Требование: О взыскании долга по договору аренды и стоимости текущего ремонта помещений

Обстоятельства: Арендодатель сослался на обязанность возместить стоимость коммунальных услуг и расходы на текущий ремонт. Арендатор указал на неверный расчет энергии. Встречное требование: О взыскании неосновательного обогащения в виде невозвращенного обеспечительного платежа, завышенной платы за энергию.
Решение: 1) В удовлетворении требования в части взыскания долга отказано, поскольку арендодатель уклонился от приемки освобожденных помещений; 2) Встречное требование удовлетворено, поскольку обеспечительный платеж необоснованно удерживался, арендодатель при расчетах за энергию применял более дорогой тариф по низкому уровню напряжения.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.09.2016 N Ф04-3751/2016 по делу N А03-3863/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2016 года13 сентября 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Орловой Н.В.
судей Бушмелевой Л.В.
Шуйской С.И.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Пелевиной О.Н., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мусатовой Натальи Николаевны на решение от 29.02.2016 Арбитражного суда Алтайского края (судья Лихторович С.В.) и постановление от 08.06.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Захарчук Е.И., Нагишева О.Б.) по делу N А03-3863/2014 по иску индивидуального предпринимателя Мусатовой Натальи Николаевны (г. Барнаул Алтайского края, ИНН 222505438567, ОГРН 308222524100032) к открытому акционерному обществу "Алтайэнергосбыт" (656049, Алтайский край, город Барнаул, улица Интернациональная, дом 122, ИНН 2224103849, ОГРН 1062224065166) о взыскании 3 479 402,64 руб. и по встречному иску открытого акционерного общества "Алтайэнергосбыт" к индивидуальному предпринимателю Мусатовой Наталье Николаевне о взыскании 2 863 941,63 руб.
Другие лица, участвующие в деле: открытое акционерное общество "Барнаульская горэлектросеть", общество с ограниченной ответственностью "Натали-Фэшн".
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Алтайского края (судья Ильичева Л.Ю.) в заседании участвовали представители: от индивидуального предпринимателя Мусатовой Натальи Николаевны — Дмитриев Е.Д. по доверенности от 24.05.2016, Лынов С.А. по доверенности от 25.02.2014; от открытого акционерного общества "Алтайэнергосбыт" — Толокольников Д.В. по доверенности от 14.01.2016.
Суд

установил:

индивидуальный предприниматель Мусатова Наталья Николаевна (далее — предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), к открытому акционерному обществу (далее — общество) о взыскании 3 479 401,61 руб., в том числе 934 150 руб. — задолженности по арендной плате, 2 545 252,64 руб. — восстановительной стоимости текущего ремонта нежилых помещений.
Общество предъявило встречное исковое заявление к предпринимателю, уточненное в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании 2 444 420,07 руб. неосновательного обогащения, из которых 1 624 400,07 руб. — денежные средства, полученные ответчиком за принятую арендатором электрическую энергию в размере, превышающем стоимость электрической энергии непосредственного поставщика открытого акционерного общества "Барнаульская горэлектросеть" (далее — ОАО "БГЭС"), 820 020 руб. — сумма невозвращенной части обеспечительного платежа, 419 521,56 руб. — проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 18.02.2014 по 19.02.2016.
Решением от 29.02.2016 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 08.06.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования предпринимателя удовлетворены частично, с общества в пользу предпринимателя взыскано 2 545 252,64 руб. восстановительной стоимости ремонта и затрат на ремонт. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
Встречные исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В результате зачета удовлетворенных первоначальных и встречных исковых требований с предпринимателя в пользу общества взыскано 318 688,99 руб. Распределены расходы по государственной пошлине и за проведение экспертиз.
В кассационной жалобе предприниматель просит решение и постановление в части отказа в удовлетворении первоначальных требований и удовлетворения встречных требований отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований предпринимателя в полном объеме и отказе в удовлетворении встречного иска.
