Заявление о признании права собственности на квартиру удовлетворено правомерно, поскольку должником в нарушение условий предварительного договора не заключен договор купли-продажи и не передана необходимая документация покупателю, своевременно исполнившему денежное обязательство и владеющему недвижимостью, имеются препятствия для государственной регистрации перехода права собственности на имущество в установленном порядке

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2017 N 13АП-32493/2016 по делу N А56-12974/2015

Дело N А56-12974/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 января 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Медведевой И.Г.
судей Рычаговой О.А., Тойвонена И.Ю.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем с/з Майоровой М.Н.
при участии:
от заявителя: Чижевский А.А., представитель по доверенности от 27.11.2013, паспорт,
от конкурсного управляющего: Малмыгина К.Д., представитель по доверенности от 29.06.2016, паспорт,
от иных лиц: не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-32493/2016) конкурсного управляющего Громова А.Н. на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.11.2016 по делу N А56-12974/2015 (судья Раннева Ю.А.), принятое
по заявлению Чижевской Анжелы Александровны
о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество
в рамках дела о банкротстве ООО "Торговый дом "Сигма"

установил:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.01.2016 по делу N А56-12974/2015 в отношении Общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Сигма" (далее — ООО "ТД "Сигма", должник, Общество) введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден Федичев Даниил Владимирович.
Сведения о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликованы в газете "Коммерсантъ" 06.02.2016 N 20.
Определением от 04.03.2016 суд перешел к рассмотрению дела с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" ("Банкротство застройщиков").
Сообщение о применении к должнику правил банкротства застройщиков опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 19.03.2016 N 46.
Решением от 29.06.2016 ООО "Торговый дом "СИГМА" признано несостоятельным (банкротом), введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Громов Андрей Николаевич.
В рамках процедуры наблюдения Чижевская Анжела Александровна 24.06.2016 обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на квартиру по адресу: Ленинградская область, город Шлиссельбург, ул. Пролетарская, д. 48, корпус 1, кв. 12 со ссылкой на предварительный договор купли-продажи от 22.03.2013 N 119 (БТИ 12).
Определением от 07.10.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.
В ходе рассмотрения дела заявитель в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил требование и просил осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру от должника к заявителю.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.11.2016 заявление удовлетворено. Суд первой инстанции указал на то, что должник в нарушение принятых обязательств не заключил с заявителем договор купли-продажи, не передал необходимую документацию, в связи с чем, имеются препятствия для государственной регистрации перехода права собственности покупателя на имущество в установленном порядке.
На определение суда первой инстанции подана апелляционная жалоба конкурсным управляющим, который просил отменить обжалуемый судебный акт и отказать в удовлетворении заявления. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на то, что довод заявителя о том, что он несет бремя содержания спорного имущества, документально не подтвержден. Кроме того, судом нарушен принцип состязательности, а именно, отклонено ходатайство конкурсного управляющего об отложении рассмотрения дела в связи с оспариванием сделки, положенной в основание заявленных требований.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В судебном заседании податель апелляционной жалобы поддержал ее доводы. Представитель заявителя против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил оставить без изменения определение суда первой инстанции. В качестве подтверждения возражений на апелляционную жалобу, к материалам дела дополнительно приобщены счет на оплату коммунальных услуг и доказательства его оплаты. Подлинные документы обозревались в судебном заседании.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого определения, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения.
Как следует из материалов дела, между ООО "Торговый Дом "Сигма" (продавец) и Чижевской Анжелой Александровной (покупатель) заключен предварительный договор от 22.03.2013 N 119 (БТИ12) ШЛИС/ОР купли-продажи жилого помещения по условиям которого стороны согласовали заключение в будущем договора купли-продажи жилых помещений в жилом доме по строительному адресу: Ленинградская область, г. Шлиссельбург, микрорайон "Малоневский", за муниципальным дошкольным общеобразовательным учреждением "Центр развития ребенка — Детский сад "Орешек", милицейский адрес: Ленинградская область, г. Шлиссельбург, ул. Пролетарская, д. 48, корпус 1.
В договоре оговорено, что продавец является застройщиком на основании распоряжения Администрации Муниципального образования "Город Шлиссельбург" Ленинградской области N 7 от 25.01.2005 "О разрешении ООО "Торговый Дом "Сигма" проведения инженерных изысканий и подготовки проектной документации для строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке, расположенном адресу: Ленинградская область, г. Шлиссельбург, микрорайон "Малоневский", за муниципальным дошкольным общеобразовательным учреждением "Центр развития ребенка — Детский сад "Орешек" и разрешения на строительство от 23.04.2007 N RU47509108-12. Дом введен в эксплуатацию 30.11.2011.
По условиям пункт 6 предварительного договора, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру
Пунктом 7 договора предусмотрено, что в качестве подтверждения намерения исполнения покупателем обязательств по исполнению условий договора, покупатель выплачивает продавцу путем перечисления на расчетный счет сумму в размере равном общей стоимости квартиры, что составляет сумму в рублях, эквивалентную 99709,47 долларов США по курсу ЦБ РФ на момент оплаты, но не ниже, чем на дату заключения договора, их стоимости одного метра квартиры 1553,35 долларов США.
