Арендатор может обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.12.2004 N Ф03-А73/04-1/3508

от 21 декабря 2004 года
Дело N Ф03-А73/04-1/3508

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 14.12.2004. Полный текст постановления изготовлен 21.12.2004.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Министерства обороны РФ в лице Хабаровской квартирно-эксплуатационной части на постановление от 19.08.2004 по делу N А73-1964/2004-51 (АИ-1/890/2004-42) Арбитражного суда Хабаровского края по иску закрытого акционерного общества "Дальневосточный экспресс" к Министерству обороны в лице Хабаровской квартирно-эксплуатационной части, 3-е лицо: Министерство имущественных отношений РФ по Хабаровскому краю, о понуждении к подписанию соглашения о продлении договора аренды.
Закрытое акционерное общество "Дальневосточный экспресс" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Министерству обороны РФ в лице Хабаровской КЭЧ ДВО о понуждении к подписанию соглашения о продлении договора аренды нежилого помещения площадью 443,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Путевая, д. 1, на срок с 18.04.2003 по 17.04.2006.
Свое требование истец мотивировал тем, что он длительное время является добросовестным арендатором указанного помещения, а ответчик в нарушение п. 1 ст. 621 ГК РФ отказался от продления договора аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица истец привлек Министерство имущественных отношений Хабаровского края.
Решением от 23.06.2004 в удовлетворении иска ЗАО "Дальневосточный экспресс" отказано. При этом суд исходил из свободы заключения договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ), из того, что положение пункта 1 ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано только в случае передачи арендодателем предмета аренды третьему лицу, а также из того, что КЭЧ ДВО арендодателем по договору N 6088 от 01.07.2002 не является.
Постановлением апелляционной инстанции от 19.08.2004 решение от 23.06.2004 отменено. Хабаровская КЭЧ ДВО обязана судом подписать соглашение о продлении договора аренды нежилого помещения по адресу: г. Хабаровск, ул. Путевая, 1, на срок с 18.04.2003 по 17.04.2006.

Суд кассационной инстанции, установив добросовестность арендатора, счел отказ Хабаровской КЭЧ ДВО Минобороны в продлении договора аренды N 6088 злоупотреблением принадлежащим ей правом и не соответствующим п. 2 ст. 621, ст. 610 ГК РФ.
Не согласившись с принятым по делу постановлением апелляционной инстанции, Хабаровская КЭЧ в своей кассационной жалобе просит его отменить и оставить в силе решение суда от 23.06.2004.
В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или соглашением сторон.
В связи с этим указывает на то, что ни законом, ни договором не установлена обязанность сторон заключить договор на новый срок.
Настаивает на том, что продление договора невозможно, так как его условия по проведению капитального и текущего ремонта арендатором не выполнялись. В связи с этим опровергает представленные истцом доказательства проведения ремонтных работ.

Поскольку спорное нежилое помещение закреплено за Хабаровской КЭЧ ДВО на праве оперативного управления, последняя полагает, что право на заключение, продление, расторжение и прекращение договоров аренды принадлежит не только Территориальному МИО РФ по Хабаровскому краю, но и Хабаровской КЭЧ.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель Хабаровской КЭЧ поддержала доводы жалобы в полном объеме.
Представители ЗАО "Дальневосточный экспресс" и Территориального управления МИО РФ по Хабаровскому краю выразили согласие с принятым по делу постановлением и просили оставить его без изменения.
В соответствии со ст. 163 АПК РФ в заседании объявлялся перерыв до 14.12.2004 до 14 часов 00 минут.
Рассмотрев материалы дела, изучив доводы жалобы и выслушав представителей сторон в заседании, судебная коллегия Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа не находит оснований для отмены состоявшегося по делу постановления апелляционной инстанции, исходя из нижеследующего.
Пунктом 1 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.
Поскольку указанное право должно быть защищено в судебном порядке, поэтому арендатор может обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу (Письмо ВАС РФ от 10.09.1993 N С-13/ОП-276).
Намерение Хабаровской КЭЧ ДВО сдавать спорное нежилое помещение в аренду другому лицу представитель ответчика подтвердила в судебном заседании кассационной инстанции. Об этом намерении знали и ЗАО "Дальневосточный экспресс", и Территориальное управление МИО по Хабаровскому краю.
В процессе рассмотрения спора суд установил, что арендатор надлежащим образом исполнял обязанности арендатора.
Так, он своевременно и в обусловленном договором размере вносил арендные платежи. Допущенная истцом в феврале 2004 года задолженность по арендной плате была вызвана изменением ставки арендной платы и ликвидирована им до получения претензии Территориального управления МИО РФ по Хабаровскому краю.
Как следует из справок домоуправления N 2 Хабаровской КЭЧ, в помещении магазина, расположенного по ул. Путевая, 1, силами ЗАО "Дальневосточный экспресс" произведен ремонт подсобных помещений, ремонт кровли, фасада и боковой части помещения магазина, капитальный ремонт системы электроснабжения с заменой силового кабеля, а также иные ремонтные работы.
Договором аренды N 6088 от 01.07.2002 не установлены объем, сроки, стоимость, а также порядок приемки предполагаемых к выполнению ремонтных работ. Поэтому доводы заявителя жалобы о том, что выполненные истцом работы не подтверждены документально и не соответствуют требованиям качества, суд правомерно не принял во внимание.
Более того, в период аренды спорного помещения Хабаровская КЭЧ не настаивала на выполнении какого-либо ремонта.
А пунктом 4.7 договора предусмотрено: если состояние возвращаемых помещений по окончании срока действия договора хуже состояния с учетом нормального износа, арендатор возмещает арендодателю или владельцу ущерб в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Кроме того, в качестве основания для отказа от подписания соглашения о продлении договора аренды Хабаровская КЭЧ ссылалась на отсутствие согласования этого вопроса с ОФСБ по Хабаровскому гарнизону, а не на невыполнение истцом условий договора аренды.
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции правомерно счел исковое требование ЗАО "Дальневосточный экспресс" подлежащим удовлетворению.
Руководствуясь статьями 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление апелляционной инстанции от 19.08.2004 Арбитражного суда Хабаровского края по делу N АИ-1/890/2004-42 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.