Иск об обязании демонтировать объекты недвижимости удовлетворен правомерно в части, поскольку арендатором не доказано получение в установленном порядке соответствующих разрешений на переоборудование помещения, площадь которого установлена в соответствии с данными кадастрового учета

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2017 N 13АП-29079/2016 по делу N А56-29024/2015

Дело N А56-29024/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 января 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Южаковой В.Д.
при участии:
от истца: представитель Кунина С.В. (по доверенности от 30.12.2016),
от ответчика: представитель Солодкова Ю.Л. (по доверенности от 22.09.2016),
от третьего лица: представитель Степанкевич Е.В. (по доверенности от 29.12.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29079/2016) ООО "Афродита" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.09.2016 по делу N А56-29024/2015 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску Администрации Невского района Санкт-Петербурга
к ООО "Афродита"
3-е лицо: Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Управление (агентство) недвижимого имущества Невского района
об обязании демонтировать объекты недвижимости,

установил:

Администрация Невского района Санкт-Петербурга, место нахождения: 193131, Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д. 163, ОГРН 1027806078552, ИНН 7811020096 (далее — Администрация, Истец), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Афродита", место нахождения: 195257, Санкт-Петербург, Гражданский пр., д. 75, корп. 1, кв. 168, ОГРН 1037843126892, ИНН 7825101700 (далее — Общество, Ответчик), об обязании привести планировку расположенного в подвале многоквартирного дома 89 на проспекте Обуховской обороны в Санкт-Петербурге помещения 2Н в первоначальное состояние в соответствии с планом ГУП ГУИОН ПИБ Невского района от 07.07.1997 в срок не позднее трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу, а также требованием демонтировать сауну, баню и бассейн с восстановлением системы водоснабжения и канализации.
Определением от 08.07.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. "Б", ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее — Комитет).
Решением суда от 14.09.2015 требования Администрации удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.05.2016 решение суда от 14.09.2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Решением арбитражного суда от 26.09.2016 иск удовлетворен частично, суд обязал Общество демонтировать сауну, баню и бассейн с восстановлением системы водоснабжения и канализации. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с названным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, в иске отказать. По мнению Общества, Администрацией не доказан факт переустройства Обществом системы водоснабжения, а также нарушения существованием бани и сауны законных интересов граждан. При этом судебный акт в части обязания Общества восстановить системы водоснабжения податель жалобы считает неисполнимым. В отношении требований о демонтаже сауны, бани и бассейна податель жалобы полагает, что судебный акт не содержит сведений о том, какие именно действия следует выполнить Обществу. При этом податель жалобы полагает неправомерной ссылку суда первой инстанции на СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, утвержденный приказом Минрегиона Российской Федерации от 24.12.2010 N 778, поскольку данный свод правил распространяется на проектирование вновь строящихся жилых зданий, введен в действие с 20.05.2011 и носит рекомендательный характер.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.
Представитель Администрации против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Представитель Комитета занял солидарную с Администрацией позицию по существу спора, просил в удовлетворении жалобы отказать.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.
Санкт-Петербург является собственником помещения 2Н, а также квартир N N 1, 7, 12, 15, 25, 28, 33, 34, 36, 45, 52 и 61 общей площадью 393,95 кв. м, расположенных в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, пр. Обуховской Обороны, д. 89, лит. Б.
02.09.2002 между Комитетом и Обществом заключен договор аренды помещения 2Н площадью 224,6 кв. м, кадастровый номер 78:7117:0:17:8, предоставленного для использования под нежилые цели, сроком на срок 5 лет (далее — Договор аренды).
Условиями договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется не проводить в помещении 2Н без письменного разрешения арендодателя и балансодержателя перепланировок и переоборудования капитального характера; в случае обнаружения арендодателем или балансодержателем самовольных перепланировок капитального характера, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий капитального характера, они должны быть ликвидированы арендатором, а помещение 2Н приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя или балансодержателя (пункт 2.2.6);
Согласно плану вторичного объекта недвижимости от 10.03.2006 в результате проведенной перепланировки и изменения внешних границ помещения 2Н его площадь составила 152,7 кв. м.
Дополнительным соглашением от 13.04.2007 N 2 стороны внесли изменения в договор, указав, что объектом аренды является помещение 2Н площадью 152,7 кв. м, кадастровый номер 78:7117:0:17:9.
