Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, возмещении расходов на определение рыночной стоимости имущества

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.01.2017 N 02АП-10702/2016 по делу N А28-5444/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 января 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Савельева А.Б.,
судей Малых Е.Г., Тетервака А.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочаровой М.М.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца — Христич Т.С., на основании доверенности от 01.08.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципальной собственности администрации города Кирова
на решение Арбитражного суда Кировской области от 24.10.2016 по делу N А28-5444/2016, принятое судом в составе судьи Шилоносовой В.А.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Огненная вода" (ИНН: 4345289415, ОГРН: 1104345019954)
к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978)
третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Атлант Оценка" (ИНН: 7723748640, ОГРН: 1107746110053), общество с ограниченной ответственностью Центр Комплексной Оценки "Независимая экспертиза" (ИНН: 4348034817, ОГРН: 1024301349313)
об обязании заключить договор,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Огненная вода" (далее — истец, ООО "Огненная вода", Общество) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее — ответчик, ДМС, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении между МО "Город Киров" в лице ДМС администрации г. Кирова и ООО "Огненная вода" договора купли-продажи с рассрочкой платежа муниципального имущества — помещения, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Физкультурников, 2, помещение 1001, кадастровый номер 43640:000124:927 (ранее присвоенный кадастровый N 43:40:У0124:009:6479/09:1001/А), на условиях проекта договора от 26.04.2016, приняв следующую редакцию пункта 2.1. договора "Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет 11 110 169 рублей 49 копеек, без учета НДС (стоимость продажи имущества определена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), также взыскании с ответчика 30 000 рублей 00 копеек в качестве возмещения расходов по определению рыночной стоимости имущества; 50 000 рублей 00 копеек расходов на проведение судебной экспертизы.
На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Атлант Оценка" и общество с ограниченной ответственностью Центр Комплексной Оценки "Независимая экспертиза".
Решением Арбитражного суда Кировской области от 24.10.2016 исковые требования удовлетворены.
Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение, принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия с принятием пункта 2.1 договора: "Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет 16 924 514 рублей 00 копеек, (без НДС) (стоимость продажи имущества определена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации")".
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что суд не мог принять в качестве доказательства о недостоверности отчета, выполненного ООО "Атлант-Оценка", вывод судебного эксперта о наличии иной рыночной стоимости спорного объекта. Основное свойство рыночной цены — это ее вероятностный характер. Неверно мнение, что рыночная стоимость определяется по каким-то формулам, процесс оценки всегда зависит от личного и субъективного мнения конкретного оценщика. В решении суда не дана оценка отчета от 13.02.2015, выполненного Кировским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация — федеральное БТИ", а также отсутствуют мотивы, по которым отчет не может являться достоверным доказательством размера рыночной стоимости спорного объекта. Поскольку выкупная цена определена не на основании представленного истцом отчета, а на основании заключения судебного эксперта, решение в части взыскания с ответчика расходов на его составление Департамент считает необоснованным. Заявитель ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
ООО "Огненная вода" в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителя мотивированно отклонило, решение просило оставить без изменения.
В судебном заседании представитель истца доводы отзыва поддержал.
ООО "Атлант Оценка", ООО Центр Комплексной Оценки "Независимая экспертиза" отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Ответчик и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей неявившихся лиц.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Управлением (Комитетом) по делам муниципальной собственности г. Кирова (арендодатель) и ООО "Огненная вода" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (здания) N 7092, согласно пункту 1.2 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Киров, ул. Физкультурников, 2, общей площадью 372,1 кв. м. Государственная регистрация аренды произведена Управлением Росреестра по Кировской области 08.08.2012.
22.12.2015 истец обратился с заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого нежилого помещения.
