Требование: О взыскании долга по договору аренды земельного участка и неустойки

Обстоятельства: Арендатором обязательства в части своевременного и полного внесения арендных платежей надлежащим образом не исполнялись. Встречное требование: О признании договора аренды земельного участка незаключенным.
Решение: 1) Основное требование удовлетворено, поскольку доказательств погашения задолженности арендатором не представлено, основания для применения ст. 333 ГК РФ отсутствуют; 2) В удовлетворении встречного требования отказано, поскольку все существенные условия в договоре сторонами согласованы, в том числе определен объект аренды.

Постановление ФАС Московского округа от 28.12.2011 по делу N А40-46436/11-9-395

Резолютивная часть постановления объявлена 27 декабря 2011 г.
Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.
судей Комаровой О.И., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от Департамента земельных ресурсов города Москвы — Губин М.Ю., дов. от 28.02.2011 г., ОГРН 1037739510423
от ООО "Прогресс ТВК" — ОГРН 1027700126046, ИНН 7721040737, не явился, извещено.
рассмотрев 27 декабря 2011 г. в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Прогресс ТВК"
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2011 г. N 09АП-23251/2011-ГК,
принятое судьями Левиной Т.Ю., Савенковым О.В., Тихоновым А.П.,
по иску Департамент земельных ресурсов города Москвы
к ООО "Прогресс ТВК"
о взыскании арендной платы, неустойки
и по встречному иску о признании договора недействительным

установил:

Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Прогресс ТВК" о взыскании в связи с ненадлежащим исполнением обязательств из договора аренды земельного участка от 08.11.2007 N М-09-514205: арендной платы за пользование объектом аренды в период с 01.07.2009 по 06.09.2010 в сумме 362 677,32 руб.; предусмотренной договором неустойки по ставке 0,2% от просроченной суммы за каждый день просрочки, составившей за период с 07.10.2008 по 06.09.2010 169 370,95 руб.
ООО "Прогресс ТВК" обратилось в Арбитражный суд города Москвы со встречным иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 08.11.2007 N М-09-514205.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2011 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2011 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 22 июля 2011 года по делу N А40-46436/11-9-395 отменено в части отказа во взыскании основного долга, неустойки. С ООО "Прогресс ТВК" (ОГРН 1027700126046) в пользу Департамента земельных ресурсов города Москвы (ОГРН 1037739510423) взыскан основной долг в размере 362 677 руб. 32 коп., пени в размере 169 370 руб. 95 коп. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "Прогресс ТВК" просит отменить постановление суда апелляционной инстанции по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм материального права, оставить решение суда первой инстанции в силе.
В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующее:
— суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что спорный договор заключен с нарушением требований законодательства и в связи с этим является незаключенным.
Вывод суда апелляционной инстанции об определенности предмета договора и объекта аренды являются ошибочными и не основанными на нормах земельного законодательства.
— вывод суда апелляционной инстанции о том, что предметом договора аренды может являться недвижимость, созданная в будущем, не основан ни на нормах материального права, не вытекает из фактических обстоятельств дела, и, тем более, не может применяться к договору аренды земельного участка.
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 не применимо при рассмотрении настоящего дела, поскольку данное Постановление разъясняет правоприменительные вопросы, касающиеся договора купли-продажи, а не аренды недвижимости, и под недвижимостью подразумевает уже созданные или создаваемые здания, строения, сооружения, а не земельные участки.
— Арбитражным судом города Москвы правильно установлено, что ООО "Прогресс ТВК" в связи с отсутствием кадастрового учета земельного участка не имело возможности и не осуществляло пользование земельным участком.
Оспариваемый договор аренды был оформлен для разработки разрешительной документации под строительство производственно-складского здания.
Оформить разрешительные документы на строительство не представилось возможным, что подтверждается письмом Москомархитектуры от 15.05.2009 года.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить в силе обжалуемый судебный акт.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд кассационной инстанции не направил. Дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 АПК РФ.
Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятого по делу судебного акта суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 08.11.2007 между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) и ООО "Прогресс ТВК" (арендатор) заключен договор аренды N М-09-514205, предметом которого является земельный участок из состава земель населенных пунктов площадью 3858 кв. м с адресным ориентиром: г. Москва, Левобережная улица, напротив вл. 4-6, предоставленный в аренду на срок 11 месяцев 28 дней для разработки разрешительной документации под строительство производственно-складского здания, границы которого обозначены на прилагаемом к договору плане.
По истечении срока действия договора аренды N М-09-514205 ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Суд первой инстанции, руководствуясь ст. 607 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 22, п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ, ст. 1, п. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" пришел к выводу о том, что договор аренды N М-09-514205 не может быть признан заключенным, поскольку объект аренды не индивидуализирован ввиду отсутствия сведений о кадастровом номере земельного участка, переданного арендатору.
Суд апелляционной инстанции правомерно признал указанный вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды N М-09-514205 по основанию неопределенности объекта аренды необоснованным в связи со следующим.
Условиями договора аренды N М-09-514205 объект аренды определен следующими параметрами — земельный участок из состава земель населенных пунктов площадью 3858 кв. м с адресным ориентиром: г. Москва, Левобережная улица, напротив вл. 4-6, границы которого вынесены на местности и идентифицированы на прилагаемом к договору плане участка (приложение N 2) поворотными точками и являющимся неотъемлемой частью договора.
Кроме того, суд апелляционной инстанции, дав толкование условиям договора аренды N М-09-514205 в соответствии со ст. 431 ГК РФ, а также учитывая действия сторон указанного договора после его заключения, пришел к обоснованному выводу об отсутствии у сторон неопределенности относительно имущества, переданного в качестве объекта аренды.
При этом судом апелляционной инстанции принято во внимание, что истец принимал арендную плату, вносимую ответчиком по платежными поручениями N 1181 от 03.12.2007, N 1273 от 19.12.2007, N 27 от 14.01.2008, N 200 от 20.02.2008, N 235 от 29.02.2008, N 345 от 02.04.2008, N 628 от 07.07.2008, N 881 от 15.10.2008, N 1108 от 25.12.2008, N 116 от 25.05.2009; в течение срока действия договора аренды N М-09-514205 ответчик не заявлял возражений о наличии у него неопределенности относительно земельного участка, являющегося объектом аренды по договору аренды N М-09-514205.
На основании изложенного, оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что отсутствие кадастрового номера земельного участка по настоящему делу не является основанием для признания договора аренды незаключенным, а стороны достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в аренду арендатору.
Судом апелляционной инстанции установлено, что в нарушение обязательств из договора N М-09-514205, арендатором ненадлежащим образом выполнялась обязанность по внесению арендной платы за пользование являющимся объектом аренды, а именно: за период с 01.07.2009 по 06.09.2010 арендная плата в сумме 362 677,32 руб. не внесена, — что в силу ст. ст. 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса РФ привело к возникновению на стороне арендодателя право требовать в судебном порядке взыскания: образовавшейся задолженности по арендной плате, а также предусмотренной договором неустойки по ставке 0,2% от просроченной суммы за каждый день просрочки, составившей за период с 07.10.2008 по 06.09.2010 включительно 169 370,95 руб.
Принимая во внимание данные о сумме основного долга, подлежащего взысканию; размере установленного договором процента неустойки; общей начисленной сумме неустойки; сроке, в течение которого не исполнялось обязательство; изменении размера установленной ЦБ РФ учетной ставки за этот период, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 333 Гражданского кодекса РФ, приходит к правильному выводу об отсутствии оснований для снижения взыскиваемой неустойки.
Ссылка суда апелляционной инстанции на Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 не привела к принятию неправильного судебного акта.
На основании изложенного исковые требования Департамента земельных ресурсов города Москвы удовлетворены судом апелляционной инстанции правомерно.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что оформить разрешительные документы на строительство не представилось возможным ввиду отсутствия кадастрового выписки, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку заявитель по условиям договора аренды должен был разработать разрешительную документацию под строительство производственно-складского здания. Для разработки градостроительного плана земельного участка ответчику в соответствии с карточкой уведомлением об отказе (т. 1, л.д. 55) указано на необходимость предоставить кадастровую выписку о земельном участке; необходимость обратиться в Департамент земельных ресурсов города Москвы о постановке земельного участка на кадастровый учет.
Доказательств обращения в Департамент земельных ресурсов города Москвы о постановке земельного участка на кадастровый учет ответчиком не представлено.
Таким образом, ответчик, взяв на себя обязательство по разработке разрешительной документации под строительство производственно-складского здания, самостоятельно несет риск и бремя необходимости оформления всех необходимых для этого документов.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2011 г. по делу N А40-46436/11-9-395 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Прогресс ТВК" — без удовлетворения.

Председательствующий судья Н.С.ЧУЧУНОВА

Судьи О.И.КОМАРОВА О.И.РУСАКОВА