Требование: О расторжении договора аренды земельного участка

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2017 N 07АП-10302/2016 по делу N А03-7589/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 23 января 2017 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Киреевой,
судей: Е.И. Захарчука, О.Б. Нагишевой,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.Г. Семененко,
при участии:
от истца: без участия (извещен);
от ответчика: Тихомиров А.В., по доверенности N 1-ТПА от 14.12.2016, паспорт,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Топ-нефть" (07АП-10302/2016) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 26.09.2016 по делу N А03-7589/2016
(судья В.А. Зверева)
по иску Администрации Тальменского района Алтайского края, (ИНН 2277002668, ОГРН 1022202733321), р.п. Тальменка,
к обществу с ограниченной ответственностью "Топ-нефть", (ИНН 2222060090, ОГРН 1062222040946), г. Барнаул,
о расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

Администрация Тальменского района Алтайского края (далее — администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Топ-нефть" (далее ООО "Топ-нефть", ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 14.02.2013 г. N 410 заключенного между Администрацией Тальменского района Алтайского края и ООО "Топ-нефть" (с учетом уточнений).
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 26.09.2016 (резолютивная часть объявлена 19.09.2016) иск удовлетворен, договор аренды земельного участка от 14.02.2013 г. N 410, заключенный между Администрацией Тальменского района Алтайского края и ООО "Топ-нефть" расторгнут.
Не согласившись с решением суда, ООО "Топ-нефть" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь, в том числе на то, что претензию N 368 от 14.03.2016 ответчик не получал, с ее содержанием ознакомился только после предъявления к нему искового заявления; в претензии отсутствует ссылка на статью 619 ГК РФ; истцом не приняты все возможные и надлежащие меры для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора; претензия не содержала предложение об устранении нарушений, не указан разумный срок, до которого нарушения должны быть устранены арендатором; акт осмотра земельного участка от 07.06.2016, письмо от 17.09.2016 N 01/2-18/2601 составлены уже после принятия искового заявления к производству, а также после принятия обеспечительных мер от 13.05.2016; акт от 07.06.2016 составлен и подписан только работниками администрации и ООО "Гео-план", ответчик в осмотре не участвовал; из данного акта невозможно достоверно установить, что осматривался именно спорный земельный участок, невозможно установить, что засорение спорного земельного участка было на всей протяженности площади спорного земельного участка; произвести посев с целью получения конечного результата в виде урожая, ответчик не мог вследствие наличия обеспечительных мер и обработке земельного участка в 2014, 2015 году. При этом судом дана ненадлежащая оценка представленным ответчиком доказательств по обработке земельного участка химикатами. Более подробно доводы обоснованы в жалобе.
От Администрации в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступил отзыв, в котором с доводами апелляционной жалобы не согласилось, просило апелляционную жалобу оставить без удовлетворения. В обоснование возражений по апелляционной жалобе представило письмо Управления федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Алтайскому краю и республике Алтай от 22.11.2016 и акт осмотра, обследования земельного участка N 13 от 19.08.2016, которые были приобщены апелляционным судом в обоснование возражений по апелляционной жалобе, а также принимая во внимание положения п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направил.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.
Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 14.02.2013 между администрацией Тальменского района Алтайского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ТопНефть" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 410 (далее — договор).
Согласно условиям указанного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:47:130202:402, общей площадью 520000 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, ориентир: с.Озерки, примерно в 7,2 км от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Алтайский край, Тальменский район.
Согласно п. 1.3 договора земельный участок предоставлен для сельскохозяйственного производства.
При этом согласно п. 1.1 и 2.1 договора стороны распространили действие договора на отношения сторон, которые сложились между ними с 21.06.2012, установив срок действия договора с 21.06.2012 по 20.06.2061.
05.06.2013 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 14.02.2013 N 410, которым изменили срок аренды, установив аренду с 14.02.2013 по 13.02.2062, а также размер арендной платы.
Участок передан по акту приема-передачи земельного участка в аренду 14.02.2013.
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.04.2016.
