В удовлетворении иска о взыскании арендной платы отказано правомерно, поскольку арендатор произвел капитальный ремонт за счет собственных средств и приобрел право на зачет стоимости ремонта в счет арендных платежей

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.08.2008 N Ф03-А51/08-1/3042 по делу N А51-4157/200728-132

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2008 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Росимущества по Приморскому краю
на решение от 25.07.2007, постановление от 22.05.2008
по делу N А51-4157/200728-132
Арбитражного суда Приморского края
по иску Территориального управления Росимущества по Приморскому краю
к открытому акционерному обществу "Владивосток Авиа"
о взыскании 9 176 358 руб. 34 коп.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Приморскому краю обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковыми требованиями к открытому акционерному обществу "Владивосток Авиа" о взыскании 9 176 358 руб. 34 коп., составляющих задолженность по оплате арендной платы в сумме 8 415 864 руб. 16 коп., договорной пени за просрочку оплаты в сумме 760 494 руб. 18 коп. за период с 01.02.2006 по 31.03.2007 по договору аренды имущественного комплекса.
Решением суда от 25.07.2007, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 22.05.2008, в удовлетворении исковых требований Теруправления ФАУФИ по Приморскому краю отказано в полном объеме.
Отказывая истцу в удовлетворении иска, суд исходил из необходимости проведения арендатором ОАО "Владивосток Авиа" за свой счет капитальных ремонтных работ. В связи с чем, суд признал прекращенным обязательство по внесению арендных платежей за предъявленный период в сумме 8 176 358 руб. 34 коп., так как ответчик был вправе зачесть стоимость работ по капитальному ремонту в счет арендной платы по договору N 210/01 на основании пункта 1 статьи 616 ГК РФ. Условие Теруправления ФАУФИ по Приморскому в распоряжении о рассрочке зачета стоимости выполненного капитального ремонта в течение срока действия договора и необходимости внесения ответчиком с марта 2006 года арендной платы в размере 50% суд признал противоречащим пункту 1 статьи 616 ГК РФ и пункту 1 раздела IV "Особые условия" договора аренды.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Теруправление ФАУФИ по Приморскому краю просит в своей кассационной жалобе их отменить как принятые с неправильным применением норм материального права к обстоятельствам дела. Заявитель кассационной жалобы полагает, что распоряжением N 300-р от 28.11.2005 Теруправление Росимущества по Приморскому краю в соответствии со статьей 410 ГК РФ определило порядок осуществления зачета стоимости капитального ремонта в счет арендной платы, учитывая, что в договоре аренды порядок зачета не был установлен. Несостоятельным является вывод суда о том, что стоимость капитального ремонта значительно превышает размер арендных платежей, поскольку подлежащая зачету сумма распространяется на весь период действия договора, то есть до 31.03.2011.
Изучив материалы дела, заслушав доводы сторон, проверив в порядке статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению государственным имуществом Приморского края (Арендодатель) и ОАО "Владивосток Авиа" (Арендатор) 28.04.2001 заключен договор N 210/01 аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности — имущественного комплекса: аэродром Озерные ключи, перрон аэропорта, взлетно-посадочная полоса, дом обогрева на перроне, три ограждения из колючей проволоки, здание электростанции, водопровод, очистные сооружения, пожарный пост, трансформаторная подстанция-2, трансформаторная подстанция-3, канализационные сети, прокол под ж/д полотном, расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Портовая, 41, для использования под уставную деятельность. Срок действия договора аренды с 01.04.2001 по 31.03.2011 (пункт 2 раздела I "Общие условия" договора аренды).
01.06.2006 Теруправление ФАУФИ по Приморскому краю (правопреемник Комитета по управлению государственным имуществом Приморского края) и ОАО "Владивосток Авиа" заключили дополнительное соглашение N 43 к договору аренды от 28.04.2001 в отношении наименования арендодателя, размера и порядка внесения арендной платы, ответственности арендатора за несвоевременное внесение арендной платы, а также перечня недвижимого имущества, переданного в аренду (Приложение к договору).
Согласно пункту 1 раздела IV "Особые условия" договора аренды от 28.04.2001 при проведении Арендатором капитального ремонта арендуемого имущества за свой счет, затраты, понесенные им, засчитываются в счет подлежащей внесению арендной платы при условии предварительного согласования с Арендодателем планируемых работ, после фактического их выполнения и предоставления Арендодателю документов, подтверждающих проведение ремонта.
Из указанного условия договора и в силу статьи 616 ГК РФ следует, что производство капитального ремонта имущества должно производиться за счет арендодателя.
В соответствии с указанной нормой права, нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Как правильно установлено судом первой инстанции, в период действия указанного договора стоимость проведенных ОАО "Владивосток Авиа" работ по ремонту арендованного имущества неоднократно засчитывалась в счет арендной платы за соответствующие периоды, о чем ОАО "Владивосток Авиа" уведомлялось письмами от 14.08.2002, от 04.12.2002, от 05.11.2003 от 05.01.2003 от 28.07.2003 от 30.12.2003 от 30.12.2004 от 02.02.2005.
Распоряжением Теруправления ФАУФИ по Приморскому краю от 28.11.2005 N 300-р на основании решения комиссии по вопросам арендных отношений от 21.10.2005 в счет арендной платы на сумму 13 426 702 руб. 46 коп. арендатору зачтена на эту сумму стоимость выполненных работ по капитальному ремонту федерального имущества, арендованного по договору аренды N 210/01, при этом в распоряжении содержится предписание отделу бухгалтерского учета, отчетности и контроля за доходами производить списания зачетной суммы путем погашения 50% ежемесячной арендной платы начиная с месяца, следующего за оплаченным, путем зачета затрат по капитальному ремонту согласно решению, принятому на предыдущих комиссиях; а пунктом 3 данного распоряжения, ОАО "Владивосток Авиа" предписано производить оплату в бюджет денежными средствами оставшиеся 50% ежемесячной арендной платы.
Из чего следует, что арендодатель согласился на зачет стоимости выполненных ответчиком капитальных работ в счет арендной платы по 50% с рассрочкой в течение срока договора.
Суд отказывая истцу в иске правомерно, на основании пункта 1 статьи 616 ГК РФ, отклонил доводы истца о том, что распоряжением от 28.11.2005 N 300-р Теруправление ФАУФИ по Приморскому краю определило порядок осуществления зачета стоимости капитального ремонта в счет арендной платы, указав, что данный порядок не может применяться к отношениям сторон, поскольку установлен Арендодателем в одностороннем порядке и согласия на проведение зачета с ежемесячным внесением 50% арендных платежей денежными средствами Арендатор, имеющий право на полный зачет, не давал.
Поскольку фактическая стоимость произведенных ответчиком капитальных работ согласно его расчету, не оспоренному истцом, превышает стоимость предъявленных истцом арендных платежей, суд пришел к правильному выводу об отсутствии у ответчика долга перед истцом.
Судом полно и всесторонне исследованы все имеющие отношение к делу обстоятельства, которым дана надлежащая правовая оценка.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

решение от 25.07.2007, постановление от 22.05.2008 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-4157/200728-132 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.