Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе это требовать только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.12.2004 N Ф03-А73/04-1/3813

от 21 декабря 2004 года
Дело N Ф03-А73/04-1/3813

(извлечение)

Резолютивная часть постановления от 14.12.2004. Полный текст постановления изготовлен 21.12.2004.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя без образования юридического лица Полей Ю.А. на решение от 28.05.2004, постановление от 15.09.2004 по делу N А73-2483/2003-26 (АИ-1/1015/04-42) Арбитражного суда Хабаровского края по иску предпринимателя без образования юридического лица Матвеева В.А. к предпринимателю без образования юридического лица Полей Ю.А. о расторжении договора аренды.
Предприниматель, осуществляющий свою деятельность без образования юридического лица, Матвеев Валерий Анатольевич обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к предпринимателю, осуществляющему свою деятельность без образования юридического лица, Полей Юрию Александровичу о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 10.01.2000 и освобождении арендованного нежилого помещения общей площадью 329,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, проспект Мира, 52, в связи с существенным нарушением условий договора об уплате арендной платы на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ и ст. 619 ГК РФ, поскольку ответчик не оплатил арендную плату за ноябрь, декабрь 2002 года и январь 2003 года.
Решением суда от 05.06.2003, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 16.10.2003, исковые требования удовлетворены на основании статей 309, 619 ГК РФ.
Судебные акты мотивированы ненадлежащим исполнением предпринимателем Полей Ю.А. условий договора аренды нежилого помещения от 10.01.2000 в части порядка расчетов по договору.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановлением от 23.12.2003 решение и постановление апелляционной инстанции отменил, а дело направил на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.
При новом рассмотрении дела суд решением от 28.05.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.09.2004, иск удовлетворил на основании статей 450, 452, ч. 3 ст. 619 ГК РФ. Отсутствие возражений со стороны ответчика на представленный истцом расчет об изменении арендной платы суд расценил как согласие и посчитал, что в договор были внесены изменения по соглашению сторон, и в связи с ненадлежащим исполнением предпринимателем Полей Ю.А. условий договора в части оплаты арендной платы удовлетворил требования истца.
Законность судебных актов проверяется Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа в порядке ст. ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании кассационной жалобы предпринимателя Полей Ю.А., в которой заявитель просит принятые по делу судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, по неполно исследованным обстоятельствам дела, имеющим значение для разрешения спора.
Заявитель ссылается на то, что не имеет задолженности перед истцом, арендодатель повысил арендную плату в одностороннем порядке, тогда как условиями договора это не предусмотрено. Кроме того, заявитель жалобы указывает на то, что при новом рассмотрении дела, в соответствии с п. 1 ст. 21 АПК РФ, заявил отвод судье, которая 05.06.2003 уже выносила по нему решение, впоследствии отмененное кассационной инстанцией Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа, и в нарушение ст. 22 АПК РФ решение от 28.05.2004 принято тем же судьей Кустовой Т.С. Также, в нарушение ст. 177 АПК РФ, предусматривающей направление копий решения лицам, участвующим в деле, в пятидневный срок со дня принятия решения, данное решение получил 25.06.2004 после обращения с заявлением о его получении в суд.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Матвеев В.А. считает принятые по делу судебные акты законными, а доводы кассационной жалобы — необоснованными.
Ходатайство предпринимателя Полей Ю.А. об отложении судебного разбирательства, мотивированное невозможностью его участия в судебном заседании, кассационной инстанцией отклонено в связи с отсутствием оснований, препятствующих рассмотрению дела в данном судебном заседании.
В заседании суда кассационной инстанции объявлялся перерыв в порядке ст. 163 АПК РФ до 14.12.2004 до 14 часов.
Рассмотрев материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав в заседании суда кассационной инстанции возражения по ней предпринимателя Матвеева В.А., Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению, принятые по делу судебные акты — подлежащими отмене с вынесением решения об отказе в иске.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 10.01.2000 между потребительским обществом "Коопзаготпром" (арендодатель) и предпринимателем Полей Ю.А. (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения в здании стояночного бокса, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, пр. Мира, 52, общей площадью 329,2 кв. м для использования под ремонтные мастерские.
