Требование: О признании недействительным решения Росреестра, обязании произвести государственную регистрацию расторжения договора аренды

Обстоятельства: Обществу отказано в государственной регистрации расторжения договора аренды недвижимого имущества в связи с непредставлением необходимых документов.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку заявителем не предоставлены необходимые для осуществления государственной регистрации документы и в установленном законом количестве экземпляров.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.01.2016 N Ф05-16593/2015 по делу N А40-217859/14

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 14 января 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Бочаровой Н.Н., Шишовой О.А.,
при участии в заседании:
от заявителя ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" — Макарова Е.М., доверенность от 03.08.2015,
от ответчика Управления Росреестра по Москве — Хлыстова А.С., доверенность от 31.12.2015,
от третьего лица ООО ТД "УРСА" — представитель не явился, извещен,
рассмотрев 12 января 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный"
на постановление от 30 июля 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Поповым В.И., Лепихиным Д.Е., Яковлевой Л.Г.,
по заявлению ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный" (ИНН: 7701140866, ОГРН: 1027739323600)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ИНН: 7726639745, ОГРН: 1097746680822)
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью ТД "УРСА"
(ИНН 7710398501, ОГРН 1037700150949)
о признании незаконным решения N 11/012/2014-449 от 31.10.2014 г.,

установил:

