Требование: 1) О расторжении договора аренды нежилых помещений; 2) О выселении из помещений

Обстоятельства: В результате проведенного осмотра помещений, являющихся объектом культурного наследия, арендодателем было обнаружено переоборудование помещения. Требование об устранении допущенных нарушений арендатором не было исполнено.
Решение: 1) В удовлетворении требования отказано, поскольку договор является недействительным в связи с отсутствием в нем сведений об особенностях, составляющих предмет охраны объекта культурного наследия, и требований к сохранению объекта; 2) Требование удовлетворено, поскольку у арендатора отсутствуют законные основания для занятия помещений.

Постановление ФАС Московского округа от 29.03.2012 по делу N А40-60394/11-105-516

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2012 г.
Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Хомякова Э.Г.
судей Комаровой О.И., Чучуновой Н.С.
при участии в заседании:
от истцов:
Департамента имущества г. Москвы — Даниленко Н.Д., дов. от 18.01.2012 г.
ГУК г. Москвы Государственный театр "Ленком" — Западаева Д.Г., дов. от 21.02.2012 г.
от ответчика — Ткаченко О.В., дов. от 27.09.2011 г.
от третьего лица — Кисилев Н.Д., дов. от 10.01.2012 г.
рассмотрев 26.03.2012 в судебном заседании кассационную жалобу
ответчика ООО "КЛУБ-АБРИКОЛЬ"
на решение от 06.10.2011
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Никоновой О.И.,
на постановление от 15.12.2011
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Тихоновым А.П., Левиной Т.Ю., Савенковым О.В.,
по иску Департамента имущества г. Москвы (ОГРН 10277000149410), ГУК города Москвы Государственный театр "Ленком"
к ООО "КЛУБ-АБРИКОЛЬ" (ОГРН 1027739042814)
о расторжении договора аренды и выселении
третье лицо Мосгорнаследие,

установил:

Департамент имущества города Москвы обратился в суд с иском к ООО "КЛУБ-АБРИКОЛЬ" о расторжении заключенного между ГУК г. Москвы Государственный театр "Ленком" и ООО "КЛУБ-АБРИКОЛЬ" договора аренды от 20.08.2003 г. N 432/03 нежилых помещений общей площадью 216,8 кв. м, расположенных по адресу: ул. М. Дмитровка, д. 6, стр. 1, а также выселении ответчика из указанных нежилых помещений.
Определением от 29.08.2011 г. к участию в деле в качестве соистца привлечен ГУК г. Москвы Государственный театр "Ленком", в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Мосгорнаследие.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.10.2011 оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2011 иск удовлетворен в части выселения ООО "КЛУБ-АБРИКОЛЬ" из нежилых помещений общей площадью 216,8 кв. м, расположенных по адресу: ул. М. Дмитровка, д. 6, стр. 1, в остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе ответчик просит отменить принятые по делу судебные акты и прекратить производство по делу; полагая, что судебные акты первой и апелляционной инстанций являются необоснованными и незаконными, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также судом нарушены нормы материального и процессуального права.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ответчика поддержал кассационную жалобу, просил ее удовлетворить.
Представители истцов и третьего лица возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение и постановление, принятые по делу, законными и обоснованными.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости оставления принятых по делу судебных актов без изменения в связи со следующим.
В соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.10.2009 N 1572-р утвержден перечень объектов культурного наследия федерального значения, которые до 27.12.1991 г. являлись недвижимыми памятниками истории и культуры государственного (общесоюзного и республиканского) значения, которые необходимы для обеспечения г. Москвой установленных федеральными законами полномочий и в отношении которых должно быть оформлено право собственности г. Москвы.
Указанный перечень содержит здание купеческого клуба 1907 — 1908 гг., архитектор А.И. Иванов-Щиц (ул. Чехова, д. 6 (ул. М. Дмитровка д. 6, стр. 1).
Спорное здание с 1996 г. находится в пользовании театра "Ленком" на основании охранного обязательства с УГК ОИП.
Согласно п. п. 58, 59, 60 Положения "Об охране и использовании памятников истории и культуры", утвержденного Постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 года N 865, недвижимые памятники истории и культуры, которые находятся в собственности государства, передаются в установленном порядке на баланс местных государственных органов охраны памятников для предоставления в пользование предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам. Порядок и условия использования памятников определяются для каждого памятника, находящегося в пользовании или собственности предприятий, учреждений, организаций и граждан, соответствующим охранным документом: охранно-арендным договором, охранным договором или охранным обязательством.
В указанный период времени, в пределах предоставленных полномочий — Управление государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы правомерно, на законных основаниях распорядилось спорным зданием, передав его в пользование театру.
Согласно статьи 63 п. п. 1, 3 Федерального закона от 25.06.2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации" впредь до вступления в силу утвержденных Правительством РФ нормативных актов, издание которых отнесено законом к полномочиям Правительства РФ, сохраняются правила охраны, реставрации и использования памятников истории и культуры РФ, установленные Постановлением Совмина СССР от 16.09.1982 года N 865, при этом впредь до включения объекта культурного наследия в реестр в порядке, установленном упомянутым Законом, применяются охранно-арендные, охранные договоры и охранные обязательства.
Право собственности города Москве зарегистрировано 30.12.2010 на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 19.10.2009 N 1572-р, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.12.2010 г. (запись регистрации N 77-77-11/172/2010-541).
В соответствии с п. 1 ст. 125 ГК РФ от имени субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Согласно п. 1.1 Положению о Департаменте имущества города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы "Об утверждении Положения о Департаменте имущества города Москвы" от 01.04.08 N 255-ПП Департамент является функциональным органом исполнительной власти г. Москвы, обеспечивающим полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности г. Москвы. Департамент имущества города Москвы является правопреемником Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы.
Между ГУК Московский государственный театр "ЛЕНКОМ", Департаментом имущества города Москвы и ООО "Клуб-АБРИКОЛЬ" заключен договор аренды нежилого помещения от 01.08.2003 г. N 0-432/03 в редакции дополнительного соглашения от 29.09.2008 г., согласно которому ГУК Московский государственный театр "ЛЕНКОМ" (арендодатель) по акту приемки-передачи от 01.08.2003 г. передал, а ответчик (арендатор) принял в аренду нежилой объект общей площадью 216,8 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 6, стр. 1, сроком с 01.08.2003 г. по 01.08.2013 г.
Согласно п. 2.2.5 договора арендатор обязался не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, связанных с деятельность арендатора, без письменного разрешения арендодателя и согласования с органами государственного управления, в ведении которых находится решение данных вопросов.
Департаментом имущества города Москвы 24.03.2011 г. был проведен осмотр нежилых помещений (акт осмотра N 01-00246/11), согласно которому установлено, что арендатором произведено переоборудование помещения, разрешительная документация на переоборудование отсутствует.
Департаментом имущества города Москвы была направлена в адрес ответчика претензия от 24.03.2011 г., согласно которой истец потребовал в срок до 25.04.2011 г. произвести демонтаж антресоли.
В связи с неисполнением требования, указанного в претензии от 24.03.2011 г., истец направил в адрес ответчика претензию от 30.05.2011 г. N 01-11/002682, в которой предложил в срок до 15.06.2011 г. устранить допущенные нарушения, либо расторгнуть договор аренды.
Согласно п. 4.4. договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению, если арендатор ухудшает состояние помещения.
Ответчик произвел работы, которые привели к изменению интерьера объекта культурного наследия. Такие работы произведены без разрешения, выданного соответствующим органом охраны объектов культурного наследия и без документации, согласованной с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия.
В соответствии со ст. 51 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" право пользования объектом культурного наследия, включенным в реестр, и право пользования выявленным объектом культурного наследия у физических и юридических лиц возникают из договоров.
Работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ, выданных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, и в соответствии с документацией, согласованной с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, в порядке, установленном пунктом 2 настоящей статьи, и при условии осуществления указанным органом контроля за проведением работ. (ст. 45 Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 18.07.2011) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации").
В соответствии со ст. 52 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" физические и юридические лица осуществляют право пользования объектом культурного наследия, включенным в реестр, право пользования земельным участком или водным объектом, в пределах которых располагается объект археологического наследия, и право пользования выявленным объектом культурного наследия по своему усмотрению с учетом требований, установленных настоящим Федеральным законом и иными нормативными правовыми актами, если это не ухудшает состояние указанных объектов, не наносит вред окружающей историко-культурной и природной среде, а также не нарушает права и законные интересы других лиц. Объект культурного наследия, включенный в реестр, используется с обязательным обеспечением неизменности облика и интерьера объекта культурного наследия в соответствии с особенностями данного объекта, послужившими основанием для включения объекта культурного наследия в реестр и являющимися предметом охраны данного объекта.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 55 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований настоящего Федерального закона.
В договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с настоящим Федеральным законом независимо от формы собственности данного объекта.
В договоре аренды N 0-432/03 от 28.08.2003 г., заключенном сторонами не были указаны сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия.
Договор аренды не был согласован с органами охраны объектов культурного наследия.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Договор аренды нежилого помещения N 0-432/03 от 28.08.2003 г. не соответствует требованиям ст. 55 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", а именно в договоре отсутствуют сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Поскольку договор аренды является ничтожным, то суды правомерно пришли к выводу, что основания для его расторжения отсутствуют.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Оценив и исследовав в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства суды так же правомерно пришли к выводу, что поскольку у ответчика отсутствуют законные основания для занятия принадлежащих на праве собственности городу Москве помещений, требование истцов о выселении ответчика является правомерным и подлежит удовлетворению.
Доводы кассационной жалобы, фактически дублируют доводы апелляционной жалобы и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.
В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судами при рассмотрении дела судебной ошибки.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь ст. ст. 176, 284 — 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 06 октября 2011 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2011 г. по делу N А40-60394/11-105-516 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Председательствующий судья Э.Г.ХОМЯКОВ

Судьи О.И.КОМАРОВА Н.С.ЧУЧУНОВА