Требование: О взыскании неустойки по договору аренды земельного участка

Обстоятельства: Истец указывает на то, что ответчик нарушил срок на разработку, оформление и представление проектной документации на строительство жилого дома, срок на строительство жилого дома и сдачу объекта в эксплуатацию, не осуществил снос ветхих помещений, попадающих в границы землеотвода.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку отсутствует вина ответчика в несвоевременном выполнении им особых условий договора аренды ввиду наличия доказательств, подтверждающих проявление им той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась при исполнении обязательства.

Постановление ФАС Московского округа от 12.01.2012 по делу N А40-37038/10-156-308

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2012 г.
Полный текст постановления изготовлен 12 января 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи судьи Чучуновой Н.С.,
судей Тихоновой В.К., Комаровой О.И.,
при участии в заседании:
от истца (заявителя) ДЗР г. Москвы — ОГРН 1037739510423, ИНН/КПП 7705031874/770501001 — Монахова А.А., дов. от 10.01.2012 г.,
от ответчика (заинтересованного лица) ЗАО "Беговая-Плаза" ОГРН: 1037703041419 — не явился, извещено
рассмотрев 11 января 2012 г. в судебном заседании кассационную
жалобу ДЗР г. Москвы
на решение от 17.06.2011 г.
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Дудкиной В.В.,
на постановление от 26.09.2011 г.
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.,
по иску ДЗР г. Москвы
к ЗАО "Беговая-Плаза"
о взыскании 4 734 075 руб. 88 коп.

установил:

Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее — ДЗР г. Москвы) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями о взыскании с Закрытого акционерного общества Корпорация "СХолдинг" (далее — ЗАО Корпорация "СХолдинг") суммы 4 734 075 руб. 88 коп., составляющей неустойку за нарушение обязательств по договору аренды земельного участка от 03.07.2003 г. N М-05-505490.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2010 г. по делу N А40-37038/10-156-308 требования, заявленные Департаментом земельных ресурсов города Москвы, удовлетворены в части взыскания неустойки в сумме 1 000 000 руб. В остальной части в удовлетворении заявленного иска отказано.
Суд признал обоснованными требования истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку исполнения особых условий договора аренды в сумме 4 421 251 руб. 50 коп. — в размере годовой арендной платы по договору за 2009 г., исходя из первоначально определенной по договору площади арендованного земельного участка — 10 600 кв. м, без учета не прошедших государственную регистрацию условий дополнительных соглашений к договору, при этом суд применил ст. 333 ГК РФ и снизил размер неустойки до 1 000 000 руб., учитывая компенсационный характер неустойки, принцип соразмерности начисленной неустойки последствиям неисполнения обязательств должником.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2010 г. решение Арбитражного суда г. Москвы от 9 августа 2010 г. отменено, в иске Департаменту земельных ресурсов г. Москвы отказано.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что из договора аренды земельного участка N М-05-505490 от 03.07.2003 г. у ответчика не возникли обязательства разработать, оформить и представить в ТОРЗ ЮАО проектную документацию на строительство жилого дома, осуществить снос ветхого жилого дома и боксовых гаражей, завершить строительство жилого дома и сдать объект Госкомиссии по приемке в эксплуатацию, указанные обязательства относятся к инвестиционному контракту.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 марта 2011 г. судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, имеющимся в деле доказательствам.
Суд кассационной инстанции указал, что вывод суда первой инстанции о том, что арендатор, несет ответственность за нарушение обязательств по договору аренды, в том числе за нарушение особых условий независимо от наличия или отсутствия вины, является недостаточно обоснованным.
При новом рассмотрении указано на необходимость проверить принимало ли ЗАО "Корпорация СХолдинг" все зависящие от него меры для надлежащего исполнения обязательств.
По результатам нового рассмотрения дела Арбитражный суд г. Москвы решением от 17.06.2011 г. по делу N А40-37038/10-156-308 в удовлетворении исковых требований Департамента земельных ресурсов города Москвы отказал.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2011 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ДЗР г. Москвы просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующее:
— суд неправомерно пришел к выводу, о том, что у Ответчика отсутствует вина по исполнению обязательства в срок.