Закрытое акционерное общество "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. закрытым паевым инвестиционном фондом недвижимости "Центральный" (далее — ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный", заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве (далее — Управление Росреестра по Москве) о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве от 31.10.2014 N 11/012/2014-249 об отказе в государственной регистрации расторжения договора аренды N 25/10/08 от 09.09.2005 на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Москва, пер. Трехпрудный, д. 9 стр. 2. Заявитель также просил обязать Управление Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию расторжения договора аренды N 25/10/08 от 09.09.2005 и внести запись о прекращении вышеназванного договора аренды (регистрационная запись от 05.07.2006 N 77-77-11/050/2006-353).
Требования заявлены на основании статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 16, 17, 18 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и мотивированы тем, что заявитель приобрел объект недвижимости, после чего узнал о наличии обременения объекта в виде аренды, срок которого на момент приобретения объекта уже истек. Поскольку наличие зарегистрированного обременения в виде аренды препятствует осуществлению прав заявителя как собственника в части распоряжения имуществом, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации дополнительного соглашения о расторжении договора аренды и прекращения зарегистрированного права аренды нарушает его права.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.03.2015 заявленные требования удовлетворены, на ответчика возложена обязанность совершить заявленные регистрационные При рассмотрении апелляционной жалобы Управления Росреестра по Москве Девятый арбитражного апелляционного суда, установив, что заявителем на государственную регистрацию в качестве правоустанавливающего документа представлено дополнительное соглашение N 5 от 01.10.2008 к договору аренды от 09.09.2005 N 25/10/08, заключенное между Компанией с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" (арендодатель, прежний собственник здания) и ООО "Торговый дом "УРСА" (арендатор) о прекращении договора аренды, в связи с чем принятое судом первой инстанции по заявленному предмету решение влечет изменение прав и обязанностей ООО "Торговый дом "УРСА" по отношению к сторонам по делу, поскольку государственная регистрация прекращения договора аренды напрямую затрагивает права указанного общества, который до настоящего времени, в соответствии с информацией, содержащейся в ЕГРП, является арендатором помещения, однако ООО "Торговый дом "УРСА" к участию в деле судом первой инстанции не привлечено и вопрос о привлечении данного общества к участию в деле в соответствующем процессуальном статусе судом первой инстанции не обсуждался, признав необходимым привлечь к участию в деле ООО "Торговый дом "УРСА" в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, о чем вынесено 23.06.2015 года соответствующее определение.
По результатам рассмотрения дела постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2015 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявления ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный" о признании недействительным решения Управления Росреестра по Москве от 31.10.2014 N 11/012/2014-249 отказано.
Суд апелляционной инстанции исходил из того, что обжалуемое решение государственного регистратора соответствует нормам действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов заявителя, тогда как последним в нарушение требований п. 2 ст. 16 и п. 5 ст. 18 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не представлены необходимые документы.
В кассационной жалобе ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. закрытым паевым инвестиционном фондом недвижимости "Центральный" просит отменить постановление суда от 30.07.2014 и оставлении в силе решения суда первой инстанции от 13.03.2015. В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на то, что предусмотренный в договоре аренды срок аренды истек на момент приобретения заявителем в собственность здания. Документы, на необходимость представления которых указало Управление Росреестра по Москве в своем отказе, не были предоставлены заявителем по причине их отсутствия. Заявитель ссылается на положения статьи 17, 18 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункты 22, 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста от 06.08.2004 г. N 135 и считает, что для погашения регистрационной записи требовалось только его заявление, истребование каких-либо иных документов регистрирующим органом неправомерно.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель закрытого акционерного общества "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. закрытым паевым инвестиционном фондом недвижимости "Центральный" поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель Управление Росреестра по Москве возражал против удовлетворения жалобы, просил оставить обжалуемое постановление суда без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Отзыв на кассационную жалобу не предоставлен.
Изучив доводы кассационной жалобы и возражения на эти доводы, выслушав объяснения представителей ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный" и Управления Росреестра по Москве, проверив в порядке статей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, а кассационная жалоба — без удовлетворения в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанции, между Компанией с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" (арендодатель) и ООО "Ардо" (арендатор) заключен договор аренды от 09.09.2005 г. N 25/10/08, объектом которого являлись помещения, расположенные в здании по адресу: г. Москва, пер. Трехпрудный, д. 9, стр. 2.
Согласно свидетельства о государственной регистрации права N 77-АН 679224 от 03.02.2012 заявитель является собственником объекта недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Москва, Трехпрудный переулок, д. 9, стр. 2. Право собственности к заявителю перешло от Компании с ограниченной ответственностью "ДЖЕНСТОК ЛИМИТЕД". В этом же свидетельстве указано на наличие ограничений (обременений), в том числе, в виде аренды, согласно записи в ЕГРП от 31.03.2009 за N 77-77-12/009/2009-188.
18.09.2014 г. Общество обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды N 25/10/08 от 09.09.2005 г. на объект недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Москва, Трехпрудный переулок, д. 9, стр. 2, предоставив в качестве документа — основания для совершения заявленной регистрации дополнительное соглашение N 5 от 01.10.2008 г. к договору аренды N 25/10/08 от 09.09.2005 г., в котором его стороны — Компания с ограниченной ответственностью "ДЖЕНСТОК ЛИМИТЕД" и ООО "Торговый дом "УРСА" согласовали прекращение указанного выше договора аренды от 09.09.2005 с 01.10.2008 г.
Письмом от 03.10.2014 г. N 11/012/2014-249 Управление Росреестра по Москве известило заявителя о наличии обстоятельств, препятствующих государственной регистрации и о приостановке регистрации. В качестве таких обстоятельств было указано, что обществом не представлены второй экземпляр дополнительного соглашения, доверенность от 01.10.2007 г. на заместителя директора филиала Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" Степанова В.А., подписавшего указанное дополнительное соглашение.
