Требование: О признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, применении последствий недействительности ничтожных сделок в виде двухсторонней реституции

Обстоятельства: Прокурор ссылается на то, что предоставление главе крестьянского (фермерского) хозяйства в собственность муниципальных земельных участков из земель населенных пунктов для строительства нарушает требования закона, посягает на публичные интересы.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку в нарушение требований земельного законодательства информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков не осуществлялось, торги при их отчуждении не проводились.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.10.2016 N Ф02-4651/2016 по делу N А74-639/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 октября 2016 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Левошко А.Н.,
судей: Платова Н.В., Юшкарева И.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Кушниром В.О.
с участием судьи, осуществляющего организацию сеанса видеоконференц-связи в Арбитражном суде Республики Хакасия, Каспирович Е.В., секретаря судебного заседания Кирбижековой К.П.,
при участии в судебном заседании прокурора Кузнецовой Н.В. (служебное удостоверение) и представителя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Купера Максима Андреевича — Чеботарева В.А. (доверенность от 09.03.2016, паспорт),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Купера Максима Андреевича на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 13 апреля 2016 года по делу N А74-639/2016 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2016 года по тому же делу (суд первой инстанции — Ишь Н.Ю., апелляционный суд: Бабенко А.Н., Ишутина О.В., Споткай Л.Е.),

установил:

