Требование: О признании недействительными результатов торгов по заключению договора аренды на земельный участок. Встречное требование: О признании результатов торгов недействительными, об обязании администрации заключить договор аренды

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2017 N 15АП-20739/2016 по делу N А32-26901/2016

Дело N А32-26901/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 января 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Абрамовой П.А.,
при участии:
от администрации г. Краснодар: Мишукова О.Н. по доверенности от 29.12.2016 N 17744/01,
от ООО "Континенталь": Ребизова А.О. по доверенности от 16.09.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Континенталь" и апелляционной жалобы индивидуального предпринимателя Абдулова Михаила Факировича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 11.11.2016 по делу N А32-26901/2016
по иску индивидуального предпринимателя Абдулова Михаила Факировича
к администрации муниципального образования город Краснодар и обществу с ограниченной ответственностью "Континенталь"
о признании торгов недействительными,
и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Континенталь"
к администрации муниципального образования город Краснодар
при участии третьего лица: индивидуального предпринимателя Абдулова Михаила Факировича
о признании результатов торгов недействительными,
принятое в составе судьи Левченко О.С.,

установил:

индивидуальный предприниматель Абдулов Михаил Факирович (далее — предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее — администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Континенталь" (далее — общество), в котором просил:
— признать результаты торгов от 09.04.2015 по заключению договора аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Лизы Чайкиной, 34, с кадастровым номером 23:43:0404007:34 недействительными;
— признать результаты торгов от 10.07.2015 по заключению договора аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Лизы Чайкиной, 34, с кадастровым номером 23:43:0404007:34 недействительными.
Исковые требования предпринимателя мотивированы тем, что истец является победителем торгов по продаже права аренды земельных участков, однако полагает указанные торги от 09.04.2015 недействительными ввиду нарушения администрацией срока, установленного для направления победителю аукциона проекта договора, ввиду завышения цены аренды в сравнении с рыночной, а также ввиду того, что характеристика предмета торгов не содержала сведений о наличии обременений (охранных зон). Требования о признании недействительными повторных торгов от 10.07.2015, проведенных ввиду отказа истца от подписания проекта договора, (победитель — ООО "Континенталь") мотивированы нарушением порядка их проведения (проведены вопреки ст. 39.12 ЗК РФ ранее установленного 60-дневного срока).
Общество с ограниченной ответственностью "Континенталь" обратилось со встречным исковым заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар, просило:
— признать результаты торгов от 10.07.2015 по заключению договора аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Лизы Чайкиной, 34, с кадастровым номером 23:43:0404007:34 недействительными;
— обязать администрацию заключить договор аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Лизы Чайкиной, 34 с кадастровым номером 23:43:0404007:34 на условиях с оплатой стоимости аренды в размере 4 500 000 рублей в год с ООО "Континенталь".
Встречные исковые требования общества мотивированы нарушением права общества по получению спорного земельного участка без проведения торгов (в связи с реализацией обществом крупного инвестиционного проекта), а также ссылкой на нарушение порядка проведения повторных торгов.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Абдулов Михаил Факирович.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2016 в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано. С ИП Абдулова М.Ф. в доход федерального бюджета взыскано 12 000 руб. государственной пошлины. С ООО "Континенталь" в доход федерального бюджета взыскано 9 000 руб. государственной пошлины.
Решение в части отказа в первоначальном иске предпринимателя мотивировано тем, что организатором торгов надлежащим образом исполнена обязанность о размещении информации о предмете торгов, извещение о проведении торгов от 09.04.2015 содержит исчерпывающую информацию об аукционе, в том числе об обязанности победителя торгов по соблюдению режима охранных зон. Довод о явно завышенном размере годовой арендной платы судом отклоняется как противоречащий принципу проведения аукциона (предприниматель признан победителем аукциона от 09.04.2015 как предложивший наибольшую цену). Доказательства нарушения администрацией порядка организации и проведения торгов от 09.04.2015 в материалах дела отсутствуют. Имеющимися в деле доказательствами не подтверждается, что предприниматель является заинтересованным лицом в оспаривании повторных торгов, состоявшихся 10.07.2015, он не являлся участником повторного аукциона, не подавал заявку на участие будучи информированным о времени, месте и условиях аукциона. Предпринимателем пропущен срок исковой давности для оспаривания торгов. О приведенных в иске обстоятельствах истец узнал не позднее 09.04.2015 и 27.05.2015 соответственно.