Решением Управления Росреестра по Москве от 31.10.2014 г. N 11/012/2014-249 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды было отказано по причине не представления вышеуказанных документов, на основании ч. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закона о регистрации прав).
Полагая, что данный отказ регистрирующего органа в государственной регистрации дополнительного соглашения о расторжении договора аренды и прекращения зарегистрированного права аренды нарушает права ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный", общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве от 31.10.2014 N 11/012/2014-249 об отказе в государственной регистрации расторжения договора аренды N 25/10/08 от 09.09.2005 на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Москва, пер. Трехпрудный, д. 9 стр. 2, с обязанием регистрирующего органа произвести государственную регистрацию расторжения договора аренды N 25/10/08 от 09.09.2005 и внести запись о прекращении вышеназванного договора аренды.
В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания ненормативных правовых актов недействительными, а также действий (бездействия) должностного лица неправомерными является несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. Таким образом, для признания арбитражным судом незаконными ненормативных актов и действий государственных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.
Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу пункта 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Согласно статье 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Согласно пункту 22 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135, действовавшего на момент принятия оспариваемого отказа, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.
В соответствии с пунктом 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, внесение в Единый государственный реестр прав записей о регистрации прекращения и расторжения договора аренды осуществляется на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.
Между тем, помимо указанного заявления в регистрационный орган должны быть представлены документы, необходимые и достаточные для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав (ст. ст. 17 и 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
В то же время, само по себе истечение срока аренды, указанного в записях Единого государственного реестра прав, не является основанием для погашения записи.
Запись о прекращении аренды вносится в Единый государственный реестр прав по заявлению любой из сторон договора аренды на основании документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.
Любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений. Таким документом может являться акт передачи арендованного имущества арендодателю (ст. 622 ГК РФ) или уведомление, направленное одной стороне другой, о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды, о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, или соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия.
Представление документов, подтверждающих фактическое прекращение арендных отношений, является необходимым в связи с тем, что по общему правилу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Таким образом, подтверждение прекращения договорных отношений в соответствии с требованиями действующего законодательства является необходимым условием при осуществлении регистрирующим органом действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении аренды.
В силу статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации может быть отказано в случае непредставления документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
На государственную регистрацию заявителем было предоставлено дополнительное соглашение к договору аренды.
В то же время, согласно пункту 5 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов.
Между тем, как установлено судом апелляционной инстанции, заявителем на государственную регистрацию был предоставлен один экземпляр дополнительного соглашения от 07.06.2007 N 3, что не оспаривается ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. закрытым паевым инвестиционном фондом недвижимости "Центральный".
В соответствии со статьей 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем (п. 2 ст. 16 Закона о регистрации).
Как установлено судами обеих инстанций, дополнительное соглашение N 5 от 01.10.2008 г. к договору аренды N 25/10/08 от 09.09.2005 г. подписано заместителем директора филиала Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" Степановым В.А., действовавшим на основании доверенности.
Согласно пункту 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В силу абзаца 5 пункта 4 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию, лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица либо нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица копии этих учредительных документов, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица, если иное не установлено федеральным законом.
Таким образом, поскольку с заявлением о регистрации дополнительного соглашения обратился новый собственник здания, фактически правопреемник одной из сторон договора аренды (арендодателя), при этом дополнительное соглашение от имени арендодателя было подписано заместителем директора филиала Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед", действовавшего на основании доверенности, а сам заявитель дополнительное соглашение не подписывал, то при такой ситуации, для государственной регистрации необходимо было предоставить доказательства, подтверждающие полномочия лица, подписавшего дополнительное соглашение.
Однако, как установлено судами обеих инстанций, при обращении истца в Управление Росреестра по Москве доверенность на Степанова В.А., подписавшего дополнительное соглашение к договору аренды, заявителем не представлена.
Между тем, избранный заявителем способ защиты непосредственно затрагивает права другой стороны договора аренды — арендатора.
В то же время, в рамках главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не вправе рассматривать спор о праве, а обязан дать оценку законности действий регистрирующего органа.
При изложенных обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно и на основании правильного применения норм материального права пришли к обоснованному выводу о том, что заявителем в нарушение требований законодательства не предоставлены необходимые для осуществления государственной регистрации документы и в установленном законом количестве экземпляров, в связи с чем решение об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения являлось правомерным.
Доводы кассационной жалобы внимательно и подробно изученные судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку по существу, направлены на переоценку установленных судом апелляционной инстанции фактов, исследованных доказательств и сделанных на их основании выводов, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены постановления суда от 30.07.2015, апелляционным судом при вынесении обжалуемого судебного акта, не допущено.
При таких обстоятельствах, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены или изменения обжалуемого в кассационном порядке судебного акта, не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление от 30 июля 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-217859/14 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный" — без удовлетворения.

Председательствующий судья О.И.РУСАКОВА

Судьи Н.Н.БОЧАРОВА О.А.ШИШОВА