Договор аренды недвижимости с правом выкупа, в котором стороны не согласовали размер выкупной цены арендуемого имущества и размер арендных платежей, является незаключенным

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.01.2008 N Ф04-184/2008(607-А03-39) по делу N А03-2781/07-41

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Гранкиной Натальи Николаевны на решение Арбитражного суда Алтайского края от 02.08.2007 и постановление апелляционной инстанции от 25.09.2007 по делу N А03-2781/07-41 по иску индивидуального предпринимателя Гранкиной Натальи Анатольевны к индивидуальному предпринимателю Кремлевой Галине Владимировне о признании права собственности на 1/6 долю в здании,

установил:

индивидуальный предприниматель Гранкина Наталья Анатольевна обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с иском к индивидуальному предпринимателю Кремлевой Галине Владимировне о признании за ней права собственности на 1/6 долю в здании, литер А, по ул. Буденного, 4 в с. Калманка, на помещения на 1-м этаже здания под номерами 8, 9, 10, 11, 12, 17/2, общей площадью 111,63 кв. м.
Предприниматель Кремлева Галина Владимировна заявила встречное требование о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения с правом выкупа под аптеку от 24.10.2005.
Решением от 02.08.2007 Арбитражного суда Алтайского края в удовлетворении исковых требований было отказано, а встречное исковое заявление удовлетворено.
Решение мотивировано тем, что предмет договора не определен, не содержит данных о размере выкупной цены, поэтому считается не заключенным.
Постановлением апелляционной инстанции от 25.09.2007 решение от 02.08.2007 Арбитражного суда Алтайского края оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.
В кассационной жалобе Гранкина Наталья Анатольевна просит отменить решение от 02.08.2007 Арбитражного суда Алтайского края и постановление апелляционной инстанции от 25.09.2007, в связи с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что договор был фактически исполнен, суды своими судебными актами нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, принять новый судебный акт и удовлетворить исковые требования в полном объеме.
В отзыве на кассационную жалобу индивидуальный предприниматель Кремлева Г.В. с доводами жалобы не согласна в полном объеме, просит кассационную жалобу заявителя оставить без удовлетворения, а обжалуемые судебные акты без изменения.
Учитывая надлежащее извещение ответчика о времени и месте проведения судебного разбирательства, кассационная жалоба заявителя рассматривается в его отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения от 02.08.2007 Арбитражного суда Алтайского края и постановления апелляционной инстанции от 25.09.2007 по делу N А03-2781/07-41, суд кассационной инстанции находит обжалуемые судебные акты законными, обоснованными, соответствующими нормам процессуального и материального права.
Как следует из материалов дела, администрация Калманского района, действуя от имени муниципального образования "Калманский район" (продавец), заключила с Кремлевой Г.В. (покупатель), как победительницей проведенных торгов, договор купли-продажи от 13.07.2004, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил земельный участок, площадью 0,2729 га, расположенный по адресу: с. Калманка, ул. Буденного, 4, и следующие объекты недвижимости: здание основное с пристроем, литеры А, А1, общей площадью 633 кв. м, здание гаража и здание котельной.
Переход права собственности к Кремлевой Г.В. на здание основное с пристроем, общей площадью 633 кв. м, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.08.2004.
19.07.2004 Кремлева Г.В. получила от Гранкиной Н.А. деньги в сумме 160 000 руб. в счет 1/6 доли недвижимого имущества, расположенного по адресу с. Калманка, ул. Буденного, 4, по договору аренды с правом выкупа нежилого помещения под аптеку, о чем составила расписку.
Данный договор предусматривает право арендатора на выкуп арендуемого имущества, но не устанавливает ни размера выкупной цены, ни арендных платежей.
Пункт 1.4. договора констатирует лишь внесение арендатором 160 000 рублей в счет выкупа имущества.
Истец, полагая, что обязательство по внесению выкупной цены за 1/6 часть нежилого здания выполнено, а ответчик необоснованно уклоняется от регистрации перехода к истцу права собственности на указанный объект недвижимости, обратился с настоящим иском в суд.
Кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанции обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований и признали договор не заключенным ввиду не согласованности размера арендной платы.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Судами правильно указано, что размер арендной платы является существенным условием договора и не может быть изменен в одностороннем порядке, это условие для данного договора является существенным.
Также является правильным вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что сумма 160 000 руб. не может быть принята за выкупную цену.
Расписка от 19.07.2004 свидетельствует о том, что сумма 160 000 руб. принята Кремлевой Г.В. от Гранкиной Н.А. в счет частичной уплаты 1/6 доли недвижимости, но не дает оснований сделать вывод о том, что данная сумма является окончательной оплатой.
Вместе с тем, из уведомления от 09.08.2006 следует, что полный размер выкупной стоимости 1/6 доли недвижимого имущества предполагается в сумме 220 000 руб.
В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Как видно из оспариваемого договора, в нем не указана выкупная цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального и процессуального права при вынесении решения Арбитражного суда Алтайского края от 02.08.2007 и постановления апелляционной инстанции от 25.09.2007 по делу N А03-2781/07-41, оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
Кроме того, доводы кассационной жалобы направлены на переоценку выводов суда. Оснований для переоценки выводов суда относительно обстоятельств по делу, которым судом дана надлежащая оценка, у суда кассационной инстанции в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 02.08.2007 и постановление апелляционной инстанции от 25.09.2007 по делу N А03-2781/07-41 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.