04.04.2016 в соответствии с пунктом 5 статьи 3 и пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственной и муниципального имущества", подпунктом 2 пункта 3 статьи 9 закона N 159-ФЗ администрацией города Кирова вынесено постановление N 959-П "Об условиях приватизации имущества — нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Физкультурников, 2, помещение 1001, кадастровый номер 43640:000124:927, согласно которому ООО "Огненная вода" предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого им помещения по цене продажи 16 924 514 рублей 00 копеек (без НДС).
МО "Город Киров" в лице ДМС города Кирова направило в адрес истца проект договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 26.04.2016 года.
Получив от ответчика оферту и не согласившись с размером выкупной цены, истец направил письмо от 27.04.2016 "Об акцепте предложения на иных условиях", протокол разногласий от 26.04.2016, изложив редакцию пункта 2.1 договора следующим образом: "Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет 9 883 625 рублей 00 копеек, без учета НДС (стоимость продажи определена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). В обоснование предложенной стоимости выкупаемого имущества истец представил отчет ООО Центр Комплексной Оценки "Независимая экспертиза". N 20160450 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества.
Ответчик, получив от истца протокол разногласий, письмом от 05.05.2016 N 3716-01-05 ДМС его отклонил.
Неурегулирование преддоговорного спора во внесудебном порядке явилось для истца основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Поскольку между сторонами имелся спор об определении стоимости выкупаемого имущества суд первой инстанции по ходатайству ООО "Огненная вода", назначил по делу судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости нежилого помещения площадью 372,10 кв. м, кадастровый номер 43:40:000124:927, расположенного на 1 этаже по адресу: г. Киров, ул. Физкультурников, 2, пом. 1001 без учета НДС по состоянию на 22.12.2015. Проведение экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Оценочно-Консультативный Центр" — Пленкиной Ирине Николаевне.
Согласно заключению эксперта от 12.09.2016 рыночная стоимость объекта исследования — нежилого помещения площадью 372,10 кв. м, кадастровый номер 43:40:000124:927, расположенного на 1 этаже по адресу: г. Киров, ул. Физкультурников, 2, пом. 1001 без учета НДС по состоянию на 22.12.2015 составляет 11 110 169 рублей 49 копеек.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон N 159-ФЗ).
В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам — субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 этого Закона требованиям, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества (часть 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).
В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ выкуп арендуемого имущества из муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее — Закон N 135).
В силу статьи 8 Закона N 135-ФЗ проведение оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям.
Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закон N 159-ФЗ арендатор имеет право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ в соответствии со статьей 443 Гражданского кодекса Российской Федерации, признается новой офертой.
Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно разъяснениям приведенным пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 — 87 АПК РФ).
Поскольку в рамках настоящего дела сторонами представлены два заключения об определении рыночной стоимости выкупаемого имущества, в которых цена объекта отличается существенно (16 924 514 руб. — в отчете ответчика и 9 883 625 руб. — в отчете истца), судом первой инстанции по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Оценочно-Консультативный Центр" Пленкиной Ирине Николаевне.
Представленное по результатам экспертизы заключение от 12.09.2016 соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: эксперт предупрежден об уголовной ответственности, выводы эксперта последовательны, категоричны, не содержат противоречий.
В ходе экспертизы было проведено ознакомление и изучение обстоятельств дела, произведены необходимые расчеты, осуществлен осмотр объекта. Экспертом обоснован выбор в рамках сравнительного подхода количественного метода оценки — метода прямого сравнения цен с компенсационными корректировками, в рамках доходного подхода — метод прямой капитализации (сравнительного и доходного) в соответствии с требованиями ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, также обоснован отказ от использования затратного подхода.
Экспертом осуществлено описание процедуры согласования результатов оценки, с обоснованием принятия сравнительному подходу весового коэффициента 60%, доходному — 40%.
Частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.
Исследовав представленное в качества доказательства по делу заключение судебной экспертизы суд с учетом возражений ответчика, не усмотрел противоречий в его выводах, их неоднозначности, непроверяемости, нарушения правил оценки, влияющих на определение итоговой рыночной стоимости объектов оценки.
