Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении расчетов за аренду земли по дополнительному соглашению к договору долгосрочной аренды земли

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2016 N 18АП-15046/2016, 18АП-15911/2016 по делу N А76-3833/2016

Дело N А76-3833/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пирской О.Н.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, индивидуального предпринимателя Кудрякова Михаила Юрьевича, индивидуального предпринимателя Кудрякова Константина Юрьевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.10.2016 по делу N А76-3833/2016 (судья А.Г. Гусев).
В судебном заседании приняли участие представители:
индивидуального предпринимателя Кудрякова Михаила Юрьевича — Окольнишникова О.В. (доверенность от 17.05.2016, паспорт);
индивидуального предпринимателя Кудрякова Константина Юрьевича — Окольнишникова О.В. (доверенность от 17.05.2016, паспорт).

Индивидуальный предприниматель Кудряков Михаил Юрьевич (далее — истец, ИП Кудряков М.Ю.) и индивидуальный предприниматель Кудряков Константин Юрьевич (далее — истец, Кудряков К.Ю.) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее — ответчик, комитет) об:
1. урегулировании разногласий, возникших при заключении расчетов за аренду земли N 6 по Дополнительному соглашению N 1 к Договору долгосрочной аренды земли с множественностью лиц на стороне арендатора УЗ N 005118-Д-2008 от 04.02.2009 за период с 01.01.2014 по 31.12.2015 в отношении каждого из истцов, а именно:
1.1). абз. 7 расчетов принять в следующей редакции:

Кадастровый номер
76:36:0115005:31
Площадь земельного участка (кв. м.)
2 058 кв. м.
1/2 от земельного участка площадью 4 116 кв. м
Кадастровая стоимость
4 200 810,18
13 294 412,46
с 01.02.2014 по 19.06.2014
с 20.06.2014 по 31.12.2015
Ставка арендной платы
0,3%
Коэффициент, учитывающий вид деятельности, осуществляемый на арендуемом участке (К1)
0,839
Коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе (К2)
3,06
Коэффициент, учитывающий категорию арендатора (К3)
0,9
Размер арендной платы за землю
13 562,39
49 233,19
92 154, 44
154 950,02
С 01.01.2014 по 19.06.2014
С 20.06.2014 по 31.12.2014
С 01.01.2015 по 31.12.2015

1.2). абз. 9 расчетов принять в следующей редакции: "Итого, плата за аренду земли по договору составляет: 154 950 руб. 02 коп.
1.3). абз. 10 расчетов исключить из текста расчетов
1.4). абз. 16 расчетов принять в следующей редакции: "Сумма, подлежащая к оплате в следующие сроки (заполняется Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска)

5 938, 75 до 01.04.2014
22 753, 12 до 01.04.2015
18 254, 79 до 01.07.2014
23 002, 35 до 01.07.2015
19 225, 80 до 01.10.2014
23 251, 57 до 01.10.2015
19 225, 80 до 20.12.2014
23 297, 84 до 20.12.2015

с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 24.03.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Челябинска (л.д. 1-2 т. 1).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 25.10.2016 (резолютивная часть объявлена 25.10.2016) исковые требования удовлетворены, суд решил урегулировать разногласия, возникшие при заключении расчетов за аренду земли N 6 по Дополнительному соглашению N 1 к Договору долгосрочной аренды земли с множественностью лиц на стороне арендатора УЗ N 005118-Д-2008 от 04.02.2009 путем указания и использования в расчетах в отношении каждого из истцов ставки арендной платы равной 0,3%, коэффициента, учитывающего вид деятельности, осуществляемой на арендуемом участке (К1) равного 0,839 (деятельность в области образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства), коэффициента, учитывающего категорию арендатора (К3) в размере 0,9 (субъекты малого и среднего предпринимательства в отношении земельных участков, предоставленных им для осуществления предпринимательской деятельности).
Кроме того, суд взыскал с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в пользу ИП Кудрякова Михаила Юрьевича расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб., пользу ИП Кудрякова Константина Юрьевича расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб.