прокурор Республики Хакасия, действующий в интересах муниципального образования Усть-Абаканского района Республики Хакасия в лице администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия (р.п. Усть-Абакан, далее — администрация), обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к управлению имущественных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия (р.п. Усть-Абакан, далее — управление) и главе крестьянского (фермерского) хозяйства Куперу Максиму Андреевичу (ОГРНИП 308190307100033, ИНН 246410763537, г. Черногорск, далее — Купер М.А.) о признании недействительными в силу ничтожности договора купли-продажи от 21.11.2014 (заключенного в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 19:10:010734:4 и 19:10:010601:165), договора купли-продажи от 05.12.2014 (заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 19:10:010734:3) и применении последствий недействительности ничтожных сделок в виде обязания Купера М.А. вернуть управлению указанные земельные участки и обязания управления вернуть Куперу М.А. денежные средства в сумме 141 701 рубль.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: администрация Усть-Абаканского района Республики Хакасия (р.п. Усть-Абакан) и администрация Усть-Абаканского поссовета Усть-Абаканского района Республики Хакасия (р.п. Усть-Абакан).
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 13 апреля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2016 года, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с указанными судебными актами, Купер М.А. обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить.
Заявитель кассационной жалобы считает, что земельные участки предоставлены ему в полном соответствии с законом Федеральным законом от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее — Закон N 74-ФЗ), пункт 2 статьи 11 которого предусматривает выделение фермерскому хозяйству земельных участков из состава земель иных категорий (помимо земель сельскохозяйственного назначения) для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности.
Купер М.А. указывает, что заключению спорных договоров предшествовало принятие компетентными органами власти необходимых ненормативных правовых актов, не оспоренных в судебном порядке.
По мнению заявителя суды, ссылаясь на пункт 11 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), не применяют ее.
Иные доводы, содержащиеся в жалобе, выражают несогласие заявителя с интерпретацией некоторых правоположений, данной судами в обжалуемых судебных актах.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Участвующий в судебном заседании Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представитель Купера М.А. полагал требования кассационной жалобы подлежащими удовлетворению; прокурор против доводов жалобы возражал, указывая на законность и обоснованность принятых судами первой и апелляционной инстанций актов.
Иные участвующие в деле лица о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда — fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" — kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы правильность соблюдения Арбитражным судом Республики Хакасия и Третьим арбитражным апелляционным судом норм права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 07.05.2014 и 30.09.2014 Купер М.А. обратился в администрацию с заявлениями о предоставлении в собственность путем выкупа земельных участков площадью 200 000 кв. м и 108 406 кв. м, соответственно, расположенных по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, р.п. Усть-Абакан, в 0,6 км южнее птицефабрики, участки N 1, 2, для сельскохозяйственного производства.
21.07.2014 и 26.08.2014 земельные участки указанных параметров сформированы, поставлены на кадастровый учет с кадастровыми номерами 19:10:010734:3 и 19:10:010734:4, соответственно, категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для сельскохозяйственного производства.
04.09.2014 земельный участок площадью 278 190 кв. м, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, р.п. Усть-Абакан, северо-западная часть р.п. Усть-Абакан, сформирован, поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 19:10:010601:165, категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для сельскохозяйственного производства.
14.10.2014 Купер М.А. обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность путем выкупа указанного земельного участка для сельскохозяйственного производства.
Главой Усть-Абаканского района приняты постановления N 2244-п от 21.11.2014 и N 2340-п от 05.12.2014 о предоставлении Куперу М.А. в собственность путем выкупа земельных участков с кадастровыми номерами 19:10:010734:3, 19:10:010734:4 и 19:10:010601:165 из земель населенных пунктов для сельскохозяйственного использования.
Между муниципальным образованием Усть-Абаканский район Республики Хакасия в лице управления (продавец) и Купером М.А. (покупатель) на основании данных постановлений заключены договоры купли-продажи указанных земельных участков от 21.11.2014 и 05.12.2014.
03.12.2014 и 15.12.2014 денежные средства в суммах 93 701 рубль и 48 000 рублей перечислены Купером М.А. на расчетный счет управления.
17.12.2014 и 24.12.2014 указанные договоры зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В результате проверки соблюдения земельного законодательства, проведенной Прокуратурой Усть-Абаканского района Республики Хакасия, выявлены нарушения требований закона при продаже органом местного самоуправления Куперу М.А. означенных земельных участков.
Полагая, что указанные договоры нарушают требования закона, посягают на публичные интересы, в связи с чем подлежат признанию недействительными в силу ничтожности, прокурор Республики Хакасия обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Пункт 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) устанавливает, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
В соответствии со статьей 7 ЗК РФ земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением. К числу самостоятельных категорий отнесены земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов (подпункты 1 и 2 пункта 1 указанной статьи).
Согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к зонам сельскохозяйственного использования.
Пункт 11 данной статьи определяет, что земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах — земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, — используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.
В соответствии с пунктом 2 данной статьи границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
Пунктом 3 данной статьи установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав представленные документы, установили, что в соответствии с Генеральным планом муниципального образования Усть-Абаканский поссовет Усть-Абаканского района Республики Хакасия, утвержденному решением Совета депутатов Усть-Абаканского поссовета N 43 от 12.10.2012, земельные участки с кадастровыми номерами 19:10:010734:3 и 19:10:010734:4 находятся в зоне рекреационного назначения (зона природного ландшафта (Р1)), а земельный участок с кадастровым номером 19:10:010601:165 находится в зоне перспективной жилой застройки (Ж5).
Согласно пунктам 5 и 9 статьи 85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
При этом в соответствии с пунктом 12 указанной статьи земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлен аналогичный запрет.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 11 Закона N 74-ФЗ для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.
Порядок предоставления земельных участков из земель населенных пунктов для строительства на момент принятия вышеуказанных постановлений и заключения спорных договоров устанавливался статьей 30 ЗК РФ.
Пункт 11 указанной статьи предусматривал, что предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.
Пункт 2 указанной статьи устанавливал, что предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.
Пункт 4 указанной статьи определял порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта.
Статья 29 ЗК РФ предусматривала, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 34 ЗК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны, в том числе обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что в нарушение изложенных выше норм права информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков не осуществлялось, торги при их отчуждении Куперу М.А. не проводились.
Пункт 1 статьи 166 ГК РФ определяет, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пункт 2 статьи 168 ГК РФ устанавливает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, на основании указанных выше норм права, поскольку представленные в материалы дела доказательства подтверждают нарушения при заключении спорных договоров установленных законом императивных норм (предоставление земельных участков без информирования населения и проведения торгов, а также с нарушением определенного градостроительным регламентом зонирования земель населенных пунктов), суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что вышеизложенные выводы судов основаны на оценке всех доказательств, представленных участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, установлении всех обстоятельств, имеющих значение при рассмотрении настоящего спора, и правильном применении положений норм материального права, регулирующих рассматриваемые правоотношения.
Довод заявителя о том, что земельные участки предоставлены ему в полном соответствии с Законом N 74-ФЗ отклоняется судом округа, поскольку порядок предоставления фермерскому хозяйству земель иных категорий (помимо земель сельскохозяйственного назначения) на момент принятия вышеуказанных постановлений и заключения спорных договоров определялся указанными выше нормами ЗК РФ.
Довод Купера М.А. о том, что заключению спорных договоров предшествовало принятие компетентными органами власти необходимых ненормативных правовых актов, не оспоренных в судебном порядке, отклоняется судом кассационной инстанции в связи со следующим.
Пункт 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъясняет, что согласно абзацу тринадцатому статьи 12 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.
Иные доводы, содержащиеся в жалобе и выражающие несогласие заявителя с толкованием норм материального права, изложенным судами в обжалуемых судебных актах, отклоняются судом округа, поскольку указанные доводы по сути не направлены на опровержение правильности выводов судов об обозначенных выше нарушениях спорными договорами императивных норм права и, как следствие, не обосновывают наличие оснований для отмены обжалуемых решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 13 апреля 2016 года по делу N А74-639/2016 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2016 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.Н.ЛЕВОШКО

Судьи Н.В.ПЛАТОВ И.Ю.ЮШКАРЕВ