Требование: 1) Об обязании передать долю в праве собственности на объекты недвижимости (здания); 2) О вынесении решения о государственной регистрации перехода права доли в праве собственности на здания

Обстоятельства: Регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию перехода права собственности, а затем отказал в ней в связи с отсутствием заявления продавца и заявления о переходе права собственности на земельный участок, занятый приобретенными покупателем объектами недвижимости.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку установлено, что покупатель исполнил обязательство по оплате доли надлежащим образом и что продавец от регистрации перехода права на эту долю уклоняется.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.08.2016 N Ф01-3040/2016 по делу N А38-3075/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15.08.2016.

Полный текст судебного акта изготовлен 22.08.2015.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Чернышова Д.В.,
судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,
при участии представителей
от истца: Анохина В.Н. (доверенность от 07.04.2016),
от ответчика: Кожинова Ю.А. (доверенность от 12.01.2016),
от третьего лица — индивидуального предпринимателя
Золотарева Андрея Юрьевича: Кожинова Ю.А. (доверенность от 02.04.2015),
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика —
общества с ограниченной ответственностью "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП"
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016,
принятое судьями Бухтояровой Л.В., Максимовой М.А., Наумовой Е.Н.,
по делу N А38-3075/2014 Арбитражного суда Республики Марий Эл
по иску индивидуального предпринимателя Анохина Николая Николаевича
к обществу с ограниченной ответственностью "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП"
о государственной регистрации перехода 1/2 доли в праве собственности,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, —
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Республике Марий Эл и индивидуальный предприниматель
Золотарев Андрей Юрьевич,
и

установил:

индивидуальный предприниматель Анохин Николай Николаевич (далее — ИП Анохин Н.Н.) обратился с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Республики Марий к обществу с ограниченной ответственностью "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" (далее — Общество) об обязании ответчика исполнить условие договора от 16.05.2013 и передать Анохину Н.Н. 1/2 долю в праве собственности на здание — торговое, 2-этажное (подземных этажей — 0), общая площадь 1621,2 квадратного метра, инвентарный номер 88:212:002:000001510, литер А, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32 А, и здание — ресторан, назначение — общественное питание, 2-этажный (подземных этажей — 0), общая площадь 1305,9 квадратного метра, инвентарный номер 88:212:002:000001510:0200:20000, литер Б, Б1, Б2, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32, и о вынесении решения о государственной регистрации перехода права 1/2 доли в праве собственности на указанные здания в связи с уклонением ответчика от регистрации.

