Требование: Об обязании исполнить договор аренды нежилого помещения

Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2017 N 06АП-6290/2016 по делу N А16-565/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2017 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Песковой Т.Д.
судей Балинской И.И., Сапрыкиной Е.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шалдуга И.В.
при участии в заседании:
от Общества с ограниченной ответственностью "Скай ДВ": Пастернак Г.Г., представитель по доверенности от 25.04.2015; Чумакова О.З., представитель по доверенности от 09.01.2017 б/н.
от Открытого акционерного общества "Санаторий "Кульдур": представитель не явился;
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Санаторий "Кульдур"
на решение от 14.09.2016
по делу N А16-565/2016
Арбитражного суда Еврейской автономной области
принятое судьей Козыревой М.А.
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Скай ДВ" (г. Хабаровск, Хабаровского края, ОГРН 1062722009415, ИНН 2722053407)
к Открытому акционерному обществу "Санаторий "Кульдур" (п. Кульдур Облученского района, ОГРН 1032700336789, ИНН 7902004951)
об обязании исполнить договор аренды нежилого помещения от 13.02.2015

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Скай ДВ" (далее — истец, ООО "Скай ДВ") обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу "Санаторий "Кульдур" (далее — ответчик, ОАО "Кульдур") об обязании исполнить договор аренды нежилого помещения от 13.02.2015.
Решением суда первой инстанции от 14.09.2016 исковые требования удовлетворены, на ОАО "Кульдур" возложена обязанность исполнить перед ООО "Скай ДВ" обязательства по договору аренды нежилого помещения от 13.02.2015.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, считая, что судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права; обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены не в полном объеме, а выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Представители ООО "Скай ДВ" в судебном заседании суда апелляционной инстанции отклонили доводы апелляционной жалобы как несостоятельные, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
ОАО "Кульдур" явку своего представителя не обеспечило, каких-либо ходатайств не заявило. О времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена без участия его представителя в порядке статьи 156 АПК РФ.
Заслушав пояснения представителей истца, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции, исходя из следующего.
Согласно материалам дела, между ОАО "Санаторий "Кульдур" и ООО "Скай ДВ" 13.02.2015 заключен договор аренды нежилого помещения. В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель (ОАО "Санаторий "Кульдур") передает, а арендатор (далее — ООО "Скай ДВ") принимает в аренду часть нежилого помещения площадью 322,6 кв. м цокольного этажа столовой "Жемчужины Хингана" отделение N 1 (кадастровый номер 79:05:3800001:180) расположенного по адресу: п. Кульдур, ул. Большакова, в состоянии, позволяющем производство ремонтно-строительных работ для организации термотерапевтического комплекса и кафе с дальнейшей эксплуатацией.
Арендуемое помещение и оборудование используется для кафе и оказания термотерапевтических услуг (п. 1.2 договора).
Согласно пункту 1.3 договора срок аренды помещения по договору установлен с 16.02.2015 по 15.02.2026 и может быть продлен по соглашению сторон.
На основании пункта 2.1.1 арендодатель принял на себя обязательства предоставить помещение, действующие коммуникации: отопление, холодное, горячее и термоминеральное водоснабжение, водоотведения на условиях договора. В свою очередь арендатор принял на себя обязательства использовать помещение в соответствии с его назначением; содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии, в соответствии с требованиями СЭС, соблюдать правила внутреннего распорядка и правила пожарной безопасности; вносить арендные платежи в установленные сроки; не передавать арендуемые помещения в пользование или субаренду третьим лицам (пункты 2.3.1, 2.3.2, 2.3.4, 2.3.8 соответственно).
В соответствии с разделом 3 договора за пользование указанным в предмете договора помещением арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, согласно приложению к договору. Оплата производится на расчетный счет арендодателя ежемесячно, но не позднее 10 числа следующего за отчетным месяца, или внесением наличных денежных средств в кассу акционерного общества. Повышение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год на сумму, не превышающую годовую инфляцию.
Согласно приложение N 1 к договору сумма арендной платы в год составляет 140 331 рубль, сумма оплаты за отопление в год — 94 058 рублей 55 копеек, сумма оплаты за противопожарную охрану в год составила 22 956 рублей 22 копейки, всего 25 306 рублей за месяц, в том числе НДС.