По условиям пункта 6.3 договора арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в случае не использования арендатором участка более одного года, за исключением времени, необходимого для освоения участка. Расторжение договора производится путем направления арендатору уведомления арендодателя о расторжении договора. Договор считается расторгнутым на следующий день после получения уведомления арендатором по адресу, указанному в договоре.
В соответствии с пунктом 6.4 договора основаниями для принудительного расторжения договора в случае нарушения земельного законодательства являются: использование земельного участка не по целевому назначению; загрязнение земельного участка химическими веществами, производственными отходами, сточными водами и т.п.; захламление земельного участка; другие нарушения, предусмотренные действующим законодательством.
14.03.2016 истцом в адрес ответчика направлена претензия N 368 (л.д. 36 т. 1), согласно которой истец указывает на неиспользование земельного участка в соответствии с его назначением с 21.06.2012 и предлагает явиться для расторжения договора аренды.
Указанная претензия оставлена ответчиком без ответа.
Ссылаясь на то, что ООО "Топ-нефть" не использует земельный участок по целевому назначению, администрация Тальменского района Алтайского края обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Согласно абзацу 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, основанием для прекращения договора аренды земельного участка является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Материалы дела свидетельствуют о том, что земельный участок предоставлен арендатору для сельскохозяйственного производства (пункт 1.3 договора).
По условиям пункта 6.3 договора арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в случае не использования арендатором участка более одного года, за исключением времени, необходимого для освоения участка. Расторжение договора производится путем направления арендатору уведомления арендодателя о расторжении договора. Договор считается расторгнутым на следующий день после получения уведомления арендатором по адресу, указанному в договоре.
Применительно к договорам аренды частью третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены дополнительные требования к досудебному урегулированию спора о расторжении договора: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Данное правило связано с тем, что в целях обеспечения стабильности гражданского оборота и сохранения правопорядка при возникновении спорных ситуаций стороны договорного обязательства должны стремиться к сохранению, а не к аннулированию договора. Поэтому до расторжения договора аренды в судебном порядке арендатору должна быть предоставлена возможность добровольно исполнить обязательство, а расторжение договорных отношений допускается только в случае уклонения арендатора от исполнения обязательства.
В силу пункта 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в случае если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом апелляционной инстанции установлено, что досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден путем направления претензии N 368 от 14.03.2016 (л.д. 36), в которой обществу было предложено в срок до 01.04.2016 явиться в администрацию для подписания соглашения о расторжении договоров аренды земельных участков от 14.02.2013 N 400-419, в связи с существенным нарушением условий договора, а именно не обработкой и незасеиванием участка в соответствии с видом разрешенного использования, указанного в договоре аренды.
Кроме того, в материалах дела имеется претензия N 1128 от 22.06.2016 с предложением ответчику в срок до 01.08.2016 устранить допущенные нарушение и начать использование арендуемых земельных участков в целях сельскохозяйственного производства — начать сельскохозяйственную обработку земель и выращивание сельскохозяйственных культур (л.д. 85-86).
Из представленных в материалы дела доказательств направления указанных претензий (копии почтовых конвертов) следует, что претензии направлены по юридическому адресу общества (л.д. 17, 47, 87) и возвращены за истечением срока хранения.
Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о неполучении претензий.
Юридическое лицо должно обеспечить получение корреспонденции по адресу, указанному в ЕГРЮЛ.
Согласно пункту 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Таким образом, указанные сообщения считаются полученными ответчиком, а досудебный порядок урегулирования спора соблюденным.
В качестве существенного нарушения ответчиком условий договора истец ссылался на неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, в указанных целях в течение трех лет.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 апреля 2012 года N 369 утвержден перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.
Так, неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков: на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; на сенокосах не производится сенокошение; на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка; на пастбищах не производится выпас скота; на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений; залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка; залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов; закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.
Истец в подтверждение факта неиспользования земельного участка представил в материалы дела следующие документы — акт осмотра земельного участка от 07 июня 2016 года (л.д. 50-51), письмо Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Алтайскому краю и Республике Алтай N 01/2-18/2601 от 07 сентября 2016 года (л.д. 89).