Во встречном иске ООО "Континенталь" суд отказал, указав на недоказанность законного интереса общества в оспаривании торгов, состоявшихся 10.07.2015 по приводимым им доводам о нарушении 60-дневного срока, установленного законом, поскольку общество является победителем торгов и несоблюдение указанного срока прав общества не нарушает. Довод общества о праве получить земельный участок без проведения торгов отклонен, как не соответствующий статьям 39.6, 39.14, 39.17 Земельного кодекса. Суд также указал на пропуск обществом срока на оспаривание торгов, отметив информированность об обстоятельствах, изложенных в иске с 27.05.2015.
Предприниматель и общество обжаловали указанное решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили решение суда отменить, удовлетворив е исковые требования.
Доводы жалоб повторяют доводы исков.
Апелляционная жалоба предпринимателя мотивирована тем, что администрацией при размещении информации о проведении торгов не указаны ограничения земельного участка (охранные зоны), только из договора истцу стало известно, что наличие данных зон существенно снижает возможность застройки участка. Стоимость годовой арендной платы значительно превышает таковую за аналогичные участки и сопоставима с ценой приобретения участка в собственность.
Администрацией нарушены требования статьи 39.12 Земельного кодекса о сроках проведения повторного аукциона. Направив 27.05.2015 в департамент муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар отказ от заключения договора, предприниматель в тот же день узнал о принятии 22.05.2016 решения о проведении повторного аукциона, несмотря на то, что установленный статьей 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации срок не истек.
Также предприниматель со ссылкой на п. 18 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 43 от 29.09.2015 указывает, что выводы суда первой инстанции о пропуске им срока исковой давности являются неверными, поскольку Определением Советского районного суда города Краснодара от 07.07.2016 было прекращено производство по иску Абдулова М.Ф. в связи с неподведомственностью спора, соответственно срок исковой давности был прерван.
Помимо изложенного предприниматель полагает, что государственная пошлина по иску в размере 12 000 руб. с него взыскана необоснованно, надлежало взыскать 6000 руб.
Апелляционная жалоба общества мотивирована аналогичными доводами в отношении сведений об охранных зонах и сроке проведения повторных торгов, а также тем, что общество в 2008 году заявляло о реализации крупного инвестиционного проекта (на ином земельном участке), но поскольку участок не был предоставлен ему в указанных целях, то общество полагает себя имеющим право получить в качестве компенсации спорный земельный участок по разумной цене. Также полагает, что суд ошибся при констатации пропуска срока исковой давности и расчете относимо на общество государственной пошлины.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу общества удовлетворить.
Представитель администрации доводам апелляционных жалоб возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционные жалобы — без удовлетворения.
В судебное заседание предприниматель, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя не обеспечил. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 27.02.2015 на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в сети Интернет размещено извещение о проведении 09.04.2015 уполномоченным органом администрации муниципального образования город Краснодар торгов по продаже права аренды земельных участков, в том числе по лоту N 826-З — земельного участка с кадастровым номером 23:43:0404007:34, площадью 7402, 27 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Лизы Чайкиной, 34 сроком на 5 лет с разрешенным использованием — общественные здания административного назначения: административные и офисные здания.
18 марта 2015 года предприниматель подал заявку на участие в аукционе с приложением всех необходимых документов.
По результатам состоявшегося аукциона ИП Абдулов М.Ф. признан его победителем по лоту N 826-З, в связи с чем в адрес предпринимателя администрация 05.05.2015 направила проект договора аренды для его подписания в срок до 18.05.2015.
В письме от 27.05.2015 N 29 предприниматель уведомил администрацию об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0404007:34.
В этот же день — 27.05.2015 администрацией на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в сети Интернет размещено извещение о проведении 26.06.2015 аукциона по продаже права аренды земельных участков, в том числе по лоту N 826-З — земельного участка с кадастровым номером 23:43:0404007:34, площадью 7402, 27 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Лизы Чайкиной, 34 сроком на 10 лет с разрешенным использованием — общественные здания административного назначения: административные и офисные здания.
Как следует из текста извещения, решение о проведении указанного аукциона принято соответствующей комиссией 22.05.2015.