В обоснование жалобы заявитель указывает следующие доводы: выводы судов о том, что имела место просрочка арендодателя, не соответствуют обстоятельствам дела, наоборот, в рассматриваемом случае имеет место просрочка арендатора по возврату нежилых помещений, в связи с чем в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы; с учетом того, что судами установлены обстоятельства по ухудшению состояния имущества и взыскана стоимость на ремонт помещений, вывод судов о необоснованном удержании предпринимателем обеспечительного платежа является ошибочным; суды, удовлетворяя встречные требования, пришли к неправильному выводу о злоупотреблении предпринимателем правом.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены или изменения.
Из материалов дела следует, что предпринимателю на праве собственности принадлежит административное нежилое здание общей площадью 3 392,3 кв. м, Литер А, этажность 8, подземная этажность: 1, расположенное по адресу: г. Барнаул, пр-т Красноармейский,75Б.
Между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 01.02.2011 N 3/10 (далее — договор), которым арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование помещения в спорном здании, в границах обозначенных на поэтажном плане согласно приложению N 1 к договору (далее — арендуемые помещения), срок аренды установлен с 01.01.2011 по 31.12.2015 (пункт 4.1 договора).
В пункте 5.1 договора стороны установили, что арендная плата состоит из двух частей: фиксированной и переменной, а также согласовали размер, порядок, условия ее внесения, ответственность за нарушение сроков внесения платежей.
Пунктом 5.2 договора установлена обязанность арендатора по перечислению в срок до 28.02.2011 на расчетный счет арендодателя обеспечительного платежа (далее — обеспечительный платеж), который в дальнейшем возвращается арендодателю по истечении срока действия договора.
Обеспечительный платеж в сумме 1 820 020 руб. перечислен на расчетный счет арендодателя.
Согласно пункту 7.4 договора арендатор обязан самостоятельно и за свой счет производить текущий ремонт арендуемых помещений в течение срока договора аренды. В случае оставления арендатором помещений до истечения срока аренды или в связи с прекращением договора, арендатор обязан уплатить арендодателю сумму стоимости не произведенного им и являющегося его обязанностью текущего ремонта помещений.
Арендатор обязан сообщить арендодателю не позднее, чем за 6 месяцев о предстоящем освобождении помещений и расторжении договора, как в связи с окончанием срока договора, так и при его досрочном освобождении; имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора полностью или частично, предварительно уведомив арендодателя в срок за два календарных месяца до предполагаемой даты отказа от договора; в случае досрочного расторжения договора, арендуемые помещения должны быть сданы арендодателю по акту приема-передачи в течение 5 рабочих дней (пункты 7.12, 7.14, 9.3 договора).
Пунктом 12.1 договора стороны согласовали, что условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 01.01.2011.
Нежилые помещения переданы обществу 01.01.2011 по акту приема-передачи.
На основании дополнительного соглашения от 01.12.2011 N 1 к договору арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения площадью 84,5 кв. м и 33,1 кв. м на 7 этаже в здании.
Пунктом 4 дополнительного соглашения установлена арендная плата за переданные дополнительно помещения.
Между обществом и Ивановым И.Г. 01.07.2013 заключено соглашение о намерениях заключить в будущем договор аренды нежилых помещений в офисном здании по адресу: г. Барнаул, ул. Интернациональная, 122, который впоследствии 01.12.2013 был заключен между указанными лицами.
В связи с чем письмом от 01.07.2013 общество уведомило арендодателя о досрочном расторжении договора аренды полностью и освобождении всех арендуемых помещений с 01.01.2014, просило вернуть обеспечительный платеж в размере 1 820 020 руб. в срок, не позднее 01.01.2014 путем перечисления денежных средств на расчетный счет общества.
Предприниматель письмом 17.09.2013 уведомила общество о необходимости сообщить о составе комиссии, дате освобождения помещений, восстановлении помещения после перепланировки и реконструкции в первоначальный вид, необходимости произвести текущий ремонт помещений после их освобождения, о наличии задолженности по арендной плате и удержании ею суммы из обеспечительного платежа в счет оплаты задолженности переменной части арендной платы, о возврате его оставшейся части.
