Требование: О регистрации дополнительного соглашения к договору аренды

Обстоятельства: Сторонами заключен договор о перенайме прав и обязанностей арендатора государственного (муниципального) недвижимого имущества казны, в связи с чем подписано дополнительное соглашение к договору аренды. Истец указывает на уклонение ответчика от регистрации соглашения.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку дополнительное соглашение является недействительной сделкой, так как заключено без проведения процедуры торгов.

Постановление ФАС Московского округа от 12.01.2012 по делу N А40-26915/11-28-258

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 12 января 2012 г. по делу N А40-29615/11-28-258

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 января 2012 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Тихоновой В.К.,
судей Комаровой О.И., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца — Пичугина И.А., по доверенности от 2.03.2011 г.
от ответчика — Зайцев О.А., по доверенности от 14.12.2011 г.,
от третьих лиц — от Департамента имущества г. Москвы — не явился, извещен; от Управления Росреестра по Москве — Коротаев А.А., по доверенности от 10.01.2012 г.,
рассмотрев 11 января 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Импэк Альянс"
на решение от 11 июля 2011 года Арбитражного суда г. Москвы,
принятое судьей Яниной Е.Н.,
на постановление от 23 сентября 2011 года Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,
по иску ООО "Импэк Альянс"
к ООО "Ригер",
третьи лица — Департамент имущества г. Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве,
о регистрации дополнительного соглашения к договору

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Импэк Альянс" (далее — ООО "Импэк Альянс") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым требованием к Обществу с ограниченной ответственностью "Ригер" (далее — ООО "Ригер") о государственной регистрации в порядке п. 4 ст. 165 ГК РФ заключенного между ООО "Импэк Альянс", ООО "Ригер" и городом Москвой в лице Департамента имущества г. Москвы дополнительного соглашения от 16.06.2010 г. о внесении изменений в договор аренды от 25.11.1999 г. N 01-01358/99.
Иск предъявлен на основании п. 4 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован уклонением ответчика от госрегистрации внесения изменений в договор аренды.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 11 июля 2011 года по делу N А40-29615/11-28-258, оставленным в силе постановлением от 23 сентября 2011 года Девятого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.
Отказывая в удовлетворении иска, нижестоящие суды пришли к выводу о том, что дополнительное соглашение от 16.06.2010 г. к договору аренды от 25.11.1999 г. N 01-01358/99 является в силу ст. 168 ГК РФ недействительным (ничтожным), поскольку оно заключено не по результатам торгов, тогда как в соответствии с требованиями ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" договор перенайма прав и обязанностей арендатора государственного или муниципального недвижимого имущества казны может быть осуществлено только по результатам торгов, в связи с чем указанное дополнительное соглашение от 16.06.2010 г. к договору аренды от 25.11.1999 г. N 01-01358/99 как ничтожная сделка не подлежит в установленном законом порядке регистрации в ЕГРП уполномоченным регистрирующим органом.
Законность и обоснованность вынесенных по делу решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяются в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Импэк Альянс", которое полагает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права, а также, что выводы судов нижестоящих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, просит арбитражный суд кассационной инстанции вынесенные по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив иск ООО "Импэк Альянс".