Также указанным пунктом предусмотрен порядок оплаты, согласно которому сумма в рублях эквивалентная 15864,17 долларов США уплачивается в день заключения договора, а 83845,30 долларов США в виде ежемесячных платежей не позднее 20 числа каждого месяца по 769,22 долларов США, на период 109 месяцев, с 20.04.2013 по 20.04.2022. С 22.03.2013 на остаток неоплаченной суммы начисляются проценты из расчета 16%; годовых, которые покупатель обязуется выплачивать в виде ежемесячных платежей в период просрочки платежа
В период с 22.03.2013 по 20.04.2014 покупатель имеет право уплачивать фиксированную сумму в рублях равную 33000,00 руб. ежемесячно исходя из суммы долга и процентов за рассрочку (проценты оплачиваются в первую очередь).
Пунктом 9 предварительного договора предусмотрено право пользования квартирой до момента заключения договора с правом текущего ремонта.
Согласно приложению N 1 к предварительному договору, предметом основного договора купли-продажи должна была быть квартира общей приведенной площадью 64,19 кв. м, на 3-м этаже в корпусе 01.
К предварительному договору было заключено Соглашение к предварительному договору Соглашение к предварительному договору от 23.10.2015, изменяющее порядок оплаты стоимости квартиры.
В материалы дела представлены квитанции к приходным кассовым ордерам, подтверждающие уплату предусмотренной предварительным договором суммы.
Актом сверки на 20.06.2016 подтверждено, что обязательства по уплате суммы, предусмотренной предварительным договором, исполнены заявителем в полном объеме.
Сторонами подписан предварительный акт приема-передачи квартиры от 22.03.2013.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.09.2016 в отношении квартиры с кадастровым номером 47:17:0104008:1140, расположенной по адресу: Ленинградская область, Кировский район, г. Шлиссельбург, ул. Пролетарская, д. 48, корп. 1, пом. 12, этаж 3 площадью 62,8 кв. м 05.12.2014 произведена государственная регистрация права собственности ООО "Торговый дом "СИГМА".
Также составлен кадастровый паспорт на квартиру N 12 с указанными характеристиками.
В материалы дела представлено заявление Чижевской А.А. к должнику о заключении договора купли-продажи квартиры N 12 по названному адресу; счет-извещение на оплату коммунальных услуг за спорную квартиру.
Как установлено судом первой инстанции и не отрицается конкурсным управляющим, должник не выполнил обязательство по оформлению договора купли-продажи жилого помещения. Факт оплаты квартиры подателем апелляционной жалобы не отрицается.
В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
При этом, в пункте 11 указанного Постановления разъяснено, что положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон о долевом участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.
Разъяснения, содержащиеся в указанном Постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.
На основании изложенного судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве.
Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Между тем, в данном случае привлечение денежных средств заявителя имело место после введения объекта в эксплуатацию, следовательно, к спорным правоотношениям могли быть применены общие положения о купле-продаже вещи.
Из содержания предварительного договора следует, что фактически он предусматривает приобретение Чижевской А.А. квартиры, право на которую должно было возникнуть у продавца в будущем, следовательно, в данном случае подлежат применению положения о договоре купли-продажи объекта недвижимого имущества.
Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 54, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. После заключения предварительного договора между должником и заявителем, на спорный объект право собственности было зарегистрировано за должником.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.
Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.
Согласно пункта 3 статьи 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Подпунктом 6 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" рассмотрение требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика, в том числе о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, предусмотрено в рамках дела о несостоятельности.
Доводы конкурсного управляющего о том, что материалами дела не подтверждается владение заявителем спорным имуществом, не может быть принято.
Квартира передана Чижевской А.А. по указанному выше акту. Доводы конкурсного управляющего о том, что квартира передана лишь в пользование, несостоятельны, поскольку в данном случае пользование имущества без владения им физически невозможно. Осуществление ремонтных работ в качестве использования объекта недвижимости не может быть квалифицировано. Осуществление ремонтных работ для собственных нужд свидетельствует именно о владении имуществом. В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ, конкурсный управляющий, оспаривая факт владения спорным имуществом, подтвержденный представленным в материалы дела актом и фактом выставления счетов на оплату коммунальных услуг заявителю, не представил доказательств физического господства над вещью иного лица, кроме заявителя.
В судебном заседании заявителем представлены дополнительно платежные документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг, потребленных в связи с эксплуатацией заявителем спорного имущества.
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что владение спорным имуществом осуществляется заявителем, не опровергнут.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на нарушение процесса также не может быть принята.
Обращение об оспаривании сделки, положенной в основание заявленного требования, не препятствует рассмотрению такого требования, так как наличие такого обращения не свидетельствует с обязательностью, что сделка будет признана недействительной. То же вытекает и из разъяснений пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств".
Кроме того, по смыслу положений пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ, невозможность рассмотрения дела до рассмотрения иного дела судом является основанием для приостановления производства по делу, но не для его отложения.
Таким образом, у суда первой инстанции не имелось оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ для отложения рассмотрения дела, ходатайство конкурсного управляющего было обосновано отклонено.
Учитывая изложенное, оснований для отмены или изменения определения суда первой инстанции, не имеется
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.11.2016 по делу N А56-12974/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего Громова А.Н. — без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий И.Г.МЕДВЕДЕВА

Судьи О.А.РЫЧАГОВА И.Ю.ТОЙВОНЕН