Требование: О признании недействительной односторонней сделки по изменению арендной платы по договору аренды

Обстоятельства: Арендатор ссылается на отсутствие у арендодателя права на одностороннее изменение условий договора аренды и установление иного размера арендной платы.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку заключенный между сторонами договор не содержит условий о распространении действия распорядительного акта органа государственной власти на отношения сторон.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.02.2016 N Ф05-19662/2015 по делу N А40-15491/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Кобылянского В.В., Петровой В.В.,
при участии в заседании:
от истца — общества с ограниченной ответственностью "ДЭВЕН-ГРУПП": Макаров А.К., дов. от 16.03.2015,
от ответчика — Департамента городского имущества города Москвы: не явился, извещен,
рассмотрев 9 февраля 2016 года в судебном заседании кассационную
жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 10 июля 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Козловым В.Ф.,
на постановление от 13 октября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я., Александровой Г.С.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "ДЭВЕН-ГРУПП" (ОГРН 1027700182014)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
о признании недействительной односторонней сделки по изменению арендной платы по договору аренды,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ДЭВЕН-ГРУПП" (далее — ООО "ДЭВЕН-ГРУПП", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее — Департамент, ответчик) о признании недействительной односторонней сделки по изменению арендной платы по договору аренды от 16.03.200 г. N 01-00225/07, оформленной уведомлением от 23.12.2013 г. N 33-А-175422/13-(0)-0.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.07.2015 по делу N А40-15491/2015 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2015 решение суда оставлено без изменения.
Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента, который просит отменить решение и постановление, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает, что уведомление об изменении ставки арендной платы направлено в адрес истца на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта в соответствии с нормами действующего законодательства. Договор на проведение оценки от имени заказчика заключен лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами государственной собственности. Предусмотренная договором процедура одностороннего изменения ставки арендной платы согласована сторонами, в указанной части изменения в договор не вносились. Пункт 6.6 договора аренды содержит условие, в соответствии с которым ставка арендной платы может быть изменена в одностороннем порядке в случае принятия Правительством Москвы решения о ее централизованном изменении.
В судебное заседание кассационной инстанции Департамент не явился, о его месте и времени извещен надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте суда в сети Интернет), что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
При рассмотрении кассационной жалобы представитель ООО "ДЭВЕН-ГРУПП" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее и приобщенном кассационной коллегией к материалам дела.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 16.03.2007 между ООО "ДЭВЕН-ГРУПП" (арендатор) и Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник ответчика, арендодатель) заключен договор аренды нежилого фонда N 01-00225/07, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения 663,30 кв. м по адресу г. Москва, ул. Маросейка, д. 6 — 8, стр. 1, для организации общественного питания на срок с 1 января 2007 года по 1 января 2012 года.
Дополнительным соглашением от 22.12.2011 срок договора продлен до 30.06.2015. Договор и соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке в ЕГРП.
Согласно п. 6.1 договора величина арендной платы за объект аренды определяется на основании действующих в Москве нормативов по установлению ставки арендной платы на дату заключения договора и не может быть снижена.
Как следует из материалов дела, при заключении договора стороны договорились о величине арендной платы 5 897 990 руб. в год, в течение первого года оплата аренды производится по ставке, определенной на основании действующих на дату заключения договора нормативных правовых актов города Москвы, в последующие годы оплата аренды производится с учетом коэффициента-дефлятора, устанавливаемого ежегодно уполномоченным органом Российской Федерации (Минэкономразвития России).
В п. 9.3 стороны установили, что все изменения в договор оформляются сторонами в письменной форме путем составления дополнительных соглашений, являющихся его неотъемлемой частью и подлежащих государственной регистрации.
Согласно подписанному сторонами расчету арендной платы от 03.07.2013 г., на 2013 г. размер арендной платы установлен в размере 193 462 руб. 50 коп. в месяц, 2 739 429 руб. в год без НДС.
Суды установили, что письмом от 23.12.2013 г. N 33-А-175422/13-(0)-0 Департамент уведомил арендатора об изменении арендной платы, сообщив, что с 1 января по 30 июня 2014 г. устанавливается арендная плата 3 500 руб. за кв. м в год, 193 462 руб. 50 коп. в месяц, 2 321 550 руб. в год без НДС, а с 1 июля 2014 г. устанавливается арендная плата 36 387 руб. за кв. м в год, 2 011 291 руб. 42 коп. в месяц, 24 135 497 руб. 10 коп. в год без НДС.
Обращаясь в суд, истец ссылается на отсутствие у арендодателя права в части одностороннего изменения условий договора аренды и установления размера арендной платы, в связи с чем настаивает на признании уведомления от 23.12.2013 г. N 33-А-175422/13-(0)-0 противоречащим действующему законодательству.
Суды обеих инстанции, исследовав материалы дела, пришли к выводу о том, что заключенный между сторонами договор не содержит условий о распространении действия распорядительного акта органа государственной власти на отношения сторон, в связи с чем исковые требования удовлетворили.
С указанными выводами суд кассационной инстанции согласен.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, законом или договором.
Пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Как следует из оспариваемого уведомления, данное уведомление основано на постановлениях Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП и от 25.12.2012 N 800-ПП. Между тем, условиями договора аренды от 16.03.2007 N 01-00225/07 предусмотрен иной порядок изменения ставки арендной платы.
Так, в соответствии с п. 6.2 договора ежегодная арендная плата исчисляется путем умножения ставки арендной платы, действующей в предыдущем году, с учетом коэффициента-дефлятора, на новый коэффициент-дефлятор, устанавливаемый ежегодно уполномоченным органом Российской Федерации (Минэкономразвития России).
Как установлено в п. 6.3 договора, арендная плата с учетом коэффициента-дефлятора подлежит обязательной уплате арендатором без дополнительного согласования и внесения соответствующих изменений и дополнений в договор.
В п. 9.3 договора стороны установили, что все изменения в договор оформляются сторонами в письменной форме путем составления дополнительных соглашений, являющихся его неотъемлемой частью и подлежащих государственной регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменения цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).
Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Заключенный сторонами договор аренды не предусматривает, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации или г. Москвы без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на п. 6.6 договора признается судом кассационной инстанции несостоятельной, поскольку пункт договора под указанным номером содержит реквизиты для зачисления арендной платы за объект. Условий о том, что в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы она считается измененной в одностороннем порядке, договор аренды от 16.03.2007 N 01-00225/07 также не содержит.
Таким образом, рассмотрев заявленные требования по имеющимся в деле доказательствам, с учетом доводов истца и возражений ответчика, суды признали заявленные требования обоснованными и подтвержденными надлежащими и достаточными доказательствами, в связи с чем удовлетворили исковые требования.
В силу ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.
Согласно ч. ч. 1, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем кассационная жалоба отклоняется.
Руководствуясь ст. ст. 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 10 июля 2015 года по делу N А40-15491/2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2015 года оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Председательствующий судья Н.С.КАЛИНИНА

Судьи В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ В.В.ПЕТРОВА