С вынесенным решением не согласились истцы, ответчик и обжаловали его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе комитет (далее также — податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неверное применение судом норм материального права. Так, податель жалобы указывает, что истцы с протоколом разногласий не представляют каких либо документов, подтверждающих применение указанных ими в расчете коэффициентов. На момент их обращения в комитет на земельный участок был запрошен кадастровый паспорт, в котором указано, что земельный участок предоставлен для строительства многоэтажного жилого дома, при проведении осмотра земельного участка было установлено, что земельный участок, а расположенным на нем полуразрушенным объектом, используется под автостоянку.
При этом, по мнению апеллянта, истцы не предоставили в суд каких либо доказательств использования земельного участка в качестве пейнтбольной площадки.
Истцы в апелляционной жалобе просят решение суда первой инстанции изменить в части применения спорной ставки и коэффициентов с момента вступления решения суда в законную силу и принять по делу новый судебный акт с указанием о применении ставок и коэффициентов с 01.01.2014.
В представленном отзыве на апелляционную жалобу комитета истцы возражают по доводам, изложенным ответчиком в жалобе.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика, третьего лица не явились. С учетом мнения представителя истцов и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 04.02.2009 Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и Кудряков Михаил Юрьевич, Кудряков Константин Юрьевич, Ильинов Сергей Валерьевич (арендаторы) заключили договор УЗ N 005118-Д-2008 долгосрочной аренды земли с множественностью лиц на стороне арендатора.
Согласно указанному договору арендодатель передает, а арендаторы принимают в пользование на условиях настоящего договора следующее имущество: земельный участок площадью 4 116 (четыре тысячи сто шестнадцать) метров квадратных, расположенный по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Коммунистическая, 8-б, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации нежилого здания (детский сад, объект в полуразрушенном состоянии (лит. А) (пункты 1.1, 1.2 договора).
Земельный участок предоставляется на условиях:
— его целевого использования в соответствии с принадлежностью земельного участка к категории, указанной пункте 1.2 и разрешенного вида использования в соответствии с правовым зонированием территории города Челябинска,
— соблюдения требований, предусмотренных в постановлении (распоряжении) Администрации города Челябинска.
Настоящий договор заключен на основании Распоряжения Первого заместителя Главы города Челябинска от 03.02.2009 N 337-д N О предоставлении Кудрякову Михаилу Юрьевичу, Кудрякову Константину Юрьевичу и Ильинову Сергею Валерьевичу земельного участка в аренду с множественностью лиц в договоре на стороне арендатора для эксплуатации нежилого здания (детский сад, объект в полуразрушенном состоянии (лит. А)) по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Коммунистическая, 8-б" (пункт 1.4 договора).
Размер арендной платы определен в приложении (Форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 2.1).
Увеличение размера арендной платы и ее перерасчет производится арендодателем в одностороннем порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с изменением действующего порядка расчета арендной платы либо базовой стоимости (ставки) арендной платы. Новая величина размера арендной платы принимается арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента ее введения (опубликования и вступления в законную силу) в действие Постановлением Главы города, решением Челябинской Городской Думы и иными нормативно правовыми актами РФ (субъекта Российской Федерации) (пункт 2.3 договора).
Согласно пункту 3.1 договора условием предоставления земельного участка является эксплуатация в соответствии с генеральным планом города Челябинска, разрешенным видом использования и целевым назначением земельного участка.
Собственниками нежилого здания — детский сад (объект в полуразрушенном состоянии), площадью 976,1 кв. м, лит. А являются Кудряков К.Ю. и Кудряков М.Ю. (общая долевая собственность ?) (л.д. 48-49, 76-77 т. 1).
08.04.2014 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска и Кудряковым Михаилом Юрьевичем, Кудряковым Константином Юрьевичем заключено дополнительное соглашение N 1 к договору УЗ N 005118-Д-2008 долгосрочной аренды земли с множественностью лиц на стороне арендатора от 04.02.2009.
