Требование: О расторжении договора аренды земельного участка, об обязании освободить и вернуть земельный участок. Встречное требование: О взыскании убытков и об изменении условий договора аренды

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 N 15АП-19862/2016 по делу N А32-39808/2015

Дело N А32-39808/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Маштаковой Е.А., Нарышкиной Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гребенкиной И.П.,
при участии:
от истца-ответчика: представитель Маковецкий А.В. удостоверение, доверенность от 09.01.2017 (после перерыва — не явился);
от ответчика-истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СКТ"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 31.10.2016 по делу N А32-39808/2015
по иску Администрации муниципального образования город Краснодар
к ООО "СКТ",
о расторжении договора аренды земельного участка и обязании возвратить спорный земельный участок,
по встречному иску ООО "СКТ"
к Администрации город Краснодар и Департаменту финансов Администрации муниципального образования город Краснодар
о взыскании с администрации убытков и изменении условий договора аренды,
при участии третьих лиц: Департамента архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Краснодар,
Министерства природных ресурсов Краснодарского края
принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.,

установил:

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее — истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "СКТ" (далее — ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 12.03.2012 N 4300018300, заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "СКТ", а также об обязании ООО "СКТ" вернуть арендодателю земельный участок общей площадью 999 кв. м, расположенный по ул. Береговой, 142/3, в Западном округе города Краснодара с кадастровым номером 23:43:0208042:1112, путем его освобождения, демонтажа забора из облегченных конструкций и подписании акта приема-передачи земельного участка.
Ответчиком был заявлен встречный иск, в котором ООО "СКТ" просило суд взыскать с администрации муниципального образования город Краснодар в пользу ООО "СКТ" убытки в размере 1 699 017,60 рублей (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02 марта 2016 года к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску привлечен департамент финансов Администрации мо город Краснодар, а также этим же определением суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Департамент архитектуры и градостроительства Администрации мо город Краснодар.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.04.2016 участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Министерство природных ресурсов Краснодарского края.
С принятым судебным актом не согласилось ООО "СКТ", в порядке, определенном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования город Краснодар и об удовлетворении исковых требований ООО "СКТ".
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
— истцом не соблюден досудебный претензионный порядок урегулирования спора;
— общество не могло использовать земельный участок по причине отсутствия выезда (въезда) на общественную дорогу;
— отсутствовала возможность пользования арендованным имуществом с даты заключения договора аренды, а также невозможности приступить к строительным работам по причинам отсутствия выезда (въезда) на земельный участок.
В судебное заседание Администрация муниципального образования город Краснодар и третьего лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ООО "СКТ" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 25.01.2017 до12 час.10 мин. После перерыва судебное заседание было продолжено в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании Постановления администрации мо город Краснодар N 46 от 11.01.2012 "О предоставлении ООО "СКТ" земельного участка в Западном административном округе города Краснодара" между администрацией и ООО "СКТ" был заключен договор аренды земельного участка от 12.03.2012 N 4300018300, согласно которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 999 кв. м, расположенный по ул. Береговой 142/3 в Западном административном округе города Краснодара с к/н 23:43:0208042:1112 (п. 1.1. договора).
Согласно пункта 1.3. договора земельный участок предоставлен для строительства офиса, срок действия договора 11.01.2022.
Согласно акту приема-передачи земельного участка, подписанному сторонами, земельный участок общей площадью 999 кв. м, расположенный по ул. Береговой 142/3 в Западном административном округе города Краснодара с к/н 23:43:0208042:1112 передан для строительства офиса. Строения на земельном участке отсутствуют.
Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП 23.03.2012 была внесена соответствующая запись N 23-23-01/271/2012-274.
В ходе осмотра земельного участка от 30.07.2015 N 1659 было установлено, что земельный участок площадью 999 кв. м, расположенный по ул. Береговой 142/3 Западного округа города Краснодара не огорожен, свободен от зданий и сооружений, на земельном участке произрастают деревья, на части земельного участка установлен забор из облегченных конструкций, что было отражено в акте осмотра от 30.07.2015.
Из письма Департамента архитектуры и градостроительства администрации мо город Краснодар от 28.07.2015 N 29/8128 следует, что разрешение на строительство объекта на земельном участке по ул. Береговая, 142/3 не выдавалось.
