Требование: О признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке условия договора аренды о размере платы

Обстоятельства: Арендатор указал на необоснованное изменение арендной платы в одностороннем порядке и установление платы в двукратном размере.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку основанием для установления платы в двойном размере является факт начала строительства, которое не завершено в течение первоначального срока аренды, при этом смена арендатора не влияет на возможность осуществления прав застройщика на предоставленном в аренду земельном участке.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.02.2016 N Ф04-27914/2015 по делу N А45-3602/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бушмелевой Л.В.
судей Тихомирова В.В.
Шуйской С.И.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29.05.2015 (судья Чернова О.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015 (судьи Шатохина Е.Г., Логачев К.Д., Фролова Н.Н.) по делу N А45-3602/2015
по заявлению общества с ограниченной ответственностью Виакон "Проект Радуга" (630099, г. Новосибирск, ул. М. Горького, 24, ОГРН 1125476017039, ИНН 5407472863)
к мэрии города Новосибирска (630099, город Новосибирск, проспект Красный, 34, ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100)
о признании недействительной сделки, оформленной уведомлением мэрии города Новосибирска от 16.10.2014 N 20-10589.
Суд

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Виакон "Проект Радуга" (далее — ООО Виакон "Проект Радуга", общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к мэрии города Новосибирска (далее — мэрия) о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке условия договора аренды земельного участка от 14.06.2011 N 105118 о размере арендной платы, оформленной уведомлением мэрии города Новосибирска от 16.10.2014 N 20-10589.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.05.2015, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015, заявленные требования удовлетворены.
Мэрия в поданной кассационной жалобе, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, просит отменить принятые по делу судебные акты, принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований.
По утверждению мэрии, является правомерным применение в рассматриваемом случае пункта 7 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п, поскольку по истечении трех лет с 14.06.2011 — даты предоставления для строительства в аренду спорного земельного участка многоквартирный дом не введен в эксплуатацию.
В представленном отзыве общество отклонило доводы кассационной жалобы, просило принятые по делу судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными.
На основании пункта 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о судебном заседании.
Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения судами норм права, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене, исходя из следующего.
По материалам дела судами установлено, что на основании заключенного договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 14.06.2011 N 195118 мэрией (арендодатель) был предоставлен ООО "Сервис Сибири и Ко" (арендатор) на срок до 14.06.2014 в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:062990:8, площадью 15 848 кв. м, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска.
Согласно пункту 1.3 договора аренды земельный участок передан арендатору для строительства жилых домов, трансформаторной подстанции, жилого дома с пристроенной двухэтажной вставкой с помещениями социально-бытового назначения и культурно-развлекательного центра с помещениями оздоровительного назначения по ул. Волховской.
Пунктом 2.1 договора аренды сторонами согласовано, что порядок взимания и размер арендной платы по договору определяется ежегодно в соответствии с постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 N 5-па, решением Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008 N 961.
В соответствии с пунктами 7.7 и 7.8 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 12.02.2013 N 1 в случае государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, от арендатора к другому лицу, права и обязанности по договору переходят к новому собственнику объектов недвижимости; арендатор обязан в течение месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости уведомить арендодателя о смене собственника объектов недвижимости.
ООО "Сервис Сибири и Ко" по договору купли-продажи от 29.12.2012 N 1112 передало в собственность ООО Виакон "Проект Радуга" долю в размере 574447/579708 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства общей площадью застройки 839,7 кв. м, со степенью готовности — 25% по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Волховская, 37 стр.
В дальнейшем ООО Виакон "Проект Радуга" на основании заключенного с гражданином Абрамовым Алексеем Васильевичем договора купли-продажи от 28.05.2013 N 01/28 приобрело в собственность долю в размере 5261/579708 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства общей площадью застройки 839,7 кв. м, со степенью готовности — 25% по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Волховская, 37 стр.
ООО Виакон "Проект Радуга" в установленном законом порядке зарегистрировало право собственности на приобретенные доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 54 АЕ N 049268, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.
В соответствии с заключенным между мэрией и ООО Виакон "Проект Радуга" дополнительным соглашением от 11.06.2014 N 2 срок действия договора аренды от 14.06.2011 N 105118 был продлен до 14.06.2017.
Мэрия уведомлением от 27.02.2014 N 20-340 известила общество о том, что с 01.01.2014 годовой размер арендной платы по договору аренды от 14.06.2011 N 105118 составляет 2 423 286,13 рублей (201 940,51 руб. в месяц), рассчитанный на основании подпункта 1 пункта 10 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 N 5-па.