По условиям раздела 5 договора, договор может быть изменен или досрочно расторгнут по письменному соглашению сторон. Арендодатель может досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, когда арендатор: пользуется помещениями с существенным нарушением условий договора, либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и плату за коммунальные услуги. Договор расторгается с момента получения арендатором уведомления арендодателя о расторжении договора. Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор только по истечении 30 дней после направления арендатору письменного предупреждения и необходимости исполнения им обязательства. Арендатор может досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке и в случаях, когда арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору, либо создает препятствие пользованию помещением; помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Помещение передано в пользование арендатору, о чем свидетельствует акт приема-передачи от 13.02.2015.
Договор аренды зарегистрирован 24.06.2015 в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, регистрационная запись: 79-79/001-79/024/010/2015-367-1.
Согласно протоколу годового общего собрания акционеров открытого акционерного общества "Санаторий "Кульдур" N 1, состоявшегося 05.06.2015, собрание акционеров принято решение об избрании в качестве генерального директора ОАО "Санаторий "Кульдур" Гончарова С.Н., 08.06.2015 между ОАО "Санаторий "Кульдур" и Гончаровым С.Н. заключен трудовой договор.
Соответствующая запись в единый государственный реестр внесена 18.06.2015.
В адрес истца ответчиком 12.10.2015 направлено письмо, исходящий номер 11а. Согласно содержанию указанного письма ОАО "Санаторий "Кульдур" сообщил, что считает договор аренды от 13.02.2015 незаключенным, не соответствующим действующему законодательству по причине нарушений существенных условий, а именно:
— в договоре не указаны индивидуализирующие признаки помещения и не приложена выкопировка из кадастрового или технического паспорта здания, расположенного по адресу: п. Кульдур, ул. Большакова, 8 (предмет договора невозможно определить должным образом);
— арендатор использует переданное в аренду помещение не по назначению, арендодателю не представлены проекты и иные документы о реконструкции занятого помещения и обустройства термотерапевтического комплекса, организация сауны не согласована с арендодателем;
— размер арендной платы занижен и не соответствует расчетному уровню средней арендной ставки в п. Кульдур ЕАО, в арендную плату не включены платежи за электроэнергию, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, термоминеральное водоснабжение, водоотведения, данные платежи оплачиваются арендатором отдельно на основании показаний соответствующих счетчиков, в связи с чем, арендодатель предложил арендатору дополнить договор аренды условиями об оплате указанных платежей включив их в размер арендной платы;
— не составлен надлежащий акт приема-передачи с описанием состояния арендуемого помещения, имущества и оборудования находящегося в этом помещении;
— стороны не согласовали условия по проведению государственной регистрации и несению расходов на государственную регистрацию договора от 13.02.2015, отсутствие государственной регистрации порождает договорные отношения только для сторон договора, однако арендуемым помещение доступно для неограниченного круга лиц;
— завышен срок аренды.
Письмом от 12.10.2015 арендодатель предложил принять редакцию договора, содержащую поправки по указанным условиям договора.
В предложенной редакции договора истец, в числе прочего предложил подлежащие передаче в аренду имущество поименовать с указанием номера комнаты и помещения, с указанием на наличие коммуникаций, находящихся в помещении; ввел дополнительные ограничения использования имущества, указав, что допускается использование малой части, но не более 1/3, помещения для оказания услуг кафе или фитобара, не допускается использование помещения под банные услуги и услуги сауны. Истцом пересмотрены условия об увеличении арендной платы, в частности в предложенной редакции истцом указано, что стороны пришли к соглашению о том, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы, но не более чем на 50% и не чаще одного раза в календарный год. При этом уведомление арендатора о повышении арендной платы осуществляется арендодателем не позднее, чем за десять дней до наступления срока планового платежа. Кроме того, плата за термоминеральное водоснабжение и коммунальные услуги (водопровод, канализацию, тепло- и электроэнергию и т.д.) в арендную плату не входит и оплачивается арендатором отдельно по счетам, предъявляемым ему арендодателем.
Срок аренды устанавливается с "13" февраля 2015 года по "13" февраля 2016 года.