Из материалов дела следует, что 08.08.2014 комиссией в составе представителей сектора межведомственной комиссии Невского РЖА и старшего инспектора ОРХ Администрации проведено обследование помещения 2Н, по результатам которого установлено, что в помещении выполнены работы по демонтажу и возведению перегородок, устройству и закладке проемов в стенах, оборудованию дополнительного входа, устройству турецкой бани и бассейна, установке инфракрасной кабины.
20.08.2014 и 19.09.2014 в адрес Общества межведомственной комиссией направлены предписания с требованием привести перепланировку помещения в прежнее состояние (по проектам ПИБ на 07.07.1997).
При повторном обследовании помещения 11.03.2015 комиссией установлено, что планировка помещения не приведена в соответствие с планом по состоянию на 07.07.1997, оборудование турецкой бани, сауны, бассейна не демонтировано.
Ссылаясь на то, что в результате произведенной Ответчиком незаконной перепланировки помещения 2Н было осуществлено изменение его наружных границ, а также занята часть земельного участка под многоквартирным домом, что повлекло уменьшение общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, Администрация в соответствии с полномочиями, предоставленными ей Положением об администрации района Санкт-Петербурга, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 N 1078 "Об администрациях районов Санкт-Петербурга", обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
Частью 10 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что эксплуатация многоквартирных домов осуществляется с учетом требований жилищного законодательства.
При разрешении настоящего спора суд первой инстанции правомерно руководствовался положениями статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, приведенных пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и исходил из того, что переустройство и (или) перепланировка помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В силу положений пункта 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
На основании плана вторичного объекта недвижимости помещения с кадастровым номером 78:7117:0:17:8 площадью 224,6 кв. м, составленного по состоянию на 19.08.2002, то есть на момент заключения Договора аренды, судом первой инстанции было установлено, что в помещении 2Н до момента передачи его в пользование Обществу уже были произведены перепланировки без правоустанавливающих документов с установкой и сносом перегородок, устройством отдельного входа.
Поскольку Общество является арендатором помещения 2Н площадью 152,6 кв. м с кадастровым номером 78:7117:0:17:9., при этом на момент рассмотрения спора судом помещения 2Н площадью 224,6 кв. м с кадастровым номером 78:7117:0:17:8 в кадастровом учете не существовало, суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения требований Администрации, заявленных о восстановлении помещения площадью 224,6 кв. м путем приведение его в состояние, предусмотренное планом объекта от 07.07.1997.
Между тем, суд первой инстанции правомерно обязал Общество произвести демонтаж сауны, бани и бассейна с восстановлением системы водоснабжения и канализации в связи со следующим.
В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее — Правила), граждане и юридические лица должны использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан, а также выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования.
Согласно пункту 1.7.1 Правил переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
В силу положений п. 1.7.4 Правил наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние.
Доказательства согласования в установленном порядке размещения в помещении бани, сауна и бассейна Обществом не представлены.
Ссылка суда первой инстанции на приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 24.12.2010 N 788, которым утвержден свод правил "СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", в пункте 4.10 которого указано на то, что в подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания не допускается размещение бани, не является ошибочной, поскольку Обществом доказательства передачи ему в аренду помещения 2Н с установленным в нем бассейном, сауной и баней не представлены. При этом ни в Договоре аренды, ни в дополнительном соглашении к нему не имеется указания на использование помещения для организации бани, сауны и бассейна.
Напротив, из письма Комитета от 21.03.2014 N 1372-13/14 следует, что Обществу было отказано в размещении банно-оздоровительного комплекса в арендованном помещении.
Поскольку в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Обществом не доказано получение в установленном порядке соответствующих разрешений на переоборудование помещения, исковые требования об обязании Общества демонтировать сауну, бассейн и баню являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом.
Принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств передачи Обществу помещения с перепланированной системой водоснабжения, требование о восстановлении системы водоснабжения и канализации также являются правомерными.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.09.2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Е.В.ЖИЛЯЕВА

Судьи В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ И.А.ТИМУХИНА