Требование: 1) О расторжении договора аренды объектов муниципальной недвижимости; 2) О взыскании неосновательного обогащения в сумме стоимости ремонта арендованных помещений

Обстоятельства: Арендатор предложил арендодателю расторгнуть договор и возместить стоимость выполненного им капитального ремонта арендуемого помещения. Предложение осталось без удовлетворения.
Решение: 1) Требование удовлетворено, так как наличие оснований для расторжения договора установлено; 2) В удовлетворении требования отказано, так как проведение работ по ремонту помещения не было согласовано с арендодателем, отсутствие возможности их согласования по независящим от арендатора обстоятельствам либо наличие неотложной необходимости в их выполнении не...

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.08.2016 N Ф01-3023/2016 по делу N А82-8616/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17.08.2016.
Полный текст судебного акта изготовлен 22.08.2016.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Голубевой О.Н.,
судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,
при участии представителя истца: Звонковой А.О. (доверенность от 15.01.2015)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца —
общества с ограниченной ответственностью "Авиценна"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.12.2015,
принятое судьей Шадриновой Л.А., и
на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.04.2016,
принятое судьями Чернигиной Т.В., Барминым Д.Ю., Поляшовой Т.М.,
по делу N А82-8616/2015,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Авиценна"
(ИНН: 7611019431, ОГРН: 1107611000507)
к Государственному бюджетному учреждению здравоохранения
Ярославской области "Тутаевская центральная районная больница"
(ИНН: 7611004516, ОГРН: 1027601275723)
о расторжении договора и
взыскании 5 014 398 рублей 07 копеек неосновательного обогащения,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, —
Департамент здравоохранения и фармации Ярославской области
(ИНН: 7604044726, ОГРН: 1027600695220),
Администрация Тутаевского муниципального района Ярославской области
(ИНН: 7611002653, ОГРН: 1027601271323),
Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области
(ИНН: 7604016214, ОГРН: 1027600691469),
и

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Авиценна" (далее — Общество) обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Ярославской области к Государственному бюджетному учреждению здравоохранения Ярославской области "Тутаевская центральная районная больница" (далее — Учреждение) о расторжении договора аренды объектов муниципального недвижимого имущества (нежилых зданий, строений, сооружений, отдельных помещений) от 29.11.2010 N 2 и взыскании 5 014 398 рублей 07 копеек неосновательного обогащения в размере стоимости произведенного ремонта арендованных помещений.

