Требование: О признании незаконным отказа администрации муниципального образования в заключении договора купли-продажи земельного участка, возложении на администрацию обязанности подготовить и направить договор купли-продажи земельного участка с выкупной ценой

Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2017 N 16АП-5092/2016 по делу N А63-4926/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 января 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сомова Е.Г., судей Бейтуганова З.А., Годило Н.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем Чуденцовой О.Ч., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.10.2016 по делу N А63-4926/2016 (судья Жирнова С.Л.) по заявлению индивидуального предпринимателя Орлова А.А. (г. Михайловск, ОГРНИП 304264510600020) к администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края (г. Михайловск, ОГРН 1022603020550) о признании незаконным отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка, возложении обязанности подготовить и направить договор купли-продажи земельного участка; при участии в судебном заседании представителей администрации Ковалева А.А. (доверенность от 14.11.2016), Костроминова В.В. (доверенность от 14.11.2016), в отсутствие иных надлежаще извещенных участвующих в деле лиц,

установил:

индивидуальный предприниматель Орлов Александр Александрович (далее — предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края (далее — администрация) в заключении договора купли-продажи земельного участка (письмо от 03.02.2016 N 6208-05-09/5-126), возложении на администрацию обязанности подготовить и направить договор купли-продажи земельного участка с выкупной ценой 1 141 448,43 руб.
Решением от 11.10.2016 суд признал незаконным отказ администрации в заключении договора купли-продажи земельного участка и обязал администрацию в течение тридцати дней со дня вступления решения в законную силу подготовить и направить для подписания заявителю договор купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:020225:1 площадью 5663 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, заезд Кулешина, 1/1. В остальной части требований (по определению выкупной цены) отказано.
В апелляционной жалобе администрация просила отменить решение и отказать в удовлетворении требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, уполномоченный орган правомерно отказал в предоставлении земельного участка на основании пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса, поскольку разрешенное использование участка не соответствует целям использования, указанным в заявлении предпринимателя. При подаче заявления предприниматель документально не обосновал необходимость предоставления в собственность участка площадью 5663 кв. м для эксплуатации принадлежащего ему здания столярного цеха площадью 1433,1 кв. м. Согласно приказу министерства строительства и архитектуры Ставропольского края N 414 от 30.12.2010 минимальная площадь застройки в сфере деревообрабатывающей промышленности для производства мебели составляет 53%, поэтому площадь земельного участка, необходимая для использования расположенного на нем здания столярного цеха не должна превышать 2703,9 кв. м.
В отзыве предприниматель просил оставить решение суда в силе как законное и обоснованное.
Изучив материалы дела, заслушав доводы представителей, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд находит жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением главы города Михайловска Шпаковского района от 17.07.2001 N 476 предпринимателю в бессрочное (постоянное) пользование предоставлен земельный участок площадью 8490 кв. м под строительство столярной мастерской из прочих земель администрации г. Михайловска по адресу: заезд Кулешина, 1/1.
12 октября 2005 года земельный участок, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Михайловск, заезд Кулешина, 1/1, площадью 5663 кв. м поставлен на кадастровый учет, участку присвоен кадастровый номер 26:11:020225:1, определен вид разрешенного использования — под строительство столярной мастерской (кадастровые паспорта от 10.07.2014, 22.12.2015, кадастровая выписка от 09.07.2016).
Постановлением администрации от 29.03.2011 N 541 площадь предоставленного предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 26:11:020225:1, уменьшена до 5663 кв. м.
11 августа 2014 года в Едином государственном реестре прав зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 26:11:020225:1 площадью 5663 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Михайловск, заезд Кулешина, 1/1 (свидетельство 26-АИ 833957, выписка из ЕГРП от 15.06.2016).
На основании постановления главы города Михайловска от 17.07.2001 N 476, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 25.09.2006 за предпринимателем 20.10.2014 зарегистрировано право собственности на 2-этажное нежилое здание столярного цеха площадью 1433,1 кв. м, расположенное по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. Кулешина, 1/1 (свидетельство 26АИ 957669, выписка из ЕГРП от 16.05.2016).
28 декабря 2015 года предприниматель на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса обратился в администрацию с заявлением о предоставлении без проведения торгов в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 26:11:020225:1, указав цель использования участка — для строительства административного здания производственной базы (земли под промышленными объектами). В перечне приложений к заявлению указаны: копия паспорта заявителя, копия свидетельства о праве постоянного (бессрочного) пользования, копия кадастрового паспорта земельного участка, копия свидетельства о праве собственности на объект недвижимости, кадастровый паспорт здания, копия постановления Правительства Ставропольского края от 08.12.2015 N 521-п, перечень зданий и сооружений, расположенных на земельном участке.
Письмом от 03.02.2016 N 6208-05-09/5-126 предпринимателю отказано в предоставлении земельного участка на основании пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса, так как разрешенное использование участка не соответствует целям его использования, указанным в заявлении. Заявителю также предложено представить документы, подтверждающие необходимость предоставления земельного участка площадью 5663 кв. м для эксплуатации объекта недвижимости площадью 1 433,1 кв. м.
Считая отказ в предоставлении земельного участка незаконным, предприниматель обратился с заявлением в арбитражный суд.
Удовлетворяя требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых решений и действий (бездействия) на соответствие их закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", далее — Вводный закон) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.03.2015 осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
