В удовлетворении иска о взыскании стоимости неотделимых улучшений, а также об истребовании имущества, относящегося к отделимым улучшениям, отказано правомерно, поскольку истцом не доказано наличие права на компенсацию стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, занимаемом ранее на основании договора аренды, а также размер затрат, связанных с проведенным ремонтом, и принадлежность истребуемого имущества (мебели и оборудования)

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016 N 13АП-13982/2016 по делу N А56-26245/2015

Дело N А56-26245/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Баркановой Я.В., Желтянникова В.И.
при ведении протокола судебного заседания: Южаковой В.Д.
при участии:
от истца: Оленев Д.А. (паспорт), Бабяк И.А. (доверенность от 01.12.2014)
от ответчика: Цветкова Н.В. (доверенность от 10.01.2016), Довгань Л.В. (доверенность от 10.01.2016)
от 3-го лица: Кролевец О.В. (доверенность от 12.01.2016)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13982/2016) ИП Оленева Дмитрия Александровича
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2016 по делу N А56-26245/2015 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску ИП Оленева Дмитрия Александровича
к ТСЖ "Академия"
третье лицо: ООО "Управляющая компания "Академия"
о взыскании стоимости неотделимых улучшений,

установил:

Индивидуальный предприниматель Оленев Дмитрий Александрович (далее — ИП Оленев Д.А.) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к товариществу собственников жилья "Академия" (далее — ТСЖ "Академия") о взыскании 996 999 руб. стоимости неотделимых улучшений, а также об истребовании имущества, относящегося к отделимым улучшениям: светильников потолочных с галогенными лампами 2 шт., настенный светильник, тумбочка под умывальник; прибор ППКОП "Гранд Магистр 1А), извещатель пожарный дымовой оптико-электронный ИП 212-45 13 шт., извещатель пожарный дымовой ручной ИР-1 2 шт., оповещатель охранно-пожарный звуковой ПКИ-1, оповещатель световой КОП-25 (световое табло "Выход"), 1 шт.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Академия" (далее — ООО "УК "Академия", Общество).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2016 в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе ее податель просит обжалуемый судебный акт отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела.
В судебном заседании апелляционной инстанции податель жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, ответчик просил обжалуемый истцом судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, улица Бутлерова дом 40 литер А принято решение о предоставлении в пользование на возмездной основе общего имущества дома, уполномочив организацию, осуществляющую функции по управлению домом на заключение договоров о пользовании общим имуществом дома. Данный факт подтверждается представленным в материалы дела протоколом от 24.07.2009 N 1.
Собственники также решили согласовать перепланировку части технического этажа первого подъезда дома в соответствии с проектом; согласовать передачу на праве аренды ИП Оленеву Д.А. части указанного технического этажа; согласовать компенсацию ИП Оленеву расходов, связанных с разработкой проекта перепланировки части технического этажа и производства работ (включая стоимость материалов) по перепланировке указанной части технического этажа, в случае расторжения договора аренды или истечения срока его действия.
ИП Оленевым Д.А. и ООО "УК "Академия" подписан договор аренды от 20.04.2010 N А-2 части нежилого помещения общей площадью 59,55 кв. м, расположенного на первом этаже жилого дома расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бутлерова, д. 40, лит. А (далее — договор аренды), по условиям которого третье лицо обязалось передать ИП Оленеву Д.А. указанное помещение, а истец обязался принять помещение и использовать его для любого не запрещенного законом вида деятельности, после разработки соответствующего проекта и производства работ в соответствии с проектом. Указанное в договоре аренды помещение передано ИП Оленеву Д.А. по акту приема-передачи от 01.06.2010.
Пунктом 3.14 договора аренды установлено, что в случае расторжения (непродления) настоящего договора по инициативе Арендодателя (в том числе при смене управляющей организации или изменении формы управления многоквартирным домом) Арендатор имеет право на возмещение затрат на производство работ и израсходованные материалы, за все время аренды помещения, в размере, подтвержденном экспертной оценкой или документами, свидетельствующими о понесенных затратах Арендатора, включая изготовление проекта помещения. В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды при смене управляющей организации в доме, расположенном по адресу ул. Бутлерова, д. 40, лит. А или формы управления домом, арендодатель обязан уведомить новую управляющую организацию или ТСЖ о существовании настоящего договора и его условиях. В случае смены лица, в управлении которого находится дом, настоящий договор не подлежит досрочному расторжению и действует на тех же условиях по отношению к новому лицу, управляющему общим имуществом дома. Дополнительным соглашением от 01.05.2011 к договору аренды договор возобновлен на неопределенный срок.
Как следует из Протокола от 05.01.2012 N 1 общего собрания в форме заочного голосования собственников помещений многоквартирного дома по адресу ул. Бутлерова, д. 40 решением общего собрания собственников многоквартирного дома по адресу: ул. Бутлерова, дом 40, собственниками принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом в виде управления Товариществом собственников жилья, принято решение о создании ТСЖ "Академия", принято решение о расторжении договора управления с управляющей компанией с момента регистрации ТСЖ "Академия" и обязании управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы в порядке, предусмотренном п. 10 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
20.11.2014 предприниматель уведомлен ТСЖ "Академия" о том, что в соответствии с протоколом общего собрания собственников многоквартирного дома принято решение о расторжении договора аренды от 20.04.2010 N А-2, в связи с чем ТСЖ "Академия" известило о расторжении договора. Договор аренды расторгнут в феврале 2015 года.
Ссылаясь на пункт 3.14 Договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений, а также требованием о возврате отделимых улучшений.
Суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, ссылаясь на недоказанность ответчиком права на компенсацию стоимости неотделимых улучшений, а также недоказанность размера затрат, связанных с проведенным ремонтом.
Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.
Положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если приведенные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии с условиями спорного договора (раздел 2) на арендодателя возложена обязанность предоставить арендатору помещение и не препятствовать производству работ по разработке проекта, производству работ в соответствии с проектом, отделочных работ, а также работ по присоединению к инженерным коммуникациям дома (коммунальным услугам). При этом согласно пункту 2.1.4 договора арендодатель обязан выполнять за свой счет капитальный ремонт помещения и относящихся к нему инженерных сетей. В соответствии с пунктом 2.2.4 договора арендатор обязан проводить текущий и косметический ремонт помещения, согласно пунктам 2.2.19 и 2.2.20 договора арендатор обязан освободить помещение в течение 10 календарных дней с момента прекращения действия договора от произведенных отделимых улучшений, оборудования и иного принадлежащего ему имущества, а также передать помещение арендодателю по акту приема-передачи в течение 3 календарных дней с момента прекращения договора.
Пунктом 6.1 договора установлено, что договор действует с 01.06.2010 по 01.05.2011 и предусматривает возможность продления договора на каждые 11 месяцев в случае, если за 2 месяца до окончания договора ни одна из сторон не известит другую сторону о расторжении договора.
Порядок расчетов по договору установлен разделом 3 и предусматривает, что арендная плата за первые 6 месяцев договора составляет 2 976,5 руб. в месяц, а в последующем — 17 865 руб. в месяц. При этом арендная плата не включает в себя плату за электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, вывоз мусора.
Сторонами спора согласовано, что в случае расторжения (непродления) договора по инициативе арендодателя (в том числе при смене управляющей организации или изменении формы управления домом) арендатор имеет право на возмещение затрат на производство работ и израсходованные материалы, за все время аренды помещения, в размере, подтвержденном экспертной оценкой или документами, свидетельствующими о понесенных затратах арендатора, включая изготовление проекта помещения. Из системного анализа приведенных положений договора с учетом протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 24.07.2009 N 1, согласовавшего сдачу помещения в аренду и условия возмещения расходов ИП Оленева Д.А. суд сделал правильный вывод о том, что положения пункта 3.14 договора аренды касаются возмещения ИП Оленеву Д.А. исключительно расходов, связанных с разработкой проекта перепланировки части технического этажа и производства работ (включая стоимость материалов) по перепланировке указанной части технического этажа, поскольку стоимость косметического ремонта в соответствии с условиями пунктов 2.2.4 и 2.2.5 выполняется арендатором за свой счет и компенсация расходов предпринимателя на косметический ремонт ни договором, ни решением общего собрания не предусмотрена. При этом договором предусмотрена пониженная ставка арендной платы за первые шесть месяцев действия договора, то есть на период производства ремонтных работ.
Обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость затрат на производство работ и израсходованные материалы возникает исключительно в случае расторжения либо не продления договора по инициативе арендодателя. Введение указанного пункта являлось гарантией компенсации предпринимателю понесенных затрат в случае, если договор будет расторгнут до истечения предусмотренного в нем срока его действия, либо не будет продлен. Однако, срок действия договора истек 01.05.2011. После этого арендатор продолжил пользоваться помещением в отсутствие возражений сторон, в связи с чем договор считается возобновленным на неопределенный срок. Таким образом, в течение срока действия договора, предусмотренного пунктом 6.1 договора, договор по инициативе арендодателя расторгнут не был, а был продлен на неопределенный срок и действовал около 5 лет. Причем в течение указанного срока размер арендной платы не менялся.
С учетом изложенного суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что основания для возмещения предпринимателю затрат на производство работ и израсходованные материалы в данном случае отсутствуют, поскольку расторжение договора произошло по истечении срока, на который договор был изначально заключен, и после продления договора на неопределенный срок.
Иное толкование приведенных условий договора означало бы возможность предъявления к оплате арендодателю любых понесенных арендатором затрат на работы, связанные с ремонтом помещения, без согласования их стоимости и учета амортизации, что не соответствует цели и общему смыслу спорных условий договора и нарушает баланс интересов сторон по договору.
Кроме того, судом первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что работы, поименованные в смете, фактически не выполнялись. В апелляционной инстанции ответчиком представлена подробная позиция, содержащая аргументированное опровержение доводов истца относительно работ, включенных в смету.
Требование об истребовании имущества, относящегося к отделимым улучшениям: светильников потолочных с галогенными лампами 2 шт., настенный светильник, тумбочка под умывальник; прибор ППКОП "Гранд Магистр 1А", извещатель пожарный дымовой оптико-электронный ИП 212-45 13 шт., извещатель пожарный дымовой ручной ИР-1 2 шт., оповещатель охранно-пожарный звуковой ПКИ-1, оповещатель световой КОП-25 (световое табло "Выход"), 1 шт. правомерно признано судом не подлежащим удовлетворению, поскольку истцом не представлено доказательств приобретения и установки в помещении истребуемого оборудования, в то время как фактически с 2011 года на основании договора субаренды помещение используется иным лицом, что установлено в рамках дела N А56-54163/2014. Следовательно, истцом не доказано наличие и принадлежность ему истребуемого имущества.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2016 по делу N А56-26245/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Е.В.ЖИЛЯЕВА

Судьи Я.В.БАРКАНОВА В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