Требование: Об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2017 N 18АП-16886/2016 по делу N А07-5030/2016

Дело N А07-5030/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 февраля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Сибай Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.11.2016 по делу N А07-5030/2016 (судья Байкова А.А.).
В судебном заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Все для дома" Дробышева Е.В. (доверенность от 13.01.2017).

Общество с ограниченной ответственностью "Все для дома" (далее — общество "Все для дома", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Сибай (далее — Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Сибай Республики Башкортостан и арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства — встроенных нежилых помещений, расположенных на первом этаже пятиэтажного жилого дома (магазин "Все для дома") по адресу: Республика Башкортостан, г. Сибай, ул. Ленина, д. 18, — обозначенных литерой А в техническом паспорте от 09.04.2002 N 5802/1, общей площадью 264,1 кв. м, кадастровый номер 02:61:010906:1735, с условием о рассрочке оплаты, изложив пункты 2.3 и 3.1 договора в следующей редакции:
— пункт 2.3 "Рыночная стоимость Имущества, в соответствии с заключением эксперта ООО "Бюро независимых экспертиз и оценки" от 02.08.2016 N 463/2016 составляет 8 164 000 руб. (восемь миллионов сто шестьдесят четыре тысячи рублей) без учета НДС".
— пункт 3.1 "Цена имущества по настоящему договору составляет 8 164 000 руб. (восемь миллионов сто шестьдесят четыре тысячи рублей) без учета НДС" (с учетом уточнения предмета исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (исковое заявление — т. 1, л.д. 5-9, уточненное исковое заявление — т. 3, л.д. 12).
По ходатайству общества "Все для дома" судом первой инстанции в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена Комитета на надлежащего ответчика — Администрацию городского округа город Сибай Республики Башкортостан (далее — Администрация, ответчик), Комитет привлечен к участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (протокол судебного заседания от 01.06.2016 — т. 2, л.д. 37-38).
Решением суда первой инстанции от 17.11.2016 (резолютивная часть объявлена 16.11.2016, с учетом определения от 17.11.2016 об исправлении описок, опечаток) исковые требования общества "Все для дома" удовлетворены, возникшие разногласия между сторонами урегулированы путем изложения спорных пунктов договора купли-продажи в редакции истца (т. 3, л.д. 133-147).
С таким решением Администрация (далее также — податель жалобы) не согласилась, обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт (апелляционная жалоба — т. 4, л.д. 3-5; дополнение к апелляционной жалобе — т. 4, л.д. 18-19).
Доводы апелляционной жалобы (с учетом дополнений) сводятся, по существу, к следующему.
Податель жалобы считает, что положенное в основу решения суда от 17.11.2016 заключение эксперта от 02.08.2016 N 463/2016, составленное по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, не является достоверным доказательством размера рыночной стоимости выкупаемого имущества, поскольку экспертом неправильно выбраны объекты-аналоги для сравнения в принципе (в частности, объекты-аналоги 1, 4, 5, 6), приведенные в заключении описания объектов-аналогов не соответствуют действительности, неправильно применен доходный подход, не применены корректировки на этажность объектов-аналогов 1, 3, дано неоднозначное толкование корректировки местоположения объекта-аналога 1, в расчетной части экспертизы допущены арифметические ошибки. При таких обстоятельствах имелись основания для назначения по делу повторной судебной экспертизы, чего судом первой инстанции сделано не было.
Кроме того, податель жалобы указывает, что имеются основания для сомнений в незаинтересованности судебного эксперта в исходе дела в связи с его личными контактами с участниками арбитражного процесса.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд принял апелляционную жалобу Администрации к производству, назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании 25.01.2017 (10 час. 45 мин.) (определение от 26.12.2016 — т. 4, л.д. 2).
К дате судебного заседания обществом "Все для дома" представлен отзыв на апелляционную жалобу (вх. N 2603 от 23.01.2017), из содержания которого следует, что истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен. Данный документ приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Явку представителя в судебное заседание обеспечил только истец — общество "Все для дома".
Администрация и Комитет явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет". Администрация ходатайствовала о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя (вх. N 2881 от 25.01.2017).
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей подателя жалобы и третьего лица.
