Требование: Об обязании заключить с главой КФХ договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016 по делу N А66-6879/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 28 декабря 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Черединой Н.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
при участии главы крестьянского (фермерского) хозяйства Чернова Евгения Леонидовича и его представителя Лукашевич М.А. по доверенности от 20.12.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Чернова Евгения Леонидовича на решение Арбитражного суда Тверской области от 12 октября 2016 года по делу N А66-6879/2016 (судья Погосян Л.Г.),

установил:

глава крестьянского (фермерского) хозяйства Чернов Евгений Леонидович (место нахождения: Тверская область, Калининский район, деревня Садыково; ИНН 692499935845, ОГРНИП 304690115900021; далее — глава КФХ) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к администрации Каблуковского сельского поселения Калининского района Тверской области (место нахождения: 170504, Тверская область, Калининский район, село Каблуково, улица Школьная, дом 8а; ИНН 6924013010, ОГРН 1056900168600; далее — Администрация) о возложении на ответчика обязанности заключить с главой КФХ договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка общей площадью 481 га с кадастровым номером 69:10:000017:0328, находящегося по адресу: Тверская область, Калининский район, Рождественский сельский округ, в районе деревень Нестерово, Старенькое и Иваньково, для использования в целях ведения крестьянского хозяйства, сроком на 49 лет, на условиях, указанных в договоре аренды земельного участка от 20.05.2016 (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ).
Решением суда от 12.10.2016 в иске отказано.
Глава КФХ с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просил его отменить.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Суд неправильно применил пункт 2 статьи 310, статьи 450.1, 606, пункты 1, 2 статьи 610, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Глава КФХ предпринял действия по перезаключению договора аренды земельного участка на условиях долгосрочной аренды на 15 лет с правом выкупа письмом от 25.03.2016, и на условиях аренды письмом от 26.04.2016 и претензией от 18.05.2016. Из письма Администрации от 23.03.2015 N 09/1126 следует, что обращение в Администрацию имело место по истечении установленного договором аренды срока его действия и являлось заявлением о продлении срока действия договора аренды, а не обращением за заключением нового договора аренды. Нарушений статьи 10 ГК РФ в действиях истца не усматривается. Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ договор после 14.11.2012 действовал бессрочно. Все права по договору аренды от 15.11.2004 между Администрацией и Главой КФХ распространялись на бессрочный договор. Администрация 19.02.2016 уведомила Главу КФХ о прекращении договора аренды земельного участка от 15.11.2004 с 19.05.2016. В соответствии с частью 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) Глава КФХ 25.03.2016 подал в Администрацию заявление о перезаключении договора аренды. На данное заявление ответа от Администрации не последовало. Согласно статье 445 ГК РФ Глава КФХ 26.04.2016 обратился в Администрацию с заявлением о заключении договора. Ответы Администрации от 20.03.2016 N 418, 04.05.2016 N 472 содержат требование о подписании соглашения о расторжении действующего договора аренды. Глава КФХ 18.05.2016 направил Администрации претензию с требованием заключить данный договор. Администрация 24.05.2016 отказала в заключении договора аренды земельного участка, указав, что договор аренды от 15.11.2004 с Главой КФХ расторгнут в связи с тем, что 11.10.2015 проведена проверка участка находящегося в аренде на предмет состояния сельскохозяйственных угодий. Данная проверка нашла участок в неудовлетворительном состоянии. О проверках 10.11.2015, 12.11.2015, ее проведении и результатах Главу КФХ не извещали. Причиной для расторжения договора данная проверка не указывается. Поскольку договор стал бессрочным со всеми правами и возможностями по первоначальному договору, истец мог обратиться за заключением нового договора до окончания действующего, в данном случае бессрочного договора. Все платежи по договору аренды истцом оплачены в полном объеме, задолженность отсутствует.
Глава КФХ и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили ее удовлетворить.
Администрация надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направила, в связи с этим дело рассмотрено в ее отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Выслушав Главу КФХ и его представителя, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, Глава КФХ (арендатор) и администрация Калининского района Тверской области (арендодатель) заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 15.11.2004.
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 481 га из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 69:10:000 17:03281, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Тверская область, Калининский район, Рождественский сельский округ, в районе деревень Нестерово, Старенькое и Иваньково для использования в целях: ведения крестьянского хозяйства, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды Участка устанавливается с 15.11.2004 по 14.11.2007.
Договор аренды от 15.11.2004 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) 09.02.2005 за N 69-01/40-291/2004-180.
Дополнительным соглашением от 19.05.2008 стороны продлили срок действия договора аренды земельного участка с 14.11.2007 до 14.11.2012.
Дополнительное соглашение зарегистрировано 20.04.2008.
По окончании срока действия договора от 15.11.2004 истец продолжал пользоваться вышеназванным земельным участком.
Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон N 171-ФЗ), вступившим в законную силу с 01.03.2015, в Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее — Закон N 137-ФЗ) введена статья 3.3, регламентирующая порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 3.3 Закона N 137-ФЗ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения.
Государственная собственность на спорный земельный участок не разграничена, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРП от 09.09.2016 и его распорядителем в силу закона с 01.03.2015 является Администрация.
Администрация Калининского района Тверской области с 01.03.2015 утратила право на распоряжение названным земельным участком.
Глава КФХ 12.02.2015 обратился в Администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 69:10:000017:0328.