Общество письмом от 05.11.2013 сообщило о создании комиссии для сдачи помещений и подписания акта приема-передачи, о ее готовности к сотрудничеству с 15.11.2014.
Предприниматель письмом от 22.11.2013 уведомила арендатора о необходимости проведения текущего ремонта арендованных помещений и восстановлению планировки помещений, об удержании из суммы обеспечительного платежа суммы, необходимой для устранения выявленных ухудшений.
Общество письмом от 26.12.2013 уведомило предпринимателя о возврате помещений 30.12.2013 в 16-00 часов, пригласило для принятия помещений и подписания акта приема-передачи.
Предприниматель письмом от 26.12.2013 указала на целесообразность переноса мероприятий по передаче имущества и оборудования на 10.01.2014 на 14-00.
В период с 10.01.2014 представителями арендодателя и арендатора произведен осмотр технического состояния освобожденных арендованных помещений, по результатам которого у сторон возникли разногласия.
В письме от 10.01.2014 истец указала ответчику на имеющиеся у нее претензии в отношении арендованного имущества, на наличие долга по коммунальным платежам, предложила в срок до 16.01.2014 привести помещения в соответствующее состояние.
Ответчик акт приема-передачи от 17.01.2014, составленный истцом, не подписал, составил протокол разногласий от 20.01.2014 к акту приема-передачи, подписал акты приема-передачи помещений и ключей от 16.01.2014 в своей редакции, предложил рассмотреть возможность зачета встречных однородных требований.
Акт приема-передачи помещений 17.01.2014 подписан с протоколом разногласий 27.01.2014.
В связи с тем, что сторонами не были согласованы все разногласия, предприниматель направила обществу претензии.
В целях определения восстановительной стоимости работ по текущему ремонту спорных помещений специализированной оценочной фирмой ООО "Агентство оценки" проведен осмотре помещений, ответчик участия в осмотре помещений не принимал.
Согласно отчету об оценке восстановительная стоимость текущего ремонта спорных помещений составляет округленно 2 210 000 руб.
Предприниматель, ссылаясь на расторжение договора с 27.01.2014, наличие задолженности у общества по арендной плате, обязанности по возмещению коммунальных расходов, уплате текущего ремонта помещений, обратилась с настоящим иском.
Общество, ссылаясь на необоснованное предъявление к возмещению платы за потребленную электроэнергию, на наличие у предпринимателя обязанности по возврату обеспечительного платежа, обратилось со встречным иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, принимая судебные акты в обжалуемой части, пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания с общества задолженности по арендной плате.
Удовлетворяя встречные требования, суды исходили из их доказанности и обоснованности.
Выводы судов являются правильными, соответствуют нормам права и обстоятельствам дела.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015).
По результатам рассмотрения дела судами установлено, что пунктом 7.14 договора предусмотрено право арендатора на отказ от исполнения договора полностью или частично, при этом последний обязан предупредить об этом арендодателя за два календарных месяца до предполагаемой даты отказа от договора; письмом от 01.07.2013 арендатор уведомил арендодателя о досрочном расторжении договора.
При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды установили, что истец был надлежащим образом уведомлен о расторжении договора и необходимости приемки помещений.
Принимая во внимание переписку, произведенную сторонами после направления обществом письма от 01.07.2013 о досрочном расторжении договора, суды пришли в верному выводу о том, что арендные отношения между сторонами прекратились, и договор аренды расторгнут в одностороннем порядке с 01.01.2014.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что отказ от приемки помещений последовал после прекращения арендных отношений (01.01.2014), суды пришли к правильному выводу о том, что именно в результате действий арендодателя имущество не было передано обществом в соответствии с условиями договора.
Учитывая изложенные обстоятельства, суды пришли к обоснованному выводу, что поскольку арендодатель уклонялся от приемки спорного помещения, арендатор фактически освободил помещение к окончанию срока действия договора, следовательно, предприниматель не вправе требовать от арендатора взыскания арендной платы после 01.01.2014.