Представитель общества "Все для дома" в судебном заседании возражала по существу доводов апелляционной жалобы по основаниям, приведенным в отзыве, просила решение суда 17.11.2016 оставить без изменения, жалобу — без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
25 февраля 2015 г. общество "Все для дома" обратилось в Администрацию с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в здании, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Сибай, ул. Ленина, д. 18, — в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее — Федеральный закон N 159-ФЗ) (т. 1, л.д. 39).
В ответ на данное заявление в адрес общества "Все для дома" было направлено письмо от 25.02.2015 N 542 с требованием в кратчайшие сроки погасить имеющуюся задолженность по договорам аренды в размере 183 292 руб. 04 коп. с приложением справки о задолженности (т. 1, л.д. 99-100).
Указанная задолженность была погашена платежным поручением от 30.06.2015 N 65 на сумму 250 000 руб. с назначением платежа "оплата за общество "Все для дома" за арендную плату, по адресу: г. Сибай, ул. Ленина, д. 18, по договору от 10.03.2011 N 17/11" (т. 1, л.д. 104).
06 марта 2015 г. Администрация вынесла постановление за N 586, которым оформила решение произвести приватизацию в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства в установленном законодательством порядке и об определении рыночной стоимости имущества, в том числе, в отношении встроенных нежилых помещений, расположенных на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: Республика Башкортостан, г. Сибай, ул. Ленина, д. 18, обозначенных литерой А в техническом паспорте от 09.04.2002 N 5802/1, общей площадью 264,1 кв. м (т. 1, л.д. 40).
13 января 2016 г. Администрации вынесла постановление за N 104, которым оформила решение об условиях приватизации муниципального имущества путем реализации обществом "Все для дома" преимущественного права на приобретение поименованного выше арендуемого имущества, а также утвердила условия приватизации этого имущества по цене 11 507 000 руб., определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта от 27.07.2015 N 03-04, выполненного членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Леонтьевым Р.Д. (далее также — отчет N 03-04) (т. 1, л.д. 41-42, 57-86).
18 января 2016 г. Комитет, действующий в интересах Администрации, с сопроводительным письмом за N 24 направил в адрес общества "Все для дома" проект договора купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Сибай Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты с предложением о его заключении (т. 1, л.д. 43-49).
В проект договора продавцом были включены, в числе прочего, следующие условия;
— пункт 2.3 проекта договора — рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом N 03-04 составляет 11 507 000 руб.;
— пункт 3.1 проекта договора — цена имущества по настоящему договору составляет 11 507 000 руб.
Обществом "Все для дома" договор купли-продажи подписан с протоколом разногласий от 16.02.2016, указанные документы направлены в адрес Комитета (т. 1, л.д. 50-54).
Наличие разногласий по вопросу о выкупной стоимости спорного имущества при заключении договора купли-продажи послужили обществу "Все для дома" основанием для обращения в арбитражный суд с соответствующим иском.
Суд первой инстанции рассмотрел настоящим спор как спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в порядке Федерального закона N 159-ФЗ.
В соответствии с требованиями части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее — Федеральный закона N 135-ФЗ), в 2-месячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в 10-дневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).
Заключаемый между сторонами договор купли-продажи в отношении спорного имущества носит обязательный характер для исполнительного органа местного самоуправления муниципального образования — городского округа город Сибай Республики Башкортостан — Администрации.
Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.
Таким образом, разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.
В ходе судебного разбирательства по ходатайству общества "Все для дома" проведена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен следующий вопрос: "Какова рыночная стоимость встроенных нежилых помещений, расположенных на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: Республика Башкортостан, г. Сибай, ул. Ленина, д. 18, инвентарный N 5802/1, общей площадью 264,1 кв. м, кадастровый номер 02:61:010906:1735. по состоянию на 27.07.2015?", проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Бюро независимых экспертиз и оценки" (определение от 01.06.2016 — т. 2, л.д. 39-42).
Результаты судебной экспертизы оформлены заключением эксперта Кондрух Ю.Н. от 02.08.2016 N 463/2016 (т. 2, л.д. 61-117), в котором сделан следующий вывод: рыночная стоимость встроенных нежилых помещений, расположенных на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: Республика Башкортостан, г. Сибай, ул. Ленина, д. 18, инвентарный N 5802/1, общей площадью 264,1 кв. м, кадастровый N 02:61:010906:1735, исчисленная по состоянию на 27.07.2015 без учета НДС, округленно составляет: 7 808 000 руб.