Администрация Калининского района Тверской области со ссылкой на пункт 4 статьи 11 Закона N 171-ФЗ перенаправила его на рассмотрение по существу в Администрацию, руководствуясь положениями подпункта 5 пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращения граждан Российской Федерации".
Администрация 19.02.2016 уведомила арендатора о прекращении с 19.05.2016 договора аренды земельного участка от 15.11.2004 на основании статьи 610 ГК РФ.
Глава КФХ 25.03.2016 обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 69:10:000017:0328 для продолжения деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства в долгосрочную аренду сроком на 15 лет с правом выкупа.
Администрация направила Главе КФХ с приложением соглашения о расторжении договора аренды.
Глава КФХ 26.04.2016 обратился в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 69:10:000017:0328 в его редакции с приложением текста договора.
Администрация 04.05.2015 N 472 повторно направила соглашение о расторжении договора аренды.
Глава КФХ 18.05.2016 предложил Администрации заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Каблуковское сельское поселение, в районе деревень Нестерово, Старенькое, Иваньково с кадастровым номером 69:10:000017:0328 для использования в целях ведения крестьянского хозяйства и направил проект указанного договора.
Администрация, ссылаясь на статью 39.6 ЗК РФ, отказала Главе КФХ в заключении нового договора аренды без проведения торгов.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их необоснованными, отказал в иске.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.
В соответствии со статьей 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209).
Согласно статье 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (пункт 2 статьи 264 Кодекса).
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В пункт 4 статьи 445 ГК РФ указано, что, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Как установил суд первой инстанции, Глава КФХ, указывая о наличии у него права на заключение договора аренды на спорный земельный участок без проведения торгов, исходил из того, что имеется совокупность условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ, в том числе, соблюдено условие об обращении за заключением нового договора до истечения срока действия ранее заключенного договора.
В силу подпункта 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии условия, что на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 — 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В соответствии с подпунктами 1 — 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлены случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 — 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что при отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с этим земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.
Суд установил, что спорный земельный участок предоставлен, а договор от 15.11.2004 заключен без проведения торгов.
Согласно статье 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1); в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Таким образом, возобновление договора аренды на неопределенный срок и возникновение права сторон в любой момент отказаться от договора являются следствием истечения установленного в договоре срока его действия.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
Суд первой инстанции правильно указал, что, поскольку после окончания срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендуемым земельным участком, Администрация реализовала право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, направив главе КФХ уведомление от 19.02.2016 о прекращении договора аренды от 15.11.2004 с 19.05.2016.
Как правильно указал суд первой инстанции, факты возобновления договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 15.11.2004 на неопределенный срок и прекращения договора аренды с 19.05.2016 в связи с отказом арендодателя не изменяют установленного договором срока его действия — до 14.11.2012 и имеют значение только для целей определения порядка прекращения договора.
Суд первой инстанции установил, что Глава КФХ предпринял действия по перезаключению договора аренды земельного участка на условиях долгосрочной аренды на 15 лет с правом выкупа письмом от 25.03.2016, и на условиях аренды письмом от 26.04.2016 и претензией от 18.05.2016.
Как следует из письма администрации муниципального образования Тверской области "Калининский район" от 23.03.2015 N 09/1126 обращение в администрацию также имело место по истечении установленного договором аренды срока его действия и являлось заявлением о продлении срока действия договора аренды, а не обращением за заключением нового договора аренды.
Суд установил, что обращение истца за заключением нового договора аренды без проведения торгов последовало после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды и только после заявления ответчика о прекращении договора, что свидетельствует о злоупотреблении правом. Добросовестный арендатор по договору аренды, заключенному 15.11.2004, имел право на заключение с ним договора аренды земельного участка на новый срок в том случае, если реализация такого права произошла до 14.11.2012.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, поскольку в указанный срок это право не реализовано, на дату его обращения к Администрации (25.03.2016) отсутствует право на заключение договора аренды земельного участка, минуя процедуру торгов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
При этом преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства передачи или реализации ответчиком намерения передавать спорный земельный участок в собственность, аренду или пользование третьим лицам, оснований для удовлетворения иска не имеется.
Доводы подателя жалобы о не извещении его Администрацией о проведении проверок сельскохозяйственных угодий, ненадлежащем использование им спорного земельного участка не имеют существенного значения для дела. Данный довод был предметом исследования в суде первой инстанции.
Как правильно указал суд первой инстанции, указанные нарушения не явились основанием прекращения договора аренды и могут в силу пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ являться препятствием к заключению договора аренды на новый срок только в том случае, если ранее заключенный договор аренды такого земельного участка расторгнут с арендатором по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ.
Таким образом, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, в иске отказано правомерно.
Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 12 октября 2016 года по делу N А66-6879/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Чернова Евгения Леонидовича — без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий А.Я.ЗАЙЦЕВА

Судьи А.В.РОМАНОВА Н.В.ЧЕРЕДИНА