В удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендным платежам за пользование земельным участком и неустойки за просрочку платежа отказано правомерно, поскольку у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендных платежей до момента регистрации права собственности на здание, расположенное на спорном участке

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2017 N 13АП-29607/2016 по делу N А56-40529/2016

Дело N А56-40529/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 января 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Южаковой В.Д.
при участии:
от истца: представитель не явился, уведомлен,
от ответчика: представитель Рубенков А.Н. (по доверенности от 09.01.2017),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29607/2016) Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.09.2016 по делу N А56-40529/2016 (судья Чуватина Е.В.), принятое
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области
к ООО "ЕВРОТЕРМИНАЛ"
о взыскании задолженности,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (адрес: Россия 143009, г. Одинцово, Московская обл., Одинцовский р-н, ул. Маршала Жукова, д. 28, ОГРН: 1025004060014) (далее — Истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЕВРОТЕРМИНАЛ" (адрес: Россия 191187, ул. Чайковского, д. 12, лит. В, ОГРН: 1147847433007) (далее — Ответчик, Общество) о взыскании 959 552 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды N 976 от 13.03.2001 за период с 01.10.2015 по 31.03.2016, 185 675 руб. 96 коп. неустойки за просрочку оплаты арендных платежей за период с 16.09.2015 по 31.03.2016.
Решением арбитражного суда от 16.09.2016 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с названным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просил состоявшийся судебный акт отменить, иск удовлетворить. По мнению подателя жалобы, при вынесении оспариваемого решения арбитражный суд первой инстанции не принял во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010, согласно которой по смыслу положений статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (при условии заключения договора на срок более чем пять лет) предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Учитывая изложенное, Комитет полагает, что правовых оснований для отказа в иске о взыскании задолженности, возникшей у предыдущего арендатора, у суда первой инстанции не имелось.
О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.
Комитет своего представителя в судебное заседание не направил, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнение представителя Ответчика, апелляционный суд установил следующее.
13.03.2001 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Стройимпульс" (арендатор) заключен договор аренды N 976 (далее — Договор аренды) в отношении земельного участка площадью 13 400 кв. м, расположенного по адресу:
г. Одинцово, Южная промзона, предоставленного для использования под производственную базу, сроком с 01.04.2001 по 01.04.2016.
В соответствии с условиями Договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 07.07.2014 арендная плата вносится ежеквартально, до 15-го числа последнего месяца текущего квартала.
Ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы установлена Дополнительным соглашением от 15.06.2005 к Договору аренды в форме пеней в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
На основании договора от 26.10.2015 N 01/15 возмездной передачи имущества должника ООО "Стройимпульс" передало ООО "ТехноСтрой" в собственность здание производственно-складского комплекса площадью 4776,1 кв. м, инв. N 173:057-9867, лит. В, В1 и офисное здание площадью 690,7 кв. м, инв. N 173:054-9867, лит. Б, расположенные по адресу: Московская область, г. Одинцово, пр. Транспортный, д. 13.
Согласно договору купли-продажи от 27.11.2015 названные здания были переданы в собственность Обществу. В соответствии с пунктом 1.3.4 договора купли-продажи от 27.11.2015 земельный участок, на котором расположены здания, принадлежит продавцу на основании Договора аренды, одновременно с приобретением в собственность зданий к покупателю переходят права на данный земельный участок.
Как было установлено судом первой инстанции, государственная регистрация права собственности Общества на расположенные на земельном участке объекты недвижимости произведена 25.12.2015.
ООО "Стройимпульс" и Обществом подписано соглашение от 27.11.2015 об уступке прав по Договору аренды, зарегистрированное в установленном порядке 06.05.2016.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Ответчиком договорных обязательств, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора — в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.
Арбитражным судом первой инстанции установлено, что Истец просит взыскать с Ответчика, в том числе арендную плату за период с 01.10.2015 по 24.12.2015, то есть за период, предшествующий переходу права собственности Общества на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке.
Между тем, спорный договор аренды заключен для эксплуатации объектов недвижимости, находящихся на участке, соответственно, переход прав арендатора на участок регулируется законом, не требует обязательного заключения соответствующих соглашений о передаче прав арендатора в связи с продажей объектов недвижимости на участке. В этой связи доводы заявителя апелляционной жалобы относительно того, что к Обществу перешло обязательство предыдущего арендатора по оплате задолженности за период, предшествующий переходу права собственности на здания, не принимается апелляционным судом.
Кроме того, согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункты 13, 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Условия пункта 1.3.4 договора купли-продажи от 27.11.2015 сформулированы в соответствии с правилами статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющими момент перехода прав арендатора к покупателю объектов недвижимости на участке.
Апелляционный суд соглашается с выводом суда о том, что права арендатора земельного участка в данном случае перешли к Обществу в силу закона, вне зависимости от подписания соглашения от 27.11.2015. При этом из содержания данного соглашения не усматривается намерения сторон перевести на Общество задолженность, имевшуюся у ООО "Стройимпульс" и ООО "ТехноСтрой" к моменту регистрации за Ответчиком права собственности на объекты недвижимости на участке.
Учитывая, что доказательства использования земельного участка до 25.12.2015 (дата регистрации права собственности Общества на здания на участке) Комитетом не представлены, следует признать, что взыскание долга по арендной плате, образовавшегося до указанной даты, означало бы неосновательное обогащение для прежних арендаторов.
Вопреки доводам жалобы, оснований для применения при рассмотрении спора правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.10.2013 N 3914/13, не имеется, так как Истцом не представлено доказательств того, что заключая договор переуступки, стороны соглашения от 27.11.2015 имели намерения уклониться от оплаты арендной платы либо несения договорной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение Договора аренды предыдущим арендатором или иных признаках злоупотребления правом. Доказательств, исключающих возможность взыскания задолженности по арендной плате с предыдущих арендаторов, Истцом не представлено.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что обязанность по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком у Общества возникла с 25.12.2015.
Установив, что арендная плата за период с 25.12.2015 по 31.03.2016 оплачена Обществом в установленном Договором аренды размере, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о взыскании с Общества задолженности по арендной плате.
Требование о взыскании пеней, начисленных в связи с нарушением срока внесения арендной платы за период с 25.12.2015 по 31.12.2015 и за первый квартал 2016 года, суд счел обоснованным за период с 26.12.2015 в размере 4 305 руб. 92 коп. Между тем, в удовлетворении требований о взыскании пеней судом отказано правомерно в связи с наличием переплаты арендных платежей.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.09.2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Е.В.ЖИЛЯЕВА

Судьи В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ И.А.ТИМУХИНА