Апелляционная инстанция правомерно отказала в удовлетворении заявления о признании недействительным решения ответчика об отказе в продлении условий договоров аренды земельных участков, поскольку заявитель, получив спорные земельные участки в порядке перенайма и не зарегистрировав свое право, не стал арендатором земельных участков по спорным договорам и поэтому не имеет преимущественного права на продление этих договоров аренды

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.12.2004 N Ф03-А51/04-1/3801

от 21 декабря 2004 года
Дело N Ф03-А51/04-1/3801

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 14.12.2004. Полный текст постановления изготовлен 21.12.2004.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Конгресс и Ко" на постановление от 27.09.2004 по делу N А51-716/2003-24-67 Арбитражного суда Приморского края по иску общества с ограниченной ответственностью "Конгресс и Ко" к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока, 3-и лица: Администрация г. Владивостока, ООО "Росс-Ветеран", о признании недействительным ненормативного акта и устранений нарушений прав пользования имуществом.
Общество с ограниченной ответственностью "Конгресс и Ко" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока о признании недействительным решения ответчика об отказе в продлении условий договоров аренды N 002782 N 002783 от 25.03.1998, оформленного письмом от 06.03.2003 N 2441в, и обязании УМНС г. Владивостока переоформить договоры на земельные участки в районе ул. Борисенко, 17 на ООО "Конгресс и Ко" на новый срок.