Письмом от 23.12.2015 N 1 ответчик отказался перезаключать договор аренды на предложенных условиях, истцу сообщил, что ремонтно-строительных работ не производил, вследствие чего не может представить документы на проведение соответствующих работ, условия оплаты согласованы при заключении договора, ответчиком установлены приборы учета на все виды предоставляемых коммунальных услуг, никаких материальных ценностей ООО "Скай-ДВ" не получало согласно акту приема-передачи. Кроме того, ответчик указал, что надлежащим образом исполняет принятые на себя обязательства по договору. Просил направлять корреспонденцию по адресу: п. Кульдур, ул. Большакова, 8 кафе "Афалина".
В адрес ответчика 12.02.2016 направлено уведомление N 19 о расторжении арендных отношений.
Ответчик письмом от 25.02.2016 отказался подписать соглашение о расторжении договора аренды, одновременно предложил истцу свой вариант соглашения о расторжении.
Письмом от 09.03.2016 N 236 истец отказался подписать предложенное соглашение б/н от 25.02.2016 о расторжении договора аренды нежилого помещения, посчитав его условия неприемлемыми и предложил истцу подписать свой вариант соглашения о расторжении договора аренды.
24.03.2016 ответчик сменил замки в арендуемом помещении, ограничив допуск сотрудников для осуществления деятельности. Данный факт не отрицается ответчиком, данные действия предприняты, поскольку ответчик признает спорный договор незаключенным вследствие несогласования его существенных условий.
Действия ответчика послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с соответствующим иском.
В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
На основании пункта 1 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом.
Судом первой инстанции установлено, что спорный договор подписан уполномоченными лицами, полномочия руководителя ответчик на момент заключения сделки сторонами в установленном порядке не оспорены.
В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В рассматриваемом случае собственник не изменился, законодательством не предусмотрена возможность внесения изменений в условия договора аренды, обусловленной только лишь сменой руководства арендодателя.
Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 15 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее — Постановление Пленума N 73) разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Исходя из правовой позиции, изложенной в абзаце 6 пункта 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165, при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.
По материалам дела судом установлено, что помещение передано истцу в пользование на основании договора аренды от 13.02.2015, имущество передано арендатору по акту приема-передачи без возражений, сторонами не отрицается тот факт, что истец осуществлял свою деятельность, в переданном ему помещении, производил оплату, то есть договор аренды сторонами исполнялся, в связи с чем, довод ответчика о том, что в договоре не указаны индивидуализирующие признаки помещения, вследствие чего договор считается незаключенным, судом обоснованно признан несостоятельным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация, которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.
Законом не возложена на сторон по сделке обязанность уведомлять друг друга о намерении обратиться в уполномоченный орган с целью в установленном порядке зарегистрировать договор аренды недвижимого имущества. Кроме того, срок, в течение которого договор аренды должен быть зарегистрирован законодательством, не установлен.
Принимая во внимание вышеуказанное, суд правомерно признал доводы ответчика несостоятельными о том, что истец не уведомил арендодателя о намерении зарегистрировать договор аренды, а также о том, что прошел значительный срок после подписания договора и моментом обращения за государственной регистрацией.
Позиция ответчика о заниженной цене сделки, что, по его мнению, подтверждает факт незаключенности договора аренды, также обоснованно не принята судом первой инстанции во внимание, поскольку, ссылаясь на необоснованно заниженную стоимость арендуемого имущества ответчиком не представлены сведения о рыночной стоимости права пользования объектами недвижимости при аналогичных условиях аренды.
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Однако в силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Согласно пункту 1.2 договора арендуемое помещение и оборудование используется для кафе и оказания термотерапевтических услуг.
Ответчик полагая, что истец использует помещение не по назначению, ввиду того, что сауна не относится к категории термотерапевтических услуг, направил в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды.
При этом судом первой инстанции установлено, что понятие термотерапевтических услуг отсутствует, при этом из буквального значения составных частей данного слова следует, что термотерапевтические услуги — это процедуры посредством теплового воздействия для профилактики и лечения заболеваний.
Таким образом, суд считает, что истец использовал помещение по назначению, предоставляя услуги по посещению сауны.
С учетом установленного, апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о наличии правовых оснований для удовлетворения иска истца об обязании ООО "Кульдур" исполнить обязательства по договору аренды нежилого помещения от 13.02.2015, как соответствующие материалам дела и закону, и не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены как не влияющие на правильность принятого судебного акта, а по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 268 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 14.09.2016 по делу N А16-565/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Т.Д.ПЕСКОВА

Судьи И.И.БАЛИНСКАЯ Е.И.САПРЫКИНА