Решение суда о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного между ответчиками, оставлено без изменения, так как в соответствии с нормами материального права лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать данные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.01.2006 N А78-5569/05-С1-6/188-Ф02-7030/05-С2

от 25 января 2006 г.
Дело N А78-5569/05-С1-6/188-Ф02-7030/05-С2
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Орлова А.В.,
судей: Кулакова В.И., Соколовой Л.М.,
при участии в судебном заседании:
от истца — представителя прокуратуры Иркутской области Акуловой Л.К. (удостоверение N 110345),
от ответчика — общества с ограниченной ответственностью "Фармальянс" — представителя Волкова Р.Ф. (доверенность от 04.06.2005),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фармальянс" на решение от 9 ноября 2005 года Арбитражного суда Читинской области по делу N А78-5569/05-С1-6/188 (суд первой инстанции: Попова И.П.),

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Читинской области обратился в Арбитражный суд Читинской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации г. Читы и обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Фармальянс" о признании недействительным договора аренды земельного участка N 442/04 от 11.08.2004, заключенного между ответчиками.
Судом уточнено наименование первого ответчика, согласно свидетельству от 24.02.2005 (л.д. 56, том 1) — Комитет по управлению имуществом городского округа "Город Чита" (далее — КУИ г. Читы).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Читинской области (далее — Теруправление Росимущества) и администрация городского округа "Город Чита" (далее — администрация г. Читы).
Решением от 9 ноября 2005 года признан недействительным договор N 442/04 от 11.08.2004 аренды земельного участка площадью 205 кв.м, расположенного по адресу: г. Чита, ул. Пушкина, 2, заключенный между КУИ г. Читы и ООО "Фармальянс".
В арбитражном суде апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Фармальянс" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 9 ноября 2005 года отменить, в иске отказать.
Вопрос об отмене обжалуемого судебного акта рассматривается в связи с доводами кассационной жалобы о несоответствии выводов суда установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, о неправильном применении норм материального права, в частности, положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации N 73-ФЗ от 07.05.1998, статей 33, 34 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", Указа Президента Российской Федерации N 65 от 29.01.1992 "О свободе торговли", Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры, утвержденной Приказом Минкультуры СССР N 203 от 13.05.1986, Положения о порядке размещения и использования торговых зон на территории города Читы, предназначенных для установки объектов мелкорозничной (торговой) сети и временных организаций быстрого обслуживания (закусочная), утвержденного решением Читинской городской Думы N 96 от 30.04.2002.
Заявитель жалобы считает, что судом неправомерно признаны законными действия государственного учреждения культуры (ГУК) "Центр по сохранению историко-культурного наследия Читинской области" как органа государственной власти по осуществлению полномочий в сфере охраны объектов историко-культурного наследия; что истцом не доказано в конкретном случае понятие прилегающей территории; необоснованны ссылки суда на отсутствие в материалах дела доказательств соблюдения установленного законом порядка предоставления спорного земельного участка в аренду, в том числе в соответствии с зонированием территорий и информированием населения.
В отзыве на кассационную жалобу заместитель прокурора Читинской области доводы кассационной жалобы отклонил, считая их несостоятельными, а обжалуемый судебный акт — законным и обоснованным, не подлежащим отмене.
26.01.2006 Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа получено ходатайство прокурора Читинской области об отложении рассмотрения настоящего дела до 10.02.2006 в связи с необходимостью представления дополнительных доводов по кассационной жалобе ООО "Фармальянс" и невозможностью прибытия представителя прокуратуры Читинской области в связи проведением коллегии прокуратуры области.
Учитывая, что явка представителя заместителя прокурора Читинской области в судебное заседание суда кассационной инстанции обеспечена, необходимость представления дополнительных доводов по кассационной жалобе в силу требований статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием отложения судебного разбирательства не является, ходатайство прокурора Читинской области подлежит отклонению.
Представители ООО "Фармальянс" и прокуратуры Иркутской области в судебном заседании поддержали позицию кассационной жалобы и отзыва соответственно.
КУИ г. Читы, Теруправление Росимущества и администрация г. Читы о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (уведомления от 28.12.2005 N 76974, 76973 и 76963), вместе с тем отзывы суду не представили, своих представителей в судебное заседание не направили.
В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.
