Требование: О признании договора аренды земли незаключенным

Обстоятельства: Истец ссылается на то, что в договоре не определен его предмет и не согласовано условие о размере арендной платы.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку для установления обстоятельств недействительности сделки (части сделки) в силу ничтожности не является обязательным заявление отдельного требования о признании данной сделки (ее части) недействительной, условие об арендной плате сторонами не согласовано, доказательств внесения в договор аренды изменений в части указания размера арендной платы не представлено, срок исковой давности истцом не пропущен.

Постановление ФАС Московского округа от 29.08.2013 по делу N А41-28235/10

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Тихоновой В.К., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от Общества с ограниченной ответственностью "Рыболовно-спортивный физкультурно-оздоровительный центр "Солнечная поляна" — Абрамовича М.А. по доверенности от 28.12.2012, Ляшко А.В. по доверенности от 28.12.2012, Стукалова Ю.М. по доверенности от 01.08.2013,
от Общества с ограниченной ответственностью "Агроинвест" — Антыпко Д.А. по доверенности от 11.06.2012,
рассмотрев 22 августа 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "Рыболовно-спортивный физкультурно-оздоровительный центр "Солнечная поляна"
на решение от 05 декабря 2012 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Уваровым А.О.,
на постановление от 20 мая 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Мордкиной Л.М., Коноваловым С.А., Шевченко Е.Е.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Рыболовно-спортивный физкультурно-оздоровительный центр "Солнечная поляна"
к Администрации Пушкинского муниципального района Московской области, Обществу с ограниченной ответственностью "Агроинвест" (ИНН: 7723668530, ОГРН: 1087746822074):
о признании договора аренды недействительным
и по иску Администрации Пушкинского муниципального района Московской области
к Обществу с ограниченной ответственностью "Рыболовно-спортивный физкультурно-оздоровительный центр "Солнечная поляна", Администрации Мытищинского муниципального района Московской области
о признании договора аренды незаключенным
третье лицо Общество с ограниченной ответственностью "Моссельмаш"

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Рыболовно-спортивный физкультурно-оздоровительный центр "Солнечная поляна" (далее ООО "РСФОЦ "Солнечная поляна", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Пушкинского муниципального района Московской области (далее Администрация Пушкинского муниципального района, первый ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Агроинвест" (далее ООО "Агроинвест", второй ответчик) о признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:040129:420 площадью 24 686 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский район, в районе д. Михалево, заключенного 23.12.2009 между Администрацией Пушкинского муниципального района Московской области и ООО "Агроинвест".
По делу Арбитражного дела Московской области N А41-34170/11 Администрацией Пушкинского муниципального района Московской области предъявлен иск к ООО "Рыболовно-спортивный физкультурно-оздоровительный центр "Солнечная поляна" и Администрации Мытищинского муниципального района Московской области (далее Администрация Мытищинского муниципального района) о признании договора аренды земли N 560А от 30.01.1996 незаключенным.
Определением Арбитражного суда Московской области от 01 декабря 2011 года производства по делу N А41-34170/11 и делу N А41-28235/10 объединены, делу присвоен номер N А41-28235/10.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Моссельмаш" (далее ООО "Моссельмаш").
Решением Арбитражного суда Московской области от 09 декабря 2011 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2012 года, в удовлетворении иска ООО "РСФОЦ "Солнечная поляна" отказано, иск Администрации Пушкинского муниципального района (по существу являющийся встречным) удовлетворен.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 сентября 2012 года решение Арбитражного суда Московской области от 09 декабря 2011 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2012 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
При новом рассмотрении дела судом удовлетворено ходатайство истца об изменении предмета иска, согласно которому он просит признать недействительным договор N 26-09 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:040129:420 площадью 24 686 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский район, в районе д. Михалево, от 09.04.2009, заключенный между Администрацией Пушкинского муниципального района и ООО "Моссельмаш" (передавшим права арендатора ООО "Агроинвест" по договору от 30.11.2009), зарегистрированный УФРС 29.05.2009 за N 50-50-13342009-229, с исключением записи о регистрации данного договора в ЕГРП.