В соответствии с протоколом заседания аукционной комиссии от 26.05.2015 N 158 проведение аукциона по лоту N 826-З отложено на 10.07.2015.
Согласно протоколу аукционной комиссии от 10.07.2015 N 182 победителем по лоту N 826-З признано ООО "Континенталь" с ценой договора 35 685 000 руб.
Предприниматель и общество путем подачи первоначального и встречного исков оспорили проведенные торги, обратившись первоначально в Советский районный суд г. Краснодара. Определением от 07.07.2016 производство по делу прекращено ввиду неподведомственности спора суду общей юрисдикции.
С учетом изложенного стороны обратились в арбитражный суд.
Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.
Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Под заинтересованным лицом, которое вправе обратиться с требованием о признании недействительными результатов аукциона или конкурса, следует понимать участников торгов либо лиц, которым отказано в участии в конкурсе или аукционе.
По смыслу указанной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 1 информационного письма ВАС РФ от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" (далее — информационное письмо от 22.12.2005 N 101), торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными лишь по иску заинтересованного лица, то есть лица, права и законные интересы которого нарушены проведением торгов и при существенных нарушениях порядка проведения торгов установленных законом, повлиявших на результат торгов.
По смыслу данной нормы реализация этого права должна повлечь восстановление нарушенных прав предпринимателя.
В обоснование недействительности торгов, проведенных 09.04.2015, ИП Абдулов М.Ф. ссылается на то, что условие договора о размере годовой арендной платы существенно превышает стоимость аренды аналогичных земельных участков (что экономически нецелесообразно), в извещении о проведении торгов характеристика предмета торгов не соответствовала действительности (не предоставлена информация о наличии охранных зон).
В пункте 5 информационного письма от 22.12.2005 N 101 указано, что при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.
Таким образом, возможность признания торгов и заключенного по их результатам договора поставлена в зависимость от существенности допущенного нарушения.
В силу положений пункта 2 статьи 448 ГК РФ извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Как верно установлено судом первой инстанции, извещение о проведении торгов 09.04.2015 размещено 27.02.2015 на официальном сайте и содержит исчерпывающую информацию об аукционе, в том числе об обязанности победителя торгов по соблюдению режима охранных зон:
— инженерных коммуникаций;
— газораспределительных сетей и ГРП;
— режима использования земельного участка, расположенного на площади распространения пресных подземных вод Краснодарского месторождения, в третьем поясе зоны санитарной охраны водозабора Восточный-II, эксплуатируемого недропользователями ООО "Краснодар Водоканал" и ОАО "Опытный завод железобетонных изделий";
— режима использования земельного участка, расположенного в радиусе 15 км от контрольной точки аэродрома.
Кроме того, в извещении указано, что претендентами в течение периода приема заявок может осуществляться осмотр земельного участка. Осмотр участка на местности будет производиться 13.03.2015 в 16-00 час.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что организатором торгов надлежащим образом исполнена обязанность о размещении информации о предмете торгов, предприниматель мог и должен был обеспечить ознакомление с предметом торгов, имел возможность установить объемы ограничений, вызванные наличием охранных зон.
Подписав протокол об итогах аукциона от 09.04.2015 N 69, предприниматель принял на себя обязательство по соблюдению при эксплуатации спорного земельного участка всех условий, изложенных в извещении о проведении аукциона, в том числе по соблюдению режима охранных зон, в связи с чем не вправе ссылаться на то, что наличие данных зон ограничивает его в возможностях застройки.
Довод предпринимателя о явно завышенном размере годовой арендной платы также правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку предприниматель как победитель аукциона в силу принципа данной формы торгов самостоятельно предлагает наибольшую цену либо соглашается с установленной ценой, в силу чего не вправе впоследствии ее оспаривать. Доказательств вынужденного выражения предпринимателем воли на совершение сделки по указанной выше цене в материалы дела не представлено.
Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии нарушений администрацией порядка организации и проведения торгов от 09.04.2015.
В обоснование недействительности аукциона, проведенного 10.07.2015, предприниматель и общество ссылаются на нарушение положений статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.
Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности определяется статьей 39.12 ЗК РФ.
Согласно пункту 25 статьи 39.12 ЗК РФ, если договор купли-продажи или договор аренды земельного участка, а в случае, предусмотренном пунктом 24 настоящей статьи, также договор о комплексном освоении территории в течение тридцати дней со дня направления победителю аукциона проектов указанных договоров не были им подписаны и представлены в уполномоченный орган, организатор аукциона предлагает заключить указанные договоры иному участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона.