Доказательств того, что в срок до 31.12.2007 ответчик закончил строительство жилого дома с подземным гаражом-стоянкой и ввел в эксплуатацию не представлено. Объект Госкомиссии по приемке в эксплуатацию не сдан, акт приемки в ТОРЗ ЮАО не представлен.
Затягивание строительства произошла по вине ЗАО "Беговая плаза", так как обязанность по сносу ветхого жилья возложена на Ответчика.
— суд не полностью выяснил обстоятельства имеющие значения для дела, а также не применил распоряжение Правительства Москвы от 29.10.2009 N 2822-РП.
Согласно п. 1 распоряжения Правительства Москвы от 29.10.2009 N 2822-РП "О дальнейшей реализации инвестиционного проекта по адресу: ул. Велозаводская, вл. 2, за нарушение срока строительства 12 — 14 — 16-этажного жилого дома с подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением гражданской обороны, по адресу: ул. Велозаводская, вл. 2, применить к ЗАО "Корпорация Схолдинг" штрафные санкции в соответствии с абзацем 4 ст. 6 договора аренды земельного участка от 03.07.2003 N М-05-505490.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд кассационной инстанции не направил. Дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 АПК РФ.
Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 29 мая 2003 г. между Правительством г. Москвы и ООО "СХолдинг" (Инвестор) был заключен инвестиционный контракт, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома по индивидуальному проекту по адресу: г. Москва, ул. Велозаводская, вл. 2 (л.д. 65 — 85 т. 1).
В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязался за счет собственных (заемных и (или) привлеченных) средств произвести проектирование и строительство 12-этажного жилого дома с подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением, а также произвести снос 5-этажного жилого дома по адресу: ул. Велозаводская, д. 2 и боксовых гаражей, подготовку, благоустройство и озеленение прилегающей территории.
Дата ввода объекта в эксплуатацию установлена сторонами согласно п. 2.2 инвестиционного контракта — декабрь 2004 г.
В соответствии с п. 3.8 инвестиционного контракта инвестор на период проектирования и строительства оформляет право краткосрочной аренды на земельный участок в месячный срок после подписания контракта.
03.07.2003 г. между Московским земельным комитетом (в настоящее время — Департамент земельных ресурсов города Москвы, Арендодатель) и ООО "СХолдинг" (правопредшественник ЗАО "Беговая-Плана", Арендатор) заключен договор аренды N М-05-505490, в соответствии с условиями которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 10600 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Велозаводская улица, вл. 2, предоставляемый в пользование на условиях аренды на период проектирования и строительства жилого дома. (т. 1, л.д. 5 — 9).
Согласно п. 2.1 договора данный договор заключается до 1 октября 2004 г. и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Государственная регистрация названного договора в установленном законом порядке осуществлена 20.08.2004 г.
Земельный участок, являющийся объектом аренды, передан Арендодателем Арендатору в соответствии с указанным выше договором, что ответчиком не оспаривается.
Арендатор по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом и в силу требований ст. ст. 610, 621 ГК РФ, п. 2.1 договора аренды, суды пришли к правильному выводу, что договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.
В разделе 4 договора аренды "Особые условия" сторонами установлено, что Арендатор обязан до окончания срока действия настоящего договора разработать, оформить и представить в ТОРЗ ЮАО проектную документацию на строительство жилого дома (п. 4.1); Арендатор обязан осуществить снос ветхого жилого дома и боксовых гаражей, попадающих в границы землеотвода (п. 4.2); Арендатор обязан до окончания срока действия настоящего договора завершить строительство жилого дома и сдать объект Госкомиссии по приемке в эксплуатацию, предоставив акт приемки Арендодателю.
Согласно абзаца 4 раздела 6 в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине Арендатора обязательств, указанных в разделе "Особые условия договора", Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот (при их наличии у Арендатора) по арендной плате за землю.
Департамент земельных ресурсов города Москвы уведомлением от 16.11.2009 г. N РД-2811/9-0(0)-2 в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 29.10.2009 г. N 2822-РП, а также в связи с истечением срока выполнения обязательств, указанных в разделе "особые условия" договора аренды земельного участка от 03.07.2003 N М-05-505490, предложил ответчику в 10-дневный срок представить документы, подтверждающие выполнение особых условий договора аренды и уплатить штраф в размере 4 734 075 руб. 88 коп.