Арбитражный суд Московской области решением от 05 декабря 2012 года в удовлетворении исковых требований ООО "РСФОЦ "Солнечная поляна" к Администрации Пушкинского муниципального района Московской области и ООО "Агроинвест" о признании недействительным договора аренды земельного участка N 26-09 от 09.04.2009, заключенного между Администрацией Пушкинского района Московской области и ООО "Моссельмаш", отказал; признал незаключенным договор аренды земли N 560А от 30.01.1996 между ТОО "Рыболовно-спортивный физкультурно-оздоровительный центр "Солнечная поляна" и Администрацией Мытищинского района Московской области.
Суд пришел к выводу о ничтожности пункта 2.2 (освобождение арендатора от арендной платы на основании Закона "О плате за землю" ст. 12 параграф 10) договора аренды земли N 560А от 30.01.1996 между ООО "РСФОЦ "Солнечная поляна" и Администрацией Мытищинского муниципального района как противоречащего действующему на момент его заключения законодательству.
Договором аренды земли N 560А от 30.01.1996 не согласован размер или порядок определения арендной платы, что является существенным условием договора аренды, в связи с чем данный договор не является заключенным. Договор аренды земли N 560А от 30.01.1996 не повлек юридических последствий для сторон, в том числе для ООО "РСФОЦ "Солнечная поляна".
Поскольку договор аренды земли N 560А от 30.01.1996 является не заключенным, других правовых оснований, подтверждающих наличие права ООО "РСФОЦ "Солнечная поляна" на спорный земельный участок не представлено, суд не установил наличие доказательств, на защиту какого именно нарушенного права направлен иск о признании недействительным договора N 26-09 от 09.04.2009 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:040129:420, площадью 24 686 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский район, в районе д. Михалево, заключенного между Администрацией Пушкинского муниципального района и ООО "Моссельмаш" (передавшим права арендатора ООО "Агроинвест" по договору от 30.11.2009).
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2013 года указанное решение оставлено без изменения.
ООО "РСФОЦ "Солнечная поляна" подана кассационная жалоба на вышеназванные судебные акты, согласно которой истец просит решение Арбитражного суда Московской области и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области в ином судебном составе.
Истец указывает, что между ним и Администрацией Мытищинского района Московской области заключен договор аренды N 560А на 49 лет земельного участка с кадастровым N 50-12-6-4-3-1 общей площадью 4,47 га, расположенного в Пестовском водохранилище; 30 января 1996 года договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам, а 24 июня 1998 года — в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В обжалуемом решении Арбитражный суд Московской области, рассматривая иск Администрации Пушкинского района о незаключенности договора, рассматривал и устанавливал недействительность договора, чем существенно нарушил нормы процессуального права, поскольку требований о недействительности договора заявлено не было.
Указывает, что иск предъявлен о признании договора незаключенным на основании статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в договоре не определен его предмет и не согласовано условие о размере арендной платы.

Между тем, в соответствии со статьей 12 Федерального закона "О введении части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" порядок заключения договоров, установленный статьей 28 Кодекса (в том числе статья 432), применяется к договорам, предложения заключить которые направлены после 01 января 1995 года.
ТОО "РСФОЦ "Солнечная поляна" 27 июля 1994 года направило предложение о заключении оспариваемого договора в Администрацию Мытищинского района. Из Постановления Главы администрации Мытищинского района Московской области за N 202 от 23.01.1996 следует, что Комиссия по предварительному согласованию места размещения объекта принимала решение в 1994 году.
Истец заявляет, что вывод суда о том, что отсутствие (ничтожность) условий договора об арендной плате влечет его незаключенность, не основан на законе. Поскольку в оспариваемом договоре зафиксирована договоренность сторон по арендной плате, в данной ситуации нельзя говорить об отсутствии такой договоренности.
Также истец не согласен с выводом суда об отказе в применении исковой давности по основанию, что Администрация Пушкинского района узнала о наличии договора из искового заявления 03.08.2010. Полагает, что при изменении административного деления территорий Мытищинского и Пушкинского районов Администрация Пушкинского района должна была провести инвентаризацию передаваемых ему земель из Мытищинского района и соответственно узнать об их обременениях в силу своих функциональных обязанностей.
Представители ООО "РСФОЦ "Солнечная поляна" в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержали доводы кассационной жалобы.
ООО "Агроинвест" возражало против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными. Представлен письменный отзыв на жалобу.
Администрация Пушкинского муниципального района Московской области, Администрация Мытищинского муниципального района Московской области, ООО "Мосельмаш" в судебное заседание не явились.
В соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на сайте http://www.fasmo.arbitr.ru.
