Требование: О взыскании долга по договору аренды объекта недвижимости

Обстоятельства: Истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку вывод суда о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, расчет которой произведен истцом на основании уведомления, является преждевременным, так как судом не дана оценка расчету размера задолженности по арендной плате, который подлежал проверке с учетом установления фактических обстоятельств дела и исследования имеющихся в материалах дела доказательств.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.09.2016 N Ф02-4568/2016 по делу N А19-19486/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бандурова Д.Н.,
судей: Кореневой Т.И., Палащенко И.И.,
при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью "Комбинат студенческого питания" — Рамкуловой А.Н. (доверенность от 20.06.2016); комитета по экономике и управлению муниципальным имуществом администрации Иркутского районного муниципального образования — Глущенко К.Д. (доверенность N 3826 от 04.08.2016),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комбинат студенческого питания" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 09 марта 2016 года по делу N А19-19486/2015 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2016 года по тому же делу (суд первой инстанции: Пенюшов Е.С.; суд апелляционной инстанции: Никифорюк Е.О., Ткаченко Э.В., Рылов Д.Н.),

установил:

комитет по экономике и управлению муниципальным имуществом администрации Иркутского районного муниципального образования (ОГРН 1043802453738, ИНН 3827016845, Иркутская область, Иркутский район, д. Зорино-Быково, далее — комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Комбинат студенческого питания" (ОГРН 1033802457920, ИНН 3827015873, Иркутская область, Иркутский район, п. Молодежный, далее — ООО "КСП", общество, ответчик) о взыскании 8 801 708 рублей 24 копеек долга по договору аренды N 12 от 25.12.2006.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 09 марта 2016 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2016 года, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
ООО "КСП" обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые по делу судебные акты отменить по мотивам несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права, в частности статей 310, 431, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации; направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель кассационной жалобы считает необоснованным удовлетворение исковых требований о взыскании с общества долга по арендной плате, поскольку в соответствии с условиями договора и законом у арендодателя отсутствует право на одностороннее изменение условий договора в части увеличения размера арендной платы; указывает на неполучение обществом уведомления об изменении размера арендной платы и отсутствие в материалах дела доказательств его отправки или вручения ответчику, факт надлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению предусмотренной договором арендной платы за весь спорный период; оспаривает вывод суда апелляционной инстанции о правомерном увеличении размера арендной платы в связи с изменением методики расчета арендной платы актом органа муниципальной власти ввиду того, что данное условие договором аренды не предусмотрено.
В отзыве на кассационную жалобу комитет привел свои возражения против доводов кассационной жалобы, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда — fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" — kad.arbitr.ru).
В судебном заседании представители истца и ответчика подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на кассационную жалобу, соответственно.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах, определенных статьей 286 этого же Кодекса.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Иркутской области и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судами норм материального права и соблюдения норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии судебных актов и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на жалобу, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 25.12.2006 комитетом (арендодатель) и ООО "КСП" (арендатор) заключен договор аренды N 12 объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении (с учетом дополнительного соглашения от 28.02.2007), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду объект недвижимости — здание столовой, площадью 1 632,6 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, Иркутский район, п. Молодежный, кадастровый номер 38:06:140701:0412:25:401:001:020224370, под размещение студенческой столовой, сроком на 49 лет с момента регистрации.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 30.03.2007 (регистрационная запись 38-38-/002/2007-590).
Пунктом 3.1 договора аренды установлена обязанность арендатора оплачивать арендодателю арендную плату не позднее 10 числа первого месяца очередного квартала, а за 4 квартал — не позднее 25 ноября текущего года в размере согласно расчету (приложение N 1 к договору), составляющем 323 600 рублей 91 копейка в год, без учета НДС.
29.12.2006 здание столовой передано комитетом обществу по передаточному акту.
В материалы дела истцом представлено уведомление от 13.08.2012 N 490-И, адресованное ответчику, об увеличении размера арендной платы по договору до 3 183 570 рублей в год в связи с принятием новой методики расчета размера годовой арендной платы за пользование объектами муниципального имущества Иркутского районного муниципального образования, утвержденной постановлением администрации Иркутского района от 21.06.2012 N 2897 "Об утверждении Положения "О порядке сдачи муниципального имущества Иркутского районного муниципального образования в аренду и безвозмездное пользование".
Основанием для обращения комитета в арбитражный суд с иском о взыскании долга по договору аренды в размере 8 801 708 рублей 24 копеек за период с 01.10.2012 по 01.11.2015 явилось исполнение обществом своих обязательств по внесению арендной платы по договору в указанный период не в полном объеме.
Удовлетворяя исковые требования комитета о взыскании с общества долга по арендной плате, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 614, 650, 654, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что ответчик доказательств внесения в полном объеме арендных платежей за спорный период не представил, размер и порядок расчета арендной платы по договору не оспорил.
Суд апелляционной инстанции признал правильными выводы суда первой инстанции о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в заявленном размере, указав, что изменение арендной платы истцом связано с изменением методики расчета арендной платы за пользование объектами муниципального имущества, установленной нормативно-правовым актом администрации Иркутского района.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает решение Арбитражного суда Иркутской области и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда подлежащими отмене по следующим основаниям.
Предметом иска по данному делу является требование о взыскании задолженности по арендной плате.
Правоотношения сторон возникли из договора аренды здания, которые регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Действующим гражданским законодательством предусмотрено, что пользование имуществом является платным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
В пунктах 19, 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Как усматривается из материалов дела, возможность изменения размера арендной платы предусмотрена пунктом 3.2 договора аренды, согласно которому размер арендной платы может быть пересмотрен в случаях повышения цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством, но не чаще одного раза в год. Об изменении размера арендной платы арендодатель уведомляет арендатора в письменном виде. В случае несогласия арендатор сообщает об этом арендодателю, что является основанием для расторжения договора аренды.
Вместе с тем, из содержания пункта 3.2 договора аренды муниципального имущества не следует согласование сторонами условия о том, что размер арендной платы корректируется при изменении актов муниципального образования, устанавливающих правила определения арендной платы и условия сдачи в аренду муниципального имущества, в связи с чем изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Кроме того, доказательства отправки или вручения арендатору уведомления от 13.08.2012 N 490-И об увеличении размера арендной платы по договору в материалах дела отсутствуют. Ответчик факт получения указанного уведомления отрицает.
Представленная истцом в материалы дела копия журнала исходящей корреспонденции (л.д. 58) факт направления или вручения арендатору уведомления от 13.08.2012 N 490-И об увеличении размера арендной платы не подтверждает.
При таких условиях вывод судов о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в размере 8 801 708 рублей 24 копеек, расчет которой произведен истцом на основании уведомления от 13.08.2012 N 490-И, является преждевременным.
Поскольку для правильного разрешения настоящего спора необходимо дать оценку расчету размера задолженности по арендной плате, который подлежит проверке с учетом установления фактических обстоятельств дела и исследования имеющихся в материалах дела доказательств, после чего установить наличие (отсутствие) задолженности по договору аренды, суд кассационной инстанции в силу определенных в статьях 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полномочий лишен возможности принять новый судебный акт, в связи с чем дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Иркутской области и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует рассмотреть спор по существу, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и распределить судебные расходы.
Руководствуясь статьями 274, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 09 марта 2016 года по делу N А19-19486/2015 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2016 года по тому же делу отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Д.Н.БАНДУРОВ

Судьи Т.И.КОРЕНЕВА И.И.ПАЛАЩЕНКО