Данное уведомлением ответчиком получено 24.11.2009 г., что подтверждается почтовым уведомлением о вручении, однако, оставлено им без удовлетворения.
Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец указывает, что ответчик не исполнил обязательства, установленные п. п. 4.1 — 4.3 договора аренды и на основании абзаца 4 раздела 6 договора просит взыскать с ответчика неустойку в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставке текущего года, в размере 4 734 075 руб. 88 коп.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды правомерно исходили из следующих обстоятельств.
Распоряжением Правительства Москвы N 446-РП от 25 марта 2005 года "О реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома по адресу: ул. Велозаводская, вл. 2 (ЮАО)" срок проектирования и строительства жилого дома продлен до 2005 года, изменены характеристики объекта подлежащего проектированию и строительству — 12 — 14 — 16-этажный жилой дом с подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением гражданской обороны, на месте сноса ветхого жилого дома по адресу: ул. Велозаводская, вл. 2, суммарной поэтажной площадью объекта в габаритах стен 23624, 47 кв. м, в том числе общая площадь квартир 16 627, 74 кв. м, общая площадь нежилых помещений 888, 55 кв. м (л.д. 85).
14 октября 2005 года Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы уведомил Департамента земельных ресурсов о том, что в рамках реализации проекта инвестором (ответчиком по делу) получено заключение Мосгосэкспертизы N 105-П2/04 МГЭ от 30.07.2004 г.; приостановлен монолит подземного гаража, ведется передача корпуса другому генподрядчику, в связи с чем Департамент пришел к выводу, что основной причиной задержки сроков строительства объекта является длительное согласование предпроектной и проектной документации.
26 октября 2005 года Городской комиссией по вопросам землепользования и градостроительства было принято решение продлить ЗАО Корпорация "СХолдинг" (ЗАО "Беговая-Плаза") сроки строительства жилого дома по адресу: ул. Велозаводская, вл. 2 до 31.12.2006 г. без применения штрафных санкций.
Постановлением Правительства Москвы N 1003-ПП от 13.12.2005 г. был установлен срок строительства (ввода в эксплуатацию) объекта — 31.12.2006, при этом применение каких-либо штрафных санкций в отношении ответчика не усматривается.
В целях реализации распоряжения Правительства Москвы N 446-РП от 25.03.2005 "О реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома по адресу: ул. Велозаводская, вл. 2 (ЮАО)", Правительство Москвы и ЗАО Корпорация "СХолдинг" заключили Дополнительное соглашение N 2 от 07.07.2006 к Инвестиционному контракту, в соответствии с которым изменили параметры строительного объекта, подлежащего строительству, а инвестор обязался произвести проектирование и строительство 12 — 14 — 16-этажного жилого дома с подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением гражданской обороны, на месте сноса ветхого жилого дома по адресу: ул. Велозаводская, вл. 2 суммарной поэтажной площадью объекта в габаритах стен 23624, 47 кв. м, в том числе общая площадь квартир 16 627, 74 кв. м, общая площадь нежилых помещений 888, 55 кв. м
25.08.2006 г. Префектом ЮАО г. Москвы Мэру Москвы направлено письмо N 01-01-1363/3 с просьбой о продлении сроков реализации инвестиционного контракта до 01.06.2007 г. в связи с увеличением площади объекта строительства.
01.02.2008 г. Правительство Москвы издало Распоряжение N 192-РП "О завершении строительства жилого дома по адресу: ул. Велозаводская, вл. 2 (Южный административный округ города Москвы)".
В соответствии с п. 1 указанного распоряжения, в целях реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома по адресу: ул. Велозаводская, вл. 2, срок строительства ЗАО Корпорации "СХолдинг" жилого дома по адресу: ул. Велозаводская, вл. 2 продлен до 31.12.2007 г.
Пунктом 2 распоряжения предусмотрено внести изменения в распоряжение Правительства Москвы от 25.03.2005 г. N 446-РП "О реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома по адресу: ул. Велозаводская, вл. 2 (Южный административный округ)" (в редакции постановления Правительства Москвы от 13.12.2005 г. N 1003-ПП), заменив в пункте 1 слова "до 31.12.2006 г." словами "до 31.12.2007 г. с применением штрафных санкций с 1 января 2007 г.".