Стороны установили заменить арендатора Ильинова Сергея Валерьевича в договоре УЗ N 005118-Д-2008 долгосрочной аренды земли с множественностью лиц на стороне арендатора от 04.02.2009 на Кудрякова Михаила Юрьевича и Кудрякова Константина Юрьевича (пункт 1 дополнительного соглашения).
Размер арендной платы определяется пропорционально размеру площади помещений, находящихся в собственности арендаторов и составляет:
— Кудряков Михаил Юрьевич — 1/2;
— Кудряков Константин Юрьевич — 1/2.
Расчет платы за аренду за период с 01.01.2014 по 31.12.2015 произведен на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска" (л.д. 28).
В указанном расчете применены следующие коэффициенты:
— ставка арендной платы — 0,3%;
— коэффициент, учитывающий вид деятельности, осуществляемый на арендуемом участке (К1) — 1,053;
— коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе (К2) — 3,06;
— коэффициент, учитывающий категорию арендатора (К3) — 1.
С указанным расчетом не согласились арендаторы. 12.02.2015 арендаторами в адрес Комитета по управлению имуществом и земельным отношения города Челябинска было направлено письмо с уведомлением о несогласии с расчетом ответчика в части применения использованных при расчете коэффициентов К1 (вид деятельности арендатора) в размере 1,053 и К3 (категория арендатора) в размере 1.
По мнению истцов при расчете арендной платы необходимо было применить коэффициенты К1 в размере 0,316 (услуги в области коммерческой деятельности и посреднические услуги) и К3 в размере 0,9 (субъекты малого и среднего предпринимательства в отношении земельных участков, предоставленных им для осуществления предпринимательской деятельности) (л.д. 25 т.д. 1).
21.10.2015 в адрес Комитета по управлению имуществом и земельным отношения города Челябинска повторно было направлено письмо с просьбой изменить расчеты арендной платы за землю в части применяемых коэффициентов (л.д. 32 т.д. 1).
20.11.2015 от Комитета по управлению имуществом и земельным отношения города Челябинска истцами получен ответ, в котором он отказал в согласовании направленных протоколов разногласий, не согласился с изменениями коэффициентов.
24.11.2015 истцы в адрес ответчика направили протоколы разногласий к расчету (л.д. 34-42 т.д. 1).
24.03.2016 изменено наименование нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0115005:31, на спортивный объект без зрителей для занятий пейнтболом, что следует из кадастровой выписке (л.д. 3 т. 2).
14.04.2016 арендаторы обратились в комитет с письмом о внесении изменений в договор аренды в части изменения вида разрешенного использования — с "для эксплуатации нежилого здания (детский сад, объект в полуразрушенном состоянии) на "для эксплуатации нежилого здания (спортивный объект без зрителей для занятий пейнтболом) (л.д. 4-5 т. 2).
Согласно сведениям с официального сайта Федеральной налоговой службы Кудряков М.Ю. и Кудряков К.Ю. относятся к субъектам малого и среднего предпринимательства (л.д. 7-8 т. 2).
В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ в отношении Кудрякова К.Ю. одним из видов деятельности значится — предоставление прочих услуг.
Из кадастрового паспорта следует, что разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 74:36:0115005:31 — многоквартирный жилой дом в 5 этажей и выше (л.д. 31 т. 2).
22.09.2016 комитетом в адрес арендаторов направлены расчеты платы за аренду земли N 7 за период с 01.01.2014 по 31.12.2015, в соответствии с которыми ставка арендной платы равна 2%, К1-0,316, К2-3,06, К3-0,9 (л.д. 49-56 т. 2).
Не согласившись с указанными расчетами арендной платы, арендаторы обратились в суд с требованием урегулирования разногласий, возникшие при заключении расчетов за аренду земли N 6.
Удовлетворяя заявленные требования истцов, суд первой инстанции исходил из следующего.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно положениям статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если в силу Гражданского кодекса или иного закона заключение договора обязательно для одной из сторон договора, разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на разрешение суда той стороной, для которой заключение договора необязательно.