Исковые требования основаны на статьях 452, 453, 620, 11033, 1104 — 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что требование о расторжении договора, направленное арендатором — истцом по делу, арендодатель — ответчик, в добровольном порядке не исполнил, а также отказался возместить истцу стоимость капитального ремонта, произведенного Обществом в упомянутых помещениях.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечены Департамент здравоохранения и фармации Ярославской области, Администрация Тутаевского муниципального района Ярославской области и Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области.
Арбитражный суд Ярославской области решением от 10.12.2015, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 08.04.2016, удовлетворил исковые требования частично: расторг договор аренды объектов муниципального недвижимого имущества (нежилых зданий, строений, сооружений, отдельных помещений) от 29.11.2010 N 2; во взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости произведенного ремонта арендованных помещений отказал.
Руководствуясь статьями 309, 310, 450 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды объектов муниципального недвижимого имущества (нежилых зданий, строений, сооружений, отдельных помещений) от 29.11.2010 N 2.
Сославшись на статьи 616 и 623 Гражданского кодекса Российской Федерации суд указал, что ремонт арендованных помещений проведен Обществом без получения согласия Учреждения, вопреки условиям пункта 3.3 спорного договора, что исключает возможность возмещения соответствующих расходов истцу.
Не согласившись с принятыми судебными актами в части отказа в удовлетворении требования о возмещении ответчиком стоимости произведенного капитального ремонта, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить решение суда первой инстанции постановление апелляционной инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
Заявитель счел необоснованным вывод суда о том, что Общество не получило согласия Учреждения на проведение спорного капитального ремонта, поскольку он опровергается представленной в материалы дела выпиской из протокола от 24.02.2011 N 1 заседания Градостроительного совета по вопросам архитектуры и градостроительства городского поселения Тутаев "О разрешении ООО "Авиценна" перепланировки нежилых помещений первого этажа лечебного корпуса N 147-153, N 154 (часть), N 155-168 (арендованные ООО "Авиценна" помещения) в соответствии с проектом (пункт 2.8 выписки); указание суда на неприменение к спорным правоотношениям пункта 1 статьи 984 и пункта 1 статьи 983 Гражданского кодекса Российской Федерации — ошибочным.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.
При надлежащем извещении участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства ответчик и третьи лица не обеспечили явку представителей в кассационную инстанцию.
В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судом первой и апелляционной инстанции норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области от 10.12.2015 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 08.04.2016 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителя Общества, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, Учреждение (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды объектов муниципального недвижимого имущества (нежилых зданий, строений, сооружений, отдельных помещений) от 29.11.2010 N 2, в соответствии с условиями которого арендодатель сдал, арендатор принял во временное пользование нежилые помещения 1 этажа N 147-153, 154 (часть), 155-168, общей площадью 277, 8 квадратного метра, расположенные по адресу: Ярославская область, г. Тутаев, ул. Комсомольская, д. 104 (пункты 1.1 и 1.2 договора).
Договор считается заключенным с момента государственной регистрации и действует в течение двадцати лет (пункт 2.1 договора).
Имущество передано арендатору по акту приема-передачи.
Арендатор за свой счет осуществляет капитальный ремонт арендуемого имущества, а также принимает долевое участие в капитальной ремонте фасада здания, кровли, подвала, мест общего пользования, пропорционально занимаемой площади, согласно смете, представляемой арендодателем. Капитальный ремонт осуществляется с разрешения арендодателя (пункт 3.3 договора).
В соответствии с пунктом 3.6 договора арендатор обязан соблюдать условия хозяйственной эксплуатации арендуемого имущества. Арендатор имеет право производить перепланировку, переоборудование, а также отделимые и неотделимые улучшения только при наличии письменного согласия Арендодателя.
Арендатор должен обратиться в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию договоров аренды. Расходы по регистрации настоящего договора несет арендатор (пункт 3.7 договора).
В пунктах 4.1 и 4.2 договора стороны согласовали, что арендная плата составляет 21 147 рублей 53 копейки в месяц и перечисляется в срок до 30 числа отчетного месяца.
Согласно пункту 6.5 договора, как в случае досрочного расторжения договора, так и в случае истечения срока его действия, любая из сторон должна в тридцатидневный срок известить другую сторону о предстоящем прекращении действия договора.
Общество 14.05.2013 обратилось с иском в арбитражный суд о признании договора недействительным в связи с его ничтожностью (по основанию отсутствия у Учреждения прав на объекты недвижимости, сданные в аренду) и применении последствий в виде возмещения стоимости ремонта в размере 5 240 248 рублей 07 копеек. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ярославской области от 13.06.2013 по делу А82-5809/2013 в иске отказано.
Общество 07.08.2014 направило в адрес ответчика предложение о расторжении договора (лист дела 22, том 1) в связи с препятствиями в пользовании арендованным имуществом. Учреждение 21.08.2014 вручило Обществу ответ, в котором указало на необходимость разъяснения предложения о расторжении договора.
В период действия договора истец за счет собственных средств произвел в арендуемых помещениях капитальный ремонт: внутренние отделочные работы на сумму 5 014 398 рублей 07 копеек.
Игнорирование ответчиком требований Общества о расторжении спорного договора и возмещении стоимости произведенного капитального ремонта явились причинами для обращения Общества в суд с настоящим иском.
В кассационной жалобе истец оспорил решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости произведенного ремонта арендованных помещений.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Факт передачи спорного помещения ответчику подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества (лист дела 19, том 1).
Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды; в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункты 1 и 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны при согласовании условий заключаемого договора.
В пункте 3.3 стороны согласовали, что арендатор за свой счет осуществляет капитальный ремонт арендуемого имущества, а также принимает долевое участие в капитальной ремонте фасада здания, кровли, подвала, мест общего пользования, пропорционально занимаемой площади, согласно сметы, представляемой арендодателем. Капитальный ремонт осуществляется с разрешения арендодателя.
Общество осуществило в спорных помещениях перепланировку и произвело капитальный ремонт, стоимость которого оценило в 5 014 398 рублей 07 копеек.
В соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценил представленную в материалы дела доказательственную базу и пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования Общества о взыскании стоимости произведенного ремонта арендованных помещений.
Довод заявителя об ошибочности вывода суда о неполучении Обществом согласия Учреждения на проведение капитального ремонта направлен на переоценку имеющейся в материалах дела доказательственной базы, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда округа.
Из выписка из протокола от 24.02.2011 N 1 заседания Градостроительного совета по вопросам архитектуры и градостроительства городского поселения Тутаев "О разрешении ООО "Авиценна" перепланировки нежилых помещений первого этажа лечебного корпуса N 147-153, N 154 (часть), N 155-168 (арендованные ООО "Авиценна" помещения) в соответствии с проектом (пункт 2.8 выписки), на которую ссылается заявитель, усматривается только соблюдение Обществом установленного законом порядка о получении согласия компетентных органов на производство перепланировки помещения; указанный документ исходит не от арендодателя, соответственно, не свидетельствует о его согласии на проведение перепланировки и капитального ремонта.
Ссылку Общества на ошибочное неприменение судом пункта 1 статьи 984 и пункта 1 статьи 983 Гражданского кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции во внимание не принял. Действия в чужом интересе, порождающие юридический результат, должны совершаться не по произвольному желанию любого лица, а лишь с соблюдением установленных законом требований. В ином случае они не получают признание закона и, следовательно, не влекут юридических последствий.
Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих, что ответчик поручал истцу совершать указанные выше действия либо впоследствии одобрил их совершение в установленном законом порядке, а также доказательств того, что он действовал исключительно в интересах ответчика.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель не представил доказательств, свидетельствующих о согласовании с Учреждением проекта перепланировки и получения согласия арендодателя на проведение капитального ремонта, как и доказательств, подтверждающих невозможность согласования с арендодателем ремонтных работ по независящим от Общества обстоятельствам, либо выполнения данных работ в связи с неотложной необходимостью. Из материалов дела усматривается, что на момент приема-передачи помещений арендатор претензий к качеству состояния спорного имущества не предъявлял и о необходимости капитального ремонта помещений не заявлял.
Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.12.2015 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.04.2016 по делу N А82-8616/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авиценна" — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий О.Н.ГОЛУБЕВА

Судьи Е.Г.КИСЛИЦЫН В.Ю.ПАВЛОВ