Суды оценили довод истца о видоизменении помещений арендатором и отклонили его, правильно указав, что обстоятельства об обоснованности взыскания стоимости восстановительного ремонта не могут свидетельствовать о наличии оснований для взыскания арендной платы, поскольку положения ГК РФ в данном случае не предусматривает таких последствий.
Довод предпринимателя о наличии у ответчика задолженности по оплате коммунальных услуг за ноябрь и декабрь 2013 года также был предметом рассмотрения судов и обоснованно отклонен, поскольку ссылок на соответствующие доказательства истцом не приведено.
Более того, суды указали, что согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2013, на который ссылается истец, подписанному сторонами без замечаний и возражений, задолженность в пользу общества составляет 730 877, 56 руб.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанции правомерно отказали истцу в удовлетворении заявленных требований о взыскании задолженности по арендной плате.
Довод предпринимателя о том, что обществом не соблюден установленный договором срок и порядок возврата арендованного имущества, отклоняется с учетом вышеизложенного.
С учетом изложенного встречные требования в части взыскания обеспечительного платежа и соответствующих процентов за пользование денежными средствами, судами удовлетворены правомерно. При этом суды обоснованно указали, что поскольку требование о взыскании арендной платы является необоснованным, соответственно, оснований для удержания обеспечительного платежа в счет погашения оплаты по аренде у истца не имелось.
Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "Натали-Фэшн" (далее — ООО "Натали-Фэшн") (абонент) в лице генерального директора Мусатовой Н.Н. и ОАО "БГЭС" заключен договор от 16.02.2010 N 3629 энергоснабжения здания литер А, по условиям которого расчет за электроэнергию производится по регулируемым ценам (тарифам), размещенным в свободном доступе на сайте энергоснабжающей организации ЭСО www.bges.ru.
Между ООО "Натали-Фэшн" в лице директора Лещенко А.А. и предпринимателем заключен договор от 01.10.2010 N 01/3629 компенсации расходов по оплате электрической энергии (далее — договор N 01/3629), по условиям которого ООО "Натали-Фэшн" обязалось обеспечить бесперебойную подачу для предпринимателя электроэнергии по низкому уровню напряжения, размер компенсации определяется, исходя из количества потребленной электроэнергии и стоимости 1 кВтч, определенной по сведениям, раскрываемым энергоснабжающей организацией.
Удовлетворяя встречные требования в части взыскания неосновательного обогащения в виде завышения платы за электроэнергию, суды установили, что электроснабжение здания осуществлялось АО "БГЭС" по высокому уровню напряжения с применением соответствующего тарифа, однако со ссылкой на договор N 01/3629 в расчетах с обществом предприниматель применяла более дорогой тариф по низкому уровню напряжения.
При этом суды правомерно указали, что бремя содержания объектов электросетевого хозяйства, через которые осуществляется энергоснабжение здания, лежит на их законном владельце (ООО "Натали-Фэшн"), который в силу закона не вправе препятствовать перетоку электрической энергии и требовать за это оплату, и предприниматель, одновременно являясь учредителем ООО "Натали-Фэшн" и индивидуальным предпринимателем, не могла не знать об отсутствии экономической и правовой обоснованности заключения договора от 01.10.2010 для предпринимателя.
Указанные действия истца суды обоснованно расценили как злоупотребление правом.
Оснований для иной оценки у суда кассационной инстанции не имеется.
Доводы кассационной жалобы повторяют позицию предпринимателя по делу, были проверены и мотивированно отклонены, по существу, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств и содержащихся в деле доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статья 286, часть 2 статьи 287 АПК РФ).
Неправильного применения норм материального и нарушений норм процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 29.02.2016 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 08.06.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-3863/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.В.ОРЛОВА

Судьи Л.В.БУШМЕЛЕВА С.И.ШУЙСКАЯ