Требование: О признании незаконным отказа регистрирующего органа и обязании внести в ЕГРП запись

Обстоятельства: Арендодателю отказано в государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка со ссылкой на то, что прекращение права аренды невозможно, так как оно обременено залогом в пользу участника долевого строительства и в регистрирующий орган не представлены заявление такого участника либо иной документ, на основании которого возможно прекращение залога.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку само по себе наличие права залога у участников долевого строительства в отношении участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.11.2016 N Ф05-16492/2016 по делу N А41-17956/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 11 ноября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Красновой С.В.,
судей Латыповой Р.Р., Кузнецова В.В.,
при участии в заседании:
от заявителя — Администрации Ногинского муниципального района — Дворецкова Л.А. по дов. от 15.04.2015 N 1 исх 625,
от заинтересованного лица — Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области — Фирсов А.В. по дов. от 16.12.2015 N 484-Д,
от третьего лица — общества с ограниченной ответственностью "Финансовая строительная компания "Газстройинвест XXI век" — не явился, извещен,
рассмотрев 03 ноября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
на решение от 08 июня 2016 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Кулматовым Т.Ш.,
на постановление от 12 августа 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Иевлевым П.А., Диаковской Н.В., Коноваловым С.А,
по делу N А41-17956/2016,
по заявлению Администрации Ногинского муниципального района
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
о признании незаконным отказа,
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Финансовая строительная компания "Газстройинвест XXI век"

установил:

Администрация Ногинского муниципального района Московской области (далее — заявитель, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее — заинтересованное лицо Управление Росреестра) со следующими требованиями:
— признать незаконным отказ от 04.03.2016 N 50/016/008/2016-802 в государственной регистрации прекращения договора аренды N 16 от 21.05.2003 земельного участка с кадастровым номером 50:16:0301017:41, площадью 4 355 кв. м, расположенного по адресу: М.О., г. Ногинск, ул. 28 июня, стр. 2;
— обязать внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о прекращении договора аренды N 16 от 21.05.2003 земельного участка с кадастровым номером 50:16:0301017:41, площадью 4 355 кв. м, расположенного по адресу: М.О., г. Ногинск, ул. 28 июня, стр. 2.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственностью "Финансовая строительная компания "Газстройинвест XXI век".
Решением Арбитражного суда Московской области от 08 июня 2016 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2016 года, заявление Администрации удовлетворено.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Управление Росреестра обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, как принятые с нарушением норм материального права.
В судебном заседании представитель Управление Росреестра поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе. Представитель Администрации против удовлетворения жалобы возражал, ссылаясь на законность и обоснованность судебных актов.
Третье лицо, извещенное о слушании кассационной жалобы в установленном законом порядке, представителя в суд не направило. Суд кассационной инстанции счел возможным рассмотреть кассационную жалобу без участия лица, не явившегося в судебное заседание, поскольку в силу пункта 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, не может являться препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства. Информация о движении дела опубликована на официальном Интернет-сайте суда.
Отводов составу суда и отзыва на кассационную жалобу не поступило.
Выслушав представителей явившихся лиц, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба — без удовлетворения.
Как следует из материалов дела и установлено судами, согласно договору аренды земельного участка от 21.05.2003 N 16 (в редакции дополнительных соглашений), заключенному между Администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Финансовая строительная компания "Газстройинвест XXI век" (арендатор) сроком до 31.05.2014, последнее являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:16:0301017:41, площадью 4 355 кв. м, расположенного по адресу: М.О., г. Ногинск, ул. 28 июня, стр. 2.
С учетом положений статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений арендодателя, договор считался возобновленным на неопределенный срок.
Впоследствии в связи с истечением срока договора аренды, а также неоднократными нарушениями условий договора арендатором, стороны 17.11.2015 подписали соглашение о расторжении указанного договора аренды.
С учетом названных обстоятельств Администрация обратилась в адрес Управления Росреестра с заявлением о прекращении записи о регистрации договора аренды земельного участка N 16 от 21.05.2003. Сообщением от 04.03.2016 N 50/016/008/2016-802 заинтересованное лицо отказало заявителю в государственной регистрации. В качестве обоснование отказа Управление Росреестра сослалось на то обстоятельства, что прекращение права аренды невозможно, поскольку обременено залогом в пользу участника долевого строительства и в регистрирующий орган не представлены заявление такого участника либо иной документ, на основании которого возможно прекращение залога.
Полагая, что отказ заинтересованного лица является незаконным, Администрация обратилась в арбитражный суд с указанными выше требованиями.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Так, согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Частью 1 статьи 20 названного Закона предусмотрены исчерпывающие основания для отказа в государственной регистрации.
В силу части 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела суды указали, что пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. В настоящем случае договор аренды был прекращен по соглашению сторон ввиду ненадлежащего выполнения арендатором своих обязательств.
Удовлетворяя требования Администрации, суды пришли к выводу, что вопрос о наличии регистрационной записи в ЕГРП о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и ипотеки права аренды земельного участка не имеет правового значения и не может служить препятствием в государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка.

Осуществляя проверку законности оспариваемого отказа, суды, исследовав и оценив доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями Закона о регистрации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости), пришли к выводу, что залог права аренды, возникший в силу положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" с учетом его обеспечительной функции направлен на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков.
Ссылка Управления Росреестра по Московской области на наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации) не может быть принята во внимание, поскольку в рассматриваемых правоотношениях вопрос о наличии регистрационной записи в ЕГРП о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и ипотеки права аренды земельного участка не имеет правового значения и не может служить препятствием к государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка.
Само по себе наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств.
Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного суда Российской Федерации от 28 марта 2014 года N ВАС-3068/14 по делу Арбитражного суда Московской области N А41-4397/11.
С учетом изложенных обстоятельств суды обоснованно признали неправомерным отказ Управления Росреестра в государственной регистрации прекращения договора аренды.
Все доводы кассационной жалобы, повторяющие по существу доводы апелляционной жалобы, обсуждены и отклонены судами по мотиву неосновательности, поскольку при проверке материалов дела не нашли своего подтверждения.
Кассационная коллегия обращает внимание, что доводы жалобы направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанции, что в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается при рассмотрении спора в суде кассационной инстанции.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Неправильного применения судами норм материального права и нарушения норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебных актов, не установлено.
Руководствуясь статьями 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 08 июня 2016 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2016 года по делу N А41-17956/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Председательствующий судья С.В.КРАСНОВА

Судья Р.Р.ЛАТЫПОВА

Судья В.В.КУЗНЕЦОВ