В дальнейшем мэрией было направлено обществу уведомление от 16.10.2014 N 20-10589, в котором сообщалось об установлении с 07.06.2014 арендной платы в двухкратном размере в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п.
Согласно уведомлению, годовой размер арендной платы по договору аренды от 14.06.2011 N 105118 с 07.06.2014 составляет 4 846 572,26 руб. (403 881,02 руб. в месяц).
Считая неправомерным изменение арендной платы в одностороннем порядке и установление арендной платы в двукратном размере, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
При разрешении спора, руководствуясь статьями 424, 431, 614 Гражданского кодекса РФ, статьей 65 Земельного кодекса РФ, учитывая правовую позицию, изложенную в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суды признали обоснованными доводы ООО Виакон "Проект Радуга".
Удовлетворяя требование общества о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке условия договора аренды земельного участка от 14.06.2011 N 105118 о размере арендной платы, оформленной уведомлением мэрии от 16.10.2014 N 20-10589, судебные инстанции исходили из того, что для установления арендной платы в двухкратном размере не имелось оснований, поскольку не истек трехлетний срок для осуществления обществом строительства жилых домов на спорном земельном участке, который подлежит исчислению с даты регистрации перехода права собственности на доли.
Суд кассационной инстанции находит выводы судов ошибочными, исходя из следующих обстоятельств.
В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством.
Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (часть 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).
Пунктом 2.2 договора аренды от 14.06.2011 N 105118 установлено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере (в том числе введение в действие, прекращение действия, изменение величины льгот и повышающих коэффициентов) начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение.
Согласно правовым позициям, изложенным в пунктах 16, 19, 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.12.2013), поскольку регулирование арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, осуществляется в нормативном порядке, то принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Необходимо отметить, что в соответствии с действующим в спорный период пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.
Согласно пункту 7 постановления правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена" в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством.
Арендодатель в связи с принятием указанного нормативного акта уведомил общество о новом размере арендной плате, подлежащей уплате по договору аренды.
По спорному договору аренды земельный участок был предоставлен предыдущему арендатору ООО "Сервис Сибири и Ко" для строительства жилых домов, трансформаторной подстанции, жилого дома с пристроенной двухэтажной вставкой на срок с 14.06.2011 по 14.06.2014.
Согласно пункту 7.7 договора аренды, в случае государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке от арендатора другому лицу, права и обязанности по договору переходят новому собственнику объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.
Таким образом, зарегистрировав 03.06.2013 переход права собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 839,7 кв. м, со степенью готовности 25%, ООО Виакон "Проект Радуга" стало правопреемником не только прав, но и обязанностей предыдущего арендатора по спорному договору аренды.
Суды сделали неверный вывод о то, что в данном случае трехлетний срок следует исчислять с даты государственной регистрации обществом перехода права собственности на объект незавершенного строительства.
Изменение арендатора не влияет на возможность осуществления прав застройщика на предоставленном в аренду земельном участке. Мэрия как арендодатель, предполагая добросовестное поведение сторон договора, полагала возможным достижение цели аренды в течение первоначального срока аренды. Доказательств наличия объективных препятствий для этого обществом не представлено.
Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих завершение строительства объектов по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Правовым основанием для установления арендной платы в двойном размере в рассматриваемом случае является факт начала строительства, которое не завершено в течение первоначального срока аренды.
В рассматриваемом случае норма о двукратном размере арендной платы в случае незавершения строительства направлена на стимулирование застройщиков к скорейшему достижению целей аренды земельного участка публичной собственности и не зависит от перемены лиц в арендном обязательстве.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, не имелось оснований для вывода о признании недействительной сделки, оформленной уведомлением мэрии от 16.10.2014 N 20-1058.
При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене как принятые с нарушением норм материального права.
Поскольку при разрешении спора судами установлены в полном объеме обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела, суд кассационной инстанции считает возможным принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке условия договора аренды земельного участка от 14.06.2011 N 105118 о размере арендной платы, оформленной уведомлением мэрии города Новосибирска от 16.10.2014 N 20-10589.
Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29.05.2015 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015 по делу N А45-3602/2015 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.В.БУШМЕЛЕВА

Судьи В.В.ТИХОМИРОВ С.И.ШУЙСКАЯ