Иск о расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить нежилые помещения удовлетворен правомерно, так как арендатор нарушил условия договора аренды относительно сроков освоения недвижимости и не обеспечил доступ представителей арендодателя для осмотра помещений

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.08.2007 по делу N А79-11420/2006

от 31 августа 2007 года
Дело N А79-11420/2006
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Апряткиной Г.С., судей Князевой Г.А., Павлова В.Ю., при участии представителей от истца: Кондакова Т.Г., доверенность 09.01.2007 N 0399-1, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика — общества с ограниченной ответственностью "Частное охранное предприятие "Пандшер-Черы" на решение от 24.04.2007 по делу N А79-11420/2006 Арбитражного суда Чувашской Республики, принятое судьей Юрусовой Н.В., по иску Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом к обществу с ограниченной ответственностью "Частное охранное предприятие "Пандшер-Черы" о расторжении договора аренды и обязании возвратить имущество, третье лицо — муниципальное унитарное предприятие "Ленинское районное управление жилищно-коммунального хозяйства", и

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Чувашской Республики обратился Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом (далее — Комитет) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Частное охранное предприятие "Пандшер-Черы" (далее — ООО "ЧОП "Пандшер-Черы") о расторжении договора аренды от 03.02.2003 N 5143, обязании ответчика возвратить нежилые помещения (комнаты N 1 — 3) общей площадью 123,1 квадратного метра, расположенные в подвале здания по адресу: город Чебоксары, проспект Ленина, 1, муниципальному унитарному предприятию "Ленинское районное управление жилищно-коммунального хозяйства" (далее — МУП "Ленинское районное управление ЖКХ"), а также о взыскании 62 рублей 03 копеек пеней за нарушение сроков оплаты арендных платежей и эксплуатационных расходов.
В ходе рассмотрения дела истец отказался от требования о взыскании договорной неустойки (часть 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования основаны на статьях 450, 452, 615 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что арендатор не использует арендованную недвижимость в соответствии с условиями договора и ее целевым назначением.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле привлечено МУП "Ленинское районное управление ЖКХ".
Решением от 24.04.2007 договор аренды от 03.02.2003 N 5143 расторгнут на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 4.5, 6.3 названного соглашения. Суд посчитал, что ООО "ЧОП "Пандшер-Черы" нарушило условия договора аренды относительно сроков освоения недвижимости и не обеспечило доступ представителей арендодателя для осмотра помещений. Одновременно суд обязал арендатора, в связи с утратой им права пользования недвижимостью, освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи МУП "Ленинское районное управление ЖКХ".
Производство по делу в части взыскания договорной неустойки в размере 62 рублей 03 копеек прекращено (пункт 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "ЧОП "Пандшер-Черы" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.
Доводы кассационной жалобы сводятся к неправильной оценке представленных сторонами доказательств, которые, по мнению ответчика, подтверждают использование (освоение) арендатором спорного недвижимого имущества с марта 2003 года. Данный вывод основан на приказе ответчика от 06.03.2003, договорах о проведении текущего ремонта от 05.02.2003 и 01.09.2003, актах приемки выполненных работ от 05.03.2003 и 31.05.2004, а также на договоре подряда от 16.10.2006. Акты проверок, представленные истцом, носят односторонний характер, вследствие чего являются ненадлежащими доказательствами.
Комитет отзывом на жалобу отклонил доводы заявителя и просил оставить ее без удовлетворения.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечил.
Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и заслушав полномочного представителя истца, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как видно из документов и установлено судом, 03.02.2003 Комитет (арендодатель), МУП "Ленинское районное управление ЖКХ" (балансодержатель) и ООО "ЧОП "Пандшер-Черы" подписали договор аренды N 5143. Объектом имущественного найма являются нежилые помещения (комнаты N 1 — 3) общей площадью 123,1 квадратного метра, расположенные в подвале здания по адресу: город Чебоксары, проспект Ленина, 1.