Учитывая изложенное, следует о нарушении ответчиком — ООО "СКТ" условий договора аренды земельного участка.
10.08.2015 администрацией было направлено в адрес ООО "СКТ" предписание N 24157,26 об устранении в 14-ти дневный срок со дня получения предписания выявленных нарушений. Предписание было вручено представителю ООО "СКТ" 17.08.2015.
Письмом Управления муниципального контроля администрации мо город Краснодар от 18.09.2015 N 9696/21 подтверждено, что акт осмотра от 30.07.2017 N 1659 является актуальным по состоянию на 17.09.2015, т.е. земельный участок площадью 999 кв. м, расположенный по ул. Береговой 142/3 Западного округа города Краснодара не огорожен, свободен от зданий и сооружений, на земельном участке произрастают деревья, на части земельного участка установлен забор из облегченных конструкций.
В связи с неисполнением арендатором в установленный срок нарушений договора аренды земельного участка, администрацией мо город Краснодар в адрес ответчика было направлено уведомление от 28.09.2015 N 13280/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписать соглашение о расторжении договора аренды и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Уведомление было вручено ООО "СКТ" 05.10.2015, что подтверждается распечаткой с сайта Почта России.
Однако, арендатор проигнорировал обращение администрации, соглашение о расторжении договора аренды не подписал, земельный участок по акту приема-передачи не вернул.
Изложенные обстоятельства, послужили основанием истцу (ответчику по встречному иску) для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с иском, рассматриваемым по настоящему делу.
Руководствуясь ст. 132 АПК РФ ответчик (истец по встречному иску) подал встречный иск, с учетом уточнения заявленных исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, в котором просил суд взыскать с администрации мо город Краснодар в пользу ООО "СКТ" убытки в размере 1 699 017,60 рублей.
В обоснование встречного иска ООО "СКТ" указывает следующее:
На основании Постановления администрации мо город Краснодар N 46 от 11.01.2012 "О предоставлении ООО "СКТ" земельного участка в Западном административном округе города Краснодара" между администрацией и ООО "СКТ" был заключен договор аренды земельного участка от 12.03.2012 N 4300018300. Предметом договора аренды является передача арендодателем арендатору во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельного участка общей площадью 999 кв. м, расположенный по ул. Береговой 142/3 в Западном административном округе города Краснодара с к/н 23:43:0208042:1112 (п. 1.1. договора) для строительства офисного здания (ОД.1 (Центральная общественно-деловая зона)) (п. 1.3. договора). Срок действия договора до 11.01.2022. Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП 23.03.2012 была внесена соответствующая запись N 23-23-01/271/2012-274.
Земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка, подписанному сторонами.
В связи с тем, что предоставленный ООО "СКТ" земельный участок не имеет выезда (въезда) на общественную дорогу, и неоднократные обращения истца по встречному иску с просьбами в администрацию мо г. Краснодар о предоставлении смежного земельного участка для организации проезда, оставленные без удовлетворения, проектирование и строительство объекта на данном земельном участке не представилось возможным.
Решением Городской Думы Краснодара от 22.10.2013 N 54 п. 8 "О внесении изменений в решение городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории мо г. Краснодар" о котором истец узнал в 2015, после получения сведений Департамента архитектуры и градостроительства администрации мо г. Краснодар, арендованный ООО "СКТ" земельный участок, ранее отнесенный к ОД.1 с разрешенным видом использования — для размещения административного здания, был отнесен к категории разрешенного использования — РП Зона парков.
В связи с тем, что полученный арендатором земельный участок для строительства административно-офисного здания, несогласования возможности выезда (въезда), изменения вида разрешенного использования, которое не позволяет в последующем использовать земельный участок в целях, указанных в договоре аренды земельного участка, истец по встречному иску — ООО "СКТ" понесло убытки в виде излишне уплаченной арендной платы в размере 1 660 846, 95 руб. за период с 10.04.2012 по 10.11.2015 согласно акту сверки по состоянию на 11.11.2015.
Изложенные обстоятельства послужили основанием истцу (ответчику по первоначальному иску) для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящими встречными требованиями.
При принятии решения суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В случае нарушения либо оспаривания права лица, возникшего из указанных оснований, это лицо в силу статьи 11 Кодекса вправе обратиться в суд за защитой права с использованием способов защиты, предусмотренных статьей 12 Кодекса либо иными нормами Закона.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
Кроме указанных в пункте 1 названной статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подпункт 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).
