Иск о взыскании задолженности по договору аренды, расходов по оплате коммунальных услуг, неустойки за просрочку платежа удовлетворен частично, поскольку арендатор в полном объеме и в установленный срок не вносил плату за пользование нежилым помещением и оплату коммунальных услуг, при этом внесенный арендатором обеспечительный платеж, не возвращенный после передачи предмета аренды арендодателю, подлежит направлению в счет погашения задолженности

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2016 N 13АП-26819/2016 по делу N А56-25054/2016

Дело N А56-25054/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Колосовой Ж.В.
судей Горбик В.М., Кашиной Т.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ткаченко Я.А.
при участии:
от истца: представитель Вересова Н.А. по доверенности от 04.03.2016
от ответчика: представитель Демина А.А. по доверенности от 01.07.2016
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-26819/2016) Закрытого акционерного общества "Фармакор"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.08.2016 по делу N А56-25054/2016 (судья Герасимова Е.А.), принятое
по иску Индивидуального предпринимателя Мартынова Дмитрия Анатольевича
к Закрытому акционерному обществу "Фармакор"
о взыскании 904 354 руб. 84 коп. задолженности по арендной плате, 60 316 руб. 76 коп. расходов на оплату коммунальных услуг и 56 136 руб. 08 коп. неустойки,

установил:

