Требование: Об обязании ответчика освободить незаконно занятое подвальное помещение многоквартирного жилого дома

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 по делу N А06-4614/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего — судьи А.Ю. Никитина,
судей Т.В. Волковой, С.А. Жаткиной,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.С. Лукиной,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Фалкон" на решение Арбитражного суда Астраханской области от 03 ноября 2016 года по делу N А06-4614/2016, (судья А.М. Соколова),
по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Плюс
к Обществу с ограниченной ответственностью "Каспий Ритейл", Обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Фалкон"
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Служба строительного и жилищного надзора Астраханской области
об обязании ответчика освободить незаконно занятое подвальное помещение,
при участии в заседании:
лица, участвующие в деле, не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в порядке части 1 статьи 122, части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

установил:

В арбитражный суд Астраханской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Плюс" с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Каспий Ритейл", обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Фалкон" об обязании ответчика освободить незаконно занятое подвальное помещение по адресу: г. Астрахань, ул. Набережная Приволжского Затона жилого многоквартирного дома N 36.
Решением от 03 ноября 2016 года Арбитражного суда Астраханской области по делу N А06-4614/2016 суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Каспий Ритейл" и общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Фалкон" в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу освободить подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Набережная Приволжского Затона жилого многоквартирного дома N 36.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО ПКФ "Фалкон" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что у истца отсутствуют полномочия на представление интересов собственников жилья.
Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, в июле 2015 года собственниками жилого дома N 36 по ул. Набережная Приволжского Затона города Астрахани была избрана форма управления на управление управляющей организацией и заключен договор управления с ООО УК "Центр Плюс".
В указанном жилом доме 1 этаж является нежилым, в которым размещены ряд помещений, собственниками которых являются как юридические, так и физические лица.
Частью помещений владеет "ПКФ "Фалкон", которой, в свою очередь, предоставлены ООО "Каспий Ритейл" помещения в аренду.
В соответствии с заключенным договором при управлении жилым домом ООО УК "Центр Плюс" было выявлено, что в подвальном помещении был произведен ремонт, в результате которого доступ к инженерным сетям, расположенным в подвале, оказался невозможным, на вход в подвальное помещении со стороны двора была установлена металлическая дверь с запорным механизмом, произведены работы по ограждению части (в месте нахождения 5 и 6 подъезда) подвального помещения.
Указанное подвальное помещение используется ООО "Каспий Ритейл", ООО "Фалкон" для эксплуатации магазина "Городок" — который оборудовал подвальное помещение под складское помещение (аудиопротокол — показания представителя ответчика).
В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23 июля 2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее Постановление Пленума ВАС РФ N 64 от 23.07.2009) отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.
Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
Истец в исковом заявлении ссылается на то, что представители управляющей компании неоднократно обращались к ответчикам с просьбой предоставить правоустанавливающие документы на отчужденное имущество, документы, подтверждающие правомерность проведенных работ по переустройству и перепланировки подвального помещения, а также обеспечить беспрепятственный доступ к инженерным коммуникациям в подвал дома, однако, до настоящего времени, указанные требования не исполнены — доступ в подвал по прежнему ограничен, документы не предоставлены.
Данные обстоятельства легли в основу настоящего иска.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации подвальные помещения являются общей собственностью собственников многоквартирного дома.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.
Порядок принятия решений об использовании общего имущества собственников в многоквартирном доме регламентирован ст. ст. 44 — 45 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Согласно части 3 данной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Полномочия Управления по представлению собственников данного дома подтверждаются статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией на основе заключенного с собственниками помещений соответствующего договора, по условиям которого такая организация обязуется, в частности, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, а также осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.
В соответствии с ч. 3.1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся также вопросы о принятии решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
В соответствии с протоколом внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома от 15.11.2015 года собственники многоквартирного дома поручили ООО УК "Центр Плюс" представление своих интересов по вопросу истребования общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома (помещении технического подвала) из чужого незаконного владения и приведении его в надлежащее состояние (л.д. 74-75).
При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений более одного помещения (пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 от 23.07.2009).
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В подвальном помещении жилого дома N 36 по ул. Набережной Приволжского Затона г. Астрахани размещены инженерные коммуникации разводящих сетей и стояков отопления, в том числе технические устройства, запорно-регулирующая аппаратура, обеспечивающая квартиры теплом и предназначена для обслуживания более одного помещения, то есть, 2х подъездов.