Решением от 04.04.2003, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 27.09.2004, исковые требования истца удовлетворены.
Постановлением кассационной инстанции от 10.11.2003 N Ф03-А51/03-1/2800 судебные акты отменены и материалы дела направлены на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении решением от 20.07.2004 исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным решения УМС г. Владивостока об отказе продления условий договоров аренды N 002782, 002783 от 25.03.1998 и обязал арендодателя переоформить их на новый срок.
Постановлением апелляционной инстанции от 27.09.2004 решение отменено и в иске истцу отказано.
Мотивом отказа послужило то, что истец не доказал в порядке ст. 621 ГК РФ преимущественного права на продление арендных отношений с УМС г. Владивостока на земельные участки.
Законность судебных актов проверяется федеральным арбитражным судом в порядке статей 284, 286 АПК РФ на основании кассационной жалобы ООО "Конгресс Ко", в которой заявитель просит отменить постановление апелляционной инстанции, считая, что принято оно с нарушением процессуальных и материальных норм, неправильно дана оценка представленным документам, в связи с чем необоснованно сделан вывод об отсутствии у истца прав на продление договоров аренды, и просил оставить в силе решение суда первой инстанции.
В судебном заседании представители ООО "Конгресс и Ко" поддержали доводы, изложенные в жалобе.
Представитель ответчика в заседание суда не явился, несмотря на надлежащее извещение.
Из материалов дела установлено: Мэрией города Владивостока (арендодатель) и межрегиональной ассоциацией государственных, кооперативных организаций, предприятий и объединений "Континент" (арендатор), преобразованной в дальнейшем в ЗАО "Континент", заключены 25.03.1998 два договора аренды N 002782 и N 002783 на земельные участки 6537 кв. м и 9321 кв. м, расположенные в г. Владивостоке в районе ул. Борисенко, сроком на 5 лет.
Указанные договоры зарегистрированы в установленном порядке 11.09.2002, что подтверждается свидетельствами серии 25-АА N 206011, N 206012.
ЗАО "Континент" 15.10.2002 вошло в состав участников ООО "Конгресс и Ко", передав с согласия УМС г. Владивостока в уставный капитал общества право аренды земли по договорам N 002782, N 002783, что не противоречит статье 22 Земельного кодекса РФ.
Письмом от 02.08.2002 УМС г. Владивостока согласилось на замену арендатора ЗАО "Континент" на ООО "Конгресс и Ко" в рамках срока действия договоров.
На предложение ООО "Конгресс и Ко", направленное 14.02.2003 ответчику на заключение договора аренды земли на новый срок, УМС г. Владивостока письмом от 06.03.2003 N 2441в ответило отказом со ссылкой на то, что испрашиваемые земельные участки на основании постановления главы администрации города от 11.02.2003 N 238 согласованы другой организации.
Данный отказ послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства.
Пункт 2 ст. 615 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, определяя в качестве форм такой передачи перенаем, вклад в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, паевой взнос.
ООО "Конгресс и Ко" заявило о своих правах на спорный земельный участок на основании того, что оно перешло ему на основании передачи прав на аренду по договорам N 002782 и N 002783 ЗАО "Континент" в качестве вклада в уставный капитал общества, то есть в порядке перенайма.
Такой порядок передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу предусмотрен и ст. 22 Земельного кодекса РФ.
В Гражданском кодексе РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержатся нормы, исключающие для договоров перенайма требования о государственной регистрации.
Договоры N 002782 и N 002783 заключены ЗАО "Континент" сроком на 5 лет и были обществом зарегистрированы.
ООО "Конгресс и Ко", получившее право аренды на земельные участки по указанным договорам в порядке перенайма, обязано было в соответствии с действующим законодательством зарегистрировать договоры.
Поскольку это сделано не было, то апелляционная инстанция правомерно на основании п. 2 ст. 609 ГК РФ и ст. 615 ГК РФ признала, что ООО "Конгресс и Ко" не стало арендатором земельных участков по договорам N 002782 и N 002783, то есть к нему не перешло обязательственное право, принадлежащее прежнему арендатору.
Поскольку "Конгресс и Ко" арендатором по договорам N 002782 и N 002783 не являлось, поэтому доводы о наличии у него преимущественного права на возобновление договора аренды необоснованны.
Правомерно не согласилась апелляционная инстанция с решением суда первой инстанции и в части признания недействительным решения УМС г. Владивостока, оформленного письмом от 06.03.2003 N 2441в, так как собственник земельных участков обоснованно в связи с вышеизложенным отказал ООО "Конгресс и Ко" в продлении условий договоров N 002782 и N 002783.
Кроме того, апелляционная инстанция обоснованно отклонила требование ООО "Конгресс и Ко" о понуждении УМС г. Владивостока переоформлению договоров N 002782 и N 002783 на новый срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Такое право арендатор приобретает только в том случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил новый договор с другим лицом.
Доказательств о том, что УМС г. Владивостока передало или намеревалось передать оспариваемые земельные участки другому лицу в аренду, ООО "Конгресс и Ко" не представило. Данные о том, что земельные участки, находящиеся в аренде у ЗАО "Континент", УМС г. Владивостока намерено передать ООО "Росс-Ветеран", не свидетельствуют о передаче их указанному обществу в аренду.
Также апелляционной инстанцией правомерно отклонены требования истца о понуждении к заключению договора аренды на земельные участки и по основанию нахождения на них торговых павильонов, принадлежащих ему на праве собственности.
Статья 36 Земельного кодекса РФ предусматривает, что исключительное право на приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом и федеральными законами.
Павильоны ООО "Конгресс и Ко", расположенные на земельном участке ООО "Континент", сделаны из панелей "сэндвич" и стального листа, носят временный характер и построены на время действия краткосрочного договора земли и к недвижимому имуществу не относятся, поскольку не состоят в неразрывной связи с землей. Свидетельства о праве собственности, как предусмотрено гражданским законодательством, на указанные объекты истцом не оформлены.
Таким образом, ООО "Конгресс и Ко" не имеет исключительного права требовать передачи ему земли, на которой расположены павильоны, в аренду.
Довод ООО "Конгресс и Ко" о том, что на спорном земельном участке оно в 2001 году согласовало с ответчиком вопрос о капитальном строительстве торгового комплекса, не может служить основанием для признания его лицом, имеющим преимущественное право на заключение договора аренды.
Действительно, КУМИ г. Владивостока 21.08.2001 согласовало акт выбора площадки для размещения объекта временного назначения площадью 11980 кв. м по ул. Борисенко, 17, с выделением 1-й очереди строительства площадью 1977 кв. м под объект временного размещения универсального рынка на срок с 13.06.2001 по 12.06.2004. Заключен договор N 3/133з, который не зарегистрирован в установленном порядке.
Отведенный ООО "Конгресс и Ко" земельный участок находился в границах земельного участка, переданного в аренду ЗАО "Континент" по договорам N 002782, N 002783, которое не возражало против размещения рынка истцом.
Доказательств о том, что земля ООО "Конгресс и Ко" отводилась ответчиком под капитальное строительство, не представлено.
Также ООО "Конгресс и Ко" не представило документов в подтверждение добросовестности исполнения обязательств по оплате арендных платежей. В деле имеются документы, подтверждающие наличие долга на момент окончания срока действия договоров.
Поскольку апелляционная инстанция Арбитражного суда Приморского края приняла судебный акт с соблюдением процессуальных и материальных норм, поэтому оснований для отмены его не имеется.
Руководствуясь статьями 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление от 27.09.2004 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-716/2003-24-67 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.