Индивидуальный предприниматель Мартынов Дмитрий Анатольевич (197110, Санкт-Петербург, ул. Динамовская, д. 2, кв. 49, ОГРН: 307784733800409, далее — истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Фармакор" (197375, Санкт-Петербург, ул. Репищева д. 14, лит. А, ОГРН: 1037825007450, далее — ответчик, Общество) о взыскании 904 354 руб. 84 коп. задолженности по арендной плате, 60 316 руб. 76 коп. расходов на оплату коммунальных услуг и 56 136 руб. 08 коп. неустойки (с учетом уточнений размера исковых требований, принятых судом).
Решением от 26.08.2016 суд удовлетворил уточненные исковые требования в полном объеме.
Ответчик не согласился с вынесенным решением и обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.
По мнению подателя апелляционной жалобы, договор аренды следует считать расторгнутым с 09.03.2016, поскольку на основании пункта 5.4 договора и пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, 29.12.2015 ответчиком было направлено уведомление (исх. N 449 от 25.12.2015) об одностороннем отказе от договора, а также о необходимости явиться для принятия помещения и подписания передаточного акта. Вместе с тем, истец уклонился от получения данного уведомления, при этом, как указывает ответчик, в соответствии с пунктом 8.1 договора, уведомление необходимо считать полученным 09.01.2016, т.е. по истечении 10 дней с момента его отправки.
Кроме того, ответчик в обоснование доводов по жалобе указал, что в связи с прекращением договора у него отсутствует обязанность по оплате коммунальных платежей за период с 10.03.2016 по 09.04.2016 в размере 8 157 руб. 70 коп., а также, по мнению Общества, обязанность по оплате бездоговорного потребления электроэнергии в размере 52 397 руб. 47 коп. у него отсутствует.
Общество также указало, что арендная плата за период с 01.03.2016 по 09.03.2016 была им перечислена на расчетный счет истца платежным поручением N 2416 от 05.04.2016, что не принято судом первой инстанции во внимание, а также не был учтен обеспечительный платежа по договору в размере 450 000 руб., который на основании пункта 3.5.3 договора использовался в качестве компенсации задолженности по арендной плате и подлежал возврату ответчику в течение 5 банковских дней или зачету в счет арендной платы, и, как следствие, в связи с отсутствием задолженности по арендной плате у истца отсутствовали правовые основания для начисления неустойки.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 01/02-13 от 01.02.2013 (далее — договор) нежилого помещения 11Н по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 7, лит. А, в соответствии с пунктом 6.1 которого он действует до 01.01.2014.
В соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 10.12.2013 к договору пункт 6.1 изложен в новой редакции, согласно которой договор действует до 30.11.2014.
Вместе с тем, по окончании срока действия договора его исполнение было продолжено сторонами, тем самым указанный договор возобновил свое действие на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 3.1 и 3.3 договора за владение и пользование нежилым помещением ответчик уплачивает истцу ежемесячную арендную плату в размере 450 000 руб. Оплата арендной платы производится авансом не позднее 5 текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет истца.
В обосновании исковых требований предприниматель указал, что ответчик в нарушение условий договора не оплатил арендную плату за февраль, март и 9 дней апреля 2016 года, общая сумма задолженности по арендной плате составила при уточнении иска 904 354 руб. 84 коп.
Кроме того, истец указал, что ответчиком не возмещены расходы на оплату коммунальных услуг и иных услуг, необходимых для использования нежилого помещения 11Н, а также на оплату электроэнергии в общем размере 60 316 руб. 76 коп., а именно, счет N 15 от 17.05.2016 на сумму 52 397 руб. 47 коп. за электричество за период с 15.01.2016 по 09.03.2016 ответчиком не оплачен, счет N 23 от 03.06.2016 оплачен частично на сумму 2 368 руб. 36 коп., недоплата составляет 5 789 руб. 34 коп., счет от 03.06.2016 N 24 на сумму 2 129 руб. 95 коп. ответчиком также не оплачен, в связи с чем им направлена претензия N 02/03 от 10.03.2016 в адрес ответчика с требованием оплаты задолженности по арендной плате и иным платежам, которая оставлена последним без ответа и без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства во взаимосвязи с условиями договора, суд первой инстанции счел исковые требования обоснованными по праву и размеру.
Вместе с тем, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении иска, апелляционный суд полагает необходимым его изменить в связи со следующим.
Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. В соответствии с абзацем вторым пункта 1 этой статьи порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из материалов дела по окончании срока действия договора арендатор при отсутствии возражений истца продолжал пользоваться арендованным имуществом, тем самым договор возобновлен на неопределенный срок в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, что сторонами не оспаривалось в ходе судебного разбирательства.
При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 5.4 договора арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации отказаться от исполнения настоящего договора, уведомив арендодателя за два месяца.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Излагая доводы относительно фактического прекращения договора аренды с 09.03.2016, податель жалобы сослался на уведомление (исх. N 449 от 25.12.2015).
Однако судом апелляционной инстанции из текста данного уведомления (исх. N 449 от 25.12.2015) установлено, что ответчик обратился к истцу с предложением о снижении арендной платы и о рассмотрении возможности расторжения договора ранее, чем по истечении 2 месяцев.
При этом ответчик, датируя уведомление (исх. N 449) 25.12.2015, просил истца принять решение в срок до 15.11.2016.
Тем самым, указанное уведомление (исх. N 449 от 25.12.2015) с учетом требований статьи 431 ГК РФ, исходя из буквального значения указанных в нем ответчиком слов и выражений, не может быть признано судом апелляционной инстанции как уведомление, отвечающее условиям пункта 5.4 договора.
Кроме того, как указано ответчиком в названном уведомлении (исх. N 449 от 25.12.2015) договор аренды будет прекращен 01.03.2016, что также противоречит условиям пункта 5.4 договора с учетом отсутствия сведений о получении в указанный срок истцом данного уведомления.
Судом апелляционной инстанции установлено, что в материалах дела отсутствует двусторонний акт сдачи-приемки помещения, при этом ответчик ссылался на односторонний акт, составленный арендатором 09.03.2016, в связи с неявкой истца, о чем утверждал ответчик.
Однако из текста уведомления (исх. N 449 от 25.12.2015) не следует, что арендатор приглашает истца на 09.03.2016 для сдачи ему помещения, напротив ответчик указал на прекращение договора с 01.03.2016.
При этом в материалы дела ответчиком представлено письмо исх. N 93 от 19.02.2016 о расторжении договора со ссылкой на соответствующие статьи материального права и условия договора, которое судом апелляционной инстанции расценивается как фактическое волеизъявление ответчика в силу пункта 5.4 договора его расторгнуть, при этом исходя из даты указанного письма — 19.02.2016 оснований для прекращения действия договора аренды с 09.03.2016, то есть по истечении срока менее чем 2 месяца, на чем настаивал ответчик, не имеется.