Представленные доказательства подтверждают, что ООО "ТопНефть" земельный участок с 2013 года не используется для сельскохозяйственного производства, обработка земли не производится, что привело к засорению земельного участка сорной растительностью, молодыми деревьями.
Кроме того, в материалах дела имеется письмо Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Алтайскому краю N СБ-22-11/107-мс от 19 апреля 2016 года, согласно которому ООО "ТопНефть" в Алтайкрайстат не предоставляло отчеты по формам N N 1-фермер, 4-СХ "Сведения об итогах сева под урожай", 2-фермер, 29-СХ "Сведения о сборке урожая сельскохозяйственных культур", 3-фермер "Сведения о производстве продукции животноводства и поголовье скота", 24-СХ "Сведения о состоянии животноводства" за 2012-2015 годы. (л.д. 52).
В обоснование возражений по апелляционной жалобе, истцом представлены в материалы дела письмо Управления федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Алтайскому краю и республике Алтай от 22.11.2016 и акт осмотра, обследования земельного участка N 13 от 19.08.2016, которые подтверждают, что и после предъявления соответствующих претензий и установления срока для устранения нарушений, ответчик не приступил к освоению земельного участка.
Исходя из анализа представленных доказательств, судом установлено, что ООО "ТопНефть" фактически не использует предоставленный земельный участок по договору аренды в целях сельхозпроизводства.
Ответчиком также не представлено в материалы дела доказательств проведения каких-либо работ по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы, сенокошению, доказательств, осуществления экономической деятельности, представляющей собой сельскохозяйственное производство, не требующей получения какой-либо разрешительной документации, доказательств несения затрат, связанных с достижением цели использования земельного участка — сельскохозяйственным производством.
При этом суд первой инстанции правомерно не признал договор на агрохимическую обработку земельных участков от 15 октября 2013 года надлежащим доказательством, поскольку договор подписан с юридическим лицом, ликвидированным на момент рассмотрения настоящего спора. Кроме того, акты сдачи-приемки оказанных услуг, от лица ООО "Фрактал", подписаны директором Фоминым И.Е., однако, как следует из выписки из ЕГРЮЛ, директором ООО "Фрактал" являлся Кельман И.И. В платежном поручении N 36 от 18 октября 2013 года в графе назначение платежа указано: "за асептическое средство СА-10", при этом, по условиям пункта 1.4 договора на агрохимическую обработку земельных участков от 15 октября 2013 года стоимость асептического средств СА-10 включена исполнителем в стоимость услуг и отдельно не оплачивается.
Более того, судом первой инстанции обоснованно указано, что приобретенный ответчиком агрохимикат, не прошел государственную регистрацию.
Кроме того, судом первой инстанции правомерно учтено, что согласно письму ТО Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Алтайскому краю в Новоалтайске, Косихинском, Первомайском, Тальменском и Троицком районах от 13.09.2016 N 24/2907 информация об антисептическом препарате под названием "СА-10-1" отсутствует, а согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 12.08.2016 ООО "Фрактал" прекратило свою деятельность в качестве юридического лица с 03.08.2016.
Довод апеллянта о том, что произвести посев с целью получения конечного результата в виде урожая, ответчик не мог вследствие наличия обеспечительных мер, отклоняется как необоснованный, поскольку как следует из определения Арбитражного суда Алтайского края от 13.05.2016 ООО "Топ-нефть" в порядке обеспечения иска запрещено передавать свои права и обязанности по договору аренды N 410, а также передавать арендуемый участок земли или его части в субаренду.
Запрета в части использования спорного земельного участка в соответствии с предоставленными целями указанное определение не содержит.
Доказательств, что ответчиком предпринимались меры для устранения допущенных нарушений ответчиком в материалы дела не представлено, доводы истца не опровергнуты какими-либо надлежащими доказательствами.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному вывод о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 14.02.2013 г. N 410 в порядке статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22, статьи 42, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, апелляционный суд считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют. Доводы подателя, изложенные в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и апелляционным судом отклоняются.
С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ее подателя.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 26.09.2016 по делу N А03-7589/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий О.Ю.КИРЕЕВА

Судьи Е.И.ЗАХАРЧУК О.Б.НАГИШЕВА