Требование: Об изменении условий договора аренды путем уменьшения площади арендуемого помещения за счет исключения из аренды спорных помещений, обязании произвести перерасчет арендной платы

Обстоятельства: Истец указал на существенное изменение обстоятельств заключения договора, невозможность использования спорных помещений ввиду наличия предписания уполномоченного органа.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку указанные истцом обстоятельства существовали на момент передачи помещений в аренду.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.12.2014 N Ф05-13379/2014 по делу N А40-657/14

Резолютивная часть постановления объявлена 01.12.2014
Полный текст постановления изготовлен 08.12.2014
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Дербенева А.А., Русаковой О.И.,
при участии в заседании:
от ООО "Индустрия сервиса" — Антонов А.В. — доверен. от 01.10.2014 г.
от Департамента городского имущества города Москвы — Бускин А.А. — доверен. от 21.07.2014 г.
рассмотрев в судебном заседании 01.12.2014
кассационную жалобу ООО "Индустрия сервиса"
на решение от 30.05.2014
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Филиной Е.Ю.,
на постановление от 26.08.2014
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Красновой С.В., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.,
по делу N А40-657/14 по иску ООО "Индустрия сервиса" (ОГРН 1027739693838)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)
об изменении условий договора путем уменьшения площади арендуемого помещения до 209,1 кв. м, за счет исключения из аренды помещений N 14, 15, 16, 17 и обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору с уменьшением арендуемой площади помещения

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Индустрия сервиса" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об изменении условий договора аренды от 25.09.2007 N 08-599/07 путем уменьшения площади арендуемого помещения до 209,1 кв. м за счет исключения из аренды помещений N 14, 15, 16, 17 и обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору с уменьшением арендуемой площади помещения.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.05.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 решение Арбитражного суда города Москвы от 30.05.2014 по делу N А40-657/14 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда г. Москвы от 30.05.2014 по делу N А40-657/2014 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 отменить, и принять новый судебный акт, удовлетворив исковые требования ООО "Индустрия сервиса" об изменении условий договора аренды, путем уменьшения площади арендуемого помещения до 209, 1 кв. м за счет исключения из аренды помещений N 14, 15, 16, 17 и обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору аренды, в связи с уменьшением арендуемой площади помещения.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, истец не мог предвидеть, что обстоятельства изменятся настолько, что при проверке арендуемого помещения сотрудниками МЧС в 2011 году выяснится, что часть помещений, а именно N 14, 15, 16, 17 не соответствуют требованиям и нормам пожарной безопасности, исполнение договора без изменения его условий нарушает его законные права и интересы, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель подтвердил доводы, изложенные в жалобе, просил решение Арбитражного суда г. Москвы от 30.05.2014 по делу N А40-657/2014 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 отменить, и принять новый судебный акт, удовлетворив исковые требования ООО "Индустрия сервиса" об изменении условий договора аренды, путем уменьшения площади арендуемого помещения до 209, 1 кв. м за счет исключения из аренды помещений N 14, 15, 16, 17 и обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору аренды, в связи с уменьшением арендуемой площади помещения.
Ответчик доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, между сторонами заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы N 08-599/07 от 25.12.2007.
По условиям вышеуказанного договора ответчик (арендодатель) обязался передать истцу (арендатору) для использования под магазин и склад нежилые помещения площадью 376,7 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1-17), расположенные по адресу: г. Москва, ул. Большая Филевская, д. 49, корп. 2, а ответчик — принять и оплачивать его использование (арендную плату) в порядке и на условиях, установленных указанным договором.
Срок действия договора в редакции дополнительного соглашения продлен до 01.07.2015.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал на невозможность использования комнат N 14-17 ввиду наличия предписания МЧС России.
В качестве существенного изменения обстоятельств истец указывает на вынесенные МЧС России предписания, согласно которым: в подвале нет системы вытяжной вентиляции для удаления продуктов горения при пожаре; помещения подвала не имеют двух эвакуационных выходов наружу; в подвале, не имеющем приямков, происходит хранение горючих материалов.
На основании указанных предписаний истец обратился к ответчику с предложением об изменении условий договора путем уменьшения площади арендуемого помещения до 209,1 кв. м, за счет исключения из аренды помещений N 14, 15, 16, 17, однако, письмом, исх. N ДГИ-1-37870/13-1 от 16.05.2013 ответчик отказал истцу в изменении указанных условий.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении недостатков, препятствующих пользованию имуществом, арендатор по своему выбору вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
При этом, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды установили, что помещение площадью 376,7 кв. м (подвал, пом. I, комн. N 1-17) сформировано как самостоятельный объект недвижимости и учтено в Государственной кадастре недвижимости, исключение из объекта аренды комнат N 14, 15, 16, 17, не имеющих отдельного входа, противоречит положениям п. 4 ст. 451 ГК РФ.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку указанные заявителем обстоятельства: отсутствие в подвале системы вытяжной вентиляции для удаления продуктов горения при пожаре и двух эвакуационных выходов наружу существовали и на момент передачи арендованных помещений в аренду заявителю.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30.05.2014 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 по делу N А40-657/14 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Председательствующий судья Н.Ю.ДУНАЕВА

Судьи О.И.РУСАКОВА А.А.ДЕРБЕНЕВ