом)). Не представлено доказательств согласования с арендодателем объемов, стоимости необходимых работ.
В приобщении к материалам дела дополнительно представленного в суд апелляционной инстанции заявления о согласии на проведение неотделимых улучшений, подписанного директором МУП "Департамент ЖКХ", судом апелляционной инстанции отказано по причине отсутствия необходимого обоснования невозможности представления данного документа в суд первой инстанции по независящим от заявителя уважительным причинам, что отражено в протоколе судебного заседания от 17.01.2017.
В этой связи следует признать, что обжалуемое решение суда содержит выводы, соответствующие установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нормы материального и процессуального права применены судом первой инстанции правильно.
С учетом изложенного решение Арбитражного суда Республики Коми от 08.11.2016 по делу N А29-4769/2016 надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Автотехника" — без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно положениям подпунктов 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решения арбитражного суда по делам о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными государственная пошлина уплачивается юридическими лицами в размере 1500 рублей и в соответствии со статьей 110 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении апелляционной жалобы относится на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 08.11.2016 по делу N А29-4769/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автотехника" — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 — 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий Г.Г.ИВШИНА

Судьи П.И.КОНОНОВ Л.И.ЧЕРНЫХ