В пункте 23 постановления от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что при применении названной нормы судам следует исходить из того, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
При рассмотрении дела, судом установлено, что на основании Постановления администрации мо город Краснодар N 46 от 11.01.2012 "О предоставлении ООО "СКТ" земельного участка в Западном административном округе города Краснодара" между администрацией и ООО "СКТ" был заключен договор аренды земельного участка от 12.03.2012 N 4300018300, согласно которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 999 кв. м, расположенный по ул. Береговой 142/3 в Западном административном округе города Краснодара с к/н 23:43:0208042:1112 (п. 1.1. договора) для строительства офиса (п. 1.3. договора). Срок действия договора до 11.01.2022. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП 23.03.2012 была внесена соответствующая запись N 23-23-01/271/2012-274, что подтверждается актуальной выпиской из ЕГРП от 27.10.2015.
Согласно акту приема-передачи земельного участка, подписанному сторонами, земельный участок общей площадью 999 кв. м, расположенный по ул. Береговой 142/3 в Западном административном округе города Краснодара с к/н 23:43:0208042:1112 передан для строительства офиса. Строения на земельном участке отсутствуют. Претензий к фактическому состоянию земельного участка арендатором заявлено не было.
В момент заключения спорного договора аренды N 4300018300 спорный земельный участок находился в территориальной зоне ОД.1 (Центральная общественно-деловая зона).
Решением Городской Думы Краснодара от 22.10.2013 г. N 54 п. 8 "О внесении изменений в решение городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории мо г. Краснодар" спорный земельный участок, ранее отнесенный к ОД.1, был отнесен к категории разрешенного использования — РП Зона парков.
Таким образом, территориальная зона земельного участка, предоставленного ответчику (ООО "СКТ"), была изменена через полтора года после фактического предоставления арендатору земельного участка для освоения (22.10.2013), по результатам которых земельный участок стал располагаться в территориальной зоне — РП Зона парков.
Следовательно, действия уполномоченного органа по существу не являлись препятствием для освоения обществом земельного участка в течение длительного времени (полутора лет), однако ответчик никаких фактических действий по освоению земельного участка не совершал, равно как и не совершал каких-либо действий по получению разрешительной и проектной документации для строительства объекта на спорном земельном участке, как до изменения разрешенного вида использования земельного участка 22.10.2013, так и после внесения таковых изменений.
С учетом изложенного, а также фактических обстоятельств дела, суд первой инстанции правомерно и обоснованно пришел к выводу, что арендатор имел возможность осваивать земельный участок в течение полутора лет, однако никаких мер по использованию земельного участка по назначению не предпринял, что подтверждается актами осмотра от 30.07.2015, от 17.09.2015 и представленным в судебном заседании актом N 1366 от 27.05.2016.
Действия общества в 2015 году, направленные на изменение вида разрешенного использования, не имеют правового значения к рассматриваемому спору, поскольку изменение правил землепользования и застройки, которыми меняется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его правообладатель вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса объектов. Данной нормой прямо предусмотрена возможность продолжения прежнего использования земельных участков.
Доводы заявителя жалобы о том, что общество не могло использовать земельный участок по причине отсутствия выезда (въезда) на общественную дорогу, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку из представленной в материалы дела схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории от 28.07.2010 следует, что имеются подходы и подъезды к спорному земельному участку за счет земель общего пользования.
Принимая земельный участок в аренду по акту приема-передачи общество не имело никаких претензий и замечаний по его физическому состоянию и иным характеристикам, в том числе месторасположению относительно общественных дорог.
Из вышеуказанного следует, что независимо от применения ответчиком судебной защиты своих прав, объективных обстоятельств, которые бы делали невозможным освоение земельного участка в соответствии с целевым назначением, не существовало.
Более того, согласно пункту 4 части 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или измененному земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута.
Частью 5 статьи 38 данного Федерального закона установлено, что в графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.
Пункт 65 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 24.11.2008 N 412 установлено, что в графе "3" раздела "Сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам" слова "земли (земельные участки) общего пользования" указываются в том случае, если образуемый (измененный) земельный участок имеет непосредственный доступ к землям или земельным участкам общего пользования.