По сведениям из кадастровой выписки спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, расположен в границах муниципального образования — города Михайловска. Согласно уставу города он имеет статус городского поселения в соответствии с Законом Ставропольского края от 04.10.2004 N 88-кз "О наделении муниципальных образований Ставропольского края статусом городского, сельского поселения, городского округа, муниципального района". Правила землепользования и застройки города утверждены решением Думы муниципального образования города Михайловска от 27.03.2014 N 261.
Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что на момент обращения предпринимателя с заявлением о предоставлении земельного участка (28.12.2015) администрация являлась органом, уполномоченным распоряжаться спорным земельным участком.
Признавая незаконным отказ в предоставлении земельного участка, суд первой инстанции со ссылкой на пункты 2, 3 статьи 3 Вводного закона указал, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или приобретение земельного участка в собственность является обязанностью предпринимателя, установленной законом.
Отклоняя доводы администрации о несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка, суд со ссылкой на постановление Президиума ВАС РФ от 21.03.2006 N 14711/05 указал, что при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности применительно к пунктам 2, 3 Вводного закона, положения статьи 39.20 Земельного кодекса применяются лишь в части, установленной в ней процедуры приобретения земельного участка в собственность, и не имеет правового значения отсутствие или наличие на участке объектов недвижимости.
Данные выводы суда первой инстанции апелляционная коллегия считает ошибочными.
Согласно пункту 1 статьи 3 Вводного закона (в редакции, действующей в спорный период) права на землю, не предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.
Пункт 2 упомянутой статьи обязывал юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.
В пункте 3 той же статьи указано, что оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях, сроком не ограничивается.
Приведенными нормативными положениями обязанность по переоформлению ранее возникшего права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности возложена только на юридических лиц, но не на граждан. Последним предоставлено право такого переоформления.
В заявлении от 28.12.2015 в качестве основания для предоставления земельного участка предприниматель не ссылался на положения Вводного закона, а указал на подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, в силу которого без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Ссылка суда на постановление Президиума ВАС РФ от 21.03.2006 N 14711/05 подлежит отклонению, поскольку данный судебный акт принят по иным фактическим обстоятельствам (с заявлением о приватизации обращалось юридическое лицо, а не гражданин; право собственности на земельный участок испрашивалось в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на основании статьи 3 Вводного закона).
С 01.03.2015 предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулировано главой V.1 Земельного кодекса.
Пунктом 2 статьи 39.1 Земельного кодекса предусмотрено, что продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.
Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, аналогичной по содержанию статье 36 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу подпункта 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса.
К числу таких оснований статьей 39.16 Земельного кодекса отнесено, в частности, несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 14).
Апелляционным судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 26:11:020225:1 изначально предоставлялся предпринимателю с видом разрешенного использования — "для строительства столярной мастерской". На момент обращения с заявлением о приватизации данного участка на нем возведен объект недвижимого имущества — столярный цех площадью 1433,1 кв. м, следовательно, фактически разрешенное использование земельного участка изменилось.
Согласно пункту 35 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случае, если земельный участок предназначен для строительства или реконструкции зданий, сооружений, использование такого земельного участка для эксплуатации указанных зданий, сооружений может осуществляться без внесения изменений в правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на такой земельный участок.
В заявлении о приватизации земельного участка от 28.12.2015 предприниматель указал цель использования участка — для строительства административного здания производственной базы (земли под промышленными объектами), что не соответствует фактически разрешенному виду использования земельного участка (для эксплуатации здания столярного цеха).
В такой ситуации администрация правомерно отказала в заключении договора купли-продажи участка на основании пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса.
Из содержания пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса следует, и как было определено пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса (действующей до 01.03.2015), собственник объекта недвижимости приобретает право на использование части земельного участка, которая занята таким объектом и необходима для его использования.
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11 указано, что собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.
Таким образом, действующее законодательство и судебная практика исходят из того, что для реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка необходимо экономическое обоснование потребности в размере испрашиваемого земельного участка.
Однако материалы дела не содержат документов, свидетельствующих о необходимости предоставления предпринимателю земельного участка площадью 5663 кв. м для эксплуатации имеющегося на участке объекта недвижимости площадью 1433,1 кв. м. Доказательства формирования испрашиваемого земельного участка исключительно для цели эксплуатации объекта недвижимости в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства в деле отсутствуют.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований предпринимателя у суда первой инстанции не имелось.
С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.10.2016 по делу N А63-4926/2016 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Орлову Александру Александровичу из бюджета Российской Федерации излишне уплаченную государственную пошлину в размере 300 руб.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий Е.Г.СОМОВ

Судьи З.А.БЕЙТУГАНОВ Н.Н.ГОДИЛО