Кроме того, в подвальном помещении расположены отключающие и спускные краны, позволяющих производить спуск воды и отключение стояка при проведении ремонтных, промывных и других работ по обслуживанию и эксплуатации системы отопления.
На стояках в подвале установлена отключающая арматура, позволяющая в случае ремонта отключать стояки водоснабжения, в зону обслуживания которой входят все помещения 2 подъездов.
Согласно подпункту "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества в многоквартирном доме включаются технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Таким образом, техническим подвалами признаются не только те подвалы, в которых располагаются технически сложные и объемные инженерные сооружения. Как следует из пунктов 5 — 7 Правил, включение в состав общего имущества отдельных инженерных систем не препятствует включению в состав общего имущества подвальных помещений, в которых указанные системы расположены.
Указанные коммуникации в силу закона (статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, таким образом, помещение в котором данные коммуникации находятся, относятся к техническому подвалу, и также являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.
Наличие указанного оборудования и инженерных коммуникаций предполагает свободный доступ в помещение, в котором оно расположено для целей его обслуживания и эксплуатации помещения.
Но в таких условиях невозможно обеспечить круглосуточный свободный доступ к указанному оборудованию и своевременно предотвратить возникшие аварийные ситуации.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
В самостоятельный объект недвижимости подвал не выделен.
Права на подвальное помещение как самостоятельный объект недвижимости, за кем-либо не зарегистрированы.
Правоустанавливающий документ в виде свидетельства о праве собственности на занимаемое подвальное помещение ответчиком не предоставлен.
Соответственно, в силу действующего законодательства, указанное подвальное помещение является общей собственностью всех собственников помещений многоквартирного дома.
В связи с этим распоряжаться подвалом могут только собственники на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
В соответствии с положениями статьи 246 Гражданского кодекса РФ, согласно пунктам 3 — 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Общим собранием собственников дома решение о передаче в муниципальную или в личную собственность указанных помещений не принималось.
Истцом указано, что в связи с самовольным занятием ответчиком части общего имущества дома нарушаются права истца, так как создают препятствия для соблюдения правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, требующих проведение систематического осмотра, технического обслуживания, текущего и капитального ремонта коммуникаций и отдельных элементов строительных конструкций.
Кроме того, права нарушаются и в связи с тем, что ответчиком в результате размещения в подвале дома складских помещений нарушаются действующие нормы, а именно (п. 4.10 "СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003", утвержденных Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778) в силу которого в подвальном этаже запрещается размещение складов любого назначения и п. 23 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 N 390 "О противопожарном режиме" о запрете использовать чердаки, технические этажи, вентиляционные камеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов).
Все вышеперечисленные обстоятельства подтверждаются актами осмотров от 29.07.2015 года (л.д. 13), актом осмотра от 23.01.2013 года (л.д. 18), справкой о выполнении требований санитарного законодательства в магазине "Городок N 8" ООО "Каспий Ритейл" (ООО ПКФ "Фалкон") по результатам участия в прокурорской проверке от 05.02.-12.02.2015 года (л.д. 16-17), актом проверки от 02.05.2012 года (л.д. 22), сообщение прокуратуры Кировского района г. Астрахани от 08.02.2013 года за N 3492ж-12 (л.д. 19-20).
Согласно ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
В связи с чем, подвальное помещение жилого дома N 36 по ул. Набережной Приволжского Затона г. Астрахани является общим имуществом собственников помещений этого дома.
Обратное ответчиком не доказано.
Из представленного в дело протокола внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома от 15.11.2015 года собственники многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Набережная Приволжского Затона, 36 поручили ООО УК "Центр Плюс" представление своих интересов по вопросу истребования общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома (помещении технического подвала) из чужого незаконного владения и приведении его в надлежащее состояние (л.д. 74-75).
Доводы ответчика о недействительности указанных протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку данные решения не оспорены в установленном законом порядке.
Поскольку истец представляет интересы собственников жилья по управлению многоквартирным домом, он вправе предъявить соответствующий иск.
С учетом того, что волеизъявление собственников спорных помещений на передачу ответчику спорного имущества во владение и пользование отсутствует, такие владение и пользование осуществляются ответчиком без законных на то оснований.
При этом в отсутствие волеизъявления собственников спорных помещений на передачу ответчику спорного имущества во владение и пользование не имеет правового значения получение ответчиком спорного имущества во владение и пользование от другого лица.
В нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлены доказательства наличия законных оснований занимать спорное жилое помещение, а также не представлено доказательств наличия разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию, помещения магазина ООО ПКФ "Фалкон", расположенные на первом этаже многоквартирного дома по ул. Набережного Приволжского Затона, 36 с устройством машинного отделения в техническом подполье жилого дома, поскольку согласно сообщению Управления по строительству, архитектуре и градостроительства администрации города Астрахани от 16.05.2015 года N 07-04-01-1081 за таким разрешением в адрес управления никто не обращался (л.д. 14).
Учитывая изложенное исковые требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Астраханской области от 03 ноября 2016 года по делу N А06-4614/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через Арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий А.Ю.НИКИТИН

Судьи С.А.ЖАТКИНА Т.В.ВОЛКОВА