Проанализировав приведенные положения, действующие на дату заключения сторонами спорного договора аренды земельного участка и исследовав представленные доказательства, в частности, схему размещения земельного участка, составленную по результатам выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка из квартала 23:43:0208042, суд первой инстанции верно установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1112 имеет выходы (выезды) за счет земель общего пользования.
Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1112 поставлен на государственный кадастровый учет. Доказательства обжалования обществом результатов межевания и постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, либо установления сервитута в материалах дела отсутствуют.
Письма ООО "СКТ" в 2012 о необходимости предоставления обществу смежного земельного участка для использования под автостоянку, для благоустройства направлены на получение в пользование дополнительного земельного участка, не обусловленного необходимостью обеспечения проезда (прохода) к спорному земельному участку.
Таким образом, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что в нарушение ст. 65 АПК РФ обществом не приведено ни одного доказательства, указывающего на то, что строительные, монтажные, земляные и иные работы на земельном участке проводились. Урегулирование вопросов, которые, по мнению общества, позволяют ему использовать земельный участок, а также длительность их разрешения должны были им учитываться при заключении договора аренды и освоении земельного участка.
Арендатор обязан был приступить к освоению земельного участка и начать строительство офиса в период действия договора аренды с момента предоставления ему во владение и пользование земельного участка в соответствии с условиями договора.
Оценивая действия арендатора как после заключения договора аренды, так и произведенные им после получения предупреждения арендодателя от 10.08.2015, являются достаточными, так как предупреждению предшествовало длительное бездействие общества по освоению земельного участка, в нарушение 4.1.5. договора аренды.
Согласно п. 3.2.4. договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неиспользования земельного участка (его части) более года.
Истцом в адрес ответчика было направлено требование о расторжении договора (исх. N 13280/01 от 28.09.2015), которое не было исполнено ответчиком.
Согласно пункту 2 статьи 452 Кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.
Истцом представлены доказательства по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренные п. 2 ст. 452 ГК РФ. В связи с чем, доводы жалобы о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора подлежат отклонению, как противоречащие материалам дела.
В соответствии с первым абзацем статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исследовав и оценив материалы дела в совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании всех представленных в дело доказательств по правилам статей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что в своей совокупности достаточны для вывода об обоснованности заявленных истцом первоначальных требований в части расторжения договора аренды земельного участка N 4300018300 от 12.03.2012, заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "СКТ", соблюдении истцом требований ст. 425 ГК РФ и обязании ответчика вернуть по акту приема-передачи администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок общей площадью 999 кв. м, расположенный по ул. Береговой, 142/3, Западного округа города Краснодара с кадастровым номером 23:43:0208042:1112.
Администрацией также было заявлено требований об обязании ответчика демонтировать забор из облегченных конструкций огораживающий спорный земельный участок.
Вместе с тем, как следует из акта осмотра земельного участка от 27.05.2016 N 1366, главным специалистом отдела комплексных проверок управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар А.В. Прожориной установлено что: "Спорный земельный участок не огражден, свободен от зданий и строений, на земельном участке произрастают деревья, зеленые насаждения. В связи с тем, что границы земельного участка в натуру не вынесены, установить факт наличия либо отсутствия в границах рассматриваемого земельного участка ограждения, установленного смежным землепользователем, не представляется возможным".
Таким образом, повторным обследованием земельного участка, факт нахождения забора на этом участке не подтвержден.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска, в части обязания ответчика демонтировать забор из облегченных конструкций огораживающий спорный земельный участок.
Оснований для переоценки указанных выводов суда первой инстанции о частичном удовлетворении первоначально заявленных исковых требований апелляционная коллегия не усматривает.
По правилам ст. 132 АПК РФ ответчиком (истцом по встречному иску) был заявлен встречный иск о взыскании с истца (ответчика по встречному иску) в пользу ООО "СКТ" убытков в виде уплаченной арендной платы за период с 10.04.2012 по 10.11.2015 в размере 1 660 846, 95 руб.
В силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Возможность возмещения убытков с учетом содержания статьи 15 Гражданского кодекса РФ поставлена в зависимость от нарушения права лица. Лицо, требующее их взыскания, прежде всего должно указать и доказать какое его право нарушено, а также какие расходы и в каком размере оно произвело или должно было произвести для восстановления нарушенного права, какое имущество было им утрачено или повреждено (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
При этом следует различать правовую природу обязательств по основанию их возникновения: из договора и из деликта.
