В государственной регистрации права на объект недвижимого имущества отказано правомерно, поскольку договор купли-продажи не содержит данные, позволяющие определенно установить это имущество, кроме того, указанный объект не может быть зарегистрирован как единый по причине расположения в нем двух помещений различного функционального назначения

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.02.2001 N Ф04/306-1/А02-2001 по делу N А02-1106/2000

от 6 февраля 2001 года
Дело N Ф04/306-1/А02-2001
(извлечение)

Арбитражный суд, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Центра Республики Алтай по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на решение от 23 августа 2000 года и постановление от 15 ноября 2000 года Арбитражного суда Республики Алтай по делу N А02-1106/2000г.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Шонкор" (далее ООО "Шонкор") обратилось в Арбитражный суд Республики Алтай с иском к Центру Республики Алтай по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЦРПН и С) о признании недействительным решения от 22 мая 2000 года за N 759 об отказе в государственной регистрации.
Решением суда от 23 августа 2000 года, оставленным в силе постановлением апелляционной инстанции от 15 ноября 2000 года, иск удовлетворен. Суд признал недействительным решение ЦРПН и С за N 759 от 22 мая 2000 года, обязав ответчика зарегистрировать право собственности ООО "Шонкор" на недвижимое имущество — нежилое встроенное помещение площадью 110,2 квадратного метра на первом этаже по адресу: г. Горно-Алтайск, пр. Коммунистический, 89.
В кассационной жалобе ЦРПН и С ставит вопрос об отмене судебных актов как принятых с нарушением норм материального и норм процессуального права. Податель жалобы полагает, что суд нарушил статьи 186, 550, 554, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1, 2, 13, 17, 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым основанием для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество являются договоры, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки. Поскольку договор купли-продажи от 10 декабря 1996 года N 4 не содержал данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, то на основании статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации он является незаключенным. По представленным на государственную регистрацию документам была проведена ЦРПН и С экспертиза, в ходе которой было установлено несоответствие объекта фактическому назначению. Объект был приобретен как отделение банка, подвергался реконструкции. В справке БТИ объект значится как магазин. Согласно ЕГРП государственная регистрация осуществляется по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества. Поскольку истец не зарегистрировал в установленном законом порядке права на два объекта с различным функциональным назначением, то право собственности у него не наступает.
ООО "Шонкор" телеграммой N 326001 от 31.01.2001 просит рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие его представителя. Указывает на направление письменного возражения на кассационную жалобу.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, правильность применения судом норм материального и процессуального права на основании статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная инстанция пришла к выводу о том, что судебные акты должны быть отменены, а исковые требования — отклонены.
Как следует из материалов дела, товариществом с ограниченной ответственностью "Шонкор" (правопреемником которого является истец) и коммерческим банком "Шонкор Олби ЛТД" был подписан 10 декабря 1996 года договор купли-продажи N 4. Предмет сделки обозначен в договоре как "отделение КБ "Шонкор-Олби", расположенное по адресу: г. Горно-Алтайск, пр-т Коммунистический, 89. На основании указанного договора истец зарегистрировал в БТИ право собственности на объект — "магазин, встроенный на 1-м этаже", о чем ему было выдано регистрационное удостоверение N 11 от 14.01.97.
В связи с необходимостью регистрации сделки ипотеки, истец на основании части 2 статьи 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обратился в ЦРПН и С с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимости.
Решением от 22 мая 2000 года за N 759 ЦРПН и С отказал в удовлетворении заявления, ссылаясь на несоответствие представленных документов требованиям законодательства, отсутствие возможности зарегистрировать объект как единый по причине расположения в нем двух помещений различного функционального назначения, противоречивости сведений о назначении помещения в представленных на регистрацию документах.
Отказ в государственной регистрации обжалован в суд.
При принятии решения и постановления, обязывающих ЦРПН и С произвести государственную регистрацию права, суд исходил из того, что заключенный 10 декабря 1996 года договор соответствует требованиям законодательства. Право собственности истца на объект зарегистрировано в соответствии с действующими в тот период времени нормативными актами, в частности приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.68 N 83 "Об утверждении инструкции "О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР". Требование статей 131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом исполнено, а согласно пункту 1 статьи 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.
Посчитав, что истец прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке 31 января 1998 года, суд признал, что в удовлетворении заявления о регистрации ему отказано неосновательно.
Между тем при принятии обжалуемых решения и постановления суд не учел, что согласно части 1 статьи 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации в Едином государственном Реестре прав (далее ЕГРП). Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законом случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Согласно части 1 статьи 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В ходе проведенной ЦРПН и С на основании статьи 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правовой экспертизы представленных на регистрацию документов установлено, что документы по своему содержанию не соответствуют требованиям статьи 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно договору купли-продажи от 10 декабря 1996 года N 4 предметом отчуждения КБ "Шонкор Олби" значится отделение банка без указания размера площади помещения.
Статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает — в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Факт регистрации данного объекта в БТИ не оспаривается. Однако на основании договора купли-продажи N 4 в БТИ был зарегистрирован один объект недвижимого имущества — магазин, встроенный на 1-м этаже.
