Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, обязании заключить договор на предложенных условиях

Обстоятельства: Общество ссылается на то, что цена спорного объекта необоснованно завышена.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку общество как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения - как объект гражданских правоотношений - соответствуют критериям, установленным ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, доказательства наличия задолженности по арендной плате отсутствуют, а площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона г. Москвы от 17.12.2008 N 66.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.12.2015 N Ф05-16140/2015 по делу N А40-155464/14

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 03 декабря 2015 г.
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи Нечаева С.В.
судей Петровой В.В., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
от истца — Кушнир Т.Н., генеральный директор, приказ N 4 от 26.06.2012, Мурашкин А.А., дов. от 25.11.2015 N 44-08/15
от ответчика — Величко А.С., дов. от 15.04.2015 N 33-Д-144/15
рассмотрев 26 ноября 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества г. Москвы
на решение от 08 июля 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Козловым В.Ф.,
и постановление от 15 сентября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Верстовой М.Е., Лаптевой О.Н., Лаврецкой Н.В.,
по делу по иску общества с ограниченной ответственностью "ВИГОР-М" (Москва, ОГРН 1027700385470)
к Департаменту городского имущества города Москвы (Москва, ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

установил:

ООО "ВИГОР-М" (истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы с требованием урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 77,4 кв. м (этаж а1, пом. I комн. 1, пом. V комн. 1, 1а, 1б, 2-4) по адресу: г. Москва, пр-т Мира, д. 122, изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
3.1. Цена объекта составляет 6 016 949 руб. 15 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Аналитический консультационный центр "Департамент профессиональной оценки". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 НК РФ не начисляется;
обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи нежилого помещения на указанных условиях.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 08 июля 2015 года исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2015 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с указанными судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятые при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов в решении и постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "ВИГОР-М" в соответствии с договором аренды от 09.09.1998 N 03-00762/98, заключенным с Департаментом имущества г. Москвы, арендует нежилое помещение общей площадью 77,4 кв. м (этаж а1, пом. I комн. 1, пом. V комн. 1, 1а, 1б, 2 — 4), находящегося по адресу: г. Москва, пр-т Мира, д. 122.
Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения и земельного участка, ООО "ВИГОР-М" 25 сентября 2013 года обратилось в Департамент имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Истцом от ответчика было получено письмо от 01.07.2014 N 33-5-27258/13-(5)-0 с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 13 608 475 руб. в соответствии с экспертным заключением от 06.05.2014 N 188/302-14, подготовленным НП "Межрегиональный союз оценщиков".
Полагая, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненному ООО "Реал-Аудит-Консалтинг", цена спорного объекта составила 6 488 000 руб.
8 июля 2014 г. истец возвратил в службу "одного окна" проект договора купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий по цене объекта.
Департамент городского имущества города Москвы не подписал договора в редакции протокола разногласий, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.
Как правильно указано судом, истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ: истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества"; арендованное помещение по состоянию на 1 июля 2013 года находится в непрерывном владении истца в течение двух и более лет.
В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда первой инстанции от 16.02.2015 была назначена экспертиза; согласно заключению эксперта ООО "Аналитический консультационный центр "Департамент профессиональной оценки" рыночная стоимость объекта по состоянию на 25 сентября 2013 года составила 6 016 949 руб. 15 коп. без учета НДС.
Экспертное заключение выполнено по состоянию на 25.09.2013 — дату обращения истца за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении спорного объекта.
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При таких обстоятельствах, учитывая выводы судебной экспертизы, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.
Выводы суда основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Доводы кассационной жалобы о том, что стоимость спорного объекта составляет 13 608 475 руб., опровергаются материалами дела, в том числе заключением судебной экспертизы.
Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.
Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 08 июля 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2015 года по делу N А40-155464/14 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Председательствующий судья С.В.НЕЧАЕВ

Судьи В.В.ПЕТРОВА О.И.КОМАРОВА