Исковые требования основаны на статьях 8, 244, 309 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 4 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаце 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора и наличием правовых оснований для передачи ИП Анохину Н.Н. спорной части доли с последующей ее регистрацией в установленном законом порядке.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в соответствии с требованиями статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (далее — Управление) и индивидуальный предприниматель Золотарев Андрей Юрьевич (далее — ИП Золотарев А.Ю.).
Арбитражный суд Республики Марий Эл решением от 29.09.2014, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2015, отказал в удовлетворении иска.
Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.08.2015 состоявшиеся судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Марий Эл. Суд округа указал на необходимость устранения допущенных судом первой инстанции нарушений, дачи надлежащей правовой оценки договору купли-продажи от 16.05.2013 в части продажи доли в объекте недвижимости ИП Анохину Н.Н., рассмотрения заявленных требований истца в отношении ответчика, основанных на статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При новом рассмотрении Арбитражный суд Республики Марий Эл решением от 22.12.2015 отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.
Сославшись на статьи 130, 167, 168 и пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации суд пришел к выводу о недействительности спорной сделки ввиду продажи зданий без продажи земельного участка; неделимости спорного объекта в силу статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствия правовых оснований для регистрации права долевой собственности на него за истцом.
Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 26.04.2016 отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил заявленные исковые требования в полном объеме.
Руководствуясь статьями 209, 218, 223, 244, 251 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с учетом разъяснений, данных в пункте 61 совместного постановления Пленумов Высшего Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд пришел к выводам о действительности договора купли-продажи от 16.05.2013, о надлежащем исполнении истцом обязательства по оплате спорной доли и об уклонении ответчика от регистрации перехода права на соответствующую долю.
Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление апелляционной инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
Заявитель полагает, что суд апелляционной инстанции неправильно истолковал статью 244 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ошибочно не применил к спорным правоотношениям статьи 167, 168, 552 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации; выводы суда второй инстанции о действительности спорного договора и наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца являются необоснованными.
В судебном заседании представитель Общества и ИП Золотарев А.Ю. поддержали доводы кассационной жалобы.
Представитель ИП Анохина Н.Н. возразил против доводов кассационной жалобы и попросил оставить ее без удовлетворения.
При надлежащем извещении участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства Управление не обеспечило явку представителя в суд округа.
В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судом первой и апелляционной инстанции норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы.
Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителей сторон и третьего лица, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, Общество является собственником универмага на 18 рабочих мест, общей площадью 1621,2 квадратного метра, литер А, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32а, и ресторана, общей площадью 1305,9 квадратного метра, литер Б, Б1, Б2, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32 (право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.11.2011).
На основании постановления администрации муниципального образования "Звениговский муниципальный район" от 29.03.2013 N 174 "О предоставлении земельного участка в собственность за плату Обществу", договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2013 N 16, акта приема-передачи земельного участка от 18.04.2013 Общество приобрело в собственность земельный участок с кадастровым номером 12:14:2502010:142, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения указанных объектов общей площадью 4537 квадратных метров (право собственности на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.05.2013).
Общество (продавец), с одной стороны, и ИП Анохин Н.Н. и Золотарев А.Ю. (покупатели), с другой стороны, подписали договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2013.
Предметом указанного договора являются: нежилое здание, назначение — торговое, 2-этажное (подземных этажей — 0), общая площадь 1621,2 квадратного метра, инвентарный номер 88:212:002:000001510, литер А, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32 А, и ресторан, назначение — общественное питание, 2-этажный (подземных этажей — 0), общая площадь 1305,9 квадратного метра, инвентарный номер 88:212:002:000001510:0200:20000, литер Б, Б1, Б2, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32. В результате сделки у покупателей возникает по 1/2 доли в праве собственности на объекты.
Участники договора обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателям.
Регистрирующий орган 29.05.2013 приостановил регистрационные действия в связи с отсутствием заявления о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и непредставлением необходимых для совершения этого регистрационного действия документов в отношении земельного участка.
Участники договора 28.06.2013 и 09.07.2013 подали заявления о прекращении государственной регистрации и о возврате ранее представленных документов без проведения государственной регистрации в отношении универмага на 18 рабочих мест.
Уполномоченный орган 10.07.2013 прекратил государственную регистрацию.
В отношении торгового здания регистрирующий орган 01.07.2013 принял решение об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости в связи с отсутствием документов и заявления о государственной регистрации права собственности на земельный участок.
ИП Анохин Н.Н. 13.02.2014 обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода 1/2 доли в праве собственности на торговое здание и здание ресторана, приложив доверенность от 02.04.2013, договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2013, протокол общего собрания участников Общества от 16.05.2013, квитанцию от 13.02.2014; 18.02.2014 направил требования в адрес Общества о необходимости обращения в регистрирующий орган с заявлениями о регистрации перехода 1/2 доли в праве собственности на торговое здание и здание ресторана.
Регистрирующий орган 26.02.2014 приостановил государственную регистрацию перехода права собственности в связи с отсутствием заявления продавца и заявления о переходе права собственности на земельный участок, занятый объектами недвижимости, о чем уведомил ИП Анохина Н.Н. в письме N 01/016/2014-165. В последующем истцу было отказано в государственной регистрации перехода 1/2 доли в праве собственности на торговое здание и здание ресторана.
Указанные обстоятельства послужили причиной обращения ИП Анохина Н.Н. в суд с настоящим иском.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться у собственников на праве долевой собственности.
Данная норма не содержит ограничений на возможность возникновения долевой собственности по воле собственника отчуждаемой вещи; собственник объектов недвижимости имеет полное право распорядиться данным имуществом как путем его отчуждения в целом, так и путем его отчуждения отдельными нежилыми помещениями (доли в праве).
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка (подпункт 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
При этом законодательством не определено требование о передаче в общую долевую собственность владельцев данных частей всего земельного участка в случае невозможности выделения в натуре земельного участка под отчуждаемой собственником земельного участка частью здания.
В абзаце 4 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 431 ГК РФ осуществил толкование условий спорного договора и пришел к выводу, что воля сторон при заключении договора была направлена на отчуждение Анохину Н.Н. и Золотареву А.Ю. по 1/2 доли в праве собственности на объекты недвижимости, что соответствует требованиям статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства обратного в материалы дела не представлены.
Действующим законодательством не установлена обязанность передачи вместе с одним из помещений в здании права собственности (доли в праве) на земельный участок, на котором данное здание находится.
В связи с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о соответствии спорного договора требованиям действующего законодательства.
Из материалов дела усматривается, что ИП Анохин Н.Н. заявил два требования: о передаче 1/2 доли в праве собственности на здание по договору купли-продажи от 16.05.2013 и о регистрации перехода права собственности на соответствующую долю.
Доля в праве собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное (статья 251 ГК РФ).
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда (статьи 165 и пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 61 совместного постановления Пленумов Высшего Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Суд установил факт оплаты ИП Анохиным Н.Н. спорной доли в размере 500 000 рублей в соответствии с условиями пункта 2.1 договора от 16.05.2013 и факт уклонения Общества от государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 долю в праве собственности на здание.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Суд апелляционной инстанции оценил имеющуюся в материалах дела доказательственную базу в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ИП Анохина Н.Н. в полном объеме.
Суд округа не принял во внимание доводы заявителя о неправильном толковании судом апелляционной инстанции статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ошибочном неприменении к спорным правоотношениям статей 167, 168, 552 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации, как основанные на неверном понимании сути спорных правоотношений и правовых норм, подлежащих применению к ним.
Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.
В связи с окончанием кассационного производства определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.06.2016 о приостановлении исполнения судебного акта по делу N А38-3075/2014 в силу части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с последующим возобновлением исполнения постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016 по делу N А38-3075/2014 Арбитражного суда Республики Марий Эл оставить без изменения, кассационную жалобу обществу с ограниченной ответственностью "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" — без удовлетворения.
Отменить определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.06.2016 о приостановлении исполнения постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016.
Возобновить исполнение постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016 по настоящему делу.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Д.В.ЧЕРНЫШОВ

Судьи Е.Г.КИСЛИЦЫН В.Ю.ПАВЛОВ