Дело рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что между КУИ г. Читы (арендодатель) и ООО "Фармальянс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 442/04 от 11.08.2004 (л.д. 9, том 1), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил арендатору в аренду сроком до 30.07.2005 земельный участок площадью 205 кв.м по адресу: г. Чита, ул. Пушкина, 2, для проектирования и установки временного торгового павильона.
Как указано в распоряжении главы администрации г. Читы N 2801-Р от 30.07.2004 (л.д. 13, том 1), спорный земельный участок предоставлен в аренду ООО "Фармальянс" из состава земель поселений.
Ссылаясь на нарушение ответчиками при заключении договора аренды требований законодательства, так как непосредственно прилегающие к арендуемому земельному участку здания по улице Пушкина, 3 и улице Ленина, 88 относятся к объектам культурного наследия, внесены в списки вновь выявленных объектов, представляющих историческую и культурную ценность, и подлежат государственной охране, заместитель прокурора Читинской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил основания исковых требований (л.д. 71 — 73, том 1; л.д. 121 — 122, том 2), дополнительно сославшись на нарушение спорным договором требований Указа Президента Российской Федерации N 65 от 29.01.1992, поскольку переданный в аренду земельный участок непосредственно прилегает к зданию военной прокуратуры, на нарушение требований статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя требования заместителя прокурора Читинской области, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиками не представлены доказательства соблюдения установленного пунктом 8 статьи 18, пунктом 2 статьи 33, статьи 35 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", статьей 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации порядка предоставления спорного земельного участка в аренду; спорный договор не соответствует требованиям указанных норм материального права, а также требованиям Указа Президента Российской Федерации N 65 от 29.01.1992 "О свободе торговли", решения Читинской городской Думы N 96 от 30.04.2002, постановления главы администрации города Читы N 1245 от 12.07.2002 "Об обеспечении населения услугами торговли и общественного питания на территории г. Читы".
Исследовав материалы дела, доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив правильность применения Арбитражным судом Читинской области норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пунктом 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Из пункта 2 статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий.
В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является в соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства.
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Из пунктов 1, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации N 73-ФЗ от 07.05.1998 следует, что схема зонирования территорий определяет вид использования территорий и устанавливает ограничения на их использование. Ограничения на использование территорий для осуществления градостроительной деятельности устанавливаются, в том числе, в зонах охраны памятников истории и культуры, историко-культурных комплексов и объектов. Данные о видах использования территорий установленных зон и об ограничениях на их использование включаются в правила застройки.
На основе исследования и оценки текста пояснительной записки историко-градостроительного и историко-архитектурного обоснования фрагмента застройки на углу улиц Ленина и Пушкина в г. Чите судом установлено, что предоставленный для размещения торгового павильона в аренду ООО "Фармальянс" земельный участок расположен в пределах пешеходной зоны между зданиями Дома офицеров Российской Армии (ОДОРА) по ул. Ленина и зданием военной прокуратуры по ул. Пушкина, 3.
Списком N 2 от 10.03.1993 и списком N 97 от 01.12.1999 общественное здание начала XX века по ул. Пушкина, 3 в г. Чите и здание клубное по ул. Ленина, 86 (Дом офицеров) отнесены к вновь выявленным объектам, представляющим историческую, научную, художественную или иную культурную ценность.
Арбитражный окружной суд констатирует соответствие указанных выводов суда первой инстанции имеющимся в материалах дела доказательствам (л.д. 94 — 98, том 1).
В соответствии с пунктом 8 статьи 18, пунктом 2 статьи 33 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" выявленные объекты культурного наследия до принятия решения о включении их в реестр либо об отказе включить их в реестр подлежат государственной охране, которая включает, в том числе, согласование землеустроительной, градостроительной и проектной документации, градостроительных регламентов, а также решений органов местного самоуправления об отводе земель и изменении их правового режима.
В силу статьи 35 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" проекты проведения землеустроительных работ, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ в зонах охраны объекта культурного наследия подлежат согласованию с соответствующими органами охраны объектов культурного наследия.
Согласно пункту 2.3 Положения об обеспечении сохранности историко-культурного наследия г. Читы, утвержденного постановлением мэра города Читы N 43 от 14.01.1997, для памятников истории, архитектуры и градостроительства временные границы охранной зоны определяются откладыванием от внешнего периметра здания двух высот.