Распоряжением также предусмотрено, что в связи с нарушением сроков выполнения второго этапа реализации инвестиционного проекта в установленном порядке применить к инвестору ЗАО Корпорация "СХолдинг" штрафные санкции с 01.01.2007 г. в соответствии с условиями инвестиционного контракта от 29.05.2003 г. N ДЖП.03.ЮАО.00435; Департаменту города Москвы по конкурентной политике в установленном порядке подготовить проект дополнительного соглашения к инвестиционному контракту от 29.05.2003 г. N ДЖП.03.ЮАО.00435 о продлении срока реализации инвестиционного проекта на условиях настоящего распоряжения, организовать его подписание первым заместителем Мэра Москвы в Правительстве Москвы Росляком Ю.В. и инвестором, осуществить регистрацию; Префектуре Южного административного округа города Москвы в установленном порядке подготовить и представить в Департамент города Москвы по конкурентной политике для оформления, подписания и учетной регистрации согласованный проект акта о результатах реализации инвестиционного контракта после сдачи объекта в эксплуатацию и представления инвестором необходимого пакета документов.
Ответчик, с целью подписания дополнительного соглашения к инвестиционному контракту письмами от 18.03.2008 г. и 09.04.2008 г. N 131 и N 211 соответственно, обращался к руководителю Департамента города Москвы по конкурентной политике и первому заместителю Мэра Москвы в Правительстве Москвы с просьбой о предоставлении проекта и ускорении подготовки дополнительного соглашения к инвестиционному контракту о продлении срока реализации инвестиционного проекта в целях своевременного выполнения распоряжения Правительства Москвы от 01.02.2008 г. N 192-РП.
В ответ на указанные обращения Департаментом города Москвы по конкурентной политике (Тендерный комитет) письмами от 05.05.2008 г. N 78-20-155/8, от 31.09.2008 г. N 78-20-155/8 было сообщено, что проект Дополнительного соглашения о продлении срока реализации инвестиционного контракта подготовлен, но для его заключения необходим график выполнения сторонами обязательств по инвестиционному контракту, который запрошен в префектуре.
С целью продления разрешения на производство строительно-монтажных работ ответчик обращался в Комитет государственного строительного надзора города Москвы "Мосгосстройнадзор", который письмом от 26.03.2008 г. N 09-1569/8-1 сообщил, что указанный вопрос будет рассмотрен после постановления Правительства Москвы с продленным сроком строительства указанного объекта и кадастрового плана земельного участка.
Ответчик также обращался в Префектуру ЮАО г. Москвы с просьбой о продлении срока действия договора аренды земельного участка, которая письмом от 21.03.2008 разъяснила о необходимости обращения ответчика в ТУ ДЗР ЮАО Москвы; обращался с письмом от 25.05.2008 г. N 300 в Москонтроль с просьбой о продлении срока завершения реализации инвестиционного проекта, в котором ответчик ссылался на то, что выпущенное со значительным опозданием (около года с момента обращения) распоряжение Правительства Москвы от 01.02.2008 г. года N 192-РП устанавливает срок ввода в эксплуатацию объекта в прошедшем времени до 31.12.2007 г., а Тендерным комитетом до настоящего времени не оформлено дополнительное соглашение к инвестиционному контракту, что влечет за собой невозможность пролонгации срока действия разрешительной документации на строительные работы и затягивание окончания строительства объекта в целом.
Письмом от 18.07.2008 г. ответчик обращался к Мэру Москвы, в котором указывал на то, что дополнительное соглашение к инвестиционному контракту не оформлено по вине Администрации города, что не позволило вовремя исполнить технические условия и сдать объект в 2007 году. В указанном письме ответчик просил дать указание Префектуре ЮАО г. Москвы оформить дополнительное соглашение к инвестиционному контракту, а Москонтролю принять решение о переносе сроков ввода объекта.
Письмом Москонтроля от 01.09.2008 г. N 01-04-05-1131/8 ответчику было сообщено о том, что по результатам рассмотрения его обращения принято решение от 31.07.2008 г. N 01-04-05-1131/8 об обязании Инвестора завершить строительство объекта до 30.09.2008 г.