Частью 6 статьи 121 указанного Кодекса установлено, что лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления к производству и возбуждении производства по делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.
Согласно части 1 статьи 123 Кодекса лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.
Администрация Пушкинского муниципального района Московской области, Администрация Мытищинского муниципального района Московской области, ООО "Мосельмаш" располагают сведениями о настоящем судебном процессе, в связи с чем судебная коллегия считает, что указанные лица извещены о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции надлежащим образом, однако в суд не явились, дело в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие.
Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанном судебном акте фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба — без удовлетворения.
Судами установлено, что на основании Постановления главы Администрации Мытищинского района N 202 от 23.01.1996 ТОО "Рыболовно-спортивный физкультурно-оздоровительный центр "Солнечная поляна" (в настоящее время ООО "Рыболовно-спортивный физкультурно-оздоровительный центр "Солнечная поляна") и Администрацией Мытищинского муниципального района Московской области 30.01.1996 подписан договор аренды N 560А, согласно которому первому во временное владение и пользование сроком на 49 лет передается земельный участок площадью 4,47 га, категория земли — земли промышленности и иного назначения, для размещения причала и сооружений пункта рыбоохраны на территории острова в Пестовском водохранилище.
Земельный участок представляет собой остров в Пестовском водохранилище и расположен по адресу: Московская область, Мытищинский район, Жостовский с/о, Пестовское водохранилище.
Указанный земельный участок 30 января 1996 года был поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 50-12-6-4-3-1, а впоследствии — кадастрового номера 50:12:0010302:33.
Согласно пункту 2.2 договора аренды земли N 560А от 30.01.1996 арендатор освобожден от арендной платы на основании Закона "О плате за землю", статья 12 параграф 10.
В соответствии с Основами законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989 N 810-1 (действовали на дату подписания договора N 560А от 30.01.1996) аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.
Согласно пункту 2 статьи 7 указанных Основ законодательства об аренде в договоре аренды предусматриваются: состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором.
Статьей 8 Основ законодательства об аренде предусмотрены порядок и условия определения арендной платы. Условия, сроки внесения и счета перечисления арендной платы определяются договором (пункт 3 данной статьи).
Аналогичные положения содержались в статье 21 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю".
Условие об арендной плате является существенным условием договора аренды.
Доказательства, подтверждающие, что ООО "РСФОЦ "Солнечная поляна" с момента подписания договора аренды N 560А 30.01.1996 по настоящее время оплачивало арендную плату, не представлены.
Статьей 1 Закона РСФСР от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" (в редакции от 27.12.1995) установлено, что собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Суды пришли к правильному выводу, что указанный в договоре аренды земли N 560А от 30.01.1996 года параграф 10 статьи 12 Закона РСФСР от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" мог служить основанием только для освобождения от уплаты земельного налога, но не от арендной платы; освобождение от внесения арендной платы указанным Законом не предусмотрено.
Пункт 2.2 договора аренды земли N 560А от 30.01.1996 обоснованно признан судами ничтожным как не соответствующий действующему в момент его заключения законодательству.
Таким образом, условие об арендной плате сторонами не согласовано.
Довод истца о том, что суд, рассматривая иск Администрации Пушкинского района о незаключенности договора, рассматривал и устанавливал недействительность договора, чем существенно нарушил нормы процессуального права, поскольку требования о недействительности договора не были заявлены, неоснователен.
В исковом заявлении Администрации Пушкинского района о признании договора аренды земли N 560А от 30.01.1996 незаключенным содержатся доводы о несоответствии пункта 2.2 данного договора действовавшему на дату подписания договора законодательству, в том числе Закону РСФСР от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю", Основам Союза ССР и союзных республик об аренде.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 168 данного Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, для установления обстоятельства недействительности сделки (части сделки) в силу ничтожности не является обязательным заявление отдельного требования о признании данной сделки (ее части) недействительной.
Обстоятельство соответствия (несоответствия) пункта 2.2 договора аренды земли N 560А от 30.01.1996 закону подлежит установлению при рассмотрении настоящего спора исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как сказано выше, в соответствии с действовавшим на дату подписания договора законодательством условие об арендной плате являлось существенным условием договора аренды. Также данное условие является существенным и на дату государственной регистрации договора.
Поскольку ООО "РСФОЦ "Солнечная поляна" не представлены доказательств внесения в договор аренды N 560А от 30.01.1996 изменений в части указания размера арендной платы, на момент подписания договора закон не предусматривал возможность освобождения арендатора от уплаты арендной платы, указанный договор обоснованно признан судами незаключенным.