Иное означало бы неправомерное ущемление прав арендодателя, поскольку предприниматель, как арендодатель, с одной стороны обязан в рамках действующего договора предоставить помещения Обществу и до окончания срока действия договора не может передавать спорное здание в аренду третьим лицам, а с другой стороны не может взыскать с арендатора арендную плату, поскольку последний, как он утверждает, не пользуется объектом аренды.
Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что Общество предприняло все возможные меры к передаче объекта аренды арендодателю на основании двустороннего акта приема-передачи, а подписанный в одностороннем порядке акт от 09.03.2016, со ссылкой на подписи, как указал ответчик, незаинтересованных лиц, не может быть признан бесспорным доказательством передачи истцу арендованного помещения.
Тем самым, доводы Общества о том, что с 09.03.2016 объект аренды не находится в фактическом пользовании и владении у арендатора, не подтверждены бесспорными относимыми и допустимыми доказательствами, что фактически свидетельствует о недобросовестном поведении арендатора.
С учетом изложенного выше, а также с учетом доводов истца, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие 09.04.2016, указанная дата признана истцом и положена в основу его исковых требований, при этом истец заявил, что объект аренды возвращен ему 09.04.2016.
Однако при рассмотрении доводов истца о периоде просрочки внесения арендной платы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Сторонами не оспаривалось, что ответчиком в силу условий договора внесен обеспечительный платеж в размере 450 000 руб., который на момент рассмотрения настоящего дела не был возвращен ответчику, при этом как пояснил истец, данная сумма удерживается им в счет причиненного ущерба.
Согласно пункту 3.5.2 договора обеспечительный платеж возвращается арендодателю в течение 5-ти банковских дней после возврата объекта арендодателю при условии надлежащего исполнения арендатором условий договора.
Как следует из пункта 3.5.3 договора арендодатель вправе использовать обеспечительный платеж для погашения задолженности арендатора по арендной плате, иным платежам, подлежащих внесению арендатором в соответствии с условиями настоящего договора, а также компенсации ущерба, причиненного объекту действиями (бездействием) арендатора.
Вместе с тем, поскольку в материалы дела истцом не представлено доказательств возвращения ответчику обеспечительного платежа в размере 450 000 руб., доказательства ухудшения имущества истца также не представлены в материалы дела, как не представлено и переписки сторон в части причиненного ущерба, его актирования и оценки стоимости, суд апелляционной инстанции, с учетом положений пункта 3.5.3 договора, приходит к выводу о том, что обеспечительный платеж подлежал зачислению в счет арендной платы за февраль 2016.
Таким образом, установив факт нарушения ответчиком в указанный период условий договора, суд апелляционной инстанции при отсутствии доказательств исполнения арендатором денежного обязательства по выплате арендных платежей приходит к выводу о наличии у ответчика задолженности в размере 454 354 руб. 84 коп., и, как следствие, требования о взыскании остальной части задолженности в размере 450 000 руб., не подлежат удовлетворению.
В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с пунктом 4.2 договора в случае просрочки исполнения ответчиком обязанностей по внесению арендной платы, истец начисляет неустойку в размере 1/300 действующей на день уплаты ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
С учетом изложенных выше обстоятельств и частичного удовлетворения требований истца о взыскании суммы задолженности по арендной плате, подлежит удовлетворению требование о взыскании неустойки в размере 37 308 руб. 98 коп., рассчитанной дифференцированно с учетом зачисления обеспечительного платежа в счет погашения задолженность за февраль 2016 по состоянию на 07.08.2016.
При этом судом апелляционной инстанции проверен расчет задолженности по коммунальным и иным платежам и признан правильным и обоснованным.
Согласно пункту 2.1.2 договора арендодатель обязан самостоятельно заключить и исполнять договоры с поставщиками коммунальных услуг (отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение) и иных услуг, необходимых для использования объекта.
Согласно пункту 2.1.3 договора арендодатель обязан самостоятельно производить расчеты с энергоснабжающей организацией за фактически потребляемую арендатором электроэнергию на объекте.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что ответчик возмещает расходы истца на приобретение услуг, указанных в пункте 2.1.2 и пункте 2.1.3 договора, на основании выставляемого арендодателем счета.
Таким образом, договором предусмотрена обязанность ответчика по возмещению коммунальных услуг и иных услуг.
Из п. п. 3 и 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" следует, что по смыслу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора. Вместе с тем условия договора, которые имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора. В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование, лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, при отказе от договора аренды недвижимого имущества прекращаются обязательства сторон, за исключением обязанности по возврату предмета аренды и уплаты установленных договором платежей за пользование имуществом до дня фактического возвращения его арендодателю.
При таких обстоятельствах, в отсутствие доказательств оплаты названных в иске платежей, вопреки доводам апелляционной жалобы, задолженность по расходам на оплату коммунальных и иных услуг в размере 60 316 руб. 76 коп. следует отнести на ответчика, указанная сумма рассчитана с учетом всех платежей, произведенных ответчиком.
При этом доводы ответчика о незаключенности договора энергопотребления, в связи с чем, он не обязан вносить указанные платежи, судом апелляционной инстанции отклоняются как противоречащие условиям договора, а также нормам гражданского законодательства, кроме того, при аналогичных условиях ответчиком ранее производилась оплата электроэнергии, о чем свидетельствует, в том числе и отсутствие задолженности за предыдущие периоды и не опровергнуто ответчиком.
С учетом изложенного, требования истца подлежат в указанной выше части, а в удовлетворении остальной части иска следует отказать.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины распределяются применительно к положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в пределах, предусмотренных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции в силу пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает, что судебный акт подлежит изменению в части взыскания задолженности по арендным платежам и неустойки.
Руководствуясь статьями 269 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.08.2016 по делу N А56-25054/2016 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:
"Взыскать с закрытого акционерного общества "Фармакор" в пользу индивидуального предпринимателя Мартынова Дмитрия Анатольевича задолженность в размере 454 354 руб. 84 коп., расходы на оплату коммунальных услуг в размере 60 316 руб. 76 коп., неустойку в размере 37 308 руб. 98 коп., а также сумму расходов государственной пошлины по иску в размере 12 549 руб. 29 коп.
В удовлетворении остальной части иска отказать."
Взыскать с индивидуального предпринимателя Мартынова Дмитрия Анатольевича в пользу закрытого акционерного общества "Фармакор" сумму расходов государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 1 377 руб. 60 коп.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Ж.В.КОЛОСОВА

Судьи В.М.ГОРБИК Т.А.КАШИНА