В связи с тем, что истцы являются собственниками нежилого здания, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0115005:31, в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации ответчик является стороной, обязанной заключить договор аренды указанного земельного участка. Следовательно, требование истцов об урегулировании разногласий по договору подлежит рассмотрению в судебном порядке.
Стоимость аренды государственной земли относится к категории регулируемых цен. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 2 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства установлено значение ставки арендной платы в размере 0,3%.
Решением Челябинской городской Думы третьего созыва от 28.06.2008 N 32/7 (с последующими изменениями) утверждены значения коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки согласно приложениям. В приложении N 1 к указанному решению в отношении вида деятельности "Деятельность в области образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства" установлен коэффициент К1 равный 0,839.
В приложении N 3 к указанному решению для субъектов малого и среднего предпринимательства — в отношении земельных участков, предоставленных им для осуществления предпринимательской деятельности, установлен коэффициент К3 равный 0,9.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения представителя ее истцов, не находит основания для изменения обжалуемого судебного акта.
Приведенные обстоятельства свидетельствуют о возникновении между Комитетом и ИП Кудряковым М.Ю., Кудряковым К.Ю., разногласий при определении размера арендной платы за земельный участок за период с 01.01.2014 по 31.12.15 по заключенному договору аренды от 04.02.09.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 4 упомянутой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно положениям статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если в силу Гражданского кодекса или иного закона заключение договора обязательно для одной из сторон договора, разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на разрешение суда той стороной, для которой заключение договора необязательно.
Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникающих при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.
При не достижении сторонами соглашения по существенным условиям договора и после того, как принятые сторонами меры по разрешению возникших разногласий оказались безуспешными, разногласия, возникающие между сторонами при его заключении, можно передать на рассмотрение суда. Понятия "разногласия" может означать несовпадение предложенных контрагентами содержания или формулировок условий договора, либо уклонение одним из них от его заключения.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды в порядке и на условиях, установленных данным Кодексом, федеральными законами.
Поскольку общество является собственником нежилого здания, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0115005:31, в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации комитет является стороной, обязанной заключить договор аренды указанного земельного участка. Соответственно, требование истца об урегулировании разногласий по договорам подлежит рассмотрению в судебном порядке.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
В силу статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о размере арендной платы относится к существенным условиям договора.
Поскольку стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование земельными участками определяется с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее — регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, без дополнительного изменения договора аренды.
При определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения, который в установленном порядке не признан противоречащим действующему законодательству, в рассматриваемом случае — Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена".
В соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" размер платы за использование земельного участка определяется по формуле: Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где: Ап — размер арендной платы; Скад — кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; Сап — ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах); К1 — коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора; К2 — коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе; К3 — коэффициент, учитывающий категорию арендатора.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 2 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства установлено значение ставки арендной платы в размере 0,3%.
В пункте 3 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО предусмотрено, что значения коэффициента К1 могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при наличии экономического обоснования в пределах от 0,1 до 20.
Пунктом 10 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО предусмотрено, что значения коэффициента К3 для субъектов малого и среднего предпринимательства — в отношении земельных участков, предоставленных им для осуществления предпринимательской деятельности, могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при наличии экономического обоснования в пределах от 0,001 до 1.
Решением Челябинской городской Думы третьего созыва от 28.06.2008 N 32/7 (с последующими изменениями) утверждены значения коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки согласно приложениям. В приложении N 1 к указанному решению в отношении вида деятельности "Деятельность в области образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства" установлен коэффициент К1 равный 0,839.
В приложении N 3 к указанному решению для субъектов малого и среднего предпринимательства — в отношении земельных участков, предоставленных им для осуществления предпринимательской деятельности, установлен коэффициент К3 равный 0,9.