В случае если вред возник в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства, нормы об ответственности за деликт не применяются, а вред возмещается в соответствии с правилами об ответственности за неисполнение договорного обязательства или в соответствии с условиями договора, заключенного между сторонами.
Убытки, причиненные физическому или юридическому лицу в результате неправомерных действий государственных органов либо должностных лиц этих органов, подлежат возмещению на основании статей 15, 16, 1064 и 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в данном Кодексе.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (статья 310 Гражданского кодекса РФ).
Верховный Суд Российской Федерации и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в совместном Постановлении N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указали, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п. Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
Как следует из искового заявления, ООО "СКТ" обосновывает свои требования о взыскании убытков в сумме 1 660 846, 95 руб., на несоответствие арендованного земельного участка требованиям, по причине отсутствия въездов (выездов), что послужило препятствием для его освоения.
Кроме того, в последующем Решением Городской Думы Краснодара от 22.10.2013 N 54 п. 8 "О внесении изменений в решение городской Думы Краснодара от 30.01.2007 г. N 19 п. 6 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории мо г. Краснодар" арендованный ООО "СКТ" земельный участок, ранее отнесенный к ОД.1 с разрешенным видом использования — для размещения административного здания, был отнесен к категории разрешенного использования — РП Зона парков, что исключает возможность использовать арендованный обществом земельный участок в тех целях, для которых участок был получен в аренды.
Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Вместе с тем, указанная позиция ООО "СКТ" противоречит установленному в статье 612 Гражданского кодекса РФ правилу распределения ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены арендодателем при заключении договора аренды либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, а также положениям статьи 616 Гражданского кодекса РФ.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (статья 611 Гражданского кодекса РФ).
В статьях 612 (пункт 2) и 614 (пункт 4) Гражданского кодекса РФ закреплено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его неисправности при заключении договора или передаче имущества.
Из смысла приведенных норм следует, что арендатор не вправе ссылаться на недостатки арендованного имущества и требовать возмещения убытков. Указанное толкование приведенных норм корреспондирует общему принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 Гражданского кодекса РФ.
Из материалов дела усматривается, что согласно акта приема-передачи земельного участка, подписанного полномочными представителями сторон без замечаний, земельный участок общей площадью 999 кв. м, расположенный по ул. Береговой 142/3 в Западном административном округе города Краснодара с к/н 23:43:0208042:1112 передан для строительства офиса. Строения на земельном участке отсутствуют. Претензий к фактическому состоянию земельного участка арендатором заявлено не было.
ООО "СКТ", подписав данный акт, подтвердил свою осведомленность относительно состояния арендуемого земельного участка. Замечания относительно невозможности осуществления строительства на переданном земельном участке обществом не высказаны. Правом, предоставленным пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ ответчик не воспользовался. Отказа от права аренды ввиду невозможности пользования земельным участком, им также не заявлялось.
Таким образом, ссылки ответчика на отсутствие возможности пользования арендованным имуществом с даты заключения договора аренды, а также невозможности приступить к строительным работам по причинам отсутствия выезда (въезда) на земельный участок признаются несостоятельными. Иных доводов, в обоснование причин невозможности использования земельного участка по его назначения с даты подписания договора аренды до изменения вида разрешенного использования земельного участка, заявителем жалобы не заявлено.
Решением Городской Думы Краснодара от 22.10.2013 г. N 54 п. 8 "О внесении изменений в решение городской Думы Краснодара от 30.01.2007 г. N 19 п. 6 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории мо г. Краснодар" спорный земельный участок, ранее отнесенный к ОД.1, был отнесен к категории разрешенного использования — РП Зона парков.
Как указывалось выше, территориальная зона земельного участка, предоставленного ООО "СКТ" (истцу по встречному иску), была изменена через полтора года после фактического предоставления арендатору земельного участка для освоения (22.10.2013), по результатам которых земельный участок стал располагаться в территориальной зоне — РП Зона парков.
В соответствии со статьями 16, 1069 Гражданского кодекса РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
По смыслу данной правовой нормы возникновение у лица права требовать возмещения убытков обусловлено нарушением его прав.
Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками.