На основе правильного применения пункта 2.3 указанного Положения, исследования и оценки имеющихся в материалах дела доказательств (л.д. 82 — 87, том 1; л.д. 18 — 46, том 3) судом установлено, что спорный земельный участок расположен в зоне охраны выявленных объектов культурного наследия.
Тем не менее согласование на отвод земельного участка (расположенного в зоне охраны выявленных объектов культурного наследия), проектной документации, изменения его правового режима с органом охраны объектов культурного наследия на момент заключения договора аренды земельного участка N 442/04 от 11.08.2004 отсутствовало (л.д. 19 — 20, 99, том 1), что противоречит требованиям подпункта 5 пункта 2 статьи 33 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".
Доводам ответчика, а равно заявителя жалобы, о последующем согласовании документации по историко-архитектурному, историко-градостроительному обоснованию и архитектурно-планировочного обоснования судом первой инстанции дана надлежащая и правомерная оценка.
Не принимается судом кассационной инстанции и довод ООО "Фармальянс" об утверждении неуполномоченным лицом — ГУК "Центр по сохранению историко-культурного наследия Читинской области" — списков вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность.
На основе исследования и оценки имеющихся в материалах дела доказательств (л.д. 81 — 86, 133 — 139, 142 — 144, 150 — 155, том 3), анализа Приказа Минкультуры РСФСР от 26.01.1990 "О реорганизации структуры управления делом охраны памятников истории и культуры" (л.д. 87, том 3) суд пришел к обоснованным выводам о том, что с 30.10.1991 при Управлении культуры Читинской области создан специально уполномоченный орган в деле охраны памятников истории и культуры — Центр по сохранению историко-культурного наследия (приказ N 211 от 22.10.1991 — л.д. 92, том 3; Устав — л.д. 93 — 100, том 3; свидетельство — л.д. 101, том 3), который осуществляет полномочия государственного органа охраны объектов культурного наследия в субъекте Российской Федерации.
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации N 65 от 29.01.1992 "О свободе торговли" предприятия и граждане осуществляют торговлю в отведенных для этого местах, за исключением территорий, прилегающих к зданиям государственных органов власти и управления.
Судом установлено, что спорный земельный участок расположен к административному зданию прокуратуры Сибирского военного округа в непосредственной близости, которая правомерно определена судом на основании правил пункта 3.5 Положения о порядке размещения и использования торговых зон на территории города Читы, предназначенных для установки объектов мелкорозничной (торговой) сети и временных организаций быстрого обслуживания (закусочная), утвержденного решением Читинской городской Думы N 96 от 30.04.2002, расстоянием не менее чем 50 метров.
Обоснованно указав на отсутствие в материалах дела доказательств изменения границ торговой зоны в районе ОДОРА в установленном порядке, суд пришел к правомерному выводу о недоказанности ответчиками правовой возможности размещения торгового павильона на земельном участке в г. Чите по ул. Пушкина, 2.
Более того, окружной суд находит правильными выводы суда о несоблюдении ответчиками установленного статьями 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации порядка предоставления спорного земельного участка в аренду, в том числе с учетом зонирования территории и информированием населения. Из материалов дела следует и как установлено судом первой инстанции, в нарушение требования части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиками доказательств соблюдения указанного порядка в материалы дела не представлено.
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При изложенных обстоятельствах требования о признании договора аренды земельного участка N 442/04 от 11.08.2004 удовлетворены судом правомерно и обоснованно.
Доводы заявителя жалобы о неправильном применении судом первой инстанции указанных ООО "Фармальянс" в жалобе норм материального права при производстве в суде кассационной инстанции не подтвердились.
Иные доводы заявителя жалобы, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка, повторно рассмотрены и отклонены окружным судом как несостоятельные и не влияющие на правильность принятого по делу судебного акта.
Таким образом, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что решение от 9 ноября 2005 года Арбитражного суда Читинской области вынесено с соблюдением норм материального права и полностью соответствуют нормам процессуального права, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения кассационной жалобы.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ООО "Фармальянс".
Руководствуясь статьями 274, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 9 ноября 2005 года Арбитражного суда Читинской области по делу N А78-5569/05-С1-6/188 оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий А.В.ОРЛОВ

Судьи: В.И.КУЛАКОВ Л.М.СОКОЛОВА