По условиям договора, срок пользования имуществом установлен сторонами по 31.01.2013 (приложение N 2 к договору аренды). Арендатор обязан обеспечить беспрекословный доступ представителя арендодателя или балансодержателя в арендованные помещения (пункт 4.5). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в случае неосвоения (незанятия) арендатором предоставленного помещения в течение двух месяцев, а также нарушения арендатором пункта 4.5 договора (подпункты "б" и "и" пункта 6.3).
Имущество передано арендатору во временное владение и пользование по акту приема-передачи от 03.02.2003.
Договор аренды зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — Регистрационной палатой Чувашской Республики — 25.07.2003, что подтверждается записью о регистрации N 21-01/01-40/2003-198.
Впоследствии Комитет, МУП "Ленинское районное управление ЖКХ" и ООО "ЧОП "Пандшер-Черы" подписали дополнительное соглашение от 01.07.2005 к договору аренды от 03.02.2003 N 5143, в котором указали, что арендатор обязан закончить ремонтные работы в арендуемом помещении и приступить к его эксплуатации до 01.01.2006. Названное соглашение в Федеральной регистрационной службе не зарегистрировано.
В целях осуществления контроля в отношении соблюдения ООО "ЧОП "Пандшер-Черы" использования муниципального имущества представители Комитета и МУП "Ленинское районное управление ЖКХ" неоднократно выходили на место по указанному адресу. По результатам проверки составлялись акты от 29.12.2004, 10.02.2006, 29.05.2006, 30.06.2006, 22.09.2006, 23.11.2006, 24.01.2007, 01.02.2007, 07.02.2007, 14.02.2007, 26.03.2007, в которых прописаны нарушения арендатора, касающиеся сроков освоения (занятия) помещения. При этом в большинстве актов содержится ссылка на необеспечение доступа проверяющих в арендованную недвижимость.
Данные обстоятельства послужили основанием для направления Комитетом арендатору претензий от 04.05.2005 N 039-3366, от 27.05.2005 N 039-3808, в которых ООО "ЧОП "Пандшер-Черы" предлагалось либо устранить выявленные нарушения, либо расторгнуть договор аренды в добровольном порядке.
Упомянутых действий ответчик не совершил, в связи с чем Комитет обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
В подпункте 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В рассматриваемом случае стороны в пункте 6.3 договора аренды установили возможность досрочного расторжения соглашения в случае неосвоения (незанятия) арендатором предоставленного помещения в течение двух месяцев, а также нарушения арендатором пункта 4.5 договора (подпункты "б" и "и").
Факт неосвоения арендованной недвижимости и необеспечения доступа представителей арендодателя и балансодержателя в помещения установлен судом первой инстанции на основании исследования всех представленных сторонами доказательств, как того требует статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, окружной суд счел, что суд правомерно расторг оспариваемое соглашение и обязал вернуть имущество.
Доводы заявителя жалобы отклоняются, поскольку противоречат материалам дела и, по существу, сводятся к переоценке доказательств, исследованных судом первой инстанции. Однако у кассационной инстанции отсутствуют к тому правовые основания, так как, согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определяющей пределы рассмотрения дела в суде третьей инстанции, переоценка доказательств не входит в компетенцию окружного суда.
Утверждение ответчика об одностороннем характере актов проверки несостоятельно, ибо таковые составлены в соответствии с требованиями пункта 6.5 договора. Кроме того, этот аргумент не влияет на достоверность данных документов, так как обстоятельства, установленные ими (отсутствие работников ответчика в арендованной недвижимости, неудовлетворительное состояние помещений), ООО "ЧОП "Пандшер-Черы" фактически не оспариваются.
Ссылка ответчика на договоры подряда не влияет на правомерность расторжения договора, ибо не подтверждает занятие спорной недвижимости.
Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.
Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.04.2007 по делу N А79-11420/2006 Арбитражного суда Чувашской Республики оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Частное охранное предприятие "Пандшер-Черы" — без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Г.С.АПРЯТКИНА

Судьи Г.А.КНЯЗЕВА В.Ю.ПАВЛОВ