Также суды пришли к выводу, что условиями названного договора не определен объект аренды.
Согласно пункту 1.1 договора аренды земли N 560А от 30.01.1996 земельный участок предоставляется арендатору для размещения причала и сооружений пункта рыбоохраны на территории острова в Пестовском водохранилище. В Постановлении Главы Администрации Мытищинского района от 23.01.1996 N 202 указывается, что ТОО "Рыболовно-спортивный физкультурно-оздоровительный центр "Солнечная поляна" предоставляется территория острова.
Судами установлено, что на чертеже границ участка, являющемся приложением 1 к договору N 560А от 30.01.1996, наклонной штриховкой отмечена не только территория острова в Пестовском водохранилище, но и иная территория, отделенная от территории острова водным пространством. Однако указанная территория в совокупности с обозначенным на чертеже островом не может являться единой территорией острова. Следовательно, она или не могла быть обозначена как "территория острова", указанная в договоре N 560А от 30.01.1996 и в Постановлении Главы Администрации Мытищинского района от 23.01.1996 N 202, или должна была описываться отдельно. Границы земельного участка ООО "РСФОЦ "Солнечная поляна" не закреплялись ни в натуре, ни какими-либо поворотными точками в приложении N 1 к договору. Описание предоставленного в аренду земельного участка, приведенное в чертеже границ участка, являющемся приложением 1 к договору N 560А от 30.01.1996, не соответствует тексту договора N 560А от 30.01.1996 и тексту Постановления Главы Администрации Мытищинского района от 23.01.1996 N 202.
Доказательства, что данный договор исполнялся сторонами, что ООО "РСФОЦ "Солнечная поляна" в соответствии с договором использовало спорный земельный участок, в дело не представлены.
Довод истца о том в соответствии со статьей 12 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" порядок заключения договоров, установленный статьей 28 Кодекса (в том числе статья 432), применяется к договорам, предложения заключить которые направлены после 01 января 1995 года, в данном случае предложение о заключении договора направлено в 1994 году, неоснователен.
Статьей 12 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что порядок заключения договоров, установленный главой 28 Кодекса, применяется к договорам, предложения заключить которые направлены после 1 января 1995 года.
В данном случае спор возник не по порядку заключения договора, а о наличии в договоре, подписанном сторонами после 01.01.1995, определенного условия.
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Как сказано выше, действовавшим на дату подписания договора N 560А от 30.01.1996 законодательством предусмотрено, что условие об арендной плате является существенным для договора аренды.
ООО "РСФОЦ "Солнечная поляна" заявило о применении исковой давности по требованию о признании договора аренды земли N 560А от 30.01.1996 незаключенным.
Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В соответствии с пунктом 2 статьи 199 названного Кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 Кодекса).
Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, установил, что о наличии договора N 560А от 30.01.1996 между Администрацией Мытищинского района Московской области и ТОО "Рыболовно-спортивный физкультурно-оздоровительный центр "Солнечная поляна" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50-12-6-4-3-1, равно как и о формировании данного участка, Администрации Пушкинского муниципального района стало известно только из искового заявления ООО "РСФОЦ "Солнечная поляна", поступившего в Арбитражный суд Московской области 03.08.2010. При таких обстоятельствах суд счел, что срок исковой давности Администрацией Пушкинского муниципального района не пропущен.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Оценка доказательств произведена судами в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.
Поскольку договор аренды земли N 560А от 30.01.1996 признан судами незаключенным, наличие других прав ООО "РСФОЦ "Солнечная поляна" на спорный земельный участок последнее не доказало и суды не установили, является правомерным вывод судов об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "РСФОЦ "Солнечная поляна" о признании недействительным договора N 26-09 от 09.04.2009 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:040129:420, площадью 24 686 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский район, в районе д. Михалево, заключенного между Администрацией Пушкинского муниципального района и ООО "Моссельмаш" (передавшим права арендатора ООО "Агроинвест" по договору от 30.11.2009), зарегистрированного УФРС 29.05.2009 за N 50-50-13342009-229, с исключением записи о регистрации данного договора в ЕГРП.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 05 декабря 2012 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2013 года по делу N А41-28235/10 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Председательствующий судья О.И.КОМАРОВА

Судьи В.К.ТИХОНОВА Н.С.ЧУЧУНОВА