В соответствии с п. 1.2 договора размер арендной платы нежилого помещения, без учета тепловой и электрической энергии, водоснабжения и канализации, составляет в 2000 году 2000 рублей в месяц, с 01.01.2001 размер арендной платы будет определяться согласно калькуляции.
Пунктами 3.1, 3.2 договора предусмотрена обязанность арендатора по оплате арендной платы не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным. Оплату за освещение, отопление, вывоз мусора, охрану объекта арендатор производит отдельно.
Согласно пунктам 6.1, 6.2, 6.3 договор вступает в силу со дня его подписания и действует до 31.12.2004. Действие договора может быть продлено или приостановлено, либо он может быть расторгнут дополнительным соглашением сторон. Договор может быть изменен или дополнен дополнительным соглашением сторон.
05.06.2001 между потребительским обществом "Коопзаготпром" (продавец) и предпринимателем Матвеевым В.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает нежилое помещение — гараж, площадью 524,1 кв. м, находящийся по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, пр. Мира, 52, а покупатель принимает и оплачивает его.
С 19.04.2002 собственником вышеуказанного нежилого помещения является предприниматель Матвеев В.А., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.04.2002 N 27 ХК 009884.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.08.2001 N 1И-74б на недвижимое имущество — гараж, площадью 524,1 кв. м существует обременение (ограничение) права в пользу Полей Ю.А., арендующего нежилое помещение общей площадью 329,2 кв. м.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе это требовать только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Следовательно, если арендатор устранит нарушение в разумный срок, требование арендодателя расторгнуть договор удовлетворению не подлежит.
Письмом от 04.03.2003 истец обратился в адрес ответчика с предложением об оплате суммы долга за аренду помещения за период с ноября 2002 г. по январь 2003 г. со сроком погашения до 16.03.2003 из расчета стоимости арендной платы 35794 руб. 57 коп. в месяц с НДС. Ответчик оплатил ее 08.04.2003 из расчета 3000 руб. в месяц, продолжая оплачивать ее в этом же размере.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции признал существенным нарушением условий договора — неоплату арендных платежей более 2-х раз подряд в установленный договором срок за период с ноября 2002 года по январь 2003 года, исходя из правомерного изменения арендодателем ставки арендной платы по условиям договора в одностороннем порядке с ноября 2002 г. до 35794 руб. 57 коп.
Вместе с тем условиями договора арендодателю не предоставлено право одностороннего изменения размера арендной платы, кроме того, договором предусмотрено изменение или дополнение договора дополнительным соглашением сторон.
Суд первой инстанции расценил отсутствие возражений со стороны ответчика на представленный истцом расчет об изменении арендной платы как согласие и посчитал, что в договор в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ были внесены изменения по соглашению сторон. Данный вывод суда неправомерен, так как противоречит п. 1 ст. 452 ГК РФ, предусматривающему изменение договора в той же форме, что и сам договор.
Письменного соглашения между сторонами об изменении договора аренды в части арендной платы с ноября 2002 года по ставке 35794 руб. 57 коп. в месяц не имеется, поэтому выводы суда не соответствуют ст. 450, 452 ГК РФ.
Кроме того, изменения в договор аренды недвижимого имущества о размере арендной платы, заключенного на срок свыше одного года, в нарушение п. 2 ст. 651 ГК РФ не зарегистрированы в госреестре, следовательно, условия договора не изменены.
Поскольку до вынесения решения по делу ответчиком 08.04.2003 внесена арендная плата в кассу истца исходя из 3000 руб. в месяц, оснований, предусмотренных п. 2 ст. 619 ГК РФ, для досрочного расторжения договора аренды не имеется.
Не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы о нарушении ст. 21 АПК РФ при рассмотрении дела судом первой инстанции, поскольку нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не содержат запрета на повторное участие судьи в рассмотрении в данной инстанции дела, предыдущее разбирательство которого проходило в этой же инстанции с его участием.
Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28.05.2004 и постановление апелляционной инстанции от 15.09.2004 Арбитражного суда Хабаровского края по делу N А73-2483/2003-26 (АИ-1/1015/04-42) отменить.
В иске предпринимателю Матвееву В.А. к предпринимателю Полей Ю.А. о расторжении договора аренды от 10.01.2000 отказать.
Прекратить исполнение отмененных судебных актов.
Взыскать с предпринимателя Матвеева В.А. в пользу предпринимателя Полей Ю.А. расходы по госпошлине по кассационной жалобе 1000 рублей.
Арбитражному суду Хабаровского края выдать исполнительный лист.