В соответствии с пунктом 26 статьи 39.12. ЗК РФ в случае, если в течение тридцати дней со дня направления участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка, а в случае, предусмотренном пунктом 24 настоящей статьи, также проекта договора о комплексном освоении территории этот участник не представил в уполномоченный орган подписанные им договоры, организатор аукциона вправе объявить о проведении повторного аукциона или распорядиться земельным участком иным образом в соответствии с настоящим Кодексом.
По смыслу вышеуказанных норм права объявить о проведении повторного аукциона в отношении спорного земельного участка организатор аукциона вправе после истечения 60 дней с момента направления победителю аукциона проекта договора аренды (30 дней на подписание проекта договора победителем аукциона + 30 дней на подписание проекта договора аренды участником аукциона, сделавшим предпоследнее предложение).
В данном случае установленный ЗК РФ срок администрацией не соблюден (извещение о повторном проведении аукциона размещено и решение о его проведении принято уполномоченным органом до истечения 30-дневного срока, предоставленного законом для подписания проекта договора победителем торгов, и до получения от предпринимателя отказа от подписания договора).
Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ни предприниматель, ни общество не обладают легитимацией на заявление довода о нарушении положений указанной статьи при проведении повторных торгов.
По смыслу статей 1, 11 и 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов истца.
Так, судом учтено, что ИП Абдулов М.Ф. не являлся участником повторного аукциона, не подавал заявку на участие в нем, будучи информированным о времени, месте и условиях аукциона, отказался от заключения договора по результатам аукциона, состоявшегося 09.04.2015. При таких обстоятельствах предприниматель не является лицом, чьи права были нарушены в связи с несоблюдением указанного срока администрацией. Доказательств невозможности участия в повторных торгах предприниматель не представляет.
Общество же признано победителем аукциона от 10.07.2015, в связи с чем нарушение срока, указанного в статье 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации не затронуло каким-либо образом права общества.
Судом первой инстанции правомерно отклонено и требование общества об обязании администрации заключить договор аренды в отношении спорного участка без проведения торгов.
В обоснование указанного требования общество ссылается на отсутствие компенсации со стороны администрации ранее произведенных расходов (2008-2011 гг.) по формированию и согласованию земельного участка по адресу: г. Краснодар, ул. им. Леонида Лаврова для размещения торгового центра. Между тем, данные обстоятельства не могут обосновывать право общества на получение спорного участка без проведения торгов.
Порядок и основания предоставления земельных участков государственной и муниципальной собственности без проведения торгов регламентированы статьями 39.6, 39.14, 39.17 Земельного кодекса. Применительно к обществу не выявлено оснований, подтверждающих его доводы о праве на получение участка без проведения конкурентных процедур.
Таким образом, выводы суда об оставлении без удовлетворения требований о признании результатов торгов от 09.04.2015 и от 10.07.2015 недействительными и об обязании администрацию заключить договор аренды на земельный участок на иных условиях правомерны.
Указанное исключает правовую значимость заявления о применении срока исковой давности как не способного повлиять на результаты рассмотрения спора.
Доводы апелляционных жалоб о не правильном применении судом норм действующего законодательства при расчете размера государственной пошлины, подлежат отклонению.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 333.21 НК РФ по делам, рассматриваемым арбитражными судами, государственная пошлина уплачивается при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительным в размере 6 000 руб.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что предпринимателем при обращении с первоначальным иском государственная пошлина не была уплачена, обществом при обращении со встречным требованием по платежному поручению N 1 от 19.09.2016 была внесена государственная пошлина в размере 3 000 руб.
Учитывая, что и ИП Абдуловым М.Ф. при подаче первоначального иска и ООО "Континенталь" при подаче встречного иска заявлено по два требования, каждое из которых облагается государственной пошлиной по 6 000 руб., соответственно вывод суда в части взыскания в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины с ИП Абдулова М.Ф. и 9 000 руб. государственной пошлины с ООО "Континенталь" является правомерным.
На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2016 по делу N А32-26901/2016 оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий М.Н.МАЛЫХИНА

Судьи О.Г.АВДОНИНА А.А.ПОПОВ