Не приведены ответчиком соответствующие доводы, позволяющие апелляционному суду иным образом оценить заключение судебной экспертизы.
На наличие указанных обстоятельств не ссылается ответчик и в апелляционной жалобе, не ходатайствует о проведении повторной экспертизы.
Довод Департамента о том, что заключение судебной экспертизы не опровергает достоверность отчета, представленного ответчиком, рассмотрен апелляционным судом и отклонен, поскольку ответчиком не представлено в дело соответствующих доказательств о неверно избранной судебным экспертом методике исследования и иных нарушениях положения Закона N 135-ФЗ.
При этом, представленное ответчиком в материалы дела экспертное заключение от 29.01.2016, составленное обществом с ограниченной ответственностью "Атлант Оценка" судом первой инстанции правомерно не принято во внимание, поскольку не является заключением эксперта по смыслу статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, получено вне рамок судебного разбирательства, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (абз. 3 ч. 4 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кроме того, заключение подготовлено в одностороннем порядке, без уведомления истца, в результате чего последнее было лишено возможности представить свои возражения.
При этом в качестве объектов-аналогов экспертом выбраны объекты, расположенные в различных районах города Кирова (Ленинском и Первомайском), в то время как спорное помещение расположено в Октябрьском районе.
Вместе с тем, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
В отчете ООО "Атлант Оценка" отсутствует обоснование примененных экспертом корректировок, их количественное значение приведено без аналитических расчетов. Кроме того, в данном заключении отсутствует обоснование того, что сравнительный и доходный подходы в одинаковой степени отражают цену, которая может возникнуть на рынке. При обосновании выбора использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов оценки, отсутствует обоснование присвоения баллов каждому из подходов согласно матрице факторов.
Вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика в материалах дела отсутствует отчет от 13.02.2015, выполненный Кировским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация — федеральное БТИ", в связи с чем отсутствие в решении суда оценки данного отчета является правильным.
Также заявитель не согласен с отнесением на него расходов по составлению отчета ООО ЦКО "Независимая экспертиза".
Статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) определено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
К судебным издержкам относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).
Согласно пункту 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее — Постановление N 1) данный перечень судебных издержек не является исчерпывающим.
Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее — истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее — иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети "Интернет"), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.
В случаях, когда законом либо договором предусмотрен претензионный или иной обязательный досудебный порядок урегулирования спора, расходы, вызванные соблюдением такого порядка (например, издержки на направление претензии контрагенту, на подготовку отчета об оценке недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости юридическим лицом, на обжалование в вышестоящий налоговый орган актов налоговых органов ненормативного характера, действий или бездействия их должностных лиц), в том числе расходы по оплате юридических услуг, признаются судебными издержками и подлежат возмещению исходя из того, что у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек (пункт 4 Постановления N 1).
Пунктом 2 части 8 статьи 4 Закон N 159-ФЗ арендатору предоставлено право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Статья 8 Закона N 135-ФЗ прямо предусматривает необходимость проведения оценки при отчуждении объектов, принадлежащих муниципальным образованиям.
Таким образом, обращаясь в суд с иском об урегулировании разногласий по договору выкупа муниципального имущества, истец обязан представить доказательства в подтверждение указанной им в протоколе урегулирования разногласий стоимости имущества в виде отчета (заключения) об оценке.
Следовательно, у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без составления отчета ООО Центр Комплексной Оценки "Независимая экспертиза".
При указанных обстоятельствах выводы суда первой инстанции об отнесении на ответчика расходов истца по досудебному составлению отчета являются верными.
Таким образом, суд второй инстанции считает, что выводы суда первой инстанции о применении норм материального права соответствуют установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Кировской области от 24.10.2016 по делу N А28-5444/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу департамента муниципальной собственности администрации города Кирова — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 — 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий А.Б.САВЕЛЬЕВ

Судьи Е.Г.МАЛЫХ А.В.ТЕТЕРВАК