Между противоправным поведением одного лица и убытками, возникшими у другого лица, чье право нарушено, должна существовать прямая (непосредственная) причинная связь.
Таким образом, для возложения на лицо имущественной ответственности за причиненные убытки необходимо установление факта несения убытков, их размера, противоправности и виновности (в форме умысла или неосторожности) поведения лица, повлекшего наступление неблагоприятных последствий в виде убытков, а также причинно-следственной связи между действиями этого лица и наступившими неблагоприятными последствиями.
Доказывание указанных обстоятельств в соответствии с положениями статьи 65 АПК РФ относится на ответчика (истца по встречному иску) по делу.
Между тем, обществом не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии виновных, противоправных действий администрации, в результате которых причинены истцу убытки в заявленной сумме.
Арендованный ООО "СКТ" по договору аренды N 4300018300 от 12.03.2012 г. земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 999 кв. м, расположенный по ул. Береговой 142/3 в Западном административном округе города Краснодара с к/н 23:43:0208042:1112 (п. 1.1. договора) для строительства офиса (п. 1.3. договора), располагавшийся в период заключения договора аренды в зоне ОД.1 не использовался обществом до 22.10.2013 г. Доказательств обратного суду не представлено.
Отнесение земельного участка к категории разрешенного использования — РП Зона парков Решением Городской Думы Краснодара от 22.10.2013 г. N 54 п. 8 "О внесении изменений в решение городской Думы Краснодара от 30.01.2007 г. N 19 п. 6 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории мо г. Краснодар" было осуществлено Думой в пределах имеющихся полномочий. Решение Городской Думы Краснодара от 22.10.2013 г. N 54 не обжаловано, не признано незаконным.
Кроме того, исходя из сложившейся судебной практики, а также положений Земельного Кодекса Российской Федерации при изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его правообладатель вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса объектов. Данной нормой прямо предусмотрена возможность продолжения прежнего использования земельных участков.
Изменение в установленном законом порядке разрешенного использования земельного участка путем внесения соответствующих изменений в правила землепользования и застройки не может быть квалифицировано в качестве ограничения прав на землю, и как следствие, являться основанием для возмещения убытков.
Учитывая те обстоятельства, что до внесения изменений в Правил землепользования и застройки на территории мо г. Краснодар Городской Думой общество не приступило к использованию земельного участка, не была получена в установленном законом порядке разрешительная документация, не подготовлена проектная документация, общество утратило право использования арендованного земельного участка в соответствии с условиями договора аренды.
Иных доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, достоверно подтверждающих объективную невозможность осуществления строительства в спорный период по вине истца, ответчик не представил.
Кроме того, судами учтено то, что использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом (пп 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с гражданским законодательством. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором.
В соответствии с ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере определенном договором.
Согласно п. 4.1.2. договора аренды земельного участка N 4300018300 арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за земельный участок. В случае невнесения арендной платы более одного месяца, арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке.
Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).
Из приведенных норм права вытекает обязанность арендатора вносить арендную плату в сроки и в размере, предусмотренные договором аренды, с учетом принимаемых органами местного самоуправления нормативными актами об установлении размера арендной платы за землю.
При изложенных обстоятельствах, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска, поскольку представленные доказательства не подтверждают наличие вины истца по делу (ответчика по встречному иску) в возникновении убытков ответчика по делу (истца по встречному иску) в заявленном размере, ответчиком (истцом по встречному иску) не доказана причинно-следственная связь между наступившими убытками и противоправным поведением истца (ответчика по встречному иску), в связи с чем отсутствуют правовые основания для взыскания убытков в сумме 1 660 846, 95 руб. с истца (ответчика по встречному иску).
При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении встречного иска.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции, сделанных на основе фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Между тем, основания, по которым суд первой инстанции пришел к указанным выводам, изложены судом последовательно, подробно и непротиворечиво, со ссылкой на нормы материального права и с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционный суд не находит оснований для переоценки указанных выводов.
Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм процессуального и материального права.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы — установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц. Оснований к отмене судебного акта не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по оплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителей жалобы в порядке и размерах, установленных ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 — 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2016 по делу N А32-39808/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Н.В.КОВАЛЕВА

Судьи Е.А.МАШТАКОВА Н.В.НАРЫШКИНА