Суд первой инстанции, принимая расчет истцов, пришел к выводу о том, что он произведен с учетом фактического использования земельного участка, в связи с чем судом применены ставка арендной платы Сап = 0,3, установленная в в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства и коэффициент К1 = 0,839, установленный для деятельности в области образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства.
В отношении коэффициента К3 в процессе рассмотрения спора разногласия между сторонами были урегулированы, в уточненном расчете арендной платы ответчик также применил К3-0,9 для субъектов малого и среднего предпринимательства. Указанный коэффициент судом применен верно.
Апелляционная коллегия считает, что судом первой инстанции обоснованы применены ставка арендной платы (Сап.) — 0,3 и коэффициент К1-0,839 по следующим основаниям.
Согласно кадастровому паспорту разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 74:36:0115005:31 — многоквартирный жилой дом в 5 этажей и выше (л.д. 31 т. 2).
Однако, как следует из договора аренды земельного участка от 04.02.09 земельный участок передан арендаторам для эксплуатации нежилого здания (детский сад, объект в полуразрушенном состоянии (лит. А) (пункты 1.1, 1.2 договора).
Документальных доказательств, подтверждающих факт нахождения в какой-либо временной период на спорном земельном участке многоквартирного жилого дома ответчиком не представлено.
Хотя, из представленных истцом расчетов платы за аренду земли N 6 по дополнительному соглашению N 1 к договору аренды за период с 01.01.14 по 31.12.15 следует, что комитетом применялась ставка арендной платы 0,3%.
Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу, что при заключении договора аренды комитет располагал сведениями об отсутствии на земельном участке многоквартирного жилого дома, т.е. о несоответствии вида разрешенного использования земельного участка фактическому его использованию, однако, добровольно, действуя в своих собственных интересах, предоставил земельный участок без учета вида разрешенного использования — для эксплуатации нежилого здания.
В данном случае цель заключения договора аренды обусловлена не намерением его сторон эксплуатировать многоквартирный дом либо ввести его в гражданский оборот. В данном деле наличие полуразрушенного нежилого здания на земельном участке вместо многоквартирного жилого дома исключает возможность применения вида разрешенного использования для установления ставки арендной платы, поскольку при заключении договора воля сторон была направлена на эксплуатацию нежилого здания детского сада в полуразрушенном состоянии на спорном земельном участке объекта.
Следовательно, при заключении договора арендодатель не рассчитывал на получение арендной платы, исходя из вида разрешенного использования земельного участка, а рассчитывал на получение арендной платы, исходя из тех условий, которые согласовал в договоре аренды земельного участка.
Соответственно, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0115005:31 многоквартирный жилой отсутствовал, сторонам при заключении договора аренды было известно о несоответствии вида разрешенного использования фактическому использованию, апелляционный суд полагает обоснованным применение судом первой инстанции ставки арендной платы и коэффициента К1, исходя из фактического вида использования арендаторами земельного участка.
Факт использования истцами нежилого здания в качестве объекта для занятий пейнтболом, который является видом спорта, правила которого утверждены приказом Минспорттуризма России N 287 от 05.04.2010, подтверждается кадастровой выпиской об объекте (т. 2 л.д. 3), фотографиями объекта, расположенного на земельном участке (т. 2 л.д. 9-11), заключением по результатам инженерно-технического обследования здания (т. 1 л.д. 50-56), доказательств обратного ответчиком не представлено. Равно, как и не представлено комитетом документальных доказательств использование земельного участка истцами под автостоянку.
Более того, апелляционной суд отмечает, что применяемый истцами коэффициент К1-0,839 (деятельность области, в том числе физической культуры и спорта) превышает коэффициент К1-0,316 (услуги в области коммерческой деятельности, посреднические услуги), применяемый ответчиком.
Доказательства того, что в период существования арендных отношений арендаторами был изменен вид фактического использования земельного участка, что привело к его несоответствию сведениям о виде разрешенного использования земельного участка в государственном кадастре недвижимости, материалы дела не содержат. Как указывалось коллегией ранее, изначально участок был предоставлен без учета вида разрешенного использования.