После подписания сторонами договора купли-продажи объект подвергался реконструкции, что усматривается из схематического поэтажного плана строения. В ходе реконструкции была сделана капитальная перегородка и объект разделен на два помещения: N 11 — конторское, общей полезной площадью — 87,5 кв. м, в том числе конторской 72,7 кв. м и N 111 — торговое, общей площадью 22,7 кв. м, в том числе торговой — 19,9 кв. м.
Следовательно, выданная БТИ справка не соответствовала как договору купли-продажи, так и не отражала фактического назначения имущества. Объект без приведения документов в соответствие с назначением не мог рассматриваться ЦРПН и С как административное единое помещение.
Поэтому суд без достаточных к тому оснований счел спорное помещение единым объектом, ссылаясь на письмо Главного архитектора города.
Обстоятельства несоответствия обозначенного в договоре предмета документации усматривались также из постановления администрации города от 11 января 1995 года за N 8/2, которым КБ "Шонкор Олби" разрешено размещение депозитного отдела КБ "Шонкор Олби" с использованием части торговой площади под магазин. В договоре купли-продажи от 10 декабря 1996 года содержатся данные об отчуждении КБ "Шонкор Олби" только отделения банка без указания площади отчуждаемого помещения.
Следовательно, отчуждение по названному договору площади, отведенной под магазин, документально не было подтверждено.
Функциональное назначение недвижимого имущества банка и магазина различно, что влечет невозможность их использования по общему назначению.
Ссылка апелляционной инстанции на то, что регистрационное удостоверение N 11 от 14 января 1997 года дополняет договор от 10 декабря 1996 года, не может быть принята во внимание по той причине, что в регистрационном удостоверении объектом права определен магазин, встроенный на первом этаже.
В соответствии с Положением об организации государственного технического учета технической инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации (п. 1.5), утвержденным Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 30 декабря 1999 года за N 93, техническая инвентаризация объектов недвижимости заключается в проверке и определении на конкретную дату наличия, местоположения, назначения, фактического использования, состава объекта. Пунктами 2.4, 3.4 названного Постановления установлено, что результатом технической инвентаризации является составленный на каждый объект недвижимости технический паспорт, в котором фиксируется наличие объекта в натуре, назначение, использование.
Государственная регистрация объектов недвижимого имущества только на основе данных технического учета без сопоставления их с правоустанавливающими документами — недостоверна. Цель государственной регистрации объекта заключается в том, что она придает юридическую определенность объекту недвижимости.
Противоречивы сведения документов, подтверждающих право пользования земельным участком, предоставленным для обслуживания объекта недвижимости по адресу: г. Горно-Алтайск, пр. Коммунистический, 89.
Согласно договору аренды от 15 февраля 1999 года целью предоставления земельного участка является обслуживание магазина. В соответствии с постановлением администрации города от 1 июня 1999 года этот же земельный участок предоставлен для обслуживания коммерческого банка. В письме заместителя главы администрации от 31 мая 1999 года N 213 согласовывается изменение назначения использования земельного участка для размещения Акционерного банка "Собинбанк". Постановлением администрации города Горно-Алтайска от 1 июня 1999 года за N 91/21 внесены изменения в договор аренды земельного участка: вместо слов "для размещения и обслуживания магазина" указано "для размещения и обслуживания коммерческого банка".
Обращаясь в учреждение юстиции, истец ходатайствовал о регистрации права собственности на административное помещение.
Но поскольку в справке БТИ объект права поименован как магазин, зарегистрировать на основании пункта 23 Правил ведения ЕГРП право собственности на спорный объект как на административное помещение ответчик был не вправе.
А потому, руководствуясь статьей 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ответчик правомерно приостановил 20 апреля 2000 года государственную регистрацию права собственности на административное помещение, предложив истцу предоставить дополнительные доказательства наличия оснований для государственной регистрации — уточнить предмет договора, представить справки БТИ с указанием фактического использования объекта недвижимости, документ об оплате за регистрацию.
Однако, в течение установленных сроков причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации, истцом устранены не были. В связи с чем ЦРПН и С на основании статей 19, 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обоснованно отказал в регистрации права.
Представленному с документами на регистрацию приложению N 1 от 20 апреля 2000 года к договору от 10 декабря 1996 года ЦРПН и С дал правильную оценку, потребовав от истца представления надлежащих полномочий представителя, подписавшего приложение N 1, а также правоустанавливающих документов. Указанные действия соответствуют статьям 182 — 186 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьям 17, 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно части 3 статьи 135 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации немедленному исполнению подлежат решения о признании недействительными актов государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов.
Суд первой инстанции необоснованно расценил исковое требование истца как иск о признании недействительным ненормативного акта государственного органа. Суд апелляционной инстанции, указав на неправильное определение предмета спора судом первой инстанции, допущенное нарушение не устранил.
Все вышеизложенное позволяет кассационной инстанции сделать вывод о том, что при принятии решения и постановления Арбитражным Республики Алтай по рассматриваемому делу были нарушены нормы материального права и не соблюдены нормы процессуального права, что на основании части 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием к отмене судебных актов.
Поскольку имеющиеся в деле доказательства позволяют кассационной инстанции принять самостоятельное решение по делу, в удовлетворении исковых требований следует отказать.
В связи с удовлетворением кассационной жалобы расходы по государственной пошлине по кассационной жалобе возмещаются подателю кассационной жалобы за счет ООО "Шонкор" на основании статьи 95 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 175, частью 2 статьи 176, статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 23 августа 2000 года и постановление от 15 ноября 2000 года Арбитражного суда Республики Алтай по делу N А02-1106/2000г. отменить.
Принять новое решение. В иске отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Шонкор" в пользу Центра Республики Алтай по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним расходы по государственной пошлине 420 рублей.
Выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.