Впоследствии эксперт Кондрух Ю.Н. сообщила суду первой инстанции о наличии в заключении от 02.08.2016 N 0463/2016 технической опечатки, указав, что рыночная стоимость встроенных нежилых помещений, расположенных на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: Республика Башкортостан, г. Сибай, ул. Ленина, д. 18, инвентарный N 5802/1, общей площадью 264,1 кв. м, кадастровый N 02:61:010906:1735, исчисленная по состоянию на 27.07.2015 без учета НДС, округленно составляет 8 164 000 руб. (т. 3, л.д. 70), представив в материалы дела исправленное заключение эксперта от 02.08.2016 N 463/2012 (т. 3, л.д. 71-123).
Устанавливая условия договора купли-продажи в части цены выкупаемого имущества в редакции общества "Все для дома", суд первой инстанции принял во внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы, оформленные заключением эксперта Кондрух Ю.Н. от 02.08.2016 N 463/2012 (с учетом исправлений).
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
В силу положений статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям данной статьи, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом N 135-ФЗ.
Согласно статье 12 названного Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Выкупная стоимость спорного имущества определена ответчиком в договоре купли-продажи на основании отчета N 03-04 в размере 11 507 000 руб. по состоянию на 27.07.2015 (дату подачи обществом "Все для дома" заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества после погашения имеющейся задолженности по договору аренды).
В связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества судом первой инстанции по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для оценки итоговой величины стоимости имущества по состоянию на 27.07.2015, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Бюро независимых экспертиз и оценки".
Согласно заключению эксперта Кондрух Ю.Н. от 02.08.2016 N 463/2016 (с учетом исправлений) рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 27.07.2015 составляла 8 164 000 руб. без учета НДС.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что заключение эксперта Кондрух Ю.Н. от 02.08.2016 N 463/2016 (с учетом исправлений) основано на положениях Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер; в качестве эксперта выступило лицо, обладающие специальными знаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленному судом вопросу; экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Возражения, приведенные ответчиком в апелляционной жалобе по существу обозначенного заключения, были рассмотрены судом первой инстанции и обоснованно отклонены с учетом пояснений, дополнительно представленных суду экспертом Кондрух Ю.Н. (т. 3, л.д. 63-68) и исправления допущенных при составлении заключения арифметических ошибок (т. 3, л.д. 70).
Поскольку заключение эксперта Кондрух Ю.Н. от 02.08.2016 N 463/2016 (с учетом исправлений) отражает реальную рыночную стоимость спорного имущества по состоянию дату подачи обществом "Все для дома" заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества после погашения имеющейся задолженности по договору аренды, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости определения выкупной цены в соответствии с указанным заключением в размере 8 164 000 руб.
Следует отметить, что иная рыночная оценка спорного имущества, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости спорного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в том числе ответчиком, суду первой инстанции в ходе судебного разбирательства представлено не было.
С учетом изложенного, оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы в порядке части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда первой инстанции не имелось.
К доводам апелляционной жалобы о наличии оснований для сомнений в незаинтересованности судебного эксперта в исходе дела в связи с его личными контактами с участниками арбитражного процесса апелляционная коллегия относится критически как к не подкрепленным объективными доказательствами.
Полномочия и компетентность эксперта Кондрух Ю.Н. ответчиком в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции не были оспорены, отвод эксперту в установленном законом порядке не заявлен.
Апелляционная коллегия отмечает, что мнение ответчика о необоснованности заключения эксперта, выраженное в апелляционной жалобе, само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение экспертного заключения.
При таких обстоятельствах оснований для критической оценки заключения эксперта Кондрух Ю.Н. от 02.08.2016 N 463/2016 (с учетом исправлений), на чем настаивает податель жалобы, апелляционная коллегия не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются апелляционной коллегией несостоятельными.
Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба — удовлетворению.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.11.2016 по делу N А07-5030/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Сибай Республики Башкортостан — без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.А.СУСПИЦИНА

Судьи М.И.КАРПАЧЕВА И.Ю.СОКОЛОВА