Довод комитета о невозможности использования земельного участка для пейнтбола вследствие несоблюдения ГОСТ Р 51890-2002 и технических условий проведения соревнований по пейнтболу апелляционным судом отклоняется, поскольку указанные обстоятельства сами по себе не могут исключать факт использования земельного участка для пейнтбола. Ссылка комитета на технические условия несостоятельна ввиду отсутствия доказательств использования истцами земельного участка именно для проведения соревнований с участием зрителей, а также обязательность применения данных технических условий.
Более того, заключением по результатам инженерно-технического обследования здания по ул. Коммунистическая 8Б в г. Челябинске от 12.01.2016 следует, что спорное здание может быть использовано для занятий пейнтболом при условии соблюдения технике безопасности.
При этом апелляционная коллегия отмечает, что комитет не лишен права в дальнейшем производить обследование земельного участка на предмет его использования предпринимателями и требовать изменения условий договора в случае изменения профиля использования здания.
В отношении доводов истцов относительно необходимости указания в судебном акте об урегулировании разногласий по договору, момента, с которого подлежит применению размер арендной платы, рассчитанный из показателя рыночной стоимости земельного участка, коллегия приходит к следующему.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Как правильно указано судом первой инстанции, момент заключения договора (определение его существенных условий) обусловлен вступлением в законную силу решения об урегулировании разногласий по договору (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Однако, при наличии обоюдной воли сторон на продление срока действия договора аренды посредством заключения дополнительного соглашения к нему целью обращения в суд с настоящим иском является достижение правовой определенности во взаимоотношениях сторон относительно размера принимаемого истцом обязательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, распространение действия условий договора на отношения, сложившиеся до его заключения, возможно по воле сторон.
Из материалов дела следует, что отношения сторон по аренде земельного участка сложились в 2009 года. Разногласия, возникшие в связи с заключением дополнительного соглашения к договору аренды, касаются величины арендной платы, при этом как редакция истца, так и редакция ответчика предусматривает урегулирование размера арендной платы, подлежащей внесения истцом, начиная с 01.01.2014.
Следовательно, стороны не возражают против определения в дополнении к договору аренды размера арендных платежей, подлежащих внесению истцом с 01.01.2014, что позволяет суду урегулировать разногласия сторон относительно величины арендных платежей, подлежащих уплате с указанной даты.
В свою очередь, стоимость аренды государственной земли относится к категории регулируемых цен. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.
С учетом изложенного выше и конкретных обстоятельств рассматриваемого спора суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции не верно пришел к выводу о том, что урегулирование настоящим судебным актом разногласий по арендной плате по договору аренды будет обязательным для сторон договора аренды с момента его вступления в законную силу, а не с 01.01.2014 года.
Вместе с тем указанный ошибочный вывод суда не повлиял на законность принятого судебного акта, поскольку разногласия судом были урегулированы, ставка арендной платы и коэффициенты применены верно, а ввиду того, что судом первой инстанции установлен фактический вид деятельности арендаторов, стоимость аренды государственной земли относится к категории регулируемых цен, следовательно, установленные судом ставка арендной платы 0,3%) в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства), коэффициента, учитывающего вид деятельности, осуществляемой на арендуемом участке (К1) равного 0,839 (деятельность в области образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства), коэффициента, учитывающего категорию арендатора (К3) в размере 0,9 (субъекты малого и среднего предпринимательства в отношении земельных участков, предоставленных им для осуществления предпринимательской деятельности) обязательны для применения комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска с 01.01.04.
Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что заявители не доказали обоснованность доводов апелляционных жалоб.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, также не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба — удовлетворению.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на их подателей по правилам статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.10.2016 по делу N А76-3833/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, индивидуального предпринимателя Кудрякова Михаила Юрьевича, индивидуального предпринимателя Кудрякова Константина Юрьевича — без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья О.Н.ПИРСКАЯ

Судьи Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ Л.В.ПИВОВАРОВА