В обоснование доводов кассационной жалобы ООО "Импэк Альянс" ссылается на то, что выводы судов обеих инстанций о том, что перенаем подпадает под ограничения, установленные п. 1 ст. 17.1 Закона N 108-ФЗ "О защите конкуренции" не обоснованы, поскольку не предусмотрены данным пунктом.
Заявитель ссылается на то, что регистрирующий орган, отказывая в проведении госрегистрации дополнительного соглашения от 16.06.2010 г. к договору аренды от 25.11.1999 г. N 01-01358/99, не указал на необходимость проведения торгов и несоблюдение процедуры, установленной в ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
В судебном заседании кассационной инстанции представитель заявителя жалобы поддержал доводы кассационной жалобы и дал по ним соответствующие пояснения.
Представители ООО "Ригер" и Управления Росреестра по Москве возражали против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в обжалуемых судебных актах, просили суд кассационной инстанции решение и постановление оставить без изменения как принятые при правильном применении норм материального и процессуального права, а кассационную жалобу заявителя — без удовлетворения.
В судебное заседание кассационной инстанции Департамент имущества г. Москвы своих представителей не направил, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
От ООО "Ригер" поступил отзыв на кассационную жалобу. Управление Росреестра по Москве и Департамент имущества г. Москвы отзывы на кассационную жалобу не представили.
Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 156, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав объяснения представителей заявителя жалобы, ООО "Ригер", Управления Росреестра по Москве, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при вынесении судебных актов, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, 25.11.1999 г. между ООО "Ригер" (арендатор) и городом Москвой в лице правопредшественника Департамента имущества г. Москвы (арендодатель) заключен зарегистрированный в ЕГРП 07.06.2001 г. договор аренды N 01-01358/99 нежилых помещений в здании по адресу: г. Москва, ул. Пресненский Вал, д. 5, стр. 1.
Предметом аренды является нежилое помещение: подвал, пом. III, комн. 1 — 12; 1-й этаж, пом. II, комн. 1 — 28, 3а, 4а, 4б, 6а, 6б, 6в, 7а, 9а, 14а, 26а, общей площадью 752,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва. Пресненский вал, д. 5, стр. 1.
21.04.2010 г. между ООО "Ригер" (цедент) и ООО "Импэк Альянс" (цессионарий) был заключен договор уступки от 21.04.2010 г. о перенайме прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 25.11.1999 г. N 01-01358/99.
16.06.2010 г. между ООО "Импэк Альянс", ООО "Ригер" и Департаментом имущества города Москвы было подписано дополнительное соглашение от 16.06.2010 г. к договору аренды от 25.11.1999 г. N 01-01358/99 о внесении изменений в договор аренды нежилого фонда, в соответствии с которым все права и обязанности арендатора ООО "Ригер" по договору аренды от 25.11.1999 г. N 01-01358/99 передаются ООО "Импэк Альянс".
Согласие арендодателя на перенаем дано посредством подписания указанного дополнительного соглашения от 16.06.2010 г. к договору аренды от 25.11.1999 г. N 01-01358/99.
В обоснование иска ООО "Импэк Альянс" указывает на то, что ответчик уклоняется от государственной регистрации соглашения от 16.06.2010 г. к договору аренды от 25.11.1999 г. N 01-01358/99, в связи с чем дополнительное соглашение от 16.06.2010 г. подлежит регистрации в соответствии с решением суда по установленным п. 3 ст. 165 ГК РФ основаниям.
В пункте 3 статьи 165 ГК РФ установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Из положений вышеназванной нормы материального права следует, что последняя регулирует правоотношения сторон из действительных сделок и для вынесения решения о регистрации сделки истец должен доказать, что другая сторона уклоняется от ее регистрации.
Судебная коллегия находит правильными выводы судов нижестоящих инстанций об отсутствии основания для удовлетворения иска и регистрации дополнительного соглашения от 16.06.2010 г. к договору аренды от 25.11.1999 г. N 01-01358/99 в порядке п. 3 ст. 165 ГК РФ, поскольку названое дополнительное соглашение от 16.06.2010 г. является в силу ст. 168 ГК РФ недействительной (ничтожной) сделкой, как несоответствующей требованиям ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь с согласия арендодателя и способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив (пункт 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Таким образом, предусмотренное Гражданским кодексом Российской Федерации право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу может быть ограничено другим законом или иными правовыми актами.
Заключая дополнительное соглашение от 16.06.2010 г. к договору аренды, стороны намеревались осуществить перенаем, т.е. произвести замену первоначального арендатора ООО "Ригер" на нового арендатора ООО "Импэк Альянс".
Согласно статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (в редакции Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, если указанные права на это имущество предоставляются на основании: актов Президента Российской Федерации, решений Правительства Российской Федерации; решения суда, вступившего в законную силу; федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом.
При этом перенаем подпадает под ограничения, установленные п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", поскольку предполагает передачу прав и обязанностей по договору (полную замену на стороне арендатора).
Статья 17.1 Закона о защите конкуренции введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ и подлежит применению к правоотношениям, возникшим после введения данной нормы в действие (20.07.2008).
На момент заключения дополнительного соглашения от 16.06.2010 года положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" действовали и, соответственно, подлежали применению при заключении сторонами дополнительного соглашения от 16.06.2010 г. к договору аренды.
Статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ) не предусматривает возможность заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, без проведения процедуры торгов, за исключением ряда случаев.
При этом ни под одно из исключений, указанных в ст. 17.1 Закона о конкуренции, спорное правоотношение не подпадает.
По смыслу статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не подлежит государственной регистрации договор, не соответствующий требованиям действующего законодательства.
При таких обстоятельствах нижестоящие суды пришли к правильным выводам о том, что дополнительное соглашение от 16.06.2010 г. к договору аренды от 25.11.1999 г. N 01-01358/99 является в силу ст. 168 ГК РФ недействительной (ничтожной) сделкой как несоответствующей требованиями ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ), в связи с чем указанное дополнительное соглашение от 16.06.2010 г. к договору аренды не подлежит в установленном законом порядке регистрации в ЕГРП уполномоченным регистрирующим органом.
Иные доводы кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом первой инстанции, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции.
При принятии обжалуемых судебных актов не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам. Основания для отмены решения и постановления в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 июля 2011 года по делу N А40-29615/11-28-258 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Председательствующий судья В.К.ТИХОНОВА

Судьи О.И.КОМАРОВА Н.С.ЧУЧУНОВА