02.09.2008 г. ответчик письмом N 01-09-508 повторно обратился в Москонтроль, в котором, ссылаясь на отсутствие у Префектуры ЮАО г. Москвы поручения Москонтроля, просил последнего оформить дополнительное соглашение на условиях распоряжения Правительства Москвы N 192-РП от 01.02.2008 г.
Также ответчик письмом N 01-09-509 от 02.09.2008 г. обратился к Префекту ЮАО г. Москвы с просьбой оформить дополнительное соглашение к инвестиционному контракту и выпустить распорядительный документ о продлении сроков реализации до 31.12.2008 г.
Префект ЮАО г. Москвы письмом от 02.10.2008 N 01-52-7844/8 сообщил ответчику, что распоряжением Правительства Москвы N 192-РП от 01.02.2008 г. срок строительства продлен до 31.12.2007 г., а распорядительный документ издан после его истечения, в связи с чем подготовить график с истекшим сроком окончания строительства не представляется возможным.
10.12.2008 г. ответчик, во исполнение поручения первого заместителя Мэра Москвы от 13.11.2008 г. N 3-6-50331/8 и иных документов административных органов Москвы направил в Москонтроль письмо N 1-12-713 об установлении новых сроков реализации инвестиционного проекта для оформления Префектурой ЮАО г. Москвы распорядительных документов Правительства Москвы и дополнительного соглашения к инвестиционному контракту.
27.01.2009 г. ответчик письмом N 01-01-27 повторно обращался в Департамент города Москвы по конкурентной политике с просьбой исполнить п. 4 распоряжения Правительства Москвы от 01.02.2008 года N 192-РП и подготовить проект дополнительного соглашения о продлении срока реализации инвестиционного контракта от 29.05.2003 г. N ДЖП.ОЗ.ЮАО.00435 на строительство жилого дома с подземным гаражом по адресу: ул. Велозаводская, вл. 2.
В результате вышеуказанных обращений, 04.02.2009 г. ответчиком от Департамента города Москвы по конкурентной политике получено письмо N 78-20-155/8, в котором сообщалось о том, что проект дополнительного соглашения о продлении срока реализации инвестиционного контракта от 29.05.2003 г. N ДЖП.ОЗ.ЮАО.00435 подготовлен, в связи с чем ответчику предлагалось получить его в службе "Одного окна" Тендерного комитета для подписания.
Впоследствии, экземпляры проекта дополнительного соглашения к инвестиционному контракту от 29.05.2003 г. N ДЖП.03.ЮАО.00435 были подписаны ответчиком и 05.02.2009 г. переданы для подписания уполномоченным должностным лицом Правительства Москвы.
С учетом согласований органами исполнительной власти г. Москвы проект дополнительного соглашения N 2 к инвестиционному контракту от 29.05.2003 года N ДЖП.03.ЮАО.00435 был заключен 24.04.2009 г.
Согласно п. 13.3 распоряжения Правительства Москвы от 11.09.2009 г. N 2391-РП Префектуре ЮАО г. Москвы предписано в месячный срок после выхода настоящего распоряжения в установленном порядке совместно с ЗАО "СХолдинг" подготовить и представить в Москонтроль согласованные графики реализации инвестиционных проектов по адресу: Велозаводская, вл. 2, для подготовки Правительством Москвы правового акта о дальнейшей реализации указанных инвестиционных проектов.
По правилам ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
Учитывая совокупность вышеизложенных обстоятельств, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии вины ответчика в несвоевременном выполнении им особых условий договора аренды ввиду наличия доказательств, подтверждающих проявления им той степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась при исполнении обязательства.
Исходя из изложенного, с учетом того, что пунктом 6 договора аренды ответственность Арендатора за невыполнение особых условий договора поставлена в зависимость от наличия его вины, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 17 июня 2011 г. по делу N А40-37038/10-156-308, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента земельных ресурсов г. Москвы — без удовлетворения.

Председательствующий-судья Н.С.ЧУЧУНОВА

Судьи: В.К